Login
 

Topopslag

Bij het afsluiten van een hypotheek wordt door de meeste huizenbezitters eerst gekeken naar de hoogte van hypotheekrente. Logisch, want hoe lager de hypotheekrente, hoe lager de nettomaandlasten.

Natuurlijk wordt er ook gekeken naar de rentevastperiode, omdat dit een bepaalde zekerheid geeft. De kleine lettertjes (voorwaarden) komen meestal niet aan de orde, of slechts zeer summier. Meestal komen deze pas in het spel als een huizenkoper in een bepaalde situatie terecht komt. Hierbij moet ik wel opmerken dat banken (regelmatig) de kleine lettertjes wijzigen.

Een mooi voorbeeld is de hertaxatie. Een paar jaar geleden stond er in de voorwaarden van banken nog dat zij een hertaxatie van de woning konden doen na de rentevastperiode. Iedere bank heeft dit gewijzigd in een hertaxatie 'ten allen tijde'.

Met of zonder NHG

De hoogte van de hypotheekrente is afhankelijk of de hypotheek met of zonder NHG is afgesloten. Hieronder een deel van een rentetabel van Obvion.

Wie een hypotheek zonder NHG heeft, krijgt te maken met een hogere hypotheekrente. Zoals bekend moeten starters vanaf 1 januari 2013 hun hypotheek 100% aflossen door middel van een annuïteiten en/of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten.

Deze aflossing kan er voor zorgen dat iemand in een lagere renteklasse terecht kan komen. Een voorbeeld ter verduidelijking:

  • Waarde woning                                 300.000 euro
  • Executiewaarde                                 270.000 euro
  • Benodigde hypotheek                        300.000 (lineaire hypotheek)
  • Aflossing hypotheek na drie jaar           30.000 euro
  • Hoogte hypotheek na drie jaar            270.000 euro


Met een lineaire hypotheek heeft deze persoon na drie jaar 30.000 euro afgelost. De hoogte van de hypotheek is nog 270.000 euro. Dit is precies de executiewaarde die is vastgesteld bij aankoop van de woning. Deze huiseigenaar komt nu feitelijk terecht in de klasse tot 100% van de executiewaarde en heeft dan recht op een lagere hypotheekrente.

In dit geval gaat het slechts over 0,1%, maar er zijn diverse banken waarbij het verschil minimaal 0,3% is! De vraag is wat banken doen als er tussentijds, vanwege de hypotheekvorm, wordt afgelost.

Andere renteklasse

Dit tussentijds aflossen kan ook een extra aflossing zijn. Dit laatste is een soort trend geworden als we de banken mogen geloven. Wordt nu de hoogte van de hypotheekrente automatisch aangepast of moet de klant nog wat doen? Aangezien bijna iedere huizenbezitters te maken krijgt met dalende huizenprijzen, draai ik de situatie om.

Stel u betaalt een hypotheekrente tot 100% van de executiewaarde. Kan de bank uw hypotheekrente zomaar verhogen omdat uw woning in prijs is gedaald en u hierdoor in een andere renteklasse (executiewaarde tot 125%) terecht bent gekomen?

Ja, en dit geldt voor diverse banken in Nederland, waaronder de Rabobank. Deze bank maakte gisteren bekend dat 32% van hun hypotheken onderwater staan. Het is dus mogelijk dat huizenbezitters met een hypotheek zonder NHG een renteverhoging krijgen. Andere banken zijn de ABN AMRO/Florius/MoneYou (alleen bij aflossingsvrije hypotheken), BOS, Nationale Nederlanden en NIBC.

Ik heb voor mijn onderzoek dit keer de hulp ingeroepen van MoneyView. Zij hebben de volgende drie vragen gesteld aan banken in Nederland.

  1. Vervalt de topopslag op de rente na een waardestijging van de woning?
  2. Vervalt de topopslag op de rente na aflossing van de top?
  3. Komt er na waardedaling van de woning weer een topopslag op de rente?

Hier het hele onderzoek:

 


Klik op het plaatje voor de gehele versie

Vooral vraag 5 is belangrijk. Gelukkig zijn er (voorlopig) niet veel banken die de rentes kunnen verhogen voor hun klanten. En de huiseigenaar heeft  ook wat voordelen.

Hij kan de rente (tussentijds) verlagen onder bepaalde voorwaarden. Hierbij moet de klant in veel gevallen zelf het initiatief nemen. Een mooie aanzet om van de luie stoel af te komen en eens te bekijken of er maandelijks voordeel valt te behalen bij een extra, tussentijdse aflossing.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

MoneYou

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Rabobank

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Janjaaije
0
Waar is vastgelegd wat de korting is indien bijvoorbeeld door aflossing de hypotheek 100% ipv 125% van de executiewaarde bedraagt?
Jos Koets
0
quote:

speedertje schreef op 28 feb 2014 om 12:44:


Waar is vastgelegd wat de korting is indien bijvoorbeeld door aflossing de hypotheek 100% ipv 125% van de executiewaarde bedraagt?



Banken gaan uit van de taxatie bij aankoop. Na overlegging van nieuwe taxatie wordt dat dan het uitgangspunt.

Gr. Jos
deschaker
0
Is het niet zo dat de bank eerst dient aan te tonen dat de woning inderdaad voldoende in waarde is gedaald om in een andere renteklasse te vallen dmv een taxatierapport ofzo? Wat andersom ook geldt? of kan de bank eisen dat je een nieuwe taxatie uit laat voeren?

Vraag van andere orde: Ik heb twee leningdelen bij de Rabo en wilde 1 deel volledig aflossen. Ik kreeg te horen dat dit niet boete vrij mocht. (Het tweede deel is veel kleiner dan het eerste) de 20% boetevrij geldt per leningdeel werd mij verteld. Ik moet eerlijk zeggen dat ik dit niet in de voorwaarden heb kunnen terugvinden... Weet je misschien of dit vaker het geval is? Ik heb de (20%)aflossing nu maar over de twee delen uitgesmeerd...
Jos Koets
0
quote:

deschaker schreef op 28 feb 2014 om 14:45:


Is het niet zo dat de bank eerst dient aan te tonen dat de woning inderdaad voldoende in waarde is gedaald om in een andere renteklasse te vallen dmv een taxatierapport ofzo? Wat andersom ook geldt? of kan de bank eisen dat je een nieuwe taxatie uit laat voeren?

Vraag van andere orde: Ik heb twee leningdelen bij de Rabo en wilde 1 deel volledig aflossen. Ik kreeg te horen dat dit niet boete vrij mocht. (Het tweede deel is veel kleiner dan het eerste) de 20% boetevrij geldt per leningdeel werd mij verteld. Ik moet eerlijk zeggen dat ik dit niet in de voorwaarden heb kunnen terugvinden... Weet je misschien of dit vaker het geval is? Ik heb de (20%)aflossing nu maar over de twee delen uitgesmeerd...


Boetevrij aflossen wordt door iedere bank anders gedaan. Die 20% weet ik wel, maar of dit per leningsdeel is, moet ik uitzoeken.

Gr. Jos
TheSky
0
Beste jos, kan opbouw van het spaardeel in geval van spaarhypotheek ook argument zijn voor lagere rente?
Jos Koets
0
quote:

TheSky schreef op 28 feb 2014 om 16:17:


Beste jos, kan opbouw van het spaardeel in geval van spaarhypotheek ook argument zijn voor lagere rente?


Nee
Bobbel
0
Beste Jos,

ik ben het niet helemaal met je eens. Een verpande spaarverzekering geeft een zekerheid aan de bank die meegenomen wordt ter bepaling van de renteopslag! ofwel een aanpassing van de renteopslag is mogelijk aan de hand van de verpande spaarpolis. In algemene zin zijn de renteopslagen risicoopslagen. hoeveel zekerheid staat er tegenover de hypothecaire schuld?

verder geldt dat 20 procent boetevrij kan worden afgelost per afzonderlijke lening. Dit geldt overigens over de oorspronkelijke hoofdsom. De 20 procent geldt vanaf de voorwaarden vanaf 1999. Daarvoor geldt 10 procent.

Aanvullend wil ik nog een opmerking maken over de renteaanpassing bij een lagere woningwaarde. Ik ben het daar niet mee eens. Hoe ga je dit doen bij bv de situatie van een renteverlenging met NHG? De nhg kent geen opslagen!

bij voorbaat dank voor je reactie
Orca
0
Beste Jos, ik zie in jouw voorbeelden regelmatig executiewaarden voorbij komen van 10% tov "waarde" huis. Dat is niet mijn waarneming in de praktijk, daar is de executieprijs (op de veiling of onderhands voor de veiling, maar iig al in de executiefase) grofweg 30-45%, afhankelijk van moment van oorspronkelijke aankoop van het object.
M.B.
1
Bij de ABN was de executiewaarde 85% van de aankoopsom. Verschild dit ook nog per bank?
deschaker
0
quote:

M.B. schreef op 1 mrt 2014 om 21:53:


Bij de ABN was de executiewaarde 85% van de aankoopsom. Verschild dit ook nog per bank?


(geschatte)Executiewaardes verschillen per plaats/regio en bank.
Jos Koets
0
quote:

Bobbel schreef op 1 mrt 2014 om 00:03:


Beste Jos,

ik ben het niet helemaal met je eens. Een verpande spaarverzekering geeft een zekerheid aan de bank die meegenomen wordt ter bepaling van de renteopslag! ofwel een aanpassing van de renteopslag is mogelijk aan de hand van de verpande spaarpolis. In algemene zin zijn de renteopslagen risicoopslagen. hoeveel zekerheid staat er tegenover de hypothecaire schuld?

verder geldt dat 20 procent boetevrij kan worden afgelost per afzonderlijke lening. Dit geldt overigens over de oorspronkelijke hoofdsom. De 20 procent geldt vanaf de voorwaarden vanaf 1999. Daarvoor geldt 10 procent.

Aanvullend wil ik nog een opmerking maken over de renteaanpassing bij een lagere woningwaarde. Ik ben het daar niet mee eens. Hoe ga je dit doen bij bv de situatie van een renteverlenging met NHG? De nhg kent geen opslagen!

bij voorbaat dank voor je reactie



Bank kijkt niet naar de verpande polis. Dus renteopslag wordt beoordeeld nav. de waarde van de woning in combinatie met de hoogte van de hypotheek. Mooi voorbeeld is bijv. een beleggingspolis bij maatschappij A die verpand is bij Bank B. De opgebouwde waarde wordt door A niet doorgegeven aan B.

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

M.B. schreef op 1 mrt 2014 om 21:53:


Bij de ABN was de executiewaarde 85% van de aankoopsom. Verschild dit ook nog per bank?


Iedere bank gebruikt een ander percentage. Globaal kan je uitgaan van 85%.

gr. Jos
kareldr
0
quote:

Jos Koets schreef op 28 feb 2014 om 18:53:


[...]

Nee

Dat is feitelijk onjuist. Indien het spaardeel verpand is aan de hypotheek, dan is dit onderdeel van het onderpand.
De totale onderpand is waarde_woning + waarde_spaardeel.
Ik heb dit mijn hypotheekverstrekker voorgelegd en die zijn het eens met deze conclusie.
Voor mensen die een bestaande hypotheek oversluiten is het ook goed om dit voor te leggen: indien de bank/verzekering het verpand spaardeel niet meeneemt als onderpand, ga dan naar een ander óf laat je spaardeel niet verpanden (wel de lasten van verpanden, niet de lusten: niet accepteren!).
Jos Koets
0
quote:

TinusH schreef op 4 mrt 2014 om 09:23:


[...]
Dat is feitelijk onjuist. Indien het spaardeel verpand is aan de hypotheek, dan is dit onderdeel van het onderpand.
De totale onderpand is waarde_woning + waarde_spaardeel.
Ik heb dit mijn hypotheekverstrekker voorgelegd en die zijn het eens met deze conclusie.
Voor mensen die een bestaande hypotheek oversluiten is het ook goed om dit voor te leggen: indien de bank/verzekering het verpand spaardeel niet meeneemt als onderpand, ga dan naar een ander óf laat je spaardeel niet verpanden (wel de lasten van verpanden, niet de lusten: niet accepteren!).


Is niet waar wat je schrijft (in werkelijkheid)?
Nee
0
quote:

Jos Koets schreef op 5 mrt 2014 om 23:24:


[...]
Is niet waar wat je schrijft (in werkelijkheid)?


Het wordt wat krom uitgelegd, maar het klopt dat je bij sommige geldverstrekkers verpande polissen in mindering mag trekken. Is ook redelijk logisch, de polis is verpand dus de bank loopt minder risico.

Zeker een goed aandachtspunt dus van Tinus.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links