Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Boeterente ontwijken

Boeterente ontwijken

In het laatste kwartaal van 2019 is de hypotheekrente flink gedaald. Het is logisch dat bestaande huizenbezitters willen profiteren van deze lage hypotheekrente.

Vergeet niet dat heel veel huizenbezitters een paar jaar geleden de hypotheekrente voor een lange periode hebben vastgezet. Zij dachten op dat moment dat de hypotheekrente laag was.

Veel huizenbezitters betalen op het ogenblik een hypotheekrente van meer dan 4%. Zij willen natuurlijk liever de huidige hypotheekrente betalen van rond de 1,5%. Wat zijn de mogelijkheden om aan deze lage hypotheekrente te komen?

  • Boeterente betalen
  • Verhuizen naar een andere woning (ABBA-verhuizing is niet mogelijk)
  • Hypotheekrente in stapjes oversluiten
  • Hypotheek volledig omzetten naar lineair
  • Hypotheek gedeeltelijk aflossen door middel van Persoonlijke Lening
  • Overlijden
  • Koets-constructie

Boeterente

Het is natuurlijk altijd mogelijk om de rentevaste periode met de hoge hypotheekrente af te kopen. Ik bedoel hiermee dat u aan uw bank aangeeft dat u de hoge hypotheekrente niet meer wil betalen en per heden dan de huidige lagere hypotheekrente.

De bank zal dan een boeterente berekenen. Deze boeterente is bij veel huizenbezitters enorm hoog. We hebben het dan vaak over tienduizenden euro’s.

Verhuizen

Om de boeterente volledig te ontwijken, zal een huizenbezitter moeten verhuizen. Het nadeel is dan weer dat er verhuiskosten om de hoek komen kijken en natuurlijk ook weer kosten koper voor de nieuwe hypotheek.

Bovendien zijn door de stijgende huizenprijzen de huizen zo duur geworden dat veel huizenbezitters na een verhuizing constateren dat zij alsnog een hogere maandlast hebben. Ook het vinden van een leuke geschikte andere koopwoning is tegenwoordig niet gemakkelijk.

  • ABBA-verhuizing: niet meer mogelijk

Een paar jaar geleden werd daarom door slimme huizenbezitters de ABBA-constructie uitgevoerd. Je verkoopt je woning aan de buurman en koopt hem na een paar maanden weer terug.

De banken hadden dit al snel door (vooral na mijn column https://www.iex.nl/Column/150922/De-verkoop-terugkooptruc.aspx), waardoor zij hebben besloten dat deze constructie niet meer kan. Anders gezegd: zij werken niet mee aan deze constructie en verstrekken dus geen hypotheek!

Zij hebben ook de adviseurs ingelicht dat zij niet aan deze constructie mogen meewerken en veel banken hebben het zelfs in hun voorwaarden staan.

In stapjes intern oversluiten

In november 2018 dienden de Kamerleden Omtzigt en Ronnes een motie in die de regering oproept in gesprek te gaan met kredietverstrekkers en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Ze willen dat vergoedingsvrije aflossingsdelen gebruikt kunnen worden om hypotheken in jaarlijkse stappen om te zetten naar een hypotheek met lagere maandlasten.

Door gebruik te maken van de jaarlijkse mogelijkheid tot vergoedingsvrij aflossen, kan in 5 tot 10 jaar (afhankelijk van het rentecontract en de resterende schuld) de hypotheek worden overgesloten zonder dat hiervoor een vergoeding aan de kredietverstrekker verschuldigd is.

In principe bestaan er vanuit wet- en regelgeving geen belemmeringen om stapsgewijs oversluiten aan klanten aan te bieden. In de praktijk zijn er echter verschillende redenen dat een dergelijk product niet breed wordt aangeboden.

Bij interne oversluiting wordt een gedeelte van de hypotheek (bijvoorbeeld 10%) omgezet naar een lagere hypotheekrente. De klant hoeft dan alleen de renteaanbieding te ondertekenen! Banken hebben aangegeven hier niet aan mee te werken. De redenen die ze hiervoor aandragen, en die Den Haag heeft geaccepteerd, slaan de plank behoorlijk mis.

Lineaire hypotheek

Een collega kwam met de oplossing om de hypotheek volledig om te zetten naar een lineaire hypotheek met een korte looptijd. Met deze korte looptijd wordt bedoeld de duur dat de hogere hypotheekrente nog vaststaat.

De boete is nu nihil! Hierna moet wel weer de gehele hypotheek worden omgezet naar de nieuwe lage rente met een nieuwe duur van maximaal 30 jaar.

De truc is leuk verzonnen. Ik verwacht echter dat de bank nooit akkoord gaat met het volledig omzetten naar een lineaire hypotheek met een korte looptijd. De bank zal wel even willen weten of de hypotheek betaalbaar is. Vergeet niet dat een bank ook een zorgplicht heeft.

Persoonlijke Lening

Het is altijd mogelijk om een gedeelte van de lopende hypotheek af te lossen met behulp van een Persoonlijke Lening. Dit is natuurlijk alleen interessant als de rente van de PL lager is dan die van de lopende hypotheek. Houd er hierbij rekening mee dat de looptijd van een PL niet langer is dan 15 jaar.

Overlijden

Het is natuurlijk nooit leuk als je partner onverwachts overlijdt. Er zijn echter banken in Nederland die de overgebleven persoon opnieuw de hypotheekrente laten vastzetten. In deze nare situatie kunnen de maandlasten behoorlijk dalen door de lagere hypotheekrente die nu van toepassing is.

Koets-constructie

Gelukkig zijn er tegenwoordig vele wegen naar Rome. Met wat hulp heb ik een leuke hobbelige weg gevonden. Het is mogelijk om zonder boete te betalen aan een lagere hypotheekrente te komen.

Nadeel is wel dat banken het ook weten. Om het te verbieden moeten banken hun voorwaarden gaan wijzigen.

Ik weet ook dat diverse collega’s de constructie al eens hebben toegepast. Als ik nu uit de doeken doe hoe het werkt, zullen banken direct stappen ondernemen. Het klinkt raar, maar u hoeft mij hier niet over te mailen.

Geheim

In het kader van mijn 'onderzoek' heb ik gesprekken met banken gevoerd. Natuurlijk worden hypotheekadviseurs gecontroleerd door banken. De banken verwachten dat hun hypotheekadviseurs integer zijn.

Ik hoor u als lezer waarschijnlijk al lachen: welke bank is 100% integer. Banken kunnen echter wel besluiten met wie zij zaken willen doen. Ik heb besloten om (even) aan de zijlijn te blijven staan.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

boeterente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

oversluitkosten

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
11 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
LarsTheunissen
4
Wat een waardeloze blog als je aangeeft toch niks prijs te geven aan het eind, omdat banken het dan gaan aanpassen..? Wat was dan je doel?
this guy
0
Sorry hoor, maar ik vind dit vaak geen hoogstaande colums van de heer Koets. Maar dit toch wel schitterend, een colum schrijven waarin niks nieuw staat en op het einde zeggen dat er een oplossing is, maar die niet geven. Ongelooflijk dat deze website dit toe staat en deze man er waarschijnlijk ook nog geld voor krijgen. Of legt hij er geld op toe?
Jos Koets
1
quote:

this guy schreef op 31 januari 2020 16:27:


Sorry hoor, maar ik vind dit vaak geen hoogstaande colums van de heer Koets. Maar dit toch wel schitterend, een colum schrijven waarin niks nieuw staat en op het einde zeggen dat er een oplossing is, maar die niet geven. Ongelooflijk dat deze website dit toe staat en deze man er waarschijnlijk ook nog geld voor krijgen. Of legt hij er geld op toe?


Groot compliment dat je mijn columns nog steeds blijft lezen. Ik zou persoonlijk al lang afhaken als ik columns van iemand niet goed vind.

Gr. Jos
Kecks
0
Nog nooit gelezen dat je heel veel delen in je hypotheek had moeten maken zodat je per deel jaarlijks gratis kon oversluiten. Er waren hypotheken die 20 % over je totale lening boetevrij rekenden. Kon je deel zodoende kiezen om gratis over te sluiten. Kwestie van de voorwaarden goed lezen.
GatzeR
0
Ja, onlangs de constructie met meerdere deelleningen nog met succes toegepast. Door eerdere verhuizingen en verschillende aflossingsschemas bestaat mijn hypotheek uit meerdere delen. Van een deel met hoge rente heb ik voor de jaarwisseling een stukje afbetaald, zodat dat deel nog precies 20% was. In het volgende kalender jaar mocht ik daardoor boetevrij opnieuw een rentevaste periode kiezen. Scheelt toch mooi 2,5 %
JosTM
0
Interessante discussie.

Stel volgende scenario:
3 jaar geleden aflossingsvrije hypotheek (>100%) tegen 5% rente.
Laatste 3 jaar 10% vrij afgelost; nu ca. 70% van getaxeerde huiswaarde over.
Hypotheek loopt nog 13 jaar.
Bij voortzetting van aflossingen is bank over 7 jaar klant kwijt; geen rente inkomsten meer voor bank.
Aantoonbaar vrij vermogen is groter dan restschuld hypotheek.

Voorstel aan bank:
Ieder jaar vrije aflossing te betalen uit nieuw leningdeel tegen marktrente.
Voordeel bank: behoud klant met reële rente.
Voordeel klant: geleidelijk aan lagere, reële hypotheekrente.

Maakt dit kans van slagen?
moneypocket
0
quote:

GatzeR schreef op 31 januari 2020 21:40:


Ja, onlangs de constructie met meerdere deelleningen nog met succes toegepast. Door eerdere verhuizingen en verschillende aflossingsschemas bestaat mijn hypotheek uit meerdere delen. Van een deel met hoge rente heb ik voor de jaarwisseling een stukje afbetaald, zodat dat deel nog precies 20% was. In het volgende kalender jaar mocht ik daardoor boetevrij opnieuw een rentevaste periode kiezen. Scheelt toch mooi 2,5 %


Dit pas ikzelf ook toe! Bij Merius zelfs 25% boetevrij; door hypotheek op te knippen in diverse leningdelen met verschillende looptijden en bijbehorende rentepercentages kun je in Min. 3 jaar van een duur leningdeel afkomen.
Knight V
0
Ik vind het een mooi stuk. Het laat maar weer zien dat de overheid niet is om de burger te dienen, maar om zelf rijker van te worden.

De klant hoeft dan alleen de renteaanbieding te ondertekenen! Banken hebben aangegeven hier niet aan mee te werken. De redenen die ze hiervoor aandragen, en die Den Haag heeft geaccepteerd, slaan de plank behoorlijk mis.

Zelfs in een democratie, kun je als burger gewoon het slachtoffer worden van een overheid die via trucjes en wetgeving, je laten betalen of onmogelijk maakt om te profiteren van de lage rente, door onzinnige argumenten te gebruiken.

Jan Koets geeft het aan, maar ik zou liever ook willen zien dat hij het gevecht aangaat met de overheid of gewoon via consumentenbond een rechtzaak begint.

Want het is eigenlijk van der zotte, dat een Minister niet kijkt hoe je de burger in kunt voorzien in het overstappen naar een goedkopere rente.

Dat banken altijd gepareerd hebben dat ze hierdoor inkomsten verliezen, is lariekoek.
Banken houden een rentebalans bij en we weten dat ze verdienen aan mismatch van rente.

flatliner
0
Zelf verhuisd mede omwille van de lage rente. Mijn hypotheek is nu wel € 50k hoger, maar mijn huis groter, meer comfort en mijn maandlast € 300 lager. Nu 20 jaar tegen 1,5% is bizar als je meer dan 4% gewend bent Bijkomend voordeel is dat ik met een lagere maandlast een groter bedrag aflos en dus sneller vermogen opbouw. Staar je niet blind op de huizenprijzen, maar reken eens uit wat het zou doen met je maandlast. Dan hoeft de (aftrekbare) kosten koper ook geen spelbreker te zijn.
Atari
0
Tja er zijn meerdere opties om de boete te ontlopen of te verlagen. Ik weet er ook een paar en die geef je niet cadeau. Dat Jos dat niet doet begrijp ik. Veel lezers zijn beperkte adviseurs en zouden met deze tips zichzelf op de borst kunnen slaan en klanten vertellen hoe goed ze zijn. In deze markt moet je jezelf kunnen onderscheiden en daarom hou je dit soort zaken voor jezelf. Groot gelijk! Overigens lees ik hier een advies bij Merius, ik snap niet dat je als adviseur je klanten aan doet! Maar goed waarschijnlijk een advies op laagste rente geweest
11 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 14 feb Stijgende huizenprijzen 19
  2. 31 jan Boeterente ontwijken 11
  3. 17 jan Blij met aflossingsvrij 30