Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Aandeel NSI AEX:NSI.NL, NL0012365084

  • 36,500 19 mei 2022 17:35
  • -0,650 (-1,75%) Dagrange 36,200 - 37,100
  • 16.693 Gem. (3M) 23,9K

2021

143 Posts
Pagina: «« 1 ... 3 4 5 6 7 8 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 7 Branco P 15 oktober 2021 07:15
    Bij een NIY van 5,3% zou er (als ik het goed bereken) een LTV van 40% uit rollen. Dat zie ik als realistischer en daarmee is de huidige koers ook wel aardig realistisch. Dividendrendement 6,2% lijkt mij ook een mooie rendement-risico verhouding.

    Waren de verkochte objecten dan geen objecten met een leegstand ver boven die gemiddelde 7,5%? En tegen welke yields zijn die gegaan? En was dat ongeveer tegen boekwaarde?
  2. forum rang 7 Branco P 15 oktober 2021 10:14
    dat is op zich inderdaad een mooie achtervang, ombouwen tot woningen, maar verkijk je niet op de potentie. Het gemiddelde kantoor staat niet in een omgeving die begeerd wordt als woonwijk en ook het gebouw zelf is toch meestal suboptimaal, dus hoge investeringen zijn benodigd (dat geld moet je wel hebben) en je moet met gematigde prijzen rekenen voor de potentie qua residentieel. Dus het is een mooie achtervang, maar het is geen winstpakker en het zal ook nooit een echte winstpakker worden. Dus alleen als een kantoor structureel al een jaar of twee bijna leeg staat ga je eens kijken of ombouwen (kosten gaan dan voor de baat) loont. Ik ga er daarbij vanuit dat de huizienprijzen de komende jaren gaan dalen als gevolg van stijgende rente én o.a. afschaffen van de Jubelton.

    Maar ik heb net een eerste positie ingenomen van 50 stukjes nadat ik de jaarrekening en de laatste update nog eens wat verder bekeken heb. Als de koers de komende tijd wat terugzakt richting 31 euro pak ik nog een keer 50 stukjes op.
  3. forum rang 5 junkyard 15 oktober 2021 10:45
    Welkom op het NSI forum, Branco P!

    Als achtergrond informatie (markt rendementen) is dit wellicht een interessante publicatie, aangezien je hier vooral bekend bent om je retail vastgoed ervaring:

    www.nvm.nl/media/dnin504s/20210630-we...

    De markt (netto aanvangs)rendementen worden getoond in de bijlage (64). In Amsterdam (56% NSI portefeuille) zit dit op de goede lokaties op 3,0% (NSI zal ietsje hoger zitten i.v.m. niet de allerbeste lokaties in Amsterdam). Je kunt natuurlijks stellen (vanuit een marktvisie / tloekomstverwachting) dat je verwacht dat dit marktrendement komende jaren zal stijgen, en de kantoren in waarde zullen dalen.

    Vanuit de eerste post-covid signalen lijkt de Amsterdam kantorenmarkt het juist goed te doen, leegstand is laag en huren tonen een stijgende trend ('Amsterdam Zuid-As offices are therefore already back to pre-covid rent levels of € 500 psm', 'for offices, new leases were signed in 2021 on average at 4% ahead of ERV, with Amsterdam offices 14% and Rotterdam 7% ahead of ERV').

    De lokaties waarop NSI inzet, kenmerken zich door toenemende mixed-use, met bijvoorbeeld meer woningen (appartementen) (her)ontwikkeling op de Zuidas / Sloterdijk / Zuidoost. De NSI kantoren in Amsterdam staan tegen € 4.200 per m2 in de boeken, appartementen in Amsterdam doen tegenwoordig met gemak het dubbele (bij conversie) en als er kan worden herontwikkeld (met toevoeging woonmeters) dan kan hier verdere waarde worden 'gecreëerd', wat een aardig plan B (of plan A?) kan worden.

    Leegstand is deels strategisch (2,2% i.v.m. herontwikkeling), en zit vooral in de HNK en winkelcentra (Other). Enkele HNK (op iets mindere lokaties) draaien wat minder, maar de HNK buiten Amsterdam (14,4% leegstand per juni 2021) staan tegen € 1.700 / m2 in de boeken (HNK buiten de G4 zal richting de € 1.000 / m2 gaan - ik verwacht hier geen verder groot waardeverlies i.v.m. conversie potentieel). EPRA vacancy op Amsterdamse kantoren is slechts 4,2% (en deels strategisch), daar gaan bij mij geen alarmbellen af.

    De kantoren die NSI afgelopen jaren verkocht zijn niet goed vergelijkbaar in NIY, omdat deze kantoren vaak rijp zijn voor herontwikkeling (i.v.m. minder centrale ligging, slechter energielabel - niet passend bij NSI toekomstige kantorenportefeuille, de benodigde verduurzaming investeringen niet waard). NSI verkoopt de kantoren afgelopen jaren (ruim) boven boekwaarde, mede omdat dit soms wordt geprepareerd voor herontwikkeling (conversie naar woningen, sturing naar leegstand) voor verkoop, maar dit zegt mij niet zoveel omdat de boekwaarde vaak neerwaarts wordt bijgesteld voor verkoop (afwaardering i.v.m. niet langer als kantoor te gebruiken). In 2021 waren de desinvesteringen (kantoren) € 32,2 miljoen wat volgens mij neerkomt op zo'n € 1.000 per m2, wat ik niet hoog vind (i.v.m. de goede lokaties - echter toekomstige eigenaar zal moeten investeren) maar waarop NSI toch een premie van 10,5% boven boekwaarde meldt. Ik vermoed dat hier wat stevig afgewaardeerd is, omdat er weinig toekomst in deze kantoren zat (en niet wordt gewaardeerd op mogelijk andere gebruiksfunctie / herontwikkelpotentieel).

    Ofwel, ik ervaar de NSI waarderingen niet als (te) scherp gewaardeerd, vandaar mijn (long) NSI positie. Ik verwacht dat de waarderingstikken vooral in retail vastgoed vallen maar niet in de NSI kantoren (tenzij kapitaalmarktrente scherp stijgt - dan gaat al het vastgoed omlaag), mede omdat conversie van een winkelcentrum minder makkelijk (> duurder) is (en sommige fondsen nog op hoge m2 retailwaarderingen zitten). Het resterende winkelvastgoed van NSI zal misschien nog een klein tikje vangen (t Loon zal vermoedelijk tegen een prutprijs vertrekken, een triest winkelcentrum en een hoofdpijn dossier), maar dit is afgelopen jaren al stevig afgewaardeerd. Ik ben wel benieuwd welke partijen voor t Loon en Zuidplein willen gaan (en tegen welke prijs / plannen), nu NSI heeft uitgesproken:

    we have started the marketing of our two remaining retail assets, in Heerlen and Rotterdam. The aim is to have sold the remaining tail (eight assets; book value of € 95m) by mid/late 2022.

    Ik denk (en hoop) dat je lang kunt wachten totdat de koers weer de 31 aantikt (en ECP in dat geval ook onderuit gegaan is, omdat het vastgoed toch wat dezelfde kant op beweegt o.a. in reactie op kapitaalmarktrente beweging). Tot € 36 (en bij huidige marktomstandigheden) zie ik NSI als prima koopkans, met een dividendrendement van 6,0%.

    Als grootste risico in NSI zie ik de grote projecten die binnenkort kunnen starten. Maar ik heb vertrouwen dat ceo Stahli de risico's weet te beheersen, zeker nu de gehele markt de risico's ziet (stijgende bouwkosten, onzekerheid verhuring kantoren, stijgende kapitaalmarktrente) en vanwege zijn achtergrond als analist (met focus op risico's). Afgelopen jaren doet Stahli het goed, maar waren de strategische keuzes relatief makkelijk.
  4. forum rang 7 Branco P 15 oktober 2021 11:32
    Dank je Junkyard, dat stukje strategische leegstand had ik al geïnternaliseerd, ik was vanochtend na het lezen van de stukken dus nog wat positiever dan gisteren. Ik vind de waardering van het aandeel NSI nu gewoon "goed" en de koers mag van mij al omhoog, maar als er nog een paar euro vanaf gaan dan verdubbel ik mijn positie.

    Als ik dan eens aanneem dat een ECP met een dividendrendementseis van 7,5% en een dividend van minimaal 1,75 euro dan zie ik daar toch een koers van 23 euro als gewoon "goed". Met een leegstand van slechts 1% zie ik daar toch echt wel een solide kwaliteit van het vastgoed. En dan is een dividendrendementseis van 7,5% misschien nog wel te hoog. Dus dan zie ik op het moment bij ECP toch meer opwaarts koerspotentieel (waardering portefeuille is daar bovendien thans al NIY 5,0%). Bij retailvastgoed zit er nog een Coronacorrectie in de koers die er nog uit moet.

  5. forum rang 4 StoplossBurner 21 oktober 2021 12:01
    www.bnr.nl/nieuws/bouw-woningmarkt/10...

    Als je zit op welke lokaties NSI gepositioneerd is, voorzie ik dat dit aandeel eigenlijk maar 1 kant op kan zo lang de wereldeconomie niet instort én vooral ze zichzelf niet verkijken op de nieuw te ontwikkelen locaties. Wat mij betreft een mooie risk/reward aandeel.
  6. forum rang 5 junkyard 25 oktober 2021 16:16
    m.limburger.nl/cnt/dmf20211023_97349980

    De volgende eigenaar mag de fantasie erop loslaten, dit hoofdpijn dossier zal komend jaar uit de boeken verdwijnen (tegen redelijke prijs afscheid nemen wordt lastig, maar boekwaarde nu vast niet hoger dan € 1000/m2). Hopelijk weet NSI nog € 12 miljoen van de verzekeraar te ontvangen voor de verzakkingen, en zijn de claims / rechtzaken zsm afgewikkeld.
  7. forum rang 10 voda 26 oktober 2021 07:17
    NSI verkoopt aandeel winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam
    Totale opbrengsten 64,3 miljoen euro.

    (ABM FN-Dow Jones) NSI heeft een onvoorwaardelijke overeenkomst gesloten voor de verkoop van zijn aandeel in het winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam. Dit maakte het vastgoed dinsdagochtend bekend.

    NSI is nu in totaal drie verkopen overeengekomen die in het vierde kwartaal van 2021 zullen worden voltooid. De gezamenlijke bruto-opbrengst bedraagt 64,3 miljoen euro.

    In vergelijking met de boekwaarde van 55,6 miljoen euro in juni, heeft NSI een premium van 16 procent tijdens de verkoop gerealiseerd, zo merkte het vastgoedfonds op. De bruto-opbrengsten zijn exclusief een voorwaardelijke winstdeling van 2,5 miljoen euro voor een van de gebouwen.

    De opbrengst van de verkopen wordt gebruikt om potentiële nieuwe acquisities te financieren en het ontwikkelprogramma van NSI te realiseren.

    Door: ABM Financial News.

    info@abmfn.nl

    Redactie: +31(0)20 26 28 999
  8. forum rang 5 junkyard 26 oktober 2021 08:42
    Wow, NSI pakt door.

    Duidelijk dat het winkelvastgoed laag gewaardeerd was (boekwaarde), maar dit ziet er prima uit (16% premie tov bruto prijs). Nu alleen nog t Loon over aan winkelvastgoed.

    Dit maakt NSI goed voorbereid voor aanvang van projecten (en mogelijke tegenvsllers). Hopelijk dat er zuinig wordt omgegaan met de opbrengst en lage LTV (nu weer beneden de 30 %!).

    Het jaar 2022 kan het directe resultaat wel iets dippen door deze verkopen, tenzij NSI eerder iets aankoopt.

    Ik zie flink opwaarts potentieel bij huidige koers (25% discount boekwaarde), zeker nu NSI definitief (zonder pijn) afstand neemt van retail REIT (qua sectorgenoten/vergelijking) en wanneer kantorenmarkt (economische ontwikkeling) goed blijft.

    nsi.nl/news/nl/nsi-tekent-onvoorwaard...
  9. forum rang 5 Gaston Lagaffe 26 oktober 2021 09:49
    quote:

    junkyard schreef op 26 oktober 2021 08:42:

    Dit maakt NSI goed voorbereid voor aanvang van projecten (en mogelijke tegenvsllers). Hopelijk dat er zuinig wordt omgegaan met de opbrengst en lage LTV (nu weer beneden de 30 %!).
    Waarschijnlijk behoor ik tot een van de fossielen die een lage LTV als gewenst zie. Bij een LTV van 30% ben je in staat om tegenvallers op te vangen en (als je dit echt wilt) je dividend te behouden. Dit laatste is voor mij van belang. NSI wordt interessanter maar die (in mij ogen) lage NIY zit me nog dwars. Hoewel niet echt vergelijkbaar zie je hoe vernietigend dit bij de voormalige godenzonen van URW uitpakt als de markt draait. De focus op kantoren valt toe te juichen. Ik zie niet in waarom je van retail EN kantoren verstand zou moeten hebben. De werelden zijn (sterk ?) verschillend. Het winkelcentrum in Heerlen ('t Loon) past trouwens prima in de portefeuille van WHA :) Heb de podcast met TTW nogmaal afgeluisterd maar als je dit soort bestuurders hebt, dan heb je geen OG-crisis nodig. Schijnbaar is het bestuur van NSI van een ander kaliber (hoewel project-ontwikkeling schijnbaar een valkuil kan blijken te zijn).
  10. green70 26 oktober 2021 09:59
    After several years I am again invested in NSI. Last time I went from 33 to 40 and I hope I can repeat it now.
    The big difference is that the NAV now is 45 euros and this indicates that there is considerable doubt about the future of office investments due to WFH.
    On the other side, NSI properties are much better now, located mostly in Amsterdam.

  11. forum rang 7 Branco P 26 oktober 2021 10:49
    Mooi bericht over de verkoop van Zuidplein. Verkoop (ver) boven boekwaarde. Klepierre heeft ook al verkopen boven boekwaarde aangekondigd. We hebben nog steeds te maken met historische lagere rentes en investeerders die niet weten waar ze met hun geld heen moeten. Verkopen onder boekwaardes moet je in een dergelijke marktsituatie natuurlijk nooit doen! Enfin, mooie prestatie van NSI.

    Winkelcentrum 't Loon is een simpel en overzichtelijk centrum, Huurders AH, Aldi, Hema, Kruidvat vormen veruit het grootste aandeel en zijn gericht op dagelijkse boodschappen. Verder Bristol, Wibra, C&A, mooie discount fashionketens die mooi profiteren van de aanwezigheid van dagelijkse trekkers. En dan nog een BCC, doelgerichte elektronica, waarschijnlijk tegen hele lage huur. Qua toekomst zie ik juist potentie voor dit soort winkelcentra. Hele mooie grote parkeervoorziening bovendien. Junkyard, hoe zou je op 1.000 euro per meter komen? Ik denk dat de huren hier gemiddeld zeker boven 100 euro per m2 per jaar liggen, richting 150 euro per m2 wellicht en een factor 13 is zeker niet aan de hoge kant dus kom ik al snel richting 2.000 euro per meter. In ieder geval zie ik niet in waarom een 't Loon niet ook gewoon boven boekwaarde verkocht wordt (als je kijkt naar het type winkelcentrum en naar de huurders)
  12. forum rang 5 junkyard 26 oktober 2021 11:42
    t Loon zal niet boven de € 20 miljoen op de balans staan (< € 1000 per m2), kijk maar naar de waarderingen in categorie 'other'. Bij de Q3 cijfers was de totale waarde in Other € 75 miljoen, bij 53.000m2 (= minder dan € 1500/m2). In other zitten 4 objecten, maar bevat vooral Zuidplein (boekwaarde >€ 2000/m2 ivm veel beter dan t Loon) en daarnaast 2 objecten in Amsterdam (met hogere m2 prijs).

    De huur bij Other is gemiddeld € 156/m2, maar zal in t Loon (veel) lager zijn. Daarnaast zijn de capex doorlopend hoog in t Loon, en is het worstelen (dmv capex) tegen leegstand. Er blijft van de bruto huur (< € 100/m2) dus niet zoveel netto rendement over en de toekomstige verhuring is onzeker.

    Het winkelcentrum (t Loon) kent een verleden aan verzakkingen (ivm voormalige mijnbouw) en hoge leegstand / dalende huren.

    Goed mogelijk dat t Loon toch wordt verkocht rond/boven boekwaarde, maar ik verwacht niet meer dan € 1000/m2. Wellicht dat er op termijn wat herontwikkeling mogelijk is, maar dat vergt investeringen (en Heerlen is geen randstad qua woningwaarde), en de onstabiele bodem (?) brengt extra (bezit/ontwikkel) risico.

    De geschetste € 2000/m2 voor t Loon komt op ruim € 44 miljoen, dat lijkt mij onrealistisch en zou meer dan dubbele van huidige boekwaarde zijn. Van mij mag het, maar ik zie dit niet gebeuren.
  13. forum rang 7 Branco P 26 oktober 2021 14:30
    Hoe kom je aan een boekwaarde van ca 20 mio voor t Loon? Ik vind die gegevens nergens terug.

    Ik zie alleen oppervlaktes: ca. 21.000 m2 Zuidplein, 22.000m2 Heerlen en 9.000 m2 Other. En waar zie jij dat zo'n College in Amsterdam een huur betaalt die boven 100 euro per m2 ligt? Dat weet ik zo net nog niet.

    En let op, Rotterdam Zuidplein is geen eigendom maar erfpacht en Primark (grootse huurder) betaalt uiteraard maar weinig huur per m2.

    Maar interessant. Ik zie in Heerlen dus niet als een oninteressante investering. Het object zal verouderd zijn wat relatieve hoge onderhoudskosten met zich meebrengt. Als er net wat grote installaties en een vloer vervangen zijn, dan kan het evenwel in de toekomst wel weer meevallen, dus het heeft weinig zin om te speculeren op dat punt als we de details niet kennen. Na die verzakking destijds zal de ondergrond gewoon onderzocht zijn mag ik hopen en eventuele maatregelen zouden getroffen moeten zijn. Anders is het object niet te verkopen.

    Supermarkten en Kruidvat huren toch op/boven 150 euro per m2. Bristol, Wibra en BCC natuurlijk wel onder 100 euro per m2. 125 euro per m2 en factor 12 geeft toch al wel 1500 euro per m2. Maar we moeten oppassen. Die 22.000 m2 die NSI noemt is mogelijk het oppervlak inclusief niet verhuurde winkelpassages etc. Dat trekt dan de waarde per m2 weer omlaag.

    Wat een drama is het trouwens dat partijen niet gewoon duidelijkheid geven. Waarom niet gewoon in zo'n bericht de verkoopprijs voor Zuidplein noemen? Dat zijn echt fratsen van de sector in de afgelopen paar jaar.

    Hoe dan ook, qua locatie, gebouw en huurdersmix lijkt 't Loon voor investeerders niet al te risicovol. Dagelijkse boodschappen en grote discount oppervlakken, geen verkeerde combinatie.
  14. forum rang 5 junkyard 26 oktober 2021 15:03
    Ok, nader detail, Q3 2021:

    Other
    Market value € 75 miljoen
    Annual contracted rent / ERV € 7 miljoen
    Letteable area 53.000m2
    (ofwel, boekwaarde gemiddeld € 1.415 per m2)
    Average rent € 156 per m2

    2020 jaarverslag

    Other
    Koningin Wilhelminaplein 18 Amsterdam 5.019m2
    (pand met kamerverhuur binnen de ring, in verleden verhuur uitbesteed aan malafide tussenpersoon, verwachte boekwaarde € 10 miljoen, wat laag is bij 154 kamers)
    Solaris Eclips, Arlandaweg 98, Amsterdam (Sloterdijk) 4.151m2
    (Schoolgebouw?, verwachte waarde min
    € 5 miljoen, rondom Sloterdijk doen meeste kantoren min. € 3000/m2, pand heeft herontwikkel potentieel ivm Haven stad / Sloterdijk ontwikkelingen).

    Na deze panden dus nog € 60 miljoen te verdelen over Zuidplein (21.467m2) en t Loon (22.228). Zuidplein stond tegen min. € 40 miljoen in de boeken (€ 2.000/m2) bij huidige verkoopprijs, waarmee t Loon tegen lagere prijs dan € 1000/m2 in de boeken staat (maar vermoedelijk ruim beneden € 1000/m2). De discounters die in t Loon zitten zullen tegen zeer lager m2 prijs huren, NSI had geen alternatief en de huurders zijn getrokken met lage huren.

    Het zou mooi zijn als investeerders t Loon nu toch als mooie business case beschouwen en op termijn huren ruim boven € 100/m2 voorzien. Door lage boekwaarde duidelijk dat geen grote pijn meer genomen hoeft te worden.

    Mij duidelijk dat de overige panden op erfpacht stonden, maar dit is verwerkt in de waarderingen, en geeft niet zo'n grote tik op deze locaties en bij huidige bestemming.
  15. forum rang 5 junkyard 26 oktober 2021 15:47
    Totale verkoopprijs voor 3 assets is gedeeld, € 64,3 miljoen (bruto) tov boekwaarde € 55,6 miljoen.

    Naast Zuidplein zijn dit de eerder aangekondigde verkopen van het leegstaande kantoorpand in Leiden (Stationade, 2.293m2) en Park Office Rotterdam (7.367m2 op erfpacht). Mijn inschatting is dat de boekwaarde van deze 2 assets zo'n € 15 miljoen was, t/m juni 2021 verkocht NSI non-core kantoorpanden tegen c. € 1000/m2. Het is mogelijk dat ik hier iets te laag zit qua boekwaarde, aantrekkelijkheid en staat van Park Office heb ik niet in groot detail bekeken (maar lijkt mij beneden gemiddeld tov restbezit NSI Rotterdam).

    Op basis hiervan schat ik in dat boekwaarde Zuidplein c. € 40 miljoen was.

    Eens dat delen van losse verkoopprijzen (en boekwaarde) per pand beter zicht biedt en helpt in transparantie naar beleggers.

    Voor mogelijke kopers van t Loon zal de relatief lage boekwaarde straks wel inzichtelijk zijn. Ik vraag mij af of dit de verkoper in slechtere onderhandelings positie brengt (wat vaak wordt gesteld door beursfondsen als reden om niet per pand te rapporteren), inclusief uitspraak NSI dat t Loon in 2022 verkocht zal worden. Als sprake is van voldoende interesse vanuit kopers, dan zal dit negatieve effect wel meevallen (of niet aanwezig zijn).
143 Posts
Pagina: «« 1 ... 3 4 5 6 7 8 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

NSI Meer »

Koers 36,500   Verschil -0,65 (-1,75%)
Laag 36,200   Volume 16.693
Hoog 37,100   Gem. Volume 23.860
19 mei 2022 17:35
Premium

NSI ziet veel ruimte voor waardecreatie

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links