In het verleden is de spaarhypotheek (en ook de bankspaarhypotheek) door veel huizenbezitters afgesloten. Het grote voordeel van deze hypotheekvormen is de gegarandeerde einduitkering. Er is sprake van een soort koppelingseffect.
De hoogte van de betaalde hypotheekrente bepaalt namelijk de hoogte van de spaarpremie. De hypotheekrente wordt namelijk vergoed als rendement in de spaarpolis. Is de betaalde hypotheekrente 6% dan is het rendement op de spaarpremie ook 6%.
Hoe hoger dus de hypotheekrente hoe lager de spaarpremie.
Strenge doorstroomeisen
Vanaf 1 januari 2013 wordt de spaarhypotheek niet veel meer afgesloten. Starters hebben met deze hypotheekvorm namelijk geen recht meer op renteaftrek. Alleen voor doorstromers die deze hypotheekvorm hebben, is het nog interessant om de spaarhypotheek mee te nemen naar de volgende koopwoning.
Er zijn echter wel strenge eisen van toepassing, zoals:
- de looptijd mag niet verlengd worden
- gegarandeerde einduitkering mag niet verhoogd worden
- de box 1 polis moet minimaal vijftien tot twintig jaar hebben gelopen voor onbelaste uitkering
- bandbreedte eis van 1:10 voor hoge stortingen
Extra storten
Veel huizenbezitters hebben een spaarhypotheek met een hogere hypotheekrente dan die nu van toepassing is. U moet dan denken aan bijvoorbeeld 5%. Het is dan interessant om een hoge storting te doen in de box 1-polis.
Zo'n hoge storting kan op twee manieren worden verwerkt:
- maandelijkse spaarpremie wordt aanpast (wordt lager)
- einddatum inkorten en hoogte van de spaarpremie niet wijzigen
De laatste optie (inkorten van de einddatum) wordt steeds meer gedaan. Meestal is de box 1-polis voor een duur van dertig jaar gesloten. Het is nu mogelijk door hoge stortingen te doen, dit te verkorten naar twintig jaar.
Dit betekent dat na twintig jaar de uitkering al plaatsvindt en hierdoor de lopende hypotheek (gedeeltelijk) wordt afgelost. Deze optie is zeer interessant zolang u niet wilt verhuizen.
Lagere hypotheek
Bij een verhuizing is het wel mogelijk de lopende spaarhypotheek fiscaal voor te zetten op de andere koopwoning. De einddatum mag natuurlijk ook nu niet worden verlengd. Aangezien er sprake is van een kortere looptijd dan dertig jaar voor de lopende spaarhypotheek, wordt de maximale hypotheek (flink) minder.
Een simpel voorbeeld ter verduidelijking waarbij het inkomen 50.000 euro bedraagt:
| Looptijd hypotheek |
Maximale hypotheek |
| 30 jaar |
217.424 euro |
| 25 jaar |
193.303 euro |
| 20 jaar |
165.285 euro |
| 15 jaar |
132.738 euro |
| 10 jaar |
94.932 euro |
Ik merk nog even op dat als er een hypotheekvorm naast de spaarhypotheek wordt afgesloten voor bijvoorbeeld een duur van dertig jaar, deze pro rata berekend wordt naar een gemiddelde looptijd voor de maximale toetsing.
In ieder geval is duidelijk dat de (eerdere) inkorting van de looptijd van de spaarhypotheek voor grote problemen kan zorgen als u nog wilt verhuizen. In het slechtste geval kan er zelfs een situatie ontstaan dat verhuizen helemaal niet meer mogelijk is.
Fiscale voortzetting mogelijk
Is verhuizen wel mogelijk, dan is het interessant om de spaarhypotheek mee te nemen. Hierbij moet u goed opletten op de verkoopdatum van uw oude woning en de koopdatum van uw nieuwe woning. Als de oude woning eerst wordt verkocht en later een andere woning wordt gekocht, ontstaat er al een probleem met de fiscale voortzetting.
De lopende hypotheek op de oude verkochte woning wordt namelijk afgelost bij de notaris. Vanaf dat moment is er eigenlijk geen sprake meer van een spaarhypotheek. Een spaarhypotheek is namelijk direct gekoppeld aan een eigen woning.
De lopende spaarpolis (box 1-polis) zal door de aflossing van de hypotheek worden beëindigd. De verzekeraar zal de opgebouwde waarde uitkeren, wat eventueel ook nog fiscale problemen oplevert. Als de uitkering plaatsvindt binnen vijftien jaar is het rentebestanddeel belast in box 1.
Zes maanden de tijd
Het rentebestanddeel is het bedrag dat hoger is dan de betaalde premies. Een simpel voorbeeld ter verduidelijking:
- looptijd polis dertien jaar
- opgebouwde waarde polis (is ook de uitkering) 30.000 euro
- betaalde premies over de looptijd van dertig jaar 20.000 euro
- rentebestanddeel is nu 10.000 euro (30.000 -/- 20.000)
Wie daadwerkelijk de spaarhypotheek wil meenemen door middel van een fiscale voortzetting zal dus eerst een nieuwe woning moeten kopen. Echter de oude woning moet ook binnen een bepaalde tijd worden verkocht.
De (nieuwe) bank waar de spaarhypotheek fiscaal wordt voortgezet eist namelijk dat de opgebouwde waarde in de box 1-spaarpolis binnen zes maanden is ontvangen. Lukt dit niet, dan wordt de spaarhypotheek alsnog omgezet in een annuïteitenhypotheek.
Wat bij nieuwbouw?
Wie even doordenkt, ziet direct het probleem opdoemen als er een nieuwbouwwoning wordt gekocht. Deze woning moet namelijk gebouwd worden terwijl de hypotheek al in afgesloten. Het hypotheekbedrag gaat namelijk in een depot waarbij tijdens de bouw de bedragen aan de aannemer worden betaald.
De oude woning is meestal nog niet verkocht omdat mensen daar nog in willen wonen tijdens de bouw van hun nieuwbouwwoning. De spaarhypotheek kan nu niet fiscaal binnen zes maanden worden voortgezet omdat de oude woning nog niet definitief is verkocht.
Gevolg is dus dat de spaarhypotheek wordt omgezet in een annuïteitenhypotheek. Maar daar is een oplossing voor. Het is niet gemakkelijk, maar kan veel geld besparen.
Veel geld besparen
Bij het afsluiten van de hypotheek van de nieuwbouwwoning wordt er eerste een annuïteitenhypotheek afgesloten voor (globaal) het bedrag van de spaarhypotheek. Zodra de nieuwbouwwoning klaar is en de oude woning daadwerkelijk is verkocht, wordt de annuïteitenhypotheek omgezet (intern) in een spaarhypotheek.
De fiscale voortzetting kan nu daadwerkelijk worden uitgevoerd. Hierbij merk ik wel op dat het heel verstandig is dat dit vooraf aan de bank wordt gemeld. Er moet dus eigenlijk al vooraf toestemming zijn van de bank dat dit mogelijk is.
Een goede hypotheekadviseur, die deze constructie kan aanbieden, kan veel geld besparen. De spaarhypotheek hoeft niet te worden afgekocht en ook de fiscus komt niet om de hoek kijken. Al met al zijn er genoeg mogelijkheden met de spaarhypotheek.
Echter het is goed oppassen geblazen want een “klein foutje” zorgt direct voor grote problemen.