Nieuwe hypotheekregels onduidelijk!

In mijn column Ophef rond de hypotheek schreef ik dat vanaf 1 augustus nieuwe regels gelden voor hypotheken zonder NHG. De aflossingsvrije hypotheek mag dan nog maar 50% van de waarde van de woning zijn. Op het ogenblik is dit bij veel geldgevers 100% van de executiewaarde (dat is gemiddeld 85% van de waarde van de woning).

Waar ik al bang voor was, is helaas waarheid geworden. In de nieuwe gedragscode van het Verbond van Verzekeraars zijn de regels uitgewerkt. Op bladzijde 7 staat een uitleg van de 50%-regel. Bovendien wordt daar mijn eerdere vraag wat van toepassing is bij een tweede hypotheek, beantwoord:

"De hypothecair financier mag met de consument overeenkomen dat voor een bedrag van ten hoogste 50% van de marktwaarde van de woning op het moment van verstrekking van de hypothecaire financiering geen schema voor aflossing van de hypothecaire financiering of vermogensopbouw bestemd voor aflossing van de hypothecaire financiering wordt overeengekomen.

Wanneer sprake is van een verhoging van een bestaande hypothecaire financiering dan wel een tweede hypothecaire financiering (al dan niet bij dezelfde hypothecair financier) wordt ten aanzien van de nieuwe financiering voor de hoogte van de verplichte aflossing/opbouw van vermogen rekening gehouden met de eerdere financiering."

Gevolgen enorm
De aflossing van de eerste hypotheek moet worden meegenomen in de totale hypotheek. Dit zou betekenen dat de nieuwe regel van toepassing wordt. De gevolgen zijn dan enorm. Stel iemand heeft nu een volledige aflossingsvrije hypotheek tot 90% van de executiewaarde en gaat verbouwen door middel van een tweede hypotheek. In de huidige situatie kan dit bedrag dan aflossingsvrij worden gesloten, zie hieronder het rekenvoorbeeld.

Waarde woning        220.000
Executiewaarde        200.000
Huidige hypotheek   180.000
Verbouwingskosten    20.000
Totale hypotheek     200.000 (volledig aflossingsvrij)

Indien voor deze persoon de nieuwe regels gaan gelden, is het volgende aan de hand:

Waarde woning        220.000
Executiewaarde        200.000
Huidige hypotheek   180.000
Verbouwingskosten    20.000
Totale hypotheek     200.000
Verplichte aflossing    90.000 (200.000 – 50% van 220.000)

Hypotheek voor verbouwen
Het zal dus in veel gevallen niet interessant zijn om een tweede hypotheek voor verbouwen te nemen. Op bladzijde 8 van de gedragscode wordt een opsomming gegeven wanneer in bepaalde gevallen afgeweken kan worden van de nieuwe regel.

"Hypothecair financiers kunnen in de volgende gevallen afwijken van het in de eerste zin van dit lid bepaalde:
a. bij het oversluiten van een hypothecaire financiering onder de voorwaarden dat de consument in de woning blijft wonen en de nieuwe hypothecaire financiering niet hoger is dan de af te lossen hypothecaire financiering, vermeerderd met notaris- en taxatiekosten, eventuele afsluitkosten of een door de consument aan een bemiddelaar betaalde vergoeding ter zake van die hypothecaire financiering en een eventueel verschuldigde vergoeding wegens vervroegde aflossing.
b. voor het bedrag aan vermogen dat aan de hypothecair financier is verpand tot zekerheid voor de hypothecaire financiering hoeft geen aflossingsschema of verplichting tot opbouw van vermogen met de consument overeen gekomen te worden.
c. als de lasten van de hypothecaire financiering substantieel lager liggen dan het maximale woonlastpercentage als bedoeld in artikel 6, lid 2."

Punt c vind ik persoonlijk zeer onduidelijk. Er staat namelijk "substantieel lager". Als ik dit soort worden lees, ben ik altijd benieuwd om welke bedragen het dan gaat. Ik ben een groot voorstander van rekenvoorbeelden. Waarom wordt hier niet even een rekenvoorbeeld getoond zodat alles direct duidelijk is?

Goedkeuring AFM
In ieder geval ben ik van mening dat de nieuwe regels voor veel mensen die geen hypotheek met NHG hebben, grote gevolgen kunnen hebben. Ik hoop voor de branche dat er voor 1 augustus meer duidelijkheid is voor welke gevallen de nieuwe regels nu precies van toepassing zijn. Ik ben daarom zeer benieuwd hoe de AFM hier over denkt, want deze toezichthouder heeft alles wel goedgekeurd.