Login
 

Kunduzhypotheken

Door Jos Koets op 4 mei 2012 om 10:00 | Views: 13.173 | Categorie: Vastgoed, Overig | Onderwerpen: hypotheken, Kunduzakkoord

In het Kunduzakkoord (VVD, GroenLinks, D66, ChristenUnie en CDA) wordt voorgesteld om per 1 januari 2013 de hypothrenteaftrek flink te beperken. Het voorstel, dat u hieronder kunt lezen, is verrassend omdat geen enkele politieke partij dit als standpunt had. Kiezersbedrog?

'Op de woningmarkt vinden belangrijke structurele hervormingen plaats. Het is essentieel omde hypotheekschulden te verminderen, zowel vanuit micro- als  vanuit macro-perspectief. Tegelijkertijd is het van belang om het vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen. De regering is daarom voornemens om de hypotheekrenteaftrek te handhaven. Vanaf januari 2013 moeten nieuwe hypotheken gedurende de looptijd in 30 jaar volledig en ten minste
annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek (structurele besparing 5,4 miljard euro). Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de Loan-to-Value ratio geleidelijk beperkt tot 100%. Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, wordt de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd tot 2%. Dat draagt bij aan langdurige zekerheid op de woningmarkt en lagere financiële risico’s. De maatregel wordt gefinancierd uit de afschaffing van de onbelaste reiskostenvergoeding, inclusief het onbelaste privégebruik van lease-auto’s.
'

In de afgelopen week ben ik heel wat uurtjes bezig geweest om de gevolgen van dit voorstel na te rekenen. Mijn gehele rapport komt volgende week, maar vandaag alvast twee onderwerpen hieruit.

De hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd voor bestaande gevallen
Huizenbezitters hoeven hun hypotheek niet om te zetten naar een annuïteiten – lineaire hypotheek. Dit lijkt op het eerste gezicht aantrekkelijk. Echter bij een verhuizing kunnen er (administratieve) problemen ontstaan en zijn er nog veel onduidelijkheden namelijk:

  • Gaat de verplichte 100% aflossing gelden voor de nieuwe woning
  • Wat gaan banken doen met hypotheekvormen die niet meer van toepassing zijn voor nieuwe klanten? Kosten zijn hoog om hypotheekvormen aan te houden die niet meer worden afgesloten.
  • Wat als er door een doorstromer (oude maatregel) en een starter (nieuwe maatregel) een woning wordt gekocht?

Wie vanaf 2013 een andere woning gaat kopen, weet nog niet of de oude regeling gehandhaafd blijft. Den Haag moet nog vertellen wat dan van toepassing gaat worden. Stel: de verplichte 100% aflossing wordt van toepassing, dan zullen heel veel mensen besluiten geen andere woning te kopen. Het is ook mogelijk dat de verplichte 100% aflossing alleen gaat gelden voor het hogere hypotheekbedrag. Dit betekent dat de oude en nieuwe regeling van toepassing is.

In het verleden is gebleken dat banken hypotheekvormen uit hun assortiment halen als deze niet meer worden afgesloten. Dit zou betekenen dat vanuit het kabinet de mogelijkheid wordt geschapen om de bankspaarhypotheek mee te nemen, maar dat banken dit niet meer doen (vanwege kostenbesparing). De doorstromer is dan verplicht zijn bankspaarhypotheek af te kopen. Hoe zit het dan met de fiscale regels en de fiscus? Op het ogenblik komt in veel gevallen de fiscus om de hoek kijken waardoor er 52% belasting betaald moet worden over een groot gedeelte van het afkoopbedrag!

Een mooi toekomstig praktijkvoorbeeld is een doorstromer en een starter die samen een woning gaan kopen. De doorstromer valt nog onder de oude maatregel (mag nog een aflossingsvrije hypotheek hebben tot 50% van de waarde van de woning) en heeft bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek. De starter valt onder de nieuwe maatregel en moet dus volledig aflossen door middel van een annuïteiten – lineaire hypotheek. Hoe gaat het kabinet dit oplossen?

  • Gaat de nieuwe regel gelden, dus volledig aflossen? De bankspaarhypotheek moet dan worden afgekocht met alle fiscale gevolgen.
  • Blijft de oude regel gelden waardoor de aflossingsvrije hypotheek nog 50% van de waarde van de woning mag zijn en de bankspaarhypotheek gehandhaafd kan blijven?
  • Gaat voor ieder zijn eigen regeling gelden, dus voor de doorstromer de oude regeling en voor de starter de nieuwe regeling? Dit levert leuke situaties op, ahum.

Annuitaire hypotheek en verbouwen
Bij de annuïteiten hypotheek wordt er iedere maand afgelost. Dit betekent dat de eigenwoningschuld (voor veel lezers de hypotheekschuld) steeds minder wordt. Het gevolg hiervan is dat het gemakkelijker wordt om te kunnen verbouwen. Dit laatste zal ik aantonen door middel van een voorbeeld waarbij de waarde van de woning in de afgelopen jaren gelijk is gebleven:

Voorbeeld 1 (huidige situatie)
Totale hypotheek                    200.000 euro
Bankspaarhypotheek               105.000 euro
Aflossingsvrije hypotheek           95.000 euro
Waarde spaarrekening               20.000 euro (in het tiende jaar)
Waarde woning                       200.000 euro

De waarde van de woning is in tien jaar niet gestegen. Het is voor deze persoon niet mogelijk om te verbouwen door middel van een tweede hypotheek. De reden is dat de hypotheek nog even hoog is als de waarde van de woning. De opgebouwde waarde op de spaarrekening wordt niet verrekend met de uitstaande hoogte van de hypotheek. Een verbouwing moet dus uit eigen middelen betaald worden. Ik ben dan uitgegaan dat iemand niet meer mag lenen dan de waarde van zijn woning (100% LTV).

Voorbeeld 2 (volledig aflossen door middel annuitaire hypotheek)
Totale hypotheek (begin)        200.000 euro (volledig annuitair)
Hypotheekschuld na 10 jaar     180.000 euro
Verbouwen                               20.000 euro

Door de aflossing is de hypotheekschuld (eigenwoningschuld) lager dan de waarde van de woning (180.000 euro versus 200.000 euro). Nu is het mogelijk om de verbouwing te financieren door middel van een tweede hypotheek. De betaalde hypotheekrente over deze verbouwing is nu weer voor 30 jaar fiscaal aftrekbaar als voor deze tweede hypotheek een annuitaire of lineaire hypotheek wordt afgesloten.

Het fiscale voordeel voor het kabinet verdwijnt door deze verbouwingstruc gedeeltelijk. Zij moeten over de tweede hypotheek (in dit geval van 20.000 euro) fiscaal tegemoet komen aan de huizenbezitter.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Kunduzakkoord

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
35 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
ton1947
0
In de tekst staat "In het verleden is gebleken dat banken hypotheekvormen uit hun assortiment halen als deze niet meer worden afgesloten.".
Kunt u daar voorbeelden van geven?
wilspaan
0
Er zijn nog vele vragen. Is het niet juist een annuiteittabel over de schuld te leggen en het annuitaire bedrag van aflossing iederjaar te verhuizen van box 1 naar box 3. Op deze wijze wordt aan de beperking van de renteaftrek voldaan en is het "leed"te overzien!!!
G-I
0
Hoi Jos,

Volgens mij is het na 10 jaar annuiteitenhypotheek zelfs nog makkelijker om een verbouwingshypotheek te krijgen, want de aflossing na 10 jaar is dan al 30% (dus 60.000 euro). Je hebt dan al een flinke overwaarde.

Overigens lijkt me dat de maatregelen die nu op tafel liggen erg hard aan gaan komen op de huizenprijzen. Hoewel ik van mening ben dat de afgelopen jaren er wel erg makkelijk en veel hypotheekkrediet is verstrekt vrees ik voor de gevolgen voor de huizenprijzen en de werklozen in onder andere de bouwsector.
Ook denk ik dat de 'bankdirecteuren' van met belastinggeld geredde banken er geen toastje met kaviaar minder om eten.
rogver
0
In mijn koopcontract staat dat ik mijn bestaande hypotheek mee mag nemen bij de koop van een ander huis. In dat geval ben ik voor de bank geen nieuw geval en kunnen ze mij toch niet dwingen om mijn lopende hypotheek af te kopen?
flatliner
0
G-I, je doelt denk ik op een lineaire hypotheek. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand een vast bedrag, een rentecomponent (berekend over de hele hypotheek) en een afloscomponent ter grootte van het restant van het maandbedrag. De hypotheek wordt dus in het begin heel langzaam afgelost. Naarmate er minder rente wordt berekend (omdat de hypotheek kleiner is geworden) zal de afloscomponent groter worden er en elke maand meer afgelost worden. De eerste jaren los je nauwelijks iets af. Extra vervelend voor starters die een appartement kopen en na een paar jaar willen doorstromen naar een eengezinswoning. Het duurt lang voordat je een beetje overwaarde creëert.

Ander punt: je kan toch gewoon een tweede hypotheek afsluiten voor een verbouwing als dat de waarde van de woning verhoogt? Ik ga er vanuit dat hypotheekverstrekkers nog steeds de executiewaarde na verbouwing nemen bij bepaling van de LTV?
Jos Koets
0
Volgende week hoop ik het rapport / verslag klaar te hebben. Hierbij wil ik 50 - 100 berekeningen meenemen wat de gevolgen gaan worden. Ik heb dus nog heel wat te doen. Cijfers zullen er niet om liegen. De huizenprijzen zullen flink dalen. Wordt dus vervolgt.

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

rogver schreef op 4 mei 2012 om 10:52:


In mijn koopcontract staat dat ik mijn bestaande hypotheek mee mag nemen bij de koop van een ander huis. In dat geval ben ik voor de bank geen nieuw geval en kunnen ze mij toch niet dwingen om mijn lopende hypotheek af te kopen?


Die kans zit er in. Ik verwacht dat als alles doorgaat het assortiment kleiner gaat worden bij banken vanwege de kosten. Om een voorbeeld te geven. Bij Allianz (BNP de geldgever) is het nu niet mogelijk een spaarhypotheek te sluiten. Wie intern zijn (beleggings)hypotheek wilt overzetten moet dan een annuiteiten - lineaire hypotheek nemen.

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

G-I schreef op 4 mei 2012 om 10:40:


Hoi Jos,

Volgens mij is het na 10 jaar annuiteitenhypotheek zelfs nog makkelijker om een verbouwingshypotheek te krijgen, want de aflossing na 10 jaar is dan al 30% (dus 60.000 euro). Je hebt dan al een flinke overwaarde.

Overigens lijkt me dat de maatregelen die nu op tafel liggen erg hard aan gaan komen op de huizenprijzen. Hoewel ik van mening ben dat de afgelopen jaren er wel erg makkelijk en veel hypotheekkrediet is verstrekt vrees ik voor de gevolgen voor de huizenprijzen en de werklozen in onder andere de bouwsector.
Ook denk ik dat de 'bankdirecteuren' van met belastinggeld geredde banken er geen toastje met kaviaar minder om eten.


Na 20 jaar is de helft van de hypotheek afgelost bij annuiteiten. Rekenvoorbeelden volgen nog.
G-I
0
@flatliner: ik heb inderdaad een klein rekenfoutje gemaakt, maar ik had het niet over lineaire hypotheken. De hoogte van het aflossingsgedeelte van de annuïteitenhypotheek is afhankelijk van de rentevoet. De 30% aflossing in 10 jaar haal je alleen bij een rente van 1%, dat is inderdaad niet realistisch. Het rekenen aan een annuïteitenhypotheek is nog niet zo intuïtief, ik zal eens kijken of ik rekenmodule kan produceren dit weekend.
[verwijderd]
0
geachte heer,
stel ik dat ik een andere hypotheek wil en de aftrek mij niet interesseert. kan dat dan nog?
stel ik wil een aflossingsvrije hypotheek van een ton, en geen aftrek, dat zou tch mogen, want ik ben niet afhankelijk van de staat.
dan is dat toch ook mogelijk.?
groet,
Cees

Jean
0
Eén ding staat vast en dat is dat de BTW verhoging de Nieuwbouwmarkt een extra trapje naar beneden zal geven.
joebeatt
2
Het is schandalig dat de kosten weer afgewend gaan worden op de jongeren terwijl de generatie die zijn hele leven lang al overal van geprofiteerd heeft gespaard wordt. Laat iedere generatie meebetalen, ook de begin-zestigers die dure huizen bezitten en die op dit moment in de camper rondrijden in Zuid-Europa. Dat kan door bijvoorbeeld de aftrek voor alle hypotheken, nieuwe en bestaande, aan een maximum te binden. Een maximum dat dan jaar na jaar steeds iets lager wordt waardoor de hypotheekrente-aftrek heel geleidelijk aan verdwijnt.

Voor de goede orde: ikzelf zou met mijn bestaande aflossingsvrije hypotheek profiteren van de plannen zoals ze nu op tafel liggen, maar dat wil ik niet omdat ik graag zie dat starters ook een reële kans krijgen.
TimothyF
0
quote:

joebeatt schreef op 4 mei 2012 om 12:47:


Het is schandalig dat de kosten weer afgewend gaan worden op de jongeren terwijl de generatie die zijn hele leven lang al overal van geprofiteerd heeft gespaard wordt. Laat iedere generatie meebetalen, ook de begin-zestigers die dure huizen bezitten en die op dit moment in de camper rondrijden in Zuid-Europa. Dat kan door bijvoorbeeld de aftrek voor alle hypotheken, nieuwe en bestaande, aan een maximum te binden. Een maximum dat dan jaar na jaar steeds iets lager wordt waardoor de hypotheekrente-aftrek heel geleidelijk aan verdwijnt.

Voor de goede orde: ikzelf zou met mijn bestaande aflossingsvrije hypotheek profiteren van de plannen zoals ze nu op tafel liggen, maar dat wil ik niet omdat ik graag zie dat starters ook een reële kans krijgen.


Laatst een mooie rekensom gezien waarin spaartegoeden worden afgetrokken van de hypotheekschuld, en daarmee het aftrekbare bedrag drastisch terugloopt. Juist bij die mensen die het geld hebben.

Een deel van deze groep zal beslissen versneld aflossen, wat positief is voor de banken.

Tsja...
0
Wat gaat gebeuren is dat mensen niet langer huizen kunnen kopen. Nu kan je 6 à 7 keer financieren en straks 4-4,5 keer. Dat betekent dat de huizenprijzen met 35% moeten dalen willen ze financierbaar zijn voor de nieuwe hypotheekbezitters. We zijn nu 15% gedaald sinds de top en hebben dus nog minimaal 20% te gaan.

Overigens heb je wel een probleem als je zelf een hypotheek hebt van 4 ton en je kan het vervolgens kwijt voor 2,5 ton. Het is dus de jongere generatie die een tophypotheek heeft die vast zit aan hun huis. de doorgroeimarkt zal volkomen stil komen te liggen voordat de prijzen zijn aangepast. En iedereen die geld verdiend aan huizentransacties kan ook betere ook andere bronnen van inkomsten zoeken.
Jos Koets
0
quote:

Tsja... schreef op 4 mei 2012 om 16:24:


Wat gaat gebeuren is dat mensen niet langer huizen kunnen kopen. Nu kan je 6 à 7 keer financieren en straks 4-4,5 keer. Dat betekent dat de huizenprijzen met 35% moeten dalen willen ze financierbaar zijn voor de nieuwe hypotheekbezitters. We zijn nu 15% gedaald sinds de top en hebben dus nog minimaal 20% te gaan.

Overigens heb je wel een probleem als je zelf een hypotheek hebt van 4 ton en je kan het vervolgens kwijt voor 2,5 ton. Het is dus de jongere generatie die een tophypotheek heeft die vast zit aan hun huis. de doorgroeimarkt zal volkomen stil komen te liggen voordat de prijzen zijn aangepast. En iedereen die geld verdiend aan huizentransacties kan ook betere ook andere bronnen van inkomsten zoeken.


Zes - zeven keer is al verleden tijd. We zitten nu op 4,5 keer. Daarbij met deze maatregel kan / zal de verstrekking nog minder worden. Bovendien een flinke daling van rond de ....... procent. Cijfers volgen volgende week.
voda
0
Jos, hartelijk dank voor al je columns en het beantwoorden van vragen.

Zeer leerzame stof.

Groet,

Hans
Jos Koets
0
quote:

voda schreef op 4 mei 2012 om 17:43:


Jos, hartelijk dank voor al je columns en het beantwoorden van vragen.

Zeer leerzame stof.

Groet,

Hans


Graag gedaan Hans. Van de week nog flink doorbuffelen om volgende week met iets schrijnends te komen (feitelijk geen tijd voor maar het moet). AFM vandaag gesproken, deze wilt mijn verslag graag ook inzien. Zal wel weer wat ophef gaan opleveren als de kranten er ook in gaan duiken.

Gr. Jos
Henk Snaph
0
Gisteren nog bij de gemeente geweestr voor een stuk bouwgrond. Ze doen echter geen euro van de prijs af en noemen het nog steeds een reele prijs, daar er volgens hen nog steeds vraag is, hoewel ze het laatste jaar geen meter verkocht hebben.

henks
Hunter007
1
Mooie aanzet, ik ben benieuwd naar het volledige verhaal! Tot zover lees ik twee zorgpunten:
1) de huizenprijzen zullen nog fors dalen. Helaas zal het begrotingstekort toch ergens mee moeten worden opgevuld. Aangenomen dat de huizenprijs met name afhankelijk is van de rentestand en het besteedbaar inkomen, zullen de huizenprijzen linksom of rechtsom wel omlaag gaan. Uiteraard moet er wel sprake zijn van een eerlijke verdeling van de lasten, maar daarover lezen we dus volgende week meer;
2) het systeem is alleen relatief eenvoudig zolang er niets veranderd. Ik hoop dat je in je volledige verhaal ook een voorstel opneemt hoe het beter zou kunnen (alhoewel je jezelf met het ultieme voorstel werkloos maakt). Zelf denk ik in de richting van volledige afschaffing van de aftrek icm een verlaging van de IB en verschuiving van ew-waarde+schuld naar box 3. Op die manier betaalt ook de oudere generatie met veel overwaarde mee. Gelijk met Cees ("winner") ben ik van mening dat aflossen een keuze moet blijven. Het was volgens mij slechts de bedoeling om de negatieve prikkel van aflossen weg te nemen. We moeten nu niet doorslaan en denken dat we daar vanuit de overheid een positieve prikkel voor terug moeten brengen. Ik gok dat de markt hier zelf met de rentepercentages in zal reguleren.

Sjoerd
aandeeltje!
0
1. Het is helemaal niet zo dat oude hypotheeekvormen niet meer worden aangeboden. Als je erom vraagt kun je elke hypotheekvorm nog krijgen die bedacht is. Kwestie van vragen. Nee de annuiteteit werd niet gepromoot de afgelopen jaren, maar kon je wel om vragen.
2. Of een bank nu wel of niet toelaat om een hypotheek mee te nemen, staat natuurlijk los van de fiscaliteit.
3. Het lijkt me dat de regel eenvoudig moet zijn. Dat betekent geen gedoe met oude of nieuwe vormen. Als je een nieuwe woning koopt in box1 dan aftrek volgens tenminste een annuitaire hypotheek. Zo'n tabelletje kun je zo maken. Natuurlijk blijft de bijleenregeling ed gewoon van kracht.
Voor de oude woningen zou ik deze maatregel ook instellen, eventueel met een vertraging van 5 jaar. Als je als woningbezitter dit niet kunt dragen, zat je al te duur en heb je enige jaren om een move te maken. Beetje vooruit kijken kan geen kwaad en tijdig handelen ook niet.
4. Komt natuurlijk de vraag of je al die vormen nog wel moet aanbieden als bank. Wat wordt het veel eenvoudiger als je zegt: banksparen of annuiteit mijnheer? Doet u maar annuiteit, anders moet ik teveel rekenen.....en gaat de betaalde rente en aftrekbare rent teveel uit elkaar lopen.

In een annuiteit valt weinig te verbergen! Dus gewoon doen. De meeste mensen snappen toch heel weinig van al die dingen dus moet je het gewoon niet meer verkopen. Annuiteit snapt 95% van de bevolking overigens ook niet. Zowiezo is rente en hoofdsom een lastig begrip.....
35 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

06 okt Wel of geen hypotheek? 63
22 sep Nieuw: Florius Verzilver Hypotheek 8
08 sep Hypotheek wijzigen? Betalen maar 13
Gesponsorde links