De hypotheekrente blijft maar dalen. Dit zorgt ervoor dat steeds meer huiseigenaren hun hypotheekrente bekijken. Kan die wat omlaag, want de bank hanteert nu veel gunstigere tarieven.
Wie handig is met de rekenmachine kan dit verschil snel berekenen. Ik neem een simpel voorbeeld ter verduidelijking waarbij het volgende van toepassing is:
- Waarde woning 200.000 euro
- Lopende NHG hypotheek 200.000 euro
- Ingangsdatum hypotheekrente 1-4-2005
- Duur rentevastperiode 20 jaar (240 maanden)
- Betaalde hypotheekrente 5,5%
- Actuele hypotheekrente bij 10 jaar vast 2,7%
- De hypotheekrente staat nog 10 jaar vast (vanaf 1 april 2015).
De hypotheekrente bij deze rentevastperiode is op het ogenblik 2,7%. Het verschil in hypotheekrente is dan 2,8%. Bruto per jaar wordt op het ogenblik 5.600 euro (5,5% - 2,7% x 200.000) meer hypotheekrente betaald in vergelijking met een nieuwe klant.
Over 10 jaar is dit toch een leuk bedrag van bruto 56.000 euro. Helaas zal de bank de huizenbezitter een boetrente in rekening brengen als deze zijn gehele hypotheek wil omzetten naar een hypotheek met een lagere rente.
Oud versus nieuw
Bij de berekening van de boete wordt de contante waarde berekend over het renteverlies van de bank. Dit klinkt ingewikkeld, maar de bank kijkt naar de hypotheekrente die zij op het ogenblik ontvangt en wat de bank aan rente ontvangt als zij dit geld nu uitgeven als hypotheek aan een nieuwe klant.
Hierop wordt wel het percentage van de boetevrije aflossing in mindering gebracht. Deze is bij de meeste banken 10% maar kan ook meer zijn. Uitgaande van het percentage van 10% boetevrij aflossing en de gegevens uit het voorbeeld dan zal de boeterente 44.125 euro zijn.
Dit is natuurlijk een enorm hoog bedrag, want we hebben het hier ruim over 22% van het hypotheekbedrag. Menig huizenbezitter heeft dit bedrag in ieder geval niet op zijn rekening staan. Dit betekent dat de huiseigenaar niets kan doen en dus netjes zijn hypotheekrente moet blijven betalen.
Verkopen en kopen
Er zijn slimme huizenbezitters die hierop wat hebben verzonnen. Zij verkopen hun woning en kopen deze een tijdje later terug. Bij verkoop van een woning is er (meestal) geen boete. Die 44.125 euro betalen wordt hiermee voorkomen, maar dit kost wel geld. Hieronder een kostenoverzicht waarbij ik de bedragen heb afgerond.
- 2% overdrachtsbelasting 4.000 euro
- Advieskosten 2.000 euro
- Notariskosten 1.500 euro
- Taxatiekosten 500 euro
- NHG-kosten 2.000 euro
- De totale kosten zijn 10.000 euro
Bij aankoop van de woning zijn sommige kosten (in dit voorbeeld totaal 6.000 euro) eenmalig fiscaal aftrekbaar. De totale besparing van 56.000 euro wordt wat lager, maar het blijft nog altijd een leuk bedrag.
De verkoop - terugkooptruc kan niet in alle situaties worden toegepast. Zo is het niet mogelijk of minder aantrekkelijk als:
- De waarde van de woning lager is dan de hypotheek
- De waarde van de woning flink hoger is dan de hypotheek
- Er sprake is van een spaarhypotheek
Niks verkeerd
Bij de spaarhypotheek wordt de betaalde hypotheekrente vergoed in de verpande box 1 spaarpolis. Hoe lager de hypotheekrente hoe hoger de spaarpremie. Voor meer informatie zie mijn column Het venijn zit in de spaarpremie.
Natuurlijk kennen de banken deze truc ook. Zij willen natuurlijk niet meewerken omdat zij vinden dat dit maatschappelijk niet verantwoord is. In veel situaties wordt de woning namelijk niet eens verlaten. Dit is vragen om moeilijkheden. Tot op heden ben ik nog geen klant tegengekomen die mij deze constructie heeft voorgesteld. Hypotheekadviseurs hebben een zorgplicht en een bepaalde verantwoordelijkheid naar banken toe waarmee ze zaken doen.
Aan de andere kant doet de huizenbezitter niets verkeerd. Vooral als hij tijdelijk een woning huurt en dus op een ander adres staat ingeschreven. Misschien is de vergelijking niet terecht: maar er zijn mensen die scheiden en later weer met dezelfde persoon trouwen! Moet dit dan ook verboden worden?
Minder boete
Misschien wordt het tijd dat de banken hun klanten wat meer tegemoet komen. Ik denk hierbij aan het verlagen van de boeterente. Dit kan door het percentage van de boetevrije aflossing te verhogen naar bijvoorbeeld 50%.
Huizenbezitters kunnen dan gebruik maken van de lagere hypotheekrente en de overheid profiteert dan mee, want de fiscus hoeft minder aftrek te geven. De verdienste voor de banken wordt lager, maar die verdienen voldoende op de hypotheekrentes.