Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Onderzoek belangrijk in oververhitte huizenmarkt

Onderzoek belangrijk in oververhitte huizenmarkt

Wie een huis koopt, krijgt te maken met de koopakte. Pas na het tekenen van de koopakte is er een overeenkomst. Daar maken makelaars op verschillende manieren handig gebruik van in deze oververhitte huizenmarkt.

Zo komt het steeds vaker voor dat na het (mondeling) overeenkomen van de koopprijs, de kopers een paar dagen later nog worden gebeld om de koopprijs te verhogen. Reden: de makelaar heeft nog een koper gevonden die meer wil betalen.

Als koper ben je afhankelijk van de verkopende makelaar, die bepaald hoe snel de koopakte kan worden getekend. Hierdoor weten koper en verkoper soms niet 100% waar ze aan toe zijn. Op een aantal vlakken kan nog flinke verbetering worden gemaakt. 

Voorbehoud bouwkundige keuring

Vanaf 1 februari 2018 hebben kopers meer zekerheid. Vanaf die datum staat het voorbehoud tot een bouwkundige keuring standaard in de koopovereenkomst. Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond hebben hierover overeenstemming bereikt met makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro. 

Op het eerste gezicht lijkt dit goed nieuws. Maar in het artikel staat het volgende, dat de zaak toch weer in een ander licht zet: “Het voorbehoud kan wel worden geschrapt, maar alleen als de verkoper er niet mee instemt, of als de koper een bouwkundige keuring niet nodig vindt.

Tot nu toe moet een koper altijd aan de verkoper/verkoopmakelaar vragen een bouwkundig voorbehoud toe te voegen aan het koopcontract. ‘Dat wordt straks omgedraaid: het bouwkundig voorbehoud staat dan standaard in de koopovereenkomst vermeld. Het moet echt worden doorgestreept als de verkoper een bouwkundige keuring niet toestaat, of als de koper ervan afziet’, zegt Steven Wayenberg, juridisch beleidsadviseur bij Vereniging Eigen Huis.”

Niet meer schrappen

Wie mijn columns heeft gevolgd de afgelopen jaren, weet dat ik een groot voorstander ben van het verplicht maken van een bouwkundig rapport als een woning wordt gekocht.

Een bouwkundig rapport is uitgebreider dan een taxatierapport. Een bouwkundig expert zal een woning meer beoordelen op de gebreken en misstanden. De kans op financiële tegenvallers wordt kleiner voor een koper.

Ik ben zeer benieuwd hoe vaak het bouwkundig voorbehoud geschrapt gaat worden in de koopakte. In deze markt kan ik mij voorstellen dat verkopers hier niet op zitten te wachten.

Meer duidelijkheid is wenselijk

Eigenlijk is hetzelfde van toepassing voor de ontbindende voorwaarden. Er worden steeds meer woningen verkocht zonder dat er sprake is van ontbindende voorwaarden.

Ik blijf dit zeer vreemd vinden. Waarom wordt het onderstaande niet standaard ingevoerd, zodat koper en verkoper 100% weten waar ze aan toe zijn:

  • Mondelinge overeenkomst van de koopprijs is bindend.
  • Bouwkundig rapport standaard in de koopakte.
  • Ontbindende voorwaarden minimaal 8 weken.

Hypotheekrente aanpassen

Een paar maanden geleden kwam Vereniging Eigen Huis met een onderzoek over de hypotheekrente tijdens de rentevast periode. Kan deze aangepast worden als de lopende hypotheek in een lagere risicoklasse komt?

Bij vier banken (Nationale Nederlanden, Delta Lloyd, Argenta en Merius) was dit niet mogelijk. Een van die banken, Nationale Nederlanden, heeft overigens al beloofd dit nog dit jaar aan te passen voor nieuwe en bestaande klanten.

Want wat zijn de gevolgen hiervan, als de hypotheekrente tijdens de looptijd niet aangepast kan worden?

Een voorbeeld

Hieronder de hypotheekrentes van diverse rentevaste periodes van Argenta.

Periode Zonder NHG (Annuitair, Lineair en Spaar)    
  t/m 65% mw t/m 85% mw t/m 108% mw t/m 110% mw
5 jaar 1,45% 1,60% 1,95% 2,05%
10 jaar 1,80% 1,95% 2,30% 2,40%
15 jaar 2,20% 2,35% 2,70% 2,80%
20 jaar 2,30% 2,45% 2,80% 2,90%
30 jaar 2,80% 2,95% 3,10% 3,20%


Stel een huizenbezitter sluit een annuïteitenhypotheek af bij Argenta en zet de rente voor twintig jaar vast. De hypotheekrente is dan 2,80%. Deze rente blijft dan de gehele periode van toepassing.

Een huizenbezitter profiteert dus niet mee als zijn hypotheek in de risicoklasse tot 85% van de marktwaarde komt. De rente in deze risicoklasse is 2,45%, en dus 0,35% lager. Argenta heeft een lange periode de laagste hypotheekrente van Nederland gehad.

Veel huizenbezitters zullen dan ook een hypotheek bij Argenta hebben afgesloten vanwege die lage rente op dat moment. In werkelijkheid kunnen zij nu dus duurder uit zijn, daar hun rente niet wordt aangepast.

Belang van onderzoeken

Dit soort onderzoeken laten goed zien hoe belangrijk zij zijn voor toekomstige kopers. Als dit soort onderzoeksresultaten algemeen bekend zijn, kunnen zij beter gefundeerde beslissingen maken. Iets dat ook latere financiële problemen kan voorkomen. Bovendien spoort het aanbieders aan hun voorwaarden of aanbod positief te wijzigen wanneer eventuele misstanden bekend worden.

Daarom ben ik blij dat Vereniging Eigen Huis dit soort onderzoeken doet. In februari 2014 heb ik zelf al een groot onderzoek gedaan. Als ik nu terug kijk hebben diverse banken hun voorwaarden positief gewijzigd. Nu deze vier banken nog.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

vastgoed

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Vereniging Eigen Huis

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
13 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Brievenbus
0
Verplicht maken? Zal toch lekker zijn als je niet meer op je eigen manier kan kopen / verkopen, not.
Je moet niet alles af willen stellen op de doorsnee mensen....
n1947
0
gewoon effe niet kopen iedereen.zul je de prijzen zien zakken.heeft men ingeschat dat huizen na max 100 jaar niets meer waard zijn en of totaal onbetaalbaar gerenoveerd moeten worden of gesloopt.heeft u de grondwaarde minus de sloopkosten.dit was erg positief ingeschat.een zeer goed zelf gebouwd pand moest na 35 jaar gemoderniseerd en gerenoveerd worden.kopers en verkopers mogen best beschermd worden door regels.verkoper heeft grote info-plicht en anders later deel koopsom terugbetalen na hoge juridische kosten.fijn weekend.nico
rationeel
0
Reclame om overal een zgn expert voor in te schakelen.
Misschien moet je helemaal geen huis willen kopen, als je nergens verstand van hebt.
objectief
0
quote:

Brievenbus schreef op 31 aug 2018 om 11:41:


Verplicht maken? Zal toch lekker zijn als je niet meer op je eigen manier kan kopen / verkopen, not.
Je moet niet alles af willen stellen op de doorsnee mensen....


Die hele huizenmarkt was en is toch volledig door de Overheid bepaald hypotheekrenteaftrek/extra renteaftrek in bijzondere gevallen/verlaging
overdrachtsbelasting etc.etc. kortom: een arsenal aan Overheidsubsidies.
plof®
0
Bouwkundig keuren is voor veel huizen vast verstandig. Voor heel veel andere huizen natuurlijk totaal niet nodig.
izdp
0
Mondeling bindend is natuurlijk vragen om nog veel meer ellende.
Schriftelijk akkoord of via email zou bindend moeten worden.
Dat zou wel een verbetering zijn.
jerh
0
hypotheekrente aanpassen klinkt leuk, maar alleen voordelig als je huis meer waard wordt. Aangezien we nu wel op een hoogtepunt lijken te zitten, is het interessant of iedereen straks bij stijgende rente ook gaat opgeven dat zijn huis minder waard is....

Ik vind dit weer een rommelige stuk, met bij elkaar gezochte zaken.
HelVan you name it
0
Wat is oververhit, de huizenmarkt, en wat al niet meer, staat er hetzelfde voor als 2007. Zaken herhalen zich nu eenmaal, en daar hoort optimisme ook bij. Maargoed, de keerzijde van optimisme is pessimisme en dat kwam in 2008 tot uiting, dat dan weer wel. En aangezien alles herhaald wordt staat er dus nog wat te wachten.. Maargoed je bent dan wel van het oververhitte af!..
Jos Koets
0
quote:

jerh schreef op 1 sep 2018 om 08:40:


hypotheekrente aanpassen klinkt leuk, maar alleen voordelig als je huis meer waard wordt. Aangezien we nu wel op een hoogtepunt lijken te zitten, is het interessant of iedereen straks bij stijgende rente ook gaat opgeven dat zijn huis minder waard is....

Ik vind dit weer een rommelige stuk, met bij elkaar gezochte zaken.


Beste Jerh,

Jij als vaste volger van mijn columns die meestal positief reageert, moet toch weten dat de komende maanden de huizenprijzen nog verder gaan stijgen. De hypotheekrente zal niet veel stijgen. Ook al zal deze bijvoorbeeld meer dan 1% stijgen dan veranderd er niets aan de huidige situatie. Kopen blijft aantrekkelijker dan huren ook bij een hogere rente. Dit betekent dat er altijd kopers zijn die boven de vraagprijs willen kopen. Gewoon uitzitten deze rit en over twee jaar veranderd de situatie misschien. We zullen het zien.

Bedankt voor je reacties.

Gr. Jos
Atari
0
Beste Jos, wat jij hier aangeeft over Argenta klopt niet. Wellicht heb jij rekeningen gehouden met oude normen. Ik adviseer je om van Argenta, Delta Lloyd te maken aangezien de product voorwaarden van Argenta zeer goed te noemen zijn. Succes met je columns en kijk ff of je er weer een kan maken over hypocriete misstanden in de branche! Die blijven goed scoren!
Au79
0
De babyboomers willen graag hun 'overwaarde' van € 100.000 € 200.000 € 300.000 gaan omzetten in geld om het gat van hun pensioen te vullen, waarom zou je als jongeren je nu heel diep in de schulden gaan steken om de pensioen van de babyboomer te gaan betalen als je ook kunt wachten op de erfenis, de jongeren hebben alle tijd, de babyboomers staan al met 1 been in het graf.

Als je uit gaat van de gemiddelde geboorte jaar van de babyboomer 1945
2018 zijn de babyboomers mininaal 73
2019 zijn de babyboomers mininaal 74
2020 zijn de babyboomers mininaal 75
2021 zijn de babyboomers mininaal 76
2022 zijn de babyboomers mininaal 77
2023 zijn de babyboomers mininaal 78
2024 zijn de babyboomers mininaal 79

Als jongere kun je dus gewoon rustig afwachten, je niet gek laten maken, er zullen alleen maar mensen dood gaan, asielzoekers kopen geen huis, AirBNB staat op het punt goed aangepakt of verboden te worden, expats zullen bij de eerstvolgende crisis als eerste weer vertrekken en de babyboomers... juist die gaan alleen maar dood, een pensioen aan ze uitkeren en je daar voor zeer diep in de schulden steken? je zal in de varkenscyclus belanden!.
Mousje
0
Verplicht bouwkundige keuring is weer een stap in de verkeerde richting: meer obstakels i.p.v. vrijere transparante huizenmarkt. Het gros van de koopwoningen is de laatste decennia opgeknapt of is zo recent gebouwd dat geen gebreken te verwachten zijn. Hoe vaak lees ik iets over een huis dat ernstige bouwkundige gebreken heeft na verkoop zonder dat die al "door een geblinddoekt blind paard" zijn te zien van buitenaf?

Al zou er een ernstig gebrek aan het licht komen: hoe kan een (ver)koper daar wat mee in de zin van de koop afblazen? En wie gaat al die verplichte keuringen uitvoeren? Weer de sector van makelaars/taxateurs/notarissen die onder één hoedje spelen? Ik heb meegemaakt dat de kopers van ons huis, door de VEH een keuring lieten uitvoeren. Nou, de afgebladderde verf op de latjes aan de dakkapel stonden bovenaan het lijstje (ze hadden wat gevonden); de verrote vloerbalken hebben ze niet ontdekt (we gaan niet in een kruipruimte als we met één man zijn).

Nee, ik zie de parallel met de autobranche/APK die daar is ingevoerd: overbodig en zo van "een slager die z'n eigen vlees keurt".
Mousje
0
quote:

jerh schreef op 1 sep 2018 om 08:40:


is het interessant of iedereen straks bij stijgende rente ook gaat opgeven dat zijn huis minder waard is....


Inderdaad, gaat de bank dan actief controleren wat de huiswaarde is van elk onderpand en vervolgens de hypotheekrente aanpassen? Leuk scenario: huizenprijzen dalen (verondersteld), huizenbezitters zien weer "onder water scenario's" en vervolgens krijgen ze ook de rekening in de vorm van een hogere hypotheekrente. De overheid mag meebetalen via de HRA.
13 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 08:30 Kijk uit met online hypotheek af...
  2. 02 nov Hypotheekrente verder beperkt 16
  3. 19 okt Uw Douche van Koets 2018: Nomine... 9
Gesponsorde links