Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

De gekte op de woningmarkt is terug

De gekte op de woningmarkt is terug
Beeld: iStock

De gekte op de huizenmarkt is terug. Het aantal te koop staande woningen is laag. Het aantal huizenzoekers is hoog. Het gevolg is dat er weer flink boven de vraagprijs geboden wordt.

Volgens de kenners wordt er te weinig gebouwd. Dat is ook terug te zien in de cijfers:

  • Aantal nieuwbouwwoningen in 2023 was 73.000
  • Jaarlijkse doelstelling voor nieuwbouwwoningen is 100.000
  • Kabinetsdoelstelling aantal nieuwbouwwoning is 1.000.000 in 10 jaar
  • Huidige tekort woningen wordt gechat op 390.000 (is 4,8% van de totale woningvoorraad)
  • het kabinetsstreven was om dat percentage in 2030 gereduceerd te hebben tot 2%.van de totale woningvoorraad
  • Aantal woningen in Nederland is 8,2 miljoen

De ruim 8 miljoen woningen in Nederland zijn als volgt verdeeld:

  • 42% rijtjeshuizen (het huis deel is van een blok van minimaal drie huizen)
  • 36% meergezinswoningen (appartementen / bovenwoningen)
  • 13% vrijstaande woningen
  • 9% twee-onder-een-kap woningen

Bovenstaande cijfers zijn leuk, maar het probleem is al jaren voor de starters. Jongeren moeten steeds langer thuis blijven wonen omdat zij geen woning kunnen kopen. Steeds meer ouders klagen. Zij hebben te maken met kinderen die niet de gemakkelijkste zijn, omdat ze eraan toe zijn om het huis uit te gaan.

Noodkopen

Uit cijfers blijkt dat in heel Nederland het meest werd gereageerd op woningen onder de €200.000. Voor een alleenstaande starter met een inkomen van €42.000 is de maximale hypotheek (bij een hypotheekrente van 3,8% en energielabel C) €202.000.

Uit onderzoek van Funda blijkt het volgende:

  • Er zijn slechts 9.000 woningen beschikbaar onder de €200.000 (is 3,85% van het totaal)
  • Meeste reacties op woningen onder de €200.000 (4,64 reacties per week per woning)
  • 65% van de starters wil niet uitwijken voor een eerste woning (naar een andere stad of regio)
  • 67% van de starters wil concessies doen aan hun woningwens (kleinere woning)
  • Er stonden vorig jaar in totaal 164.671 huizen te koop en 70.343 appartementen

Starters die wel geluk hebben, moeten vaak genoegen nemen met koopwoningen met een energielabel D tot en met G. Zij sluiten dan een maximale hypotheek af op hun inkomen, waardoor verduurzamen niet meer mogelijk is. Deze “noodkopers” hebben dus liever een tochthuis dan geen huis.

Schrik niet: het gemiddelde prijsverschil tussen energielabel A en energielabel G is opgelopen tot €140.000. Drie jaar geleden was dat nog €60.000.

Open huis

Op zaterdag 6 april was er weer een NVM Open Huizen Dag. Er konden 5.500 woningen bekeken worden, nog niet de helft van vorig jaar. Enkele andere opmerkelijke cijfers:

  • Aantal bezichtigingen in februari en maart is verdubbeld vergeleken met vorig jaar
  • In de vier grote steden steeg het aantal bezichtigingen met 308%
  • Vorig jaar deden 14.000 woningen mee met de Open Dag
  • In 2014 deden 50.000 woningen mee met de Open Dag
  • Aantal aanvragen om woningen te bezichtigen (tussen de 30 en 100) neemt flink toe
  • In het eerste kwartaal van 2024 was het aantal bezichtigingen per woning gemiddeld 9,5

De NVM gaat zich beraden op het concept Open Dag. Als er zoveel geïnteresseerden op één koopwoning afkomen, gaat dit een keer flink fout.

Voorbehoud van financiering

Een paar jaar geleden was hetzelfde aan de hand. We hebben toen het volgende kunnen constateren:

  • Kopen zonder voorbehoud van financiering werd geadviseerd door makelaars
  • Huizenzoekers moesten een aankoopmakelaar in de hand nemen om kans te maken op een koopwoning
  • Er moet flink boven de vraagprijs worden geboden
  • Makelaars deden aan koppelverkoop (verplichte verkoop woning bij aankoop nieuwe woning)
  • Extra hoge courtage (10% meer) voor makelaars als een woning boven een bepaalde prijs werd verkocht
  • Woningen die op Funda kwamen, waren al verkocht
  • Taxateurs werden onder druk gezet om hogere taxaties af te geven

Het kopen zonder voorbehoud van financiering is weer gaande. De afgelopen tijd werd mij door diverse klanten gemeld dat hun aankoopmakelaar adviseerde te bieden zonder voorbehoud van financiering. Er was ook een makelaar bij die aangaf dat ik als hypotheekadviseur vooraf een garantie kon afgeven dat de hypotheek geen probleem zou zijn.

Het is altijd gemakkelijk om iets te adviseren als je daar zelf geen financieel nadeel bij kan hebben. Zoals bekend ligt het risico bij de kopers en mogen die 10% van de koopsom aftikken.

Vooral in deze markt wordt een woning toch wel verkocht. Waarom dan niet gewoon onder voorbehoud van financiering? Geef de kopers rustig de tijd om hun financiering te regelen. Zoals bekend ben ik er groot voorstander van om kopen onder voorbehoud van financiering verplicht te stellen met daarbij een termijn van bijvoorbeeld zes weken.

De Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners NVHP komt met een ander voorstel, namelijk om de huidige korte wettelijke bedenktermijn van drie dagen bij de aankoop van een woning te verlengen naar veertien dagen. Volgens de NVHP worden huizenzoekers in deze markt gedwongen te bieden zonder financieringsvoorbehoud. De korte wettelijke bedenktermijn heeft een prijsopdrijvend effect omdat kandidaat-kopers gedwongen worden snel een bod uit te brengen, waardoor de hoogte van het bod steeds meer door emotie wordt bepaald.

Dubieuze praktijken

Er wordt ook weer flink boven de vraagprijs geboden. Dit zorgt er voor dat taxateurs gevraagd wordt om zo hoog mogelijk te taxeren. Kopers willen namelijk zo min mogelijk eigen middelen gebruiken voor de aankoop van de woning. De werkwijze is simpel. De verkopende makelaar weet wel iemand die de woning hoger kan taxeren of er wordt gebeld naar diverse taxateurs of zij de woning op een bepaald bedrag kunnen taxeren. Het wordt tijd dat de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd de taxateur regelt.

Een klant van mij liet drie makelaars komen om zijn woning te verkopen. Via de desktoptaxatie was bekend dat de woning een waarde had van €500.000. Gezien de markt was ik van mening dat de woning voor meer verkocht kon worden. Makelaar 1 kwam met een vraagprijs van €498.000, makelaar 2 met €450.000 en makelaar 3 met een range van €480.000 – €489.000. De woning werd uiteindelijk verkocht voor €548.000.

Later hebben de verkopers vernomen van de kopers dat de woning op €545.000 was getaxeerd. Deze taxatiewaarde wordt weer gebruikt als de volgende gelijksoortige woning te koop wordt gezet.

Vorig jaar augustus berichtten diverse media dat er makelaars zijn die aan koppelverkoop doen. Bij koppelverkoop “eisen” verkopende makelaars dat de potentiële kopers hun huidige huis via hen verkopen. Hierbij wordt vaak ook nog hogere courtage dan gewoonlijk in rekening gebracht. Doorstromers zijn vaak zo blij dat ze eindelijk een andere woning hebben gevonden dat ze er veel voor over hebben om de transactie te laten slagen.

Verkopersmarkt

In februari was de gemiddelde transactieprijs voor een bestaande koopwoning €427.279. Om voor dit bedrag een woning te kunnen kopen, moet het gezamenlijke inkomen minimaal €90.000 zijn. Bij een hypotheekrente van 4% is de bruto maandlast €2.043 voor een 100% annuïteitenhypotheek - flinke bedragen die iedere maand weer terugkomen.

De gekte op de huizenmarkt is in ieder geval terug en die zorgt voor heel vreemde situaties. Huizenzoekers moeten goed oppassen om niet van een koude kermis thuis te komen.

Tot slot ben ik zeer benieuwd wat u van de zeven tips van makelaar Korne Pot vindt, om als koper toch je slag te slaan in deze markt:

1: Laat je niet gek maken
2: Zorg dat je eerder kunt bezichtigen en bieden dan anderen
3: Breng een duaal bod uit
4: Schrijf een motivatiebrief aan de huisbezitters
5: Kies voor een gek bod
6: Kijk eens op andere sites dan Funda
7: Laat je netwerk weten dat je een koopwoning zoekt


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 24 mei Illegale praktijken drijven de huizenprijzen op 8
  2. 10 mei Duur foutje hypotheekadviseur met grote gevolgen voor huisbezitter 9
  3. 26 apr Pas op met de startersvrijstelling 1

Gerelateerd

Reacties

4 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 6 Bulletje Rozenwater 12 april 2024 10:36
    Denk dat de focus ook moet liggen op betaalbare (huur) appartementen. De lucht in. Betaalbare 2 kamer studio's voor alleenstaanden. Beleidsmakers denken kennelijk dat iedereen een rijtjes woning moeten bezitten, dat is het socialistische ideaal. Iedereen dezelfde koopwoning. Nog gekker: 1/3 van de rijtjeshuizen in vinex wijken is sociale huur. Als steuntrekker krijg je dus met subsidie een huurwoning ter waarde van +/- 500.000 euro. Ik gun het die mensen van harte, maar als de consequentie is dat starters die wel zelf hun broek omhooghouden niet eens een flatje kunnen huren, dan is het systeem kapot.
    En er moet gezond verstand komen in de politiek. Passende huisvesting is veel belangrijker dan stikstof emissie.
  2. forum rang 4 StoplossBurner 12 april 2024 11:57
    De welvaartskloof tussen zij die wel een woning hebben kunnen bemachtigen (als het even kan voor 2020) en zij die dat (nog) niet hebben is groter dan ooit. De HRA zal derhalve ook wel in 2031 de deur uitgaan om dit verschil weer een beetje te dempen. Wat er dan voor in de plek komt om starters te helpen ben ik benieuwd naar.

    Overigens is de gekte nooit weggeweest, deze was enkel even van een wat lager niveau
  3. Met Effekt 15 april 2024 09:50
    Het zou helpen als de politici bij met hun mooie plannen ook aan de kosten denken. Het blijkt nu dat een warmtenet duurder is dan een lokale CV/warmtepomp. Heeft men gekeken naar de werkelijke vaste en variable kosten ipv alleen naar het CO2 plaatje?
    En dat nieuwbouw duurder is dan bestaande bouw (uit een tijd met goedkopere materiaalkosten en lager uurloon) moet ook geen verrassing zijn.
  4. gerard66 15 april 2024 10:01
    De overheid heeft een steeds groeiend regelmonster gecreëerd dat zichzelf in de staat bijt. Het monster verorbert de woningmarkt. Een paar voorbeelden: Er komen steeds meer regels waaraan bouwen moet voldoen, maar het moet wel betaalbare nieuwbouw blijven. Woningspiltsing van grote oude woningen zou een grote bijdrage kunnen hebben, echter gemeenten willen dit niet en frustreren dit met parkeer en overlastregels. Nieuwbouw moet worden gestimuleerd, maar elk plan kan tot in de treure worden gefrustreerd door bezwaarmakers (NIMBY), woningen moeten van het gas af, maar het stroomnet is niet klaar voor de transitie; boeren moeten stoppen, maar mogen niet bouwen op hun erf….. etc..etc… iemand moet het regelmonster eens rigoureus de nek omdraaien.
4 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links