Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

Laatste koers (eur) Verschil Volume
73,400   0,000   (0,00%) Dagrange 72,820 - 75,860 743.014   Gem. (3M) 385,5K

Unibail-Rodamco-Westfield 2022, het jaar van de comeback?

3.912 Posts
Pagina: «« 1 ... 185 186 187 188 189 ... 196 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 4 Neunelf4S 30 november 2022 12:18
    quote:

    Grijze Massa schreef op 30 november 2022 12:07:

    Kijk, zo kennen we URW weer: van +1% naar -2% in anderhalf uur tijd, om uiteraard weer het slechtste jongetje van de klas te zijn. Wat is dit aandeel toch onderhevig aan algoritmische handel
    Klopt. En de kleine man die een paar centen wil verdienen is daarmee weer de Sjaak.
  2. forum rang 8 Calendar 30 november 2022 19:50
    Powell says Fed can “moderate the pace” of future rate increases due to lagged effect of past hikes
    Federal Reserve chairman Jerome Powell told an audience at the Brookings Institution Wednesday that the central bank can afford to ease back on its tighter monetary policy at its December meeting (due to wrap up Dec. 14).

    The lagged effect of higher rates already taken in 2022, plus the drawing down of the size of the Fed’s balance sheet through quantitative tightening, mean “it makes sense to moderate the pace of our rate increases as we approach the level of restraint that will be sufficient to bring inflation down,” Powell said.

    “The time for moderating the pace of rate increases may come as soon as the December meeting,” said the 69-year-old Fed chair.

    In response to Powell remarks, the S&P 500 quickly gained to about 3970 vs about 3950 before the address.
  3. forum rang 7 HCohen 1 december 2022 06:41
    URW verwelkomt Nike en H&M Home in Stadshart Amstelveen
    vastgoedjournaal.nl/news/57845/urw-ve...
    30 november 2022

    H&M Home zal zich middels een shop-in-shop concept als nieuw merk in het overdekte winkelcentrum Stadshart Amstelveen vestigen. En ook Nike, dat al enige tijd op het verlanglijstje van de bezoekers stond, zal een brandstore openen. Daarnaast heeft een prominente huurder langjarig het contract verlengd.
  4. forum rang 6 Lamsrust 1 december 2022 16:18
    Ik vrees dat de teleurstelling nog wel even gaat aanhouden. Zie onderstaand stuk van ABN AMRO dat het in het kort heel helder uitlegt. M.a.w. de grote instituten gaat stilzitten, uit het raam kijken en afwachten totdat (i) de marktrente daalt (en de economie niet tegelijkertijd in een forse recessie belandt) of (ii) de prijzen zich aanpassen aan de nieuwe status quo. Ad (i) gezien de uitspraken van de FED verwacht in nog geen lagere langjarige rente dan nu, i.e. de rente gaat eerst nog omhoog om vervolgens weer te kunnen dalen; m.a.w. een lagere rente al er niet veel eerder dan in 2024 zijn. Ad (ii) er zijn altijd partijen die geld nodig hebben en wel met de prijzen moeten zakken om aan financieringscondities of andere overeenkomsten te voldoen, i.e. de marktprijzen zullen dalen.

    Wat staat URW management dan te doen m.b.t. (i) de US flag chips, (ii) de US regionals en (iii) de resterende EUR 800 miljoen van het EU sales programma?
    Ad (i): US flagships zijn te omvangrijk en waardevol om met korting te gaan verkopen, dus er wordt doorgewerkt op operationele optimalisatie in afwachting van verbeterde marktomstandigheden;
    Ad (ii): US regionals hebben nog een boekwaarde van plm. USD 1.45 mrd. Wellicht toch overwegen om een aantal centra selectief te verkopen met een discount, zeker waar het centra betreft waar de waarde vooral in de herointwikkelingsmogelijkheden zit;
    Ad (iii): EUR 800 mln sales program. Ook hier wellicht overwegen om selectief kleinere malls met korting te verkopen om de LTV te laten zakken.
    Verder dividendinhouding jaar verlengen tot en met 2024, i.e. eerste dividenduitkering in mei 2025 en geen nieuwe CAPEX projecten meer starten. Voordeel van de hoge inflatie is dan stijging van de huren (mits de economie niet in een diepe recessie komt) terwijl de schulden nominaal gelijk blijven.

    Als aandeelhouder zal de zit in de wachtkamer nog wat langer worden, we zitten er zowat samen met de Galapagos aandeelhouders in, in afwachting van positieve ontwikkelingen.

    BRON: ABN AMRO Research

    De kapitaalkosten zijn aanzienlijk gestegen, waardoor investeringen in onroerend goed worden ontmoedigd

    De stijgende rente op bedrijfsobligaties en de dalende aandelenkoersen hebben vastgoedbeleggers in een lastig parket gebracht. Wij kijken naar de openbare markten om een idee te krijgen van de mate waarin deze zijn gestegen. Vorig jaar bedroeg het all-in rendement op een 10-jaars BBB+ obligatie voor een residentiele vastgoeduitgever 1,1%. Vandaag is het gestegen tot 4,7%. De impliciete kosten van eigen vermogen voor vastgoedemittent Vonovia zijn in dezelfde periode gestegen van 4,7% tot 8,6%. Dit zijn markttarieven, maar hun rol als leidraad voor kapitaalkosten mag niet worden gebagatelliseerd, aangezien beleggers deze rendementen kunnen behalen door hun geld in te zetten op openbare markten. Het duidelijke probleem is dat de markten voor reële activa niet in dezelfde mate zijn gecorrigeerd. Wanneer wij bijvoorbeeld een hypothetische EUR 100 investeren in Nederlands residentieel vastgoed tegen 4,0% bruto aanvangsrendement (gebaseerd op de laatste NVM-gegevens), een redelijke huur- en waardegroei van 3% per jaar, en een exit in 10 jaar, krijgen wij het resultaat van de netto contante waarde (Net Present Value, NPV of NCW) en de interne rentevoet (Internal Rate of Return, IRR) zoals weergegeven in onderstaande tabel. De IRR schat in feite het rendement van een investering en wordt daarom gebruikt om de aantrekkelijkheid van een investeringsmogelijkheid te beoordelen. Als vuistregel geldt dat als de IRR boven de kapitaalkosten ligt, het rendement van de investering hoger is dan de kosten ervan en de investering vanuit financieel oogpunt aantrekkelijk wordt.

    Onze verdisconteringsvoet is gebaseerd op een 50/50 kapitaalstructuur met vreemd en eigen vermogen, waarbij we uitgaan van de eerder genoemde 4,7% kosten van vreemd vermogen (3,9% na belastingen) en 8,6% kosten van eigen vermogen. Aangezien de IRR van 6% onder de gewogen kapitaalkosten van 6,26% ligt en de som resulteert in een negatieve netto contante waarde (NVP of NCW), is het duidelijk dat investeerders van deze transactie zullen afzien. Wij menen dat deze dislocatie tussen markttarieven en vastgoedwaarden zichtbaar is in verschillende sectoren van de vastgoedsector, zodat 2023 een jaar zou kunnen worden met beperkte vastgoedtransacties vanuit grote vastgoedinvesteerders. Tenminste totdat de waarderingen van de reële activa dalen of de marktrente begint te dalen. Maar wanneer de waarde van vastgoed aanzienlijk daalt, zullen investeerders waarschijnlijk voorrang geven aan schuldafbouw in plaats van aan nieuwe investeringen. Gezien centrale banken nog steeds zullen verkrappen in de eerste helft van 2023, lijkt een daling van openbare markttarieven niet haalbaar.
  5. forum rang 7 HCohen 1 december 2022 16:44
    Iets meer details

    Stadshart Amstelveen breidt uit met grote retailmerken
    30 november 2022
    www.scn.today/stadshart-amstelveen-br...

    Unibail-Rodamco-Westfield is trots aan te kondigen dat vooraanstaande retailers zich gecommitteerd hebben aan de ontwikkeling van Stadshart Amstelveen. Zo zal Nike een nieuwe brand store openen en H&M zal een H&M HOME shop-in-shop toevoegen met zijn eigen winkelpui. Het huidige oppervlak wordt hiermee uitgebreid tot in totaal meer dan 2.500m².

    Verder kondigt Unibail-Rodamco-Westfield aan dat één van haar belangrijkste anchors, de Bijenkorf, zich langdurig aan Stadshart Amstelveen heeft verbonden.

    Stadshart Amstelveen populair
    “We zijn trots te mogen melden dat de nieuwe merken het winkelaanbod in Stadshart Amstelveen komen versterken”, aldus Olaf Hoff, Head of Leasing Nederland, van Unibail-Rodamco-Westfield. “Nike is een winkel die al een tijd op het verlanglijstje van onze bezoekers stond. Het feit dat de H&M uitbreidt met H&M HOME bewijst weer dat Stadshart Amstelveen een belangrijke plek is waar veel bezoekers op afkomen. Het commitment dat de Bijenkorf geeft, sluit goed aan bij onze missie om iedere bezoeker een exclusieve en kwalitatief hoogstaande winkelervaring in de metropoolregio Amsterdam te bieden. Wij kijken uit naar fijne samenwerkingen en een mooie toekomst voor Stadshart Amstelveen.”
  6. forum rang 6 !@#$!@! 1 december 2022 17:01
    quote:

    Lamsrust schreef op 1 december 2022 16:18:

    Maar wanneer de waarde van vastgoed aanzienlijk daalt, zullen investeerders waarschijnlijk voorrang geven aan schuldafbouw in plaats van aan nieuwe investeringen. Gezien centrale banken nog steeds zullen verkrappen in de eerste helft van 2023, lijkt een daling van openbare markttarieven niet haalbaar.[/i]
    Sinds ik in REITS zit merk ik dat de koersen erg afhangen van de verwachte waardeontwikkeling van het bezitte vastgoed (winkelcentra). Dus zolang die verwachting niet veranderd hoef je niet veel hogere koersen te verwachten.
    (relatief, koersen zullen natuurlijk gewoon op en neer blijven bewegen)

    De 5% omzet daling in reële termen helpt natuurlijk ook niet mee, omdat de inflatie dan niet bijgehouden kan worden voor de huurverhogingen.
  7. forum rang 6 Lamsrust 1 december 2022 21:00
    quote:

    Superdude schreef op 1 december 2022 17:23:

    En wanneer gaat dat aandeel hier eens iets opleveren, mijn geduld raakt op!
    Snel geld verdienen met vastgoed vereist extreem veel geduld. Je moet lang genoeg wachten totdat de markt op een bodem komt en vervolgens moet je niet te snel verkopen maar ook niet te laat.
    Normaal geld verdienen met vastgoed vereist met name doorzettingsvermogen, i.e. niet naar de boekwaarde kijken maar naar de cash flows en die jaarlijks iets verhogen. Daar is URW nu weer mee bezig, alleen zij hebben een zogenoemde Altlast namelijk een te hoge schuld t.g.v. een misstap van het vorige management. Die schuld zal eerst omlaag gebracht moeten worden alvorens de dividenden gaan stromen.
  8. forum rang 8 Calendar 1 december 2022 21:08
    quote:

    Lamsrust schreef op 1 december 2022 16:18:

    BRON: ABN AMRO Research

    De kapitaalkosten zijn aanzienlijk gestegen, waardoor investeringen in onroerend goed worden ontmoedigd

    De stijgende rente op bedrijfsobligaties en de dalende aandelenkoersen hebben vastgoedbeleggers in een lastig parket gebracht. Wij kijken naar de openbare markten om een idee te krijgen van de mate waarin deze zijn gestegen. Vorig jaar bedroeg het all-in rendement op een 10-jaars BBB+ obligatie voor een residentiele vastgoeduitgever 1,1%. Vandaag is het gestegen tot 4,7%. De impliciete kosten van eigen vermogen voor vastgoedemittent Vonovia zijn in dezelfde periode gestegen van 4,7% tot 8,6%. Dit zijn markttarieven, maar hun rol als leidraad voor kapitaalkosten mag niet worden gebagatelliseerd, aangezien beleggers deze rendementen kunnen behalen door hun geld in te zetten op openbare markten. Het duidelijke probleem is dat de markten voor reële activa niet in dezelfde mate zijn gecorrigeerd. Wanneer wij bijvoorbeeld een hypothetische EUR 100 investeren in Nederlands residentieel vastgoed tegen 4,0% bruto aanvangsrendement (gebaseerd op de laatste NVM-gegevens), een redelijke huur- en waardegroei van 3% per jaar, en een exit in 10 jaar, krijgen wij het resultaat van de netto contante waarde (Net Present Value, NPV of NCW) en de interne rentevoet (Internal Rate of Return, IRR) zoals weergegeven in onderstaande tabel. De IRR schat in feite het rendement van een investering en wordt daarom gebruikt om de aantrekkelijkheid van een investeringsmogelijkheid te beoordelen. Als vuistregel geldt dat als de IRR boven de kapitaalkosten ligt, het rendement van de investering hoger is dan de kosten ervan en de investering vanuit financieel oogpunt aantrekkelijk wordt.

    Onze verdisconteringsvoet is gebaseerd op een 50/50 kapitaalstructuur met vreemd en eigen vermogen, waarbij we uitgaan van de eerder genoemde 4,7% kosten van vreemd vermogen (3,9% na belastingen) en 8,6% kosten van eigen vermogen. Aangezien de IRR van 6% onder de gewogen kapitaalkosten van 6,26% ligt en de som resulteert in een negatieve netto contante waarde (NVP of NCW), is het duidelijk dat investeerders van deze transactie zullen afzien. Wij menen dat deze dislocatie tussen markttarieven en vastgoedwaarden zichtbaar is in verschillende sectoren van de vastgoedsector, zodat 2023 een jaar zou kunnen worden met beperkte vastgoedtransacties vanuit grote vastgoedinvesteerders. Tenminste totdat de waarderingen van de reële activa dalen of de marktrente begint te dalen. Maar wanneer de waarde van vastgoed aanzienlijk daalt, zullen investeerders waarschijnlijk voorrang geven aan schuldafbouw in plaats van aan nieuwe investeringen. Gezien centrale banken nog steeds zullen verkrappen in de eerste helft van 2023, lijkt een daling van openbare markttarieven niet haalbaar.

    Ik kan dit stuk niet op internet vinden. Heb je misschien een link? Ik vraag me af met hoeveel het vastgoed zou moeten worden afgewaardeerd om op een marktconform rendement uit te komen. Vervolgens kan de werkelijke onderwaardering van het aandeel aan de hand van de gecorrigeerde boekwaarde worden bepaald.
  9. forum rang 4 junkyard 1 december 2022 22:31
    quote:

    Calendar schreef op 1 december 2022 21:08:

    [...]

    Ik kan dit stuk niet op internet vinden. Heb je misschien een link? Ik vraag me af met hoeveel het vastgoed zou moeten worden afgewaardeerd om op een marktconform rendement uit te komen. Vervolgens kan de werkelijke onderwaardering van het aandeel aan de hand van de gecorrigeerde boekwaarde worden bepaald.
    ABN AMRO analyse (bedankt voor het delen!) is gebaseerd op huidige beurskoers (mbt kosten eigen vermogen), hieruit kan geen onder/overwaardering worden gehaald omdat dit veronderstelt dat de beurskoers correct is (ivm marktprijs).

    Nu grote vastgoed transacties stil liggen voor mij vooral de vraag in hoeverre gewijzigde omstandigheden gevolgen hebben voor jaareinde boekwaarden / herwaarderingen. Voor veel fondsen van belang dat afwaarderingen rustig verlopen, anders zet dit extra druk op verkopen (in een slechte markt...) ivm oplopende schuldgraad, schuld convenanten en de noodzaak om toegang te houden tot kapitaalmarkten tbv (her)financiering.

    Partijen met geld in de zak (zoals Blackstone) zullen rustig afwachten totdat koopjes op te pakken zijn.

    Als je de geschetste gewenste rendementen afzet tegen de huidige NL woningprijzen / huurrendementen is duidelijk dat beleggers (buytolet) nu vooral vastgoed willen verkopen en dit tot verdere prijsdruk moet leiden.

    Ook duidelijk dat door deze gewijzigde dynamiek nieuwbouw zwaar in volume zal afnemen.
3.912 Posts
Pagina: «« 1 ... 185 186 187 188 189 ... 196 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.