Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

De verkoop - terugkooptruc

De verkoop - terugkooptruc

De hypotheekrente blijft maar dalen. Dit zorgt ervoor dat steeds meer huiseigenaren hun hypotheekrente bekijken. Kan die wat omlaag, want de bank hanteert nu veel gunstigere tarieven. 

Wie handig is met de rekenmachine kan dit verschil snel berekenen. Ik neem een simpel voorbeeld ter verduidelijking waarbij het volgende van toepassing is:

  • Waarde woning 200.000 euro
  • Lopende NHG hypotheek 200.000 euro
  • Ingangsdatum hypotheekrente 1-4-2005
  • Duur rentevastperiode 20 jaar (240 maanden)
  • Betaalde hypotheekrente 5,5%
  • Actuele hypotheekrente bij 10 jaar vast 2,7%
  • De hypotheekrente staat nog 10 jaar vast (vanaf 1 april 2015).

De hypotheekrente bij deze rentevastperiode is op het ogenblik 2,7%. Het verschil in hypotheekrente is dan 2,8%. Bruto per jaar wordt op het ogenblik 5.600 euro (5,5% - 2,7% x 200.000) meer hypotheekrente betaald in vergelijking met een nieuwe klant.

Over 10 jaar is dit toch een leuk bedrag van bruto 56.000 euro. Helaas zal de bank de huizenbezitter een boetrente in rekening brengen als deze zijn gehele hypotheek wil omzetten naar een hypotheek met een lagere rente.

Oud versus nieuw

Bij de berekening van de boete wordt de contante waarde berekend over het renteverlies van de bank. Dit klinkt ingewikkeld, maar de bank kijkt naar de hypotheekrente die zij op het ogenblik ontvangt en wat de bank aan rente ontvangt als zij dit geld nu uitgeven als hypotheek aan een nieuwe klant.

Hierop wordt wel het percentage van de boetevrije aflossing in mindering gebracht. Deze is bij de meeste banken 10% maar kan ook meer zijn. Uitgaande van het percentage van 10% boetevrij aflossing en de gegevens uit het voorbeeld dan zal de boeterente 44.125 euro zijn.

Dit is natuurlijk een enorm hoog bedrag, want we hebben het hier ruim over 22% van het hypotheekbedrag. Menig huizenbezitter heeft dit bedrag in ieder geval niet op zijn rekening staan. Dit betekent dat de huiseigenaar niets kan doen en dus netjes zijn  hypotheekrente moet blijven betalen.

Verkopen en kopen

Er zijn slimme huizenbezitters die hierop wat hebben verzonnen. Zij verkopen hun woning en kopen deze een tijdje later terug. Bij verkoop van een woning is er (meestal) geen boete. Die 44.125 euro betalen wordt hiermee voorkomen, maar dit kost wel geld. Hieronder een kostenoverzicht waarbij ik de bedragen heb afgerond.

  • 2% overdrachtsbelasting 4.000 euro
  • Advieskosten 2.000  euro
  • Notariskosten 1.500 euro
  • Taxatiekosten 500 euro
  • NHG-kosten 2.000 euro
  • De totale kosten zijn 10.000 euro

Bij aankoop van de woning zijn sommige kosten (in dit voorbeeld totaal 6.000 euro) eenmalig fiscaal aftrekbaar. De totale besparing van 56.000 euro wordt wat lager, maar het blijft nog altijd een leuk bedrag.

De verkoop - terugkooptruc kan niet in alle situaties worden toegepast. Zo is het niet mogelijk of minder aantrekkelijk als: 

  • De waarde van de woning lager is dan de hypotheek
  • De waarde van de woning flink hoger is dan de hypotheek
  • Er sprake is van een spaarhypotheek

Niks verkeerd

Bij de spaarhypotheek wordt de betaalde hypotheekrente vergoed in de verpande box 1 spaarpolis. Hoe lager de hypotheekrente hoe hoger de spaarpremie. Voor meer informatie zie mijn column Het venijn zit in de spaarpremie.

Natuurlijk kennen de banken deze truc ook. Zij willen natuurlijk niet meewerken omdat zij vinden dat dit maatschappelijk niet verantwoord is. In veel situaties wordt de woning namelijk niet eens verlaten. Dit is vragen om moeilijkheden. Tot op heden ben ik nog geen klant tegengekomen die mij deze constructie heeft voorgesteld. Hypotheekadviseurs hebben een zorgplicht en een bepaalde verantwoordelijkheid naar banken toe waarmee ze zaken doen.

Aan de andere kant doet de huizenbezitter niets verkeerd. Vooral als hij tijdelijk een woning huurt en dus op een ander adres staat ingeschreven. Misschien is de vergelijking niet terecht: maar er zijn mensen die scheiden en later weer met dezelfde persoon trouwen! Moet dit dan ook verboden worden?

Minder boete

Misschien wordt het tijd dat de banken hun klanten wat meer tegemoet komen. Ik denk hierbij aan het verlagen van de boeterente. Dit kan door het percentage van de boetevrije aflossing te verhogen naar bijvoorbeeld 50%.

Huizenbezitters kunnen dan gebruik maken van de lagere hypotheekrente en de overheid profiteert dan mee, want de fiscus hoeft minder aftrek te geven. De verdienste voor de banken wordt lager, maar die verdienen voldoende op de hypotheekrentes.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadvies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
35 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Keizer
0
quote:

mach schreef op 6 maart 2015 11:43:


Stel je mag 20% per jaar boetvrij aflossen. Zou er niet een constructie bestaan om de 20% die je jaarlijks mag aflossen over te sluizen naar een goedkopere 10 jaarslening? Alleen vraag of andere banken daar aan willen zonder al te veel rompslomp.



Eenmaal afgelost en dan weer bijgeleend, dan kan het weer bijgeleende bedrag niet meer fiscaal worden afgetrokken.
Uberhaupt wordt in dit artikel geen rekening gehouden met de fiscale aspecten van verkoop en koop. Indien de verkoopwaarde boven de hypotheek waarde ligt, ontstaat overwaarde,deze moet bij hernieuwde koop eerst gebruikt worden van de fiscus, tenzij je geen hypotheekrente aftrekt wilt.
Als je huis onder water staat werkt deze constructie zo wie zo niet.
kareldr
0
Die 10000 euro kun je ook bijstorten in de spaarhypotheek. Dat scheelt pas op de maandlasten.
10000 is over 20 jaar 29177,60 waard.
Dat betekent dat je nu nog maar hoeft te sparen voor 170000 ipv 200000. Je hebt al 10 jaar gespaard, dus netto zul je meer besparen dan die verkooptruuk. En het is een kwestie van 1 formuliertje invullen.
marique
0
quote:

Jos Koets schreef op 6 maart 2015 16:01:


[...]

Ik ben heel tevreden met mijn rente vast periode van 20 jaar. Mijn bankspaarhypotheek rendeert daar goed op. En genoeg flexibiliteit door middel van extra stortingen, duur inkorten etc..

Variabel is leuk. maar er is ook een tijd geweest dat deze hoger was dan de rente vast periode van 10 jaar.


Dat is een persoonlijke situatie, Jos.
Spaarhypotheek was een lucratieve hypotheekvorm, vooral in tijden van hoge rentes. Dat weet jij beter dan wie ook.

Terug naar de keuze variabel of vaste looptijd.
Op moment van keuze is variabel in principe altijd lager dan vast. Hoe langer vast hoe hoger de rente. Logisch, want de bank wil zich indekken tegen mogelijke renteverhoging. En de bank laat die 'verzekeringspremie' betalen door de lener.
Allemaal begrijpelijk en acceptabel.

Het belangrijkste voordeel van 'vast' is dat de lener voor het betreffende aantal jaren weet waar die aan toe is. Bij 'variabel' moet hij rekening houden met renteschommelingen. Die schommelingen kunnen mee- of tegenvallen. Kan me best voorstellen dat 'vast' voor veel leners rustgevend is. Die moeten daar dan ook maar voor kiezen.


Heb ooit eens een rentegrafiek gezien over bijna een eeuw. Daaruit bleek dat de hypotheekrente vrijwel constant 3-4% boven het inflatieniveau ligt. Inflatie is nu praktisch nul en huidige 10-jaar vast ligt op plm 3%. En overheden en ECB doen er van alles aan om deflatie te voorkomen en inflatie een beetje op te krikken.

Dus huidig rente niveau kan best wel een reden zijn te kiezen voor 'vast'. Maar langer dan 5 jaar zou ik niet doen.

Succes verder met je adviespraktijk, Jos.



Jos Koets
0
quote:

Keizer schreef op 6 maart 2015 16:26:


[...]


Eenmaal afgelost en dan weer bijgeleend, dan kan het weer bijgeleende bedrag niet meer fiscaal worden afgetrokken.
Uberhaupt wordt in dit artikel geen rekening gehouden met de fiscale aspecten van verkoop en koop. Indien de verkoopwaarde boven de hypotheek waarde ligt, ontstaat overwaarde,deze moet bij hernieuwde koop eerst gebruikt worden van de fiscus, tenzij je geen hypotheekrente aftrekt wilt.
Als je huis onder water staat werkt deze constructie zo wie zo niet.


In mijn column staat het volgende:

De verkoop - terugkooptruc kan niet in alle situaties worden toegepast. Zo is het niet mogelijk of minder aantrekkelijk als:
•De waarde van de woning lager is dan de hypotheek
•De waarde van de woning flink hoger is dan de hypotheek
•Er sprake is van een spaarhypotheek

Gr. Jos
pff
0
quote:

cees66 schreef op 6 maart 2015 14:04:


wat gebeurt er als je met iemand of anderen een maatschap opricht om huizen te verhuren? je verkoopt je huis aan de maatschap oid en huurt het terug. daar kan geen rechter tegen zijn.


Zo hebben wij dat in de familie ongeveer gedaan. Banken zijn ratten tegenwoordig. Erg veel negatieve ervaringen. Wij kopen een woning uit eigen vermogen, zonder hypotheek, deze huur je terug en men gaat in de tussentijd op zoek naar een andere hypotheek, bij een andere bank. Sommige bij een Duitse bank. Om na verloop van tijd de woning weer terug te kopen. Daarnaast krijgt iedereen een lekker rendement op het eigen vermogen, aangezien alle kosten door de desbetreffende eigenaar wordt betaald. Alles draait wel om vertrouwen! en goed rekenwerk. Het scheelt je 10 duizend euro's euro's per hypotheek.
pff
0
quote:

paul36013 schreef op 6 maart 2015 13:28:


Hoogst dubieus, die truc van verkopen en weer terug kopen.
Er wordt oneigenlijk gebruik gemaakt van een voorwaarde van de banken.
Als we met z'n allen het vertrouwen in de financiële dienstverlening willen herstellen, zet ik toch behoorlijk wat vraagtekens bij het feit dat dit een veel gelezen column als deze dit zo wordt neergezet.
Als adviseur dien je belangen van alle partijen te behartigen, dus meewerken aan deze 'truc' om de bank te misleiden is op het randje, zo er niet over heen.


Een adviseur behartigd alleen die van de bank en zijn eigen portemonnee.
Five Aces
0
quote:

Jos Koets schreef op 6 maart 2015 21:44:


[...]

In mijn column staat het volgende:

De verkoop - terugkooptruc kan niet in alle situaties worden toegepast. Zo is het niet mogelijk of minder aantrekkelijk als:
•De waarde van de woning lager is dan de hypotheek
•De waarde van de woning flink hoger is dan de hypotheek
•Er sprake is van een spaarhypotheek

Gr. Jos


Dat klopt ook niet in alle gevallen Jos.

Bijvoorbeeld als je een buitenlands inkomen geniet, dan is het bij een Spaarhypotheek alsnog voordelig om over te sluiten, omdat je haast geen fiscaal voordeel hebt. De rente op je spaardeel word dan wel lager maar die valt in het niet bij de rente die je per maand betaald. Je bruto hypotheek is dan namelijk gelijk netto.

Nadeel bij die hypotheken is dat de acceptatievoorwaarden strenger zijn omdat je geen fiscaal voordeel geniet, tenminste dat was destijds wel zo. Dus eigenlijk is zoiets alleen interressant bij de hogere inkomens. Wel is het zo dat acceptatie misschien makkelijker word omdat de maandelijkse lasten fors lager worden.

Verder bij verkoop als de waarde van de woning lager is. Als jij zoiets opzet, verkoopt aan een bekende en vervolgens weer terug koopt, dan is de verkoop en aankoop prijs dus eigenlijk in je eigen handen. Kunnen ze wellicht dwars liggen met een taxatierapport.
plof®
0
Te idioot (en bovendien illegaal) voor woorden de verkoop-koop truc, zeker aangezien je zelf bij volle verstand je handtekening hebt gezet voor de maandtermijn en die ook niet veranderd is. Daarbij heeft 99% zich toch ook laten 'adviseren' over zijn/haar hypotheek dus ga anders daar verhaal halen en claim je advieskosten terug of zo.
SK81
0
Een aantal maanden geleden al een interessante discussie hierover geweest op het FFP-ledenforum van Linkedin.
Ging uiteindelijk vooral om ethisch handelen van zowel klant als adviseur.

Beide partijen (klant en bank) hebben in volle bewustzijn een afspraak gemaakt.
Deze wordt nu omzeild via een vrij omslachtige en gekunstelde constructie met een vooropgezet plan de bank een kunstje te flikken.

Er wordt bij de eerste koop een hypotheekaanvraag gedaan met als doel "aankoop 1e eigen woning", terwijl het doel van eigen bewoning er helemaal niet is. (Sterker nog, behalve op papier gaat het waarschijnlijk niet eens gebeuren)
M.i. fraude en daarmee direct niet ethisch verantwoord.

Vervolgens wordt na een aantal maanden de oorspronkelijke eigen woning weer teruggekocht (liefst binnen 6 maanden ivm overdrachtsbelasting uiteraard).

Stel ik krijg als acceptant bij bank C een aanvraag binnen: Meneer X verkoopt woning A met hierop een hypotheek bij bank A, verhuist op een gegevens moment naar woning B met een hypotheek bij bank B.
Binnen een paar maanden koopt meneer X woning A terug en financiert deze bij bank C.
(Bank A en B gaan hier immers echt niet aan beginnen. Bank A is een boeterente misgelopen en bank B heeft een uitgebreide acceptatie doorlopen om na een paar maanden de inkomstenstroom alweer weg te zien gaan)

Als ik acceptant bij bank C zou zijn, zouden alle alarmbellen gaan rinkelen. Twee belletjes naar bank A en B plegen en je weet voldoende: dit is een vooropgezet plan.
Fraude wordt gemeld en je kunt de komende 8 jaar nergens meer terecht voor welke kredietaanvraag dan ook.
(Zit je daar mooi met je hypotheek op het huis van je buren/broer/zus/ouders)

Denk er daarbij ook aan dat de eigenaren van woning B het omgekeerde trucje moeten dan. Feitelijk zou je dan al 6 verschillende geldverstrekkers moeten raadplegen om het plannetje te laten lukken.
Aciera
0
quote:

marique schreef op 6 maart 2015 14:27:


Jos Koets op 6 mrt 2015 om 10:00

"Misschien wordt het tijd dat de banken hun klanten wat meer tegemoet komen."

Het meest eenvoudig is natuurlijk geen langlopende rentevaste periode. 20 jaar vast is absurd. Zelfs 10 jaar vind ik teveel. Maximaal 3-5 jaar is mijn advies.
Beter nog: helemaal geen rentevaste periode (variabele rente). Dan loop je gewoon mee met de renteschommelingen. Daar is niks mis mee.

Een langlopende rentevaste periode betekent eigenlijk dat je 'gokt' op toekomstig hogere rente. Dat is zeer onverstandig.
Eind '70-er jaren lag de hypotheekrente op 8-10%. Ook toen waren langlopende rentevaste perioden meer regel dan uitzondering.
Kennelijk verwacht(te) niemand dat de rente ook omlaag kan.

Hoe komt het toch dat mensen op het gebied van financiën zich altijd een oor laten aannaaien?





Helemaal mee eens. In 1980 kocht ik een huis met 11,25% hypotheek rente.
Dan heb je wel (relatief) veel belasting aftrek, maar mijn salaris was toen nog "groeiende". Ik heb toen het salaris van mijn echtgenote maandelijks overgemaakt als aflossing. Binnen 10 jaar had ik mijn huis vrij, en was schuldenvrij. In 1990 een ander huis gekocht. rente was zo'n 8%. Ook hier weer versneld afgelost, sinds 2006 ook weer volledig afgelost (door het krijgen van kinderen ging aflossen minder snel). Dus inmiddels al weer 9 jaren schuldenvrij. Zalig gevoel.....

Frank79
1
Ik wil het volgende voorbeeld geven en zou graag reacties ontvangen wat hier de voors- en tegens van zijn:
We bezitten een huis deel spaar- deel aflossingsvrije hypotheek. Ik verkoop het huis aan een vriend van me die kapitaal heeft. Hiermee los ik de hypotheek af. Vervolgens sluit ik bij een andere bank een nieuwe hypotheek af tegen een gunstiger rente %.
Natuurlijk maak ik kosten met de verkoop en terugkoop van mijn huis, maar met het rente voordeel heb ik deze kosten binnen enkele jaren terugverdiend vanwege lagere maandelijkse kosten.
jacco87
0
vraagje

ik heb een rente van 5,15% op mijn huis. is het mogelijk dat mijn vader mijn huis koopt met eigen geld. en ik hem later weer terug koop via een andere bank. om zo de boete te vermijden. is dit mogelijk zo ja welke kosten zitten hieraan verbonden.
Frank63
0
Er zijn nogal wat mensen die zich zorgen maken om de ethiek en noemen zelfs "fraude" bij het ver- en terugkopen van het eigen huis. Dit vind ik een beetje kort door de bocht. Veel banken hebben in de jaren 80 en begin 90 behoorlijk veel dubieuze produkten verkocht aan mensen die er van uit gingen dat de bank een betrouwbaar instituut was. Als je niet in die wereld zit mag je er van uit gaan dat een hypotheek adviseur van jouw bank een eerlijk verhaal heeft. Nu meer en meer duidelijk wordt dat banken meer met hun eigen belangen als dat van hun klant bezig waren ( hoezo zorgplicht ) is het logisch dat men manieren gaat zoeken om niet nog meer geld naar de bank toe te brengen. Dit komt ook door de houding van de bank die wel voorwaarden eenzijdig in hun belang aanpassen maar wel de klant aan de gemaakte afspraken houdt als het hun niet zo goed uitkomt.
Voor zover ik kan nagaan is de constructie wettelijk niet verboden dus kun je dit geen fraude noemen. M.i. hebben de banken dit zelf uitgelokt. Zij zouden er goed aan doen om met hun klanten om de tafel heen te gaan voordat deze constructie op grotere schaal toegepast gaat worden. Het is wachten op de bedrijven die in dit gat springen met het gevolg dat daar ook malafide bedrijven tussen komen te zitten.... en ik moet [pff 7 maart 2015] gelijk geven: helaas zijn banken ratten geworden.
[verwijderd]
0
Hier beschreven procedure is mogelijk, belangrijkste hordes zijn:
-Voor de 2e keer passeren heeft u een notaris nodig die met u mee werkt. Zolang er voldoende tijd (maar liefst minder dan 6 maanden ivm overdrachtsbelasting) tussen beide transacties zit zal er niet zo'n probleem zijn. De 2e notaris zal altijd zien van wie het huis vorige keer gekocht is (en dat bent u natuurlijk zelf).
-Herfinanciering. Het bovenstaande is ook inzichtelijk voor banken, het is mij niet bekend of en welke opnieuw financierende partij hier problemen van maakt. Maar dit is natuurlijk het cruciale punt, omdat als u het niet opnieuw gefinancierd krijgt het lastig zal zijn het terug op uw naam te krijgen.
NvdW1970
0
Ook ik had bedacht dat ik wellicht het huis waar ik nu woon te kopen van mijn ex en mezelf. Deels om inderdaad een nieuwe hypotheek af te sluiten tegen een lagere rente, zodat het huis voor mij betaalbaar blijft, en om dan tevens een deel van de onderwaarde in te lossen, en zo het huis op mijn naam te kunnen krijgen.
Heeft iemand hier ervaring mee? Ik zou het idd willen uitvoeren zoals Switch_nu! aangeeft, dus geen derde partij als tijdelijke eigenaar.
35 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 14 feb Stijgende huizenprijzen 35
  2. 31 jan Boeterente ontwijken 11
  3. 17 jan Blij met aflossingsvrij 30