Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Lager energielabel betekent lagere maximale hypotheek, maar er is een addertje

Lager energielabel betekent lagere maximale hypotheek, maar er is een addertje
Beeld: iStock

Vanaf 1 januari 2024 is het energielabel belangrijker geworden voor de koopwoningen. Hoe hoger het energielabel, hoe hoger de maximale hypotheek die op het inkomen gekregen kan worden.

Bij koopwoningen met een energielabel A en B gaat het hier over een bedrag van €10.000. Koopwoningen met energielabel E, F en G zijn minder in trek maar hebben wel de mogelijkheid om energiebesparende middelen mee te nemen boven de maximale hypotheek. Het betreft hier dan een bedrag van €20.000.

Hierbij merk ik op dat de regels bij een hypotheek met NHG anders zijn. Bij NHG kan maximaal 6% van de koopsom mee worden genomen als energiebesparende middelen.

Energielabel woning

Hypotheekbedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten

Bedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten voor energiebesparende middelen

E, F, G

€0

€20.000

C / D

€5.000

€15.000

A / B

€10.000

€10.000

A+ / A++

€20.000

€10.000

A+++

€30.000

€10.000

A++++

€40.000

 

A++++ met energieprestatiegarantie voor minimaal 10 jaar

€50.000

 

Opmerking: Bovenstaande bedragen zijn van toepassing bij een hypotheek met een duur van 30 jaar. Bij een kortere duur zijn de bedragen lager.

Gerommel met energielabels

Nu het energielabel belangrijker is geworden, is de vraag hoe betrouwbaar de afgegeven energielabels zijn. Volgens de Rijksoverheid zijn er de afgelopen jaren foutieve energielabels afgegeven. U moet dan denken aan woningen die bijvoorbeeld energielabel D verdienen, maar C hebben gekregen.

Het gaat dan om een leuk percentage foutieve labels:

  • Voor 2021 was 10% van de energielabels foutief
  • In 2021 was 15,7% foutief
  • In 2022 was   8,0% foutief

Als we even rekenen dan is gemiddeld 1 op de 10 energielabels niet goed afgegeven. Minister de Jonge kreeg hierover de volgende vraag:

Kamervragen over woningen met Energielabel A

Vraag:

Kunt u aangeven hoe het mogelijk is dat woningen een energielabel A hebben toegekend gekregen, terwijl deze woningen in de praktijk niet goed geïsoleerd zijn, er sprake is van tocht en schimmelvorming?

Antwoord:

Het artikel geeft de indruk dat deze energielabels mogelijk incorrect zijn, aangezien er geen isolatie aanwezig zou zijn die wel op het energielabel is aangegeven. Dit is vanzelfsprekend zeer onwenselijk. Voor energieadviseurs gelden strikte regels voor het meenemen van isolatie: de adviseur dient bewijslast als foto’s, bouwtekeningen en facturen te documenteren.

Het energielabel is een integrale weergave van de energieprestatie van de woning. In het energielabel worden naast isolatie ook de installaties meegewogen, zoals zonnepanelen en de verwarmingsinstallaties. Een energielabel A is echter vaak niet mogelijk zonder voldoende isolatie. Dan is er zeer veel duurzaam opgewekte energie op de woning nodig om toch een label A te krijgen.

Verder onderzoek naar deze woningen en de onderbouwing van het energielabel is nodig om te achterhalen wat de exacte oorzaak is.

Bron: Rijksoverheid

Het is natuurlijk schrijnend dat er gerommeld wordt met energielabels. Het levert in ieder geval geld op, want een hoger energielabel betekent een hogere prijs voor een koopwoning. Volgens de kenners is het volgende van toepassing:

  • Energielabel A heeft globaal 13,3% hogere verkoopprijs dan energielabel G
  • Energielabel C heeft globaal   7,9% hogere verkoopprijs dan energielabel G

'Gedwongen' verduurzaming

Het verhaal wordt nog leuker. Hoe kunnen we huizenbezitters zover krijgen dat ze gaan verduurzamen? Veel huizenbezitters zitten er helemaal niet op te wachten om veel geld uit te gaan geven om hun koopwoning te verduurzamen.

Het is niet mogelijk om huizenbezitters te dwingen dit te doen. Het is wel mogelijk om de regels zo te wijzigen dat huizenbezitters wel gaan verduurzamen.

Allianz heeft per 1 maart 2024 bijvoorbeeld besloten om geen hypotheken zonder NHG meer te verstrekken aan huizenbezitters als het energielabel lager is dan C. Een uitzondering hierop is: een verplicht bouwdepot met betrekking tot verduurzamen waarbij het energielabel weer C of hoger gaat worden. Let op: dit dient door een taxatierapport aangetoond te worden.

Ik ben zeer benieuwd hoe taxateurs dit gaan omschrijven en regelen in een taxatierapport. In de wandelgangen horen we al geluiden dat meer banken Allianz gaan volgen.

Als alle banken in Nederland dit gaan doen, dan krijgen we onverkoopbare woningen. Ik verwacht dat diverse banken met andere maatregelen gaan komen, namelijk een hogere hypotheekrente als het energielabel lager is dan C. Bovendien kunnen banken strengere eisen gaan stellen aan het energielabel.

Dit zou kunnen betekenen dat woningen met een energielabel van bijvoorbeeld A zakken naar energielabel D. In dat geval zal de eigenaar moeten gaan verduurzamen zodat zijn / haar energielabel weer hoger wordt.

Verhuizen en energielabels

Deze maatregelen kunnen ook een probleem veroorzaken voor huizenbezitters die willen verhuizen. Het is verstandig dat zij vooraf uitzoeken welk energielabel hun woning heeft. Is het energielabel lager dan C, dan kan dit gevolgen hebben voor de verkoop.

Hetzelfde is van toepassing voor de nieuwe woning die gekocht gaat worden. De verhuisregeling die iedere bank nu heeft kan wel eens voor grote problemen gaan zorgen als de banken deze ook gaan veranderen. De lage hypotheekrente kan dan niet meer worden meegenomen naar de volgende koopwoning.

De komende maanden zal blijken welke banken Allianz gaan volgen en welke banken met andere maatregelen gaan komen. En ik ben zeer benieuwd hoe makelaars de huizenbezitters gaan waarschuwen als zij worden ingeschakeld bij een aankoop of verkoop van een woning. Ze zullen goed rekening moeten gaan houden met wat de banken gaan doen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 12 apr De gekte op de woningmarkt is terug 4
  2. 29 mrt Aflossingsvrije hypotheken op de helling 8
  3. 08 mrt Lager energielabel betekent lagere maximale hypotheek, maar er is een addertje 4

Gerelateerd

Reacties

4 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 5 Bulletje Rozenwater 8 maart 2024 12:14
    De realiteit is gewoon dat, als de overheid zijn plannen doorzet, eigenaren van huizen die niet eenvoudig van het gas afkunnen in de nabije toekomst een flinke investering tegemoet kunnen zien.
    In verkoopprijzen van woningen zie je dat nog niet tot nauwelijks terug. Mensen kopen gewoon een mooi huis, de rest zijn zorgen voor morgen.
    En een eigenaar van een woning met energie label c heeft gewoon een serieus probleem.
    Verstandig dat men dit voorzichtig wil gaan inprijzen door middel van dit soort maatregelen
  2. info_124 8 maart 2024 13:27
    Kijkend naar de ervaring van mijn zoon op huizenzoektocht werd heel nauwkeurig naar het energielabel EN het energieverbruik over de afgelopen 5 jaar gekeken. Ook werden de kosten van verwarming in de maandlasten meegenomen.
    In MIJN geval was de makelaar ook geïnteresseerd in dat label, zonnepanelen en plannen voor een warmtepomp ( of dat ding nu echt zinvol is met een stroomprijs zo ver boven de gas- of stadsverwarmingsprijs ?). Waarom NIET in de echte verwarmings-verbruik cijfers, is mij niet duidelijk geworden. Weinig mensen zitten de hele dag rond +17C of +23C.
  3. forum rang 5 Bulletje Rozenwater 8 maart 2024 13:42
    quote:

    info_124 schreef op 8 maart 2024 13:27:

    Kijkend naar de ervaring van mijn zoon op huizenzoektocht werd heel nauwkeurig naar het energielabel EN het energieverbruik over de afgelopen 5 jaar gekeken. Ook werden de kosten van verwarming in de maandlasten meegenomen.
    In MIJN geval was de makelaar ook geïnteresseerd in dat label, zonnepanelen en plannen voor een warmtepomp ( of dat ding nu echt zinvol is met een stroomprijs zo ver boven de gas- of stadsverwarmingsprijs ?). Waarom NIET in de echte verwarmings-verbruik cijfers, is mij niet duidelijk geworden. Weinig mensen zitten de hele dag rond +17C of +23C.
    Dan heeft u een verstandige zoon
    In verkoopprijzen zie je het echter niet terug.

    Warmtepomp kan altijd uit als het installatie werk op orde is. Stadsverwarming is beter te mijden.

    Als u zoon echt verstandig is koopt hij een woning die gasvrij gebouwd is, dus van pakweg na 2017. Door salderen geen energierekening en ook geen zorgen over toekomstige investeringen.
    Helaas zit je dan bij nieuwbouwprojecten wel vast aan van die micro tuintjes, waarbij er soms ook nog een joekel van een warmte unit op het terras staat.
    Dan de laatste tip (maar niet voor iedereen weggelegd) kies een warmtepomp met lus in de grond. Minder storingen, geen lawaai en niet zo een lelijk ding om tegen aan te kijken.
4 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links