Aflossingsvrije hypotheken op de helling

De ECB wil dat Nederland de aflossingsvrije hypotheken gaat aanpakken. Dit nieuws komt niet als een verrassing: de ECB is al jaren bezig om Nederland zover te krijgen. Gedeeltelijk is het al gelukt.

Zoals bekend moeten starters vanaf 2013 hun hypotheek in maximaal dertig jaar aflossen door middel van een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek om renteaftrek te kunnen genieten. De aflossingsvrije hypotheek werd niet verboden voor starters. Die kunnen er gewoon een afsluiten, maar hebben dan geen renteaftrek over de betaalde hypotheekrente.

De maximale aflossingsvrije hypotheek volgens de normen van de banken is nooit veranderd en is nog steeds 50% van de waarde van de woning (NHG). Huizenbezitters die voor 1 januari 2013 een hypotheek hebben afgesloten kunnen deze gewoon aflossingsvrij laten voor een nieuwe looptijd van 30 jaar. Hierbij zullen zij wel aan de fiscus moeten doorgeven wanneer zij geen renteaftrek meer hebben.

Helft hypotheekschuld is aflossingsvrij

Ook DNB (via Klaas Knot) heeft diverse keren zijn zegje gedaan over de aflossingsvrije hypotheek. De Nederlandsche Bank is groot voorstander van vermindering van het aantal aflossingsvrije hypotheken. De afbouw is ze flink tegengevallen. Banken hebben aan DNB moeten doorgeven hoeveel aflossingsvrije hypotheken zij nog hebben in hun klantenbestand en hoeveel ze er verwachten af te sluiten in de toekomst. 50% van de Nederlandse hypotheekschuld bij banken blijkt nog aflossingsvrij.

Lage maandlasten

De aflossingsvrije hypotheek was zeer populair toen de hypotheekrente laag was. De hypotheekrente heeft een paar jaar geleden onder de 1% gestaan bij een rentevaste periode van tien jaar. Voor en paar tienden meer kon de hypotheekrente voor twintig of dertig jaar worden vastgezet. Veel huizenbezitters hebben geprofiteerd van deze lage hypotheekrente. Er zijn toen veel extra hypotheken afgesloten voor consumptieve doeleinden zoals

• een vakantiehuisje in het buitenland
• geld schenken aan kinderen om een koopwoning te kopen
• extra geld voor consumptieve besteding

Ook de groep ouderen heeft geld opgenomen om dat te consumeren, meestal in combinatie met het oversluiten van de hypotheek, waarbij de hypotheekrente voor twintig jaar werd vastgezet. Bij een hypotheekrente van 1,5% en een hypotheekbedrag van €200.000 zijn de maandlasten slechts €250, waar die voor een annuïteitenhypotheek €690 zou worden.

Ook bij andere hypotheekbedragen en hypotheekrentes is het verschil tussen aflossingsvrij en annuïteiten in de bruto maandlasten behoorlijk.

Volgens de kenners is de kans groot dat deze groep in financiële problemen komt als de hypotheekrente (flink) stijgt. Bij een hypotheekrente van 6% worden de maandlasten €1.000 voor een hypotheekbedrag van €200.000.

De kenners vergeten echter dat de ouderen best goed kunnen rekenen en vooraf dit scenario hebben bekeken en besproken met hun partner en hypotheekadviseur. Zij zijn dan ook op de hoogte van het feit dat ze spaargeld achter de hand moeten houden om hier eventueel hun hypotheek mee te betalen. In de meeste gevallen geven de ouderen aan hun woning te gaan verkopen om hiermee de aflossingsvrije hypotheek af te lossen.

Mogelijke maatregelen

De vraag is nu: komen er daadwerkelijk maatregelen om de aflossingsvrije hypotheek verder te beperken?

De medewerkers van de banken die ik heb gesproken hebben aangegeven dat er gekeken wordt welke maatregelen er kunnen worden doorgevoerd om de aflossingsvrije hypotheek minder aantrekkelijk te maken en zo te beperken.

• Er komen campagnes aan om aflossingsvrij af te bouwen
• Tweede hypotheken kunnen alleen nog als annuïteiten- of lineaire hypotheken worden afgesloten
• Renteopslag voor aflossingsvrij verhogen met 0,5% tot 1%
• Inkomens controleren van huizenbezitters met een “hoge” aflossingsvrije hypotheek
• Hoogte aflossingsvrij afhankelijk maken van de leeftijd van de huizenbezitters
• Aflossingsvrij omzetten naar een annuïteitenhypotheek met een looptijd van vijftig jaar
• Pensioeninkomen aantonen als iemand twintig jaar of korter voor de AOW-leeftijd een hypotheek afsluit dan wel verhoogt

Op het ogenblik is de gemiddelde opslag bij aflossingsvrije hypotheken 0,2%. Door deze extra te verhogen, wordt de aflossingsvrije hypotheek minder aantrekkelijk ten opzichte van de annuïteitenhypotheek.

Hoeveel moet de hypotheekrente hoger zijn om aan maandlasten te komen gelijk aan die van een annuïteitenhypotheek?

Bij een renteopslag van 1,73% zijn de bruto maandlasten gelijk bij de twee hypotheekvormen. Bij een tweede hypotheek (voor bijvoorbeeld een consumptieve opname) de aflossingsvrije hypotheek verbieden, is een andere optie. De huizenbezitter zal dan verplicht een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek moeten afsluiten. Dat is altijd nog goedkoper dan een consumptieve lening, die geen dertig jaar kan lopen en (beduidend) hogere rente (en maandlasten) kent.

Opvallend is de optie om de hoogte van de aflossingsvrije hypotheek afhankelijk te gaan maken van de leeftijd van de huizenbezitters. Ik verwacht dat een aflossingsvrije hypotheek dan nog mogelijk zal zijn tot een bepaalde leeftijd en tot een bepaald percentage van de waarde van de woning. Als alle banken dit gaan invoeren met verschillende percentages en leeftijden zal het een leuk puinhoopje gaan worden.

Een hele organisatie, en waarvoor?

De banken hebben zeker nog contact met NHG. Zoals eerder gemeld is het nu nog mogelijk om 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij te financieren bij een hypotheek met NHG. Als dit verandert, moet NHG haar voorwaarden gaan aanpassen. Dit zal op zijn vroegst pas per 1 juli 2024 gebeuren. Gezien de discussie die nog gevoerd gaat worden, zal 1 januari 2025 waarschijnlijker zijn.

In ieder geval is duidelijk dat banken achter de schermen bezig zijn om te kijken hoe zij de aflossingsvrije hypotheken gaan aanpakken. Ik ben benieuwd of we de komende maanden al wat te horen krijgen.

Persoonlijk vind ik het maar onzin. Het aantal betalingsproblemen is op één hand te tellen in Nederland, en waarom zou je de hele hypotheek aflossen. Wel is er een voordeel voor Den Haag: dat de overwaarde van de woning in de toekomst belast kan worden.