Login
 

De verkoop - terugkooptruc

Door Jos Koets op 6 mrt 2015 om 10:00 | Views: 54.712 | Categorie: Overig | Onderwerpen: hypotheek, hypotheekadvies, hypotheekadviseur, hypotheekrente, hypotheekrenteaftrek, hypotheken

De hypotheekrente blijft maar dalen. Dit zorgt ervoor dat steeds meer huiseigenaren hun hypotheekrente bekijken. Kan die wat omlaag, want de bank hanteert nu veel gunstigere tarieven. 

Wie handig is met de rekenmachine kan dit verschil snel berekenen. Ik neem een simpel voorbeeld ter verduidelijking waarbij het volgende van toepassing is:

  • Waarde woning 200.000 euro
  • Lopende NHG hypotheek 200.000 euro
  • Ingangsdatum hypotheekrente 1-4-2005
  • Duur rentevastperiode 20 jaar (240 maanden)
  • Betaalde hypotheekrente 5,5%
  • Actuele hypotheekrente bij 10 jaar vast 2,7%
  • De hypotheekrente staat nog 10 jaar vast (vanaf 1 april 2015).

De hypotheekrente bij deze rentevastperiode is op het ogenblik 2,7%. Het verschil in hypotheekrente is dan 2,8%. Bruto per jaar wordt op het ogenblik 5.600 euro (5,5% - 2,7% x 200.000) meer hypotheekrente betaald in vergelijking met een nieuwe klant.

Over 10 jaar is dit toch een leuk bedrag van bruto 56.000 euro. Helaas zal de bank de huizenbezitter een boetrente in rekening brengen als deze zijn gehele hypotheek wil omzetten naar een hypotheek met een lagere rente.

Oud versus nieuw

Bij de berekening van de boete wordt de contante waarde berekend over het renteverlies van de bank. Dit klinkt ingewikkeld, maar de bank kijkt naar de hypotheekrente die zij op het ogenblik ontvangt en wat de bank aan rente ontvangt als zij dit geld nu uitgeven als hypotheek aan een nieuwe klant.

Hierop wordt wel het percentage van de boetevrije aflossing in mindering gebracht. Deze is bij de meeste banken 10% maar kan ook meer zijn. Uitgaande van het percentage van 10% boetevrij aflossing en de gegevens uit het voorbeeld dan zal de boeterente 44.125 euro zijn.

Dit is natuurlijk een enorm hoog bedrag, want we hebben het hier ruim over 22% van het hypotheekbedrag. Menig huizenbezitter heeft dit bedrag in ieder geval niet op zijn rekening staan. Dit betekent dat de huiseigenaar niets kan doen en dus netjes zijn  hypotheekrente moet blijven betalen.

Verkopen en kopen

Er zijn slimme huizenbezitters die hierop wat hebben verzonnen. Zij verkopen hun woning en kopen deze een tijdje later terug. Bij verkoop van een woning is er (meestal) geen boete. Die 44.125 euro betalen wordt hiermee voorkomen, maar dit kost wel geld. Hieronder een kostenoverzicht waarbij ik de bedragen heb afgerond.

  • 2% overdrachtsbelasting 4.000 euro
  • Advieskosten 2.000  euro
  • Notariskosten 1.500 euro
  • Taxatiekosten 500 euro
  • NHG-kosten 2.000 euro
  • De totale kosten zijn 10.000 euro

Bij aankoop van de woning zijn sommige kosten (in dit voorbeeld totaal 6.000 euro) eenmalig fiscaal aftrekbaar. De totale besparing van 56.000 euro wordt in wat lager, maar het blijft nog altijd een leuk bedrag.

De verkoop - terugkooptruc kan niet in alle situaties worden toegepast. Zo is het niet mogelijk of minder aantrekkelijk als: 

  • De waarde van de woning lager is dan de hypotheek
  • De waarde van de woning flink hoger is dan de hypotheek
  • Er sprake is van een spaarhypotheek

Niks verkeerd

Bij de spaarhypotheek wordt de betaalde hypotheekrente vergoed in de verpande box 1 spaarpolis. Hoe lager de hypotheekrente hoe hoger de spaarpremie. Voor meer informatie zie mijn column Het venijn zit in de spaarpremie.

Natuurlijk kennen de banken deze truc ook. Zij willen natuurlijk niet meewerken omdat zij vinden dat dit maatschappelijk niet verantwoord is. In veel situaties wordt de woning namelijk niet eens verlaten. Dit is vragen om moeilijkheden. Tot op heden ben ik nog geen klant tegengekomen die mij deze constructie heeft voorgesteld. Hypotheekadviseurs hebben een zorgplicht en een bepaalde verantwoordelijkheid naar banken toe waarmee ze zaken doen.

Aan de andere kant doet de huizenbezitter niets verkeerd. Vooral als hij tijdelijk een woning huurt en dus op een ander adres staat ingeschreven. Misschien is de vergelijking niet terecht: maar er zijn mensen die scheiden en later weer met dezelfde persoon trouwen! Moet dit dan ook verboden worden?

Minder boete

Misschien wordt het tijd dat de banken hun klanten wat meer tegemoet komen. Ik denk hierbij aan het verlagen van de boeterente. Dit kan door het percentage van de boetevrije aflossing te verhogen naar bijvoorbeeld 50%.

Huizenbezitters kunnen dan gebruik maken van de lagere hypotheekrente en de overheid profiteert dan mee, want de fiscus hoeft minder aftrek te geven. De verdienste voor de banken wordt lager, maar die verdienen voldoende op de hypotheekrentes.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadvies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
35 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
carrytrade
0
Lijkt een goed idee alleen bij de helft van de mensen wordt er dan geen nieuwe hypotheek meer gegeven door de strengere regels...Dus eerst goed kijken of je in aanmerking komt voor een nieuwe hypotheek.
david2006
0
advieskosten kunnen stukken lager 1250 euro
taxatiekosten kunnen stukken lager 250 euro
notariskosten kunnen stukken lager 500 euro

www.degoedkoopstenotaris.nl/notaris/D...
www.taxatietarieven.com/nwwi-taxatie-...
www.eyeopen.nl/hypotheekadvies/wat-ko...

2000 nhg
4000 overdrachtsbelasting
totaal 8000 waarom altijd de duurdere kant laten zien....
PeterZ
2
En wat dan als de rente in de toekomst juist hoger is? Dus de klant zet nu voor 20 jaar vast op 3,1%. Over 10 jaar (2025) is de 10-jarige rente 5%. Kan de bank dan bij de klant aankloppen om het verschil te delen, dus zeg maar 4% rente gaan betalen? Ik zou zeggen: afspraak is afspraak!
theo1
0
Ik zie niet echt een financieel voordeel aan scheiden en weer hertrouwen met dezelfde persoon. Daar gaat de analogie mis. Bij deze terugkooptruc gaat het er puur om een voordeel te pakken.

Een huis verkopen en decennia later weer in hetzelfde huis terecht komen, kan gebeuren. Een huis verkopen en direct weer terugkopen, alleen maar om onder de boeterente uit te komen, gaat denk ik niet werken. Te doorzichtig. Ik denk dat de rechter daar niet in gaat trappen.
mach
3
Volgens wordt één essentieel punt vergeten.
Je zal het huis moeten verkopen. Je moet een kopende partij vinden. Deze partij maakt ook kosten. Deze kosten staan hier volgens mij niet opgesomd. De overdrachtsbelasting kan "verrekend" worden als de transactie doorverkoop)binnen een bepaalde termijn plaatsvind.
mach
0
Stel je mag 20% per jaar boetvrij aflossen. Zou er niet een constructie bestaan om de 20% die je jaarlijks mag aflossen over te sluizen naar een goedkopere 10 jaarslening? Alleen vraag of andere banken daar aan willen zonder al te veel rompslomp.
Rich1
0
Wat veel mensen ook niet weten en ook door hun hypotheekverstrekker op gewezen worden is dat je ook kan rentemiddelen. Toevallig liep ik bij Obvion hier tegenaan omdat ik ze belde over een andere vraag. Zij hebben 3 soorten hypotheken (was mij ook niet bekend), maar ik bleek in de duurste versie te zitten waarbij je het recht hebt om eens in de 2 jaar te middelen. Kost eenmalig 150,-. En ja, dit is zonder boeterente, maar let op want ik begrijp dat veel banken ook dan weer boeterente berekenen.
liefhebber1
0
@ Theo 1
Scheiden en je pensioen netjes verdelen met je (ex) echtgenote levert vaak en fiscaal voordeel op als de man (mag ook vrouw zijn) met hoog inkomen pensioen overdraagt aan de partner.
Ik neem even aan dat je de IB tarieven kent . Dus dit is met name interessant voor pensioen inkomens boven 33.500 (42%)of 57.500 (52 %)
Kortom kan prima advise zijn maar welke adviseur durft dit te adviseren?

paul36013
0
Hoogst dubieus, die truc van verkopen en weer terug kopen.
Er wordt oneigenlijk gebruik gemaakt van een voorwaarde van de banken.
Als we met z'n allen het vertrouwen in de financiële dienstverlening willen herstellen, zet ik toch behoorlijk wat vraagtekens bij het feit dat dit een veel gelezen column als deze dit zo wordt neergezet.
Als adviseur dien je belangen van alle partijen te behartigen, dus meewerken aan deze 'truc' om de bank te misleiden is op het randje, zo er niet over heen.
Switch_nu!
1
Lijkt me een prima constructie en vooral effectief bij het overstappen naar een andere bank. Alleen nog mensen of een financier (bedrijf, of zelfs je nieuwe bank?) vinden die de lage spaarrente beu zijn en ook wel iets meer willen verdienen. Je bent voor een half uur geen eigenaar van je huis en je kunt bij de notaris gewoon blijven zitten voor je aankoop van je eigen huis met finaciering door een adere en veel goedkopere bank. Rentevoordeel bij ongewijzigde eindtijd is eenvoudig uit te rekenen en is dus zonder risico van toekomstige rentestijgingen.
Banken moeten ook niet zeuren over MvO, want als ze een hypotheekrente (denk aan de Euribor-varianten) dan worden deze ook gewoon eenzijdig veranderd. Kortom: maak je eigen rekensom en onderzoek samen met je nieuwe bank welke constructie mogelijk is.
theo1
0
quote:

liefhebber1 schreef op 6 mrt 2015 om 13:16:


@ Theo 1
Scheiden en je pensioen netjes verdelen met je (ex) echtgenote levert vaak en fiscaal voordeel op als de man (mag ook vrouw zijn) met hoog inkomen pensioen overdraagt aan de partner.
Ik neem even aan dat je de IB tarieven kent . Dus dit is met name interessant voor pensioen inkomens boven 33.500 (42%)of 57.500 (52 %)
Kortom kan prima advise zijn maar welke adviseur durft dit te adviseren?



Had ik niet aan gedacht. Maar dan nog denk ik dat als je scheidt, en korte tijd later weer trouwt met dezelfde persoon, en het is duidelijk dat er een substantieel financieel voordeel zit aan die actie, dat je dan een probleem met de belastingdienst hebt. En dat je ook niet heel veel kans maakt bij de rechter.
cees70
0
wat gebeurt er als je met iemand of anderen een maatschap opricht om huizen te verhuren? je verkoopt je huis aan de maatschap oid en huurt het terug. daar kan geen rechter tegen zijn.
marique
1
Jos Koets op 6 mrt 2015 om 10:00

"Misschien wordt het tijd dat de banken hun klanten wat meer tegemoet komen."

Het meest eenvoudig is natuurlijk geen langlopende rentevaste periode. 20 jaar vast is absurd. Zelfs 10 jaar vind ik teveel. Maximaal 3-5 jaar is mijn advies.
Beter nog: helemaal geen rentevaste periode (variabele rente). Dan loop je gewoon mee met de renteschommelingen. Daar is niks mis mee.

Een langlopende rentevaste periode betekent eigenlijk dat je 'gokt' op toekomstig hogere rente. Dat is zeer onverstandig.
Eind '70-er jaren lag de hypotheekrente op 8-10%. Ook toen waren langlopende rentevaste perioden meer regel dan uitzondering.
Kennelijk verwacht(te) niemand dat de rente ook omlaag kan.

Hoe komt het toch dat mensen op het gebied van financiën zich altijd een oor laten aannaaien?



liefhebber1
0
@Theo,
Ik spreek (gelukkig) niet uit ervaring maar scheiden en daarna je pensioen verevenen duurt wel even. (regel je niet in paar weken) dus het hertrouwen (indien gewenst) zal je wat later moeten plannen. (-:
Kortom kans dat fiscus hier achter komt is m.i. 0% . Bij de rechter kom je dus ook niet. En trouwens het stel hoeft niet op nieuw te gaan trouwen, gewoon samenwonen met je ex , dan weer nieuwe vriendin kan volgens mij gewoon.

Maar zoals al geschreven welke adviseur gaat zijn klanten adviseren om voor alleen minder IB te gaan scheiden.
knax63
0
De banken verdienen goud geld aan hypotheken in het verleden en nog steeds.
We gaan toch niet zielig doen dat banken niet genoeg verdienen aan de rente nu deze laag staan. Korte rente inkopen en lange rente uitzetten is toch zo oud als de weg naar rome. Niets nieuws onder de zon.
de banken hebben allerlei regels gemaakt ter besçherming van zich zelf, die meestal tenkoste van de klant gaan. Neem de regel van maximaal 10% extra aflossen per jaar. Vroeger was 15a20% mogelijk. Maar dan verdienen ze minder. Bij banken zitten kennis en ze te verzinnen hoe ze hun verdiensten kunnen verhogen. Ik ben in 1991 bij de bankenngeweest en wilde een 10jaar liniaire hypotheek ennze adviseerde mij allemaal om 30 jaar te nemen dat was goedkoper. Bij salaris wat ik had kon ik makkelijk in 10jaar aflossen, maar dan verdienen ze 50% minder rente ivm korte looptijd en daar hadden ze geen zin in.

Wettelijk moet er een beschrijving komen die bij hypotheekmofferte alle kostennlaten zien over de hele looptijd. Zodat je een volledig inzicht krijgt van totaal. Nu word vaak alleen gekeken naar maand bedrag of dat te betalen is.
Bonus aanbieding
0
Bonus aanbieding
0
quote:

marique schreef op 6 mrt 2015 om 14:27:


Jos Koets op 6 mrt 2015 om 10:00

"Misschien wordt het tijd dat de banken hun klanten wat meer tegemoet komen."

Het meest eenvoudig is natuurlijk geen langlopende rentevaste periode. 20 jaar vast is absurd. Zelfs 10 jaar vind ik teveel. Maximaal 3-5 jaar is mijn advies.
Beter nog: helemaal geen rentevaste periode (variabele rente). Dan loop je gewoon mee met de renteschommelingen. Daar is niks mis mee.

Een langlopende rentevaste periode betekent eigenlijk dat je 'gokt' op toekomstig hogere rente. Dat is zeer onverstandig.
Eind '70-er jaren lag de hypotheekrente op 8-10%. Ook toen waren langlopende rentevaste perioden meer regel dan uitzondering.
Kennelijk verwacht(te) niemand dat de rente ook omlaag kan.

Hoe komt het toch dat mensen op het gebied van financiën zich altijd een oor laten aannaaien?



Omdat ze net zo slim zijn als jij?

Ik wil wel 50 jaar vast als dat een hogere rente geeft. Op mijn spaarhypotheek.

Jos Koets
0
quote:

marique schreef op 6 mrt 2015 om 14:27:


Jos Koets op 6 mrt 2015 om 10:00

"Misschien wordt het tijd dat de banken hun klanten wat meer tegemoet komen."

Het meest eenvoudig is natuurlijk geen langlopende rentevaste periode. 20 jaar vast is absurd. Zelfs 10 jaar vind ik teveel. Maximaal 3-5 jaar is mijn advies.
Beter nog: helemaal geen rentevaste periode (variabele rente). Dan loop je gewoon mee met de renteschommelingen. Daar is niks mis mee.

Een langlopende rentevaste periode betekent eigenlijk dat je 'gokt' op toekomstig hogere rente. Dat is zeer onverstandig.
Eind '70-er jaren lag de hypotheekrente op 8-10%. Ook toen waren langlopende rentevaste perioden meer regel dan uitzondering.
Kennelijk verwacht(te) niemand dat de rente ook omlaag kan.

Hoe komt het toch dat mensen op het gebied van financiën zich altijd een oor laten aannaaien?






Ik ben heel tevreden met mijn rente vast periode van 20 jaar. Mijn bankspaarhypotheek rendeert daar goed op. En genoeg flexibiliteit door middel van extra stortingen, duur inkorten etc..

Variabel is leuk. maar er is ook een tijd geweest dat deze hoger was dan de rente vast periode van 10 jaar.

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

Bonus aanbieding schreef op 6 mrt 2015 om 15:05:


Koets vergeet FF dat je je aflossingsvrije hypotheek ook gelijk kwijt bent.


50% aflossingsvrij kan worden meegenomen. In mijn voorbeeld ben ik niet uitgegaan van 100% aflossingsvrij. Dus bijvoorbeeld nog 50% beleggingshypotheek. Oude hyp.vormen kunnen dan gewoon doorlopen.

Gr. Jos
35 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

06 okt Wel of geen hypotheek? 63
22 sep Nieuw: Florius Verzilver Hypotheek 8
08 sep Hypotheek wijzigen? Betalen maar 13
Gesponsorde links