Login
 

Kunduzhypotheken II

Door Jos Koets op 11 mei 2012 om 10:15 | Views: 18.930 | Categorie: Vastgoed, Overig | Onderwerpen: hypotheken, Kunduzakkoord

Vorige week kon u in mijn column Kunduzhypotheken lezen dat ik vandaag politiek Den Haag zal laten zien wat hun voorstel met betrekking tot de koopwoningmarkt per 1 januari 2013 zal inhouden. Dit voorstel is goedgekeurd door de politieke partijen VVD, GroenLinks, D66, ChristenUnie en CDA. Bij deze, en ik waarschuw u alvast; schrik niet. U zult bepaald niet blij zijn met het voorstel.

Meer nadelen dan voordelen
Wat zijn de gevolgen van dit voorstel? Ik heb het in een pdf-document eens allemaal opeen rij gezet.


Klik op de tekst voor een grote versie

Het is duidelijk dat er meer nadelen zijn dan voordelen en de huizenbezitter zal niet blij zijn met dit voorstel. Wie mijn dossier goed leest, zal concluderen dat de banken hun zin krijgen.

Zij hebben op het ogenblik een probleem en zijn bang dat de huizenprijzen nog meer gaan dalen. Bovendien worden de boekhoudkundige eisen voor hen steeds strenger, waardoor zij een groot voorstander zijn om direct af te lossen op hun hypotheken. Hiertegenover staan de politieke partijen met hun standpunten.

In geen enkel standpunt van een politieke partij staat dat zij voorstander zijn om direct af te lossen. De meeste partijen zijn juist voorstander om het 52%-belastingvoordeel aan te pakken en deze te beperken naar 42%. Waarom wordt dit dan niet gedaan?

Hypotheekvergelijkingen
In de tweede bijlage Concept Stabiliteit kunt u op pagina 11 een paar regels lezen over het voorstel.


Klik op de tekst voor een grote versie

Opvallend is dat hierin vermeld wordt dat de structurele besparing 5,4 miljard euro is. Dit leek mij meteen een optimistisch bedrag, wetende dat de totale hypotheekrenteaftrek van alle hypotheken samen de staat in 2012 zo’n 12,5 miljard kost; 43% besparing?

En dit terwijl de regeling ook nog eens alleen voor nieuwe kopers gaat gelden. Minister de Jager heeft afgelopen week aangegeven het voorstel door te laten berekenen door het CBS. Dit is niet nodig, want ik heb het al gedaan: de structurele besparing van 5,4 miljard door een 100% verplichte aflossing op hypotheken in te voeren wordt bij lange na niet behaald. De besparing is namelijk in de eerste jaren vrijwel nihil! Het leuke is dat cijfers nooit liegen. Ik heb de volgende hypotheekvormen met elkaar vergeleken:

      • 100% banksparen
      • 100% aflossingsvrij
      • 50% banksparen en 50% aflossingsvrij
      • 100% annuiteitenhypotheek
      • 50% annuiteitenhypotheek en 50% aflossingsvrij

Vanuit deze hypotheekvormen zijn er berekeningen gemaakt met het hypotheekbedrag van 100.000 euro tot 600.000 euro met daarbij diverse inkomens. In diverse berekeningen is het inkomen niet voldoende voor de benodigde hypotheek. Toch zijn deze gemaakt omdat een inkomen in de toekomst kan dalen of stijgen. Bovendien is er rekening gehouden met diverse hoogtes van hypotheekrentes (3% t/m 9%).  Hieronder enkele conclusies:

    • de besparing van 5,4 miljard is in de eerste 25 jaar zeker niet haalbaar
    • de besparing voor Den Haag is in de eerste paar jaar heel summier
    • de maandlasten voor toekomstige kopers stijgen gemiddeld 38% over de duur van 30 jaar
    • de maandlasten voor toekomstige kopers stijgen met gemiddeld 18% in het eerste jaar
    • de huizenprijzen zullen flink dalen (minimaal 20%)
    • Den Haag houdt geen rekening met 1-1-2031 wanneer bij veel huizenbezitters de rente niet meer fiscaal aftrekbaar is
    • verplicht aflossen is voor heel veel Nederlanders niet interessant

Rekenvoorbeelden
In de bijlage Berekeningen heb ik zo'n 500 berekeningen gemaakt. Kijk en huiver mee.
Klik op de tabel voor een grote versie

Hieronder een rekenvoorbeeld van een hypotheek van 200.000 euro. Het inkomen is 45.000 euro. Wat gaat iemand procentueel meer betalen als deze verplicht is een 100% annuitaire hypotheek af te sluiten in plaats van 50% banksparen en 50% aflossingsvrij? Hieronder de percentages van de stijging van de maandlasten uitgaande van een hypotheekrente van 5%.


Maandlastenstijging ten opzichte van 50% bankspaar, 50% aflosvrij

 

5 jaar

10 jaar

20 jaar

25 jaar

30 jaar

50% annuit 50% aflos

2,17%

5,00%

13,30%

19,29%

26,97%

100% annuiteit

20,79%

23,62%

31,92%

37,90%

39,07%

stijging totaal

22,96%

28,62%

45,22%

57,19%

66,04%

Hoe hoger de hypotheekrente, hoe minder snel de stijging van de maandlasten. Hieronder een overzicht waarbij de hypotheekrente 8% is.


Maandlastenstijging ten opzichte van 50% bankspaar, 50% aflosvrij

 

5 jaar

10 jaar

20 jaar

25 jaar

30 jaar

50% annuit 50% aflos

1,53%

3,85%

12,42%

20,08%

31,48%

100% annuiteit

9,13%

11,45%

20,03%

27,69%

34,33%

stijging totaal

10,67%

15,29%

32,45%

47,76%

65,81%

Aan de andere kant is het interessant om te weten, wat het nu precies oplevert voor Den Haag. Ik kijk dan even naar de gemiddelde rente die op het ogenblik 5% bedraagt. Deze heb ik weer vergeleken met het banksparen (50%) en de 100% annuiteiten hypotheek. Het volgende is dan van toepassing voor de volgende jaren.


Besparing staat ten opzichte van 50% bankspaar, 50% aflosvrij

 

 

     5 jaar

  10 jaar

   15 jaar

     20 jaar

     25 jaar

    30 jaar

50% annuit 50% aflos

2,19%

4,82%

7,95%

11,68%

16,14%

21,49%

100% annuiteit

2,19%

4,82%

7,95%

11,68%

16,14%

20,62%

stijging totaal

4,37%

9,63%

15,89%

23,35%

32,28%

42,12%

Dit voorbeeld staat niet op zichzelf. Welke hypotheekhoogte, rente of inkomens ik ook hanteer, telkens weer blijkt hetzelfde. Er is namelijk duidelijk te zien dat de staatsbesparingen van boven de 40% pas in de laatste jaren bereikt worden. Hoe moet het dan de komende 25 jaar met de begroting? Het woord is aan de politieke partijen om dit uit te leggen.

Stel: de 52% wordt afgeschaft, waardoor deze groep mensen nog slechts 42% fiscaal voordeel hebben, dan levert dit bij een hypotheek van 200.000 euro, rente 5% per jaar 1000 euro directe besparing op voor de staat, vanaf het eerste jaar en elk jaar daarna! Ter vergelijking: bij de 100% annuïteiten hypotheek is de opgetelde besparing over de eerste vijf jaar voor de staat eveneens 1000 euro!

Huizenprijzen
Tot slot de gevolgen voor de huizenprijzen. Bij een hypotheekrente van 5% zijn de maandlasten in het eerste jaar rond de 18% hoger dan bij de huidige hypotheken die nu kunnen worden afgesloten. Dit betekent om aan dezelfde maandlasten te blijven komen, de huizenprijzen met gemiddeld 20% moeten dalen. Let op: dit geldt alleen voor het eerste jaar, want de maandlasten blijven stijgen bij een annuïteitenhypotheek. Ik vind het onbegrijpelijk dat minister De Jager het eens is met dit voorstel. Voor alle politieke partijen nog een tip: het wordt tijd dat de juiste standpunten op de websites worden vermeld.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Kunduzakkoord

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
74 Posts, Pagina: 1 2 3 4 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
hypertje
0
Hallo Jos, goed stuk, ik vraag me af, wat zijn de gevolgen voor mensen zoals ik die nu al een hypotheek hebben?
theo1
0
quote:

hypertje schreef op 11 mei 2012 om 10:32:


Hallo Jos, goed stuk, ik vraag me af, wat zijn de gevolgen voor mensen zoals ik die nu al een hypotheek hebben?


In theorie niks, want deze maatregelen gaan alleen voor nieuwe hypotheken gelden. Maarrrrrr:
- als deze maatregelen echt zulke grote gevolgen gaan hebben voor de huizenprijzen als Jos vreest, kom je dan niet onder water te staan? In dat geval heeft de bank het recht om extra aflossingen te eisen (en op zijn mooist daar een aflossingsboete over te rekenen).
- als de banken alleen nog maar annuïtair en lineair mogen verkopen aan nieuwe klanten, zit de kans erin dat ze alle andere vormen helemaal af gaan schaffen. In dat geval kun je je bestaande hypotheek wel houden maar niet meer oversluiten. Bij een verhuizing moet je dan alsnog over omdat er geen (bank)spaar of aflossingsvrije hypotheken meer worden aangeboden. Veel mensen hebben dan een probleem, ze worden dus opgesloten in hun huis en daarom is de VEH ook van mening dat dit voorstel de markt nog meer op slot gooit.
rogver
0
Volgens mij een bewuste strategie om straks aan te geven dat het aanpakken van nieuwe hypotheken te weinig gaat opleveren. Om zodoende een excuus te hebben om de bestaande hypotheken aan te pakken.
Ivanrybkin
4

Het bespaareffect is toch veel groter, door de daling van de huizenprijzen?

Er is niet alleen een voordeel voor de overheid op de hypotheekrente van een hypotheek van gelijke omvang, maar ook een voordeel omdat de nieuwe hypotheken 20-30% minder hoog hoeven te zijn dan momenteel.

- daling huizenprijzen
- minder scherpe verhouding waarde woning en omvang hypotheek

andre68
1
Goed stuk. Het is duidelijk dat in de toekomstige hypotheek-jungle de banken weer de bal krijgen toegespeeld met dank aan hun vrindjes bij de overheid (links of rechts.....maakt niet uit. D-66 senator/bankmannetje Boele Staal zal z'n vrindje Alexander Pechtold wel "geadviseerd" hebben).

De overheid schiet er qua bezuinigingen niet zo veel mee op, maar de banken krijgen weer sneller vet op de botten over de ruggen van hun klanten.

Vooral wat Theo1 aankaart is een geniepig addertje onder het gras:

"als deze maatregelen echt zulke grote gevolgen gaan hebben voor de huizenprijzen als Jos vreest, kom je dan niet onder water te staan? In dat geval heeft de bank het recht om extra aflossingen te eisen (en op zijn mooist daar een aflossingsboete over te rekenen)."

Is het gek gedacht......dat maakt het welhaast gunstig voor de banken als de huizenprijzen flink dalen: zij kunnen dan hun onder water komende klanten dwingen hun spaarcenten in te leveren en zo hun balanzen te versterken.

We worden nog meer in de beknellende greep van die graaiende woeker-banken gedreven.
z0n0p
2
Funest voor de huizenmarkt op korte termijn. Huizenprijzen verder omlaag, mensen blijven in hun huis zitten (deels gedwongen, deels om dat ze ook niet gek zijn), geen verkoop van huizen, huizenprijs verder omlaag, etc. WOZ-waarden verder omlaag, gemeenten krijgen minder OZB. Dus ook nog een gevalletje vliegtax.

Je moet niet alleen de nieuwe hypotheken onder schot nemen, maar juist de lopende hypotheken waarop al vele jaren voordeel is behaald. Ik heb ook de indruk dat daar wel instemming bij de huisbezitters over is.

Maar de banken hebben de HRA allang in hun rentepercentages verwerkt. Dat verklaart dat een 10 jaar hypo in DE nu 3,5% kost en in NL meer dan 2% meer. Dus uw belastingvoordeel wordt door uw bank geincasseerd. WIE IS ER NU GEK!
Henk Snaph
0
Jos, ze weten op dit moment blijkbaar al niet meer hoe ze de huizen kwijt kunnen. Hier nog een voorbeeld van hoe het, denk ik, niet moet:

www.bijzonderplan.nl

henks
Paulus29
0
johan123
3
Ik zeg niet dat de voorgenomen nieuwe regelgeving mbt 100% annuitair aflossen een topoplossing is, maar denk wel dat Jos zeer kort door de bocht gaat met zijn berekeningen (in tegenstelling tot normaal, kan zijn analyses meestal erg waarderen).
Waarschijnlijk gaan de prijzen per 1 januari 2013 inderdaad zo'n 20% zakken, maar dat houdt in dat m.n de huiseigenaren met veel overwaarde ook fors (20%) gaan meebetalen aan de oplossing.
20% lagere woningwaarde betekent meteen ook een besparing op de aftrek van nieuwe hypotheken. Uiteraard is er een redelijke groep kopers (kopers die na 2000 gekocht hebben) die hierdoor in de problemen zullen komen, maar die zullen dan gecompenseerd moeten worden door besparingen op HRA-aftrek, overwinsten die banken halen door nog steeds te hoge hypotheekrente en NHG-pot e.d.
Uiteraard gaat het geen fijne tijd worden in woningland, maar prima om even flink door de zure appel heen te bijten en dan in een normale situatie te belanden. Het is toch geen normale situatie dat iemand als ik (postdoctoraal economisch geschoold) al moeite heb om wijs te worden in ons overovergefiscaliseerde hypotheeklandschap. Een hypotheek moet gewoon weer een saai en simpel product worden...
Vlindertuin
0
Jos,


Wat ik in de hele discussie mis, is de bijleenregeling.
Als mensen aflossen op hun hypotheekschuld wordt hun hypotheekschuld minder en datgene, wat het minder is geworden, wordt als "winst" aangemerkt.
Bij een volgende hypotheek moet je die "winst" eerst in de betaling van jouw volgende huis steken.
Zzilver
3
quote:

z0n0p schreef op 11 mei 2012 om 11:36:


Maar de banken hebben de HRA allang in hun rentepercentages verwerkt. Dat verklaart dat een 10 jaar hypo in DE nu 3,5% kost en in NL meer dan 2% meer. Dus uw belastingvoordeel wordt door uw bank geincasseerd. WIE IS ER NU GEK!


Helemaal mee eens!!

Daarbij is het onnoemlijk verdacht dat dit argument nooit in de media te vinden is. Geen enkel parlementslid hoor je hier over etc. etc. De bankenlobby werkt super op dit punt.

Sloop die 2% uit de hypotheekrentes, of voer een belasting in om dit te bereiken. Kortom laat de banken hun eigen probleem oplossen!
Henk Snaph
0
Maar de banken hebben de HRA allang in hun rentepercentages verwerkt. Dat verklaart dat een 10 jaar hypo in DE nu 3,5% kost en in NL meer dan 2% meer. Dus uw belastingvoordeel wordt door uw bank geincasseerd. WIE IS ER NU GEK!

Deze regels geef ik te pas en te onpas weer in ieder column dat over huizen of hypotheken gaat.
Jos, jij hebt toch ingang naar den Haag, waarom leg je dit fenomeen niet bij het parlementslid neer dat hier ook iets mee doet!

henks
Skater
0
Jos, je bent een ware kunstenaar, maar je cijfers liegen inderdaad niet. Dank je voor je goede werk, en dat je dit publiceert.
ooievaar49
0
Geen steun meer aan de verschillende banken. Gewoon 1 nationale bank maken met een directie die niet meer mag verdienen dan 2 ton. Gaan ze er niet mee akkoord wil ik die baan wel. Kunnen zij naar het buitenland gaan waar, zoals hun excuus altijd is, zij wel een riant salaris kunnen verdienen. Dat excuus slaat nergens op want ik lees nog steeds niet dat bankiers naar het buitenland vertrekken. Dat een ander op hun plaats het minder zou hebben gedaan is een dooddoener want wie er ook gezeten zou hebben, wel of geen kennis van zaken, een zooitje is het toch geworden.
HermanS&P
0
Beste Jos,

Goed stuk. Men denkt door af te lossen een beter onderpand te krijgen voor de hypotheek. Maar dat gaat nog wel even duren als door deze maatregelen de prijzen voor woningen nog verder zakken. In de tussentijd wordt het onderpand voor de oude aflossingsvrije hypotheken (al dan niet met een levensverzekeringspolis die te weinig gaat uitkeren) minder waard. En dat zijn nu de meeste hypotheken. Lijkt mij geen goed vooruitzicht voor de banken. Laat staan voor de huiseigenaren. Als men de hypotheekrente aftrek wil afschaffen of beperken op termijn kan men naar mijn mening beter wat doen in de zin van een maximumbedrag aan hypotheekrente aftrek. Dit is tevens gemakkelijker te verwerken in de Inkomstenbelasting aangifte en minder fraude gevoelig, dan vorige voorstellen.

Herman Snikkers
z0n0p
0
quote:

ooievaar49 schreef op 11 mei 2012 om 12:50:


Geen steun meer aan de verschillende banken. Gewoon 1 nationale bank maken met een directie die niet meer mag verdienen dan 2 ton. Gaan ze er niet mee akkoord wil ik die baan wel.

Afgezien van die 2 ton hebben we die bank, nl de Bank ABN AMRO. Heeft u en mij een schoftenkist met geld gekost (die 30 miljard komt NOOIT meer terug) en we doen er geen DROL mee.
johjoh
0
Kan simpeler
Gewoon de aftrek hypotheekrente gefaseerd afschaffen vanaf 2015 in 10 jaar
Dalende huizenprijzen zijn het gevolg en de markt normaliseert, de huidige prijzen zijn torenhoog
Gevolg voor nieuwe kopers: minder rente over goedkoper huis, voor de staat minder aftrek en dus meer belasting
Eigenaars van een huis moeten zich realizeren dat hun huis nu al minder waard geworden is maar voor het merendeel geld dat het wel meer waard is dan de aanschafprijs
FW Ta-183 Huckebein I
0
ed bever
0
Hallo Jos,

Een mooi en bijna compleet stuk. De waarde daling zal denk ik geen 20% zijn maar 10%. Dit omdat de koper voor de maandlasten stijging er ook iets voor terug krijgt. nl een 100% afgeloste hypotheek en geen maandlasten meer na 30 jaar. Hierdoor is ook gelijk een stuk pensioen probleem in de toekomst opgelost. De huidige koper zal nog steeds de zelfde hypotheek kunnen krijgen wat er wordt nu ook al getoetst op 100% aflossing via annuïteiten. Neemt niet weg dat de huidige koper nog steeds denk: Nu niet kopen en maar ff wachten wat 2013 brengt met alle gevolgen van dien, zoals het stil blijven staan van de woningmarkt. Wordt vervolgd.

Menno
74 Posts, Pagina: 1 2 3 4 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar

Meer columns Vastgoed Meer »

02 jun Scheiden doet lijden 9
08 mei Stevige stenen 7
21 apr Profiteer van uw spaarwaarde 8
07 apr AFM geeft duidelijkheid
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)