Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

tradersonly schreef op 30 mei 2022 17:24:

Misschien nog wat stijging in de eindveiling.
Met pay out van 80% is er over 1,5 jaar tegen huidige koers 10% dividend te pakken, als het al geen 12% is.

quote:

bezinteergebelegt schreef op 31 mei 2022 09:37:

De up was weer geen lang leven beschoren.

Terug op 65. Wel blij met Niel want die zorgt nog voor een soort van bodem. Want tja, je weet nooit wat die nog van plan is maar zonder Niel had dit fonds wss ergens rond de 55 gestaan. Of nog lager.

quote:

junkyard schreef op 31 mei 2022 10:22:

Volgens mij is dat marktbreed zichtbaar (niet alleen URW), alle vastgoedfondsen die nu 10 jaar financiering willen ophalen betalen >3%. Ook de 10 jaar hypotheekrente (particulieren) is gestegen tot 3%.

Dit is niet alleen een risicoopslag, maar ook een liquiditeitsopslag (het geld zit 10 jaar vast). Partijen willen nu (in alle onzekerheid) liever het geld dichtbij houden, en geen langlopende verplichtingen aangaan. Wie nu wel in deze markt financiering wil ophalen (of een obligatie wil verkopen), moet rekening houden met hogere tarieven omdat er weinig partijen zijn die nu (met stijgende yields en onzekerheid) in een 10 jarige obligatie / hypotheek met vaste rente willen stappen.

Voor URW positief dat de financiering zeer lang zeer goedkoop is vastgelegd. Alleen zullen desinvesteringen nu lastiger worden tegen goede prijzen, een koper zal zich tegen hogere tarieven moeten financieren (ook equity is fors duurder geworden) en een (veel) hogere NIY wensen. Ik ben benieuwd of URW nu verder op de rem zal stappen of de US desinvesteringen toch doorzet, URW is niet gewend om diep onder boekwaarde te verkopen maar dat zal in de huidige markt toch nodig zijn. Wellicht bij de halfjaarcijfers verder afboeken, om toch iets dichter op boekwaarde te kunnen verkopen (als markten tweede halfjaar iets verbeteren).

quote:

junkyard schreef op 31 mei 2022 10:22:

(...)

Voor URW positief dat de financiering zeer lang zeer goedkoop is vastgelegd. Alleen zullen desinvesteringen nu lastiger worden tegen goede prijzen, een koper zal zich tegen hogere tarieven moeten financieren (ook equity is fors duurder geworden) en een (veel) hogere NIY wensen. Ik ben benieuwd of URW nu verder op de rem zal stappen of de US desinvesteringen toch doorzet, URW is niet gewend om diep onder boekwaarde te verkopen maar dat zal in de huidige markt toch nodig zijn. Wellicht bij de halfjaarcijfers verder afboeken, om toch iets dichter op boekwaarde te kunnen verkopen (als markten tweede halfjaar iets verbeteren).

quote:

Lamsrust schreef op 31 mei 2022 14:09:

[...]

URW management heeft op de Investor Day tamelijk zelfverzekerd gezegd dat ze ervan overtuigd zijn de financiële blootstelling aan de USA bezittingen fors af te kunnen bouwen tegen het einde van 2023. Daar kan het management nu na precies 2 maanden niet opeens op terugkomen, want dan verliest de markt het vertrouwen in het nieuwe management.
Mijn actieplan zou als volgt zijn:
- sleutels inleveren van US regionals die op kantje default staan onder de CMBS (Trumbull/Wheaton), omdat bij verkoop waarschijnlijk minder opbrengst wordt gegenereerd dan de openstaande CMBS schuld;
- idem t.a.v. Westfield Montgomery waarvan de waarde niet ver af zal liggen van de CMBS schuld ad USD 350 mln, tenzij een ontwikkelaar instapt in de mixed-used plannen waardoor een forse financiele upside ontstaat;
- overige US regionals met 30% korting op de boekwaarde verkopen tegen een gemiddelde niy van 10.0%.

Na deze stappen heeft URW:
- 1 mall in Seattle;
- 1 mall in Chicago;
- 2 malls in NY;
- 8 malls in Californie (SF/LA/San Diego).

Mijns inziens kan het management team dan fors gereduceerd worden en geconcentreerd in Californie met een hub in NY, zodat fors op de overhead wordt bespraard.

Het boekverlies van deze deal zou plm. EUR 500 miljoen zijn, waarvan EUR 300 mln kan worden weggesteept tegen een boekwinst bij een tender op uitstaande bonds met een resterende looptijd van 10 jaar.

Per saldo dan een boekverlies van EUR 200 mln., i.e. plm .10% van de laatste boekwaarde van EUR 1.6 mrd US regionals plus (ingeschat) EUR 0.3 mrd Westfield Montgomery om verlost te worden van alle US regionals en de slechtste flagship alsmede van nominaal EUR 1.7 mrd schuld. URW heeft dan in de USA nog louter A malls waarvan de helft absolute topkwaliteit is.

Dan heeft URW management vervolgens ruim de tijd om te beoordelen wat te doen met de flagships zonder teveel aandeelhouderswaarde te vernietigen. Mijn voorkeur zou het dan hebben wat investeerders erbij te zoeken die op een niy van 5.5% voor de helft willen instappen. Dan wordt er nog eens EUR 3.7 mrd cash vrijgemaakt en blijft de LTV ook onder controle.

Eventueel nog 1 extra jaar dividend inhouden of over periode van 2 jaar helft van regulier dividend uitkeren, zodat de LTV na aflossing hybrid onder de 40% komt.

quote:

Mr.J.bonds schreef op 31 mei 2022 17:08:

[...]

Helemaal mee eens, behalve het dividend gedeelte, ik wil nu wel weer eens een dividend ontvangen, na jaren van wachten wat een beetje de moeite waard is.. Vergeet niet dat alle andere REITS allang weer uitkeren, zoals bijv. Wereldhave.. Ik weet wel dat het dit was(3 jaar geen dividend) of een emissie.

Maar nu hebben de aandeelhouders lang genoeg op een houtje gebeten, van uitstel komt afstel en klaar is klaar. Dus gewoon weer hervatten dat dividend. Anders raakt de focus van het bedrijf ook verloren hierop. Terwijl het merendeel (oa ik) dit aandeel gekocht heeft voor het dividend.. By nature zijn REITS gewoon dividend machines. Als je daar te hard aan gaat morren, dan sloop je de koers te veel.. Een jaar extra weer geen dividend, betekend gewoon lagere koersen, dood geld ergo dode aandelen in de porto. En daar heb ik nu, na bijna 3 jaar wachten. Geen zin meer in..