Shopaholic

IEX sprak met topman Jan de Kreij van vastgoedbelegger Corio. Hij wijdt uit over de keuze voor winkels, drukke vluchten naar Turkije en de noodzaak om zelf achter de knoppen zitten.

We kijken uit over Hoog Catharijne, een van de vlaggenschepen in de Corio-portefeuille. U gaat daar de komende jaren 250 miljoen euro in investeren, bijna de helft van de huidige boekwaarde ervan. Gaat u dat terugverdienen?

“Ja hoor. Het is een prachtig project en we krijgen er een groot winkelareaal bij om te exploiteren. Het is een mooi voorbeeld van publieke en private partnership. Hoog Catharijne was hét winkelcentrum van Nederland."

"Dat kan het weer worden. Je hebt het plezier van een oude binnenstad, gecombineerd met goed bereikbare horeca- en winkelruimte."

"Het wordt veel meer een geheel met de oude binnenstad. De Catharijnesingel wordt weer water in plaats van een doorgaande weg. Het is een toplocatie en in dat opzicht past het perfect bij wat we doen. Wij willen overal op de toplocatie zitten. We proberen ons bijvoorbeeld ook actief te positioneren op de markt voor nieuwe winkelketens en concepten."

"Die functie moet Hoog Catharijne straks ook krijgen: als je een product wilt uitproberen doe je dat bij Corio in Utrecht. In Turijn hebben we ook die positie. Daar testen alle internationale ketens nieuwe formules uit. Want ze weten: als het daar werkt, dan werkt het in de rest van Italië ook."

Fotografie: Ruud Binnekamp

Corio heeft net als Rodamco Europe duidelijk gekozen voor retail. Daar komt tegenwoordig veel meer bij kijken dan kopen en huurders vinden. Hoe is de rol van de belegger de laatste jaren veranderd?

“Het is heel erg veranderd. Onroerendgoedbeleggingen waren vijftien jaar geleden nog echt beleggingen. Je verhuurde het en dan ging het in een la. Voor de afhandeling huurde je iemand in. De markt is nu dynamischer. Ketens komen en verdwijnen. Je moet zelf aan de knoppen zitten om te zorgen voor een goede mix van huurders."

"Ons doel is om de inkomsten te laten stijgen met minstens de inflatie. Dat betekent dat we meer moeten doen dan alleen de huren indexeren. We moeten waarde toevoegen. Dat doe je door mee te denken met de huurders. Zitten ze op de goede plek, hoe kunnen we de stroom beheersen zodat iedereen de goede plek heeft?"

"Om een voorbeeld te noemen: laatst kwam Mediamarkt erbij in Hoog Catharijne. We hadden een andere huurder die daar begrijpelijk wat huiverig voor was. We zijn toen met die mensen gaan zitten en hebben een businessplan helpen ontwikkelen. Dat heeft ze geholpen om een niche te vinden waarin ze nu heel succesvol zijn."

"Ondanks Mediamarkt. Daarom doen we ook vooral retail. Daar kunnen we met onze locatie en expertise de meeste waarde toevoegen. Een retail-huurder wil alleen op die ene plek zitten, want daar komen zijn klanten. Met kantoren is het anders. Je hoeft niet per se op die en die locatie te zitten.”

Onlangs kochten jullie weer een winkelcentrum in Turkije. Dat land is een van de speerpunten van Corio. Wegen de rendementen daar op tegen de risico’s?

“In 2004 hebben we gekozen voor vijf kernlanden. Nederland, Frankrijk, Spanje, Italië en Turkije. In Turkije gaat het heel hard. De demografie is daar prima, het is een kruispunt tussen Europa en Azië en in de ontwikkeling van de consumentenbestedingen zit nog heel veel potentieel."

"Het is een beetje als Portugal tien jaar geleden. Een paar jaar gelden zijn we er begonnen, als eerste buitenlandse belegger. We konden 47% kopen van het beste winkelcentrum in Turkije, Akmerkez. Dat is een naam die iedereen daar kent. Het is hét winkelcentrum van Istanbul. Vraag maar eens aan iemand uit Turkije."

"Akmerkez is een begrip in dat land. Als gevolg daarvan hebben we ook nu nog een first mover advantage, maar dat neemt af. Ik kom steeds meer bekenden tegen in het vliegtuig naar Istanbul. Maar we hebben er inmiddels wel een groot netwerk gecreëerd."

"We hebben nu zeven projecten in Turkijke. Corio is daar bekender dan in Nederland. De Turkse minister-president noemde ons laatst nog in een toespraak. Hij zei: Corio durfde hier te investeren toen niemand dat nog durfde.”

Tijdsperiode grafiek:  JaarMaandWeekVandaag

Winkelcentra zijn duur in Europa. Is Turkije inmiddels ook niet een stuk duurder geworden?

“Er is nog tegen redelijke prijzen te acquireren, hoewel ook daar de yields afnemen. We willen in Turkije 500 miljoen investeren, exclusief Akmerkez. In Europa worden nu al deals onder de 5% aanvangsrendement gedaan. In Turkije is er nog wel wat marge, zij het dat je daarvoor wel een stukje risico moet incalculeren."

"Maar ja, wat is het risico van een shopping centre als Akmerkez, in het welvarendste deel van Istanbul? Dat is misschien kleiner dan dat van heel Turkije. De huren gaan er nog omhoog, we hebben nul leegstand. Dus de downside is beperkt.”

Staan er nog nieuwe landen op het punt om kernland te worden van Corio?

“Nee, we richten ons voorlopig op de huidige kernlanden. Daar hebben we onze handen vol aan. Ik hoef niet zoveel vlaggetjes in de kaart. Maar we hebben wel onze ogen open voor als zich kansen voordoen. We hebben nu ook een stuk grond in Sofia gekocht, met de intentie om hierop in de toekomst een winkelcentrum te ontwikkelen."

"Bulgarije groeit niet, maar Sofia wel. Dit stuk grond lag precies aan de kant van de stad die nu aan het groeien is. De concurrentie die er al is, zit juist aan de andere kant. En het prettige is: we kunnen het runnen vanuit Istanbul. Dat is een paar uur rijden. Het valt onder ons Turkse team."

"En zo hebben we nog wel meer voordeel van onze aanwezigheid in Turkije. We hebben nu goede relaties met veel Turkse winkelketens. Die slaan via ons nu hun vleugels uit naar plaatsen als Napels en Parijs. We veroveren Europa vanuit het Oosten, net als de Ottomanen in het verleden.”

Hoe kijkt u aan tegen de situatie op de aandelen- en rentemarkt? Het aandeel Corio noteert door het sentiment inmiddels onder intrinsiek en wat er gebeurt op de rentemarkt moet voor een vastgoedonderneming ook redelijk verontrustend zijn…

“Die discount is opvallend, want in de intrinsieke waarde zitten bijvoorbeeld nog niet de projecten die we al in 2004 en 2005 hebben afgesloten, maar die nog moeten worden gerealiseerd of worden opgeleverd. Dat zijn projecten met hogere rendementen dan we nu maken op de huidige portefeuille."

"De rente is voor ons geen probleem. We hebben dit jaar 1,2 miljard dollar opgehaald in Amerika met een gemiddelde looptijd van elf jaar. Ik ben geen rentevoorspeller. Dat kan niemand."

"Daarom hebben we, als gevolg van de onderhandse plaatsing van 1,2 miljard dollar, nu tweederde van de financiering tegen een vaste rente uitstaan. Niet 100%, want dat is ook weer riskant. In ieder geval hebben we genoeg opgelijnd om de pijplijn ruim te kunnen financieren. Geld is niet de beperkende factor, mensen wel."

Vastgoedbedrijf Corio heeft zich in de afgelopen jaren vrijwel volledig toegelegd op de exploitatie van winkelcentra in vijf kernlanden: Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije. Het aandeel noteerde lange tijd ruim boven de intrinsieke waarde, maar staat daar nu iets onder, door het zwakke sentiment voor vastgoedfondsen in 2007.

Opvallend?
Corio is Latijn voor ‘kruispunt van commercie’. Het is ook de naam van een winkelcentrum uit de portefeuille van winkelbelegger wbn, dat in 2000 fuseerde met VIB. Het fusiebedrijf werd Corio genoemd. Er bestaat trouwens ook een dorp in Australië dat Corio heet, maar dat heeft niets met het Utrechtse vastgoedbedrijf te maken.

Nog meer opvallend?
Het grootste winkelcentrum van Corio is Hoog Catharijne in Utrecht (zie foto). Na 15 jaar gesteggel met diverse partijen, waaronder de gemeente Utrecht, NS Vastgoed en het luidruchtig oppositie voerende Leefbaar Utrecht, is dit jaar het ambitieuze Aanpak Stationsgebied Utrecht gestart. Corio investeert 250 miljoen euro in de renovatie van de Utrechtse binnenstad.

Dit interview is gepubliceerd in IEX magazine, nummer 6 2007.
Download hier het artikel als pdf (gratis).