De verplichting voor starters om hun hypotheek volledig af te lossen door middel van een annuïteiten en of lineaire hypotheek, heeft er voor gezorgd dat staatssecretaris Weekers de duur van de renteaftrek verder beperkt heeft. Zoals geschreven Een vraag aan Den Haag is dit zeer opmerkelijk.
Weekers wijzigt de regels tussentijds en heeft maling aan voormalig minister De Jager en het Ministerie van Financiën. Hij gaat zelfs zover dat de eerdere regels die door beiden zijn uitgesproken niet van toepassing zijn geweest. Dit betekent dat adviseurs in het strafbankje worden gezet.
Zij hebben hun klanten geadviseerd naar aanleiding van de uitspraken van de Jager en het ministerie van financiën terwijl deze volgens Weekers niet bestaan hebben. Het gevolg is dat klanten de dupe zijn. Zij denken dat zij over een bepaalde duur renteaftrek mogen genieten, maar dit is nu volgens Weekers korter. U begrijpt dat ik het hier totaal niet mee eens bent.
Het is geen probleem om iets tussentijds te wijzigen, maar laat dan de wijziging op een bepaalde datum ingaan. Hierdoor kunnen oude gevallen onder de eerdere uitspraken vallen, wat wel zo netjes is. Ik zal (nogmaals) aantonen door middel van voorbeelden wat er precies aan de hand is.
Uitgangspunten:
- A koopt een woning per 1-12-2002 en neemt een hypotheek van 200.000 euro (is ook de woningwaarde)
- B komt bij A wonen en zij besluiten op 1-12-2012 te gaan trouwen
- B heeft nog nooit een eigen woning gehad
Uitwerking De Jager/min.fin
- Situatie A: renteaftrek 200.000 euro van 1-12-2002 tot 1-12-2012. Renteaftrek 100.000 euro van 1-12-2012 tot 1-12-2032
- Situatie B: renteaftrek 100.000 euro van 1-12-2012 tot 1-12-2042
Uitwerking Weekers
- Situatie A: renteaftrek 200.000 euro van 1-12-2002 tot 1-12-2012
renteaftrek 100.000 euro van 1-12-2012 tot 1-12-2032
- Situatie B: renteaftrek 100.000 euro van 1-12-2012 tot 1-12-2032 (10 jaar minder renteaftrek)
Weekers gaat nog een stapje verder en komt met het volgende voorbeeld aan bij vererving:
"A en B zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. De woning en de daarop gevestigde schuld met een resterende looptijd van vijf jaar behoort tot de huwelijksgemeenschap. A overlijdt. B is daardoor niet langer gerechtigd tot de helft van de woning en schuld, maar wordt nu gerechtigd tot het geheel. Op grond van artikel 3.119aa, vierde lid van de Wet IB 2001 is geen sprake van verkrijging of vervreemding. De bijleenregeling is daardoor niet van toepassing; het overgenomen aandeel geldt niet als «nieuwe schuld».
Voor B geldt dus dat de bestaande eigenwoningschuld in vijf jaar volledig en ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema moet worden afgelost. Ook zou dit gelden indien A en B niet gehuwd waren in gemeenschap van goederen en de woning en gehele schuld van A was. En ook indien A en B ongehuwd waren, een samenlevingscontract hadden met een testament op basis waarvan de woning en gehele schuld van A door B geërfd worden."
Doorrollen
Bij vererving loopt de totale hypotheek gewoon door. Ik noem dit doorrollen. Het gevolg van deze berekeningswijze is dat er vreemde situaties ontstaan. Hieronder een huiseigenaar die met een starter wil trouwen in 2013. De volgende situatie is van toepassing:
- A heeft een woning per 1-2-2003 gekocht en heeft een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro genomen
- B (starter) trekt bij A in en zij gaan per 1-2-2013 trouwen (gemeenschap van goederen)
- B wordt nu mede eigenaar en krijgt 100.000 euro van de hypotheek
B is starter en de vraag is nu of B voor de 100.000 euro een verplichte annuïteiten/lineaire hypotheek moet nemen. Volgens Weekers is hier geen sprake van de bijleenregeling en gaat voor B dus geen nieuwe periode van 30 jaar voor de renteaftrek gelden. Dit betekent dat B al tien jaar renteaftrek heeft genoten voor een bedrag van 100.000 euro.
Bovendien hoeft B dit bedrag niet verplicht af te lossen. Op het eerste gezicht is er niets aan de hand. De problemen voor B ontstaan als er een scheiding komt en B een andere woning wilt kopen. Stel ze scheiden per 1-2-2023 en B koopt een andere woning voor 250.000 euro. B, die nog nooit een woning heeft gekocht, wordt nu (volgens Weekers) als starter gezien en moet zijn gehele hypotheek volledig aflossen.
Doorstromer
Echter de lopende 100.000 euro moet worden afgelost in tien jaar! Het hogere bedrag van 150.000 euro kan gewoon in 30 jaar worden afgelost. Het doorrollen van de lopende hypotheek die B door het trouwen heeft gekregen en het begrip starter zorgen ervoor dat B in deze situatie geen andere woning kan kopen.
In dit voorbeeld is het beter om B als doorstromer te beoordelen waardoor deze zijn lopende aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro gewoon kan meenemen. Het is dan voor B in ieder geval mogelijk om een andere woning te kopen.
Tot slot een voorbeeld van een starter die trouwt met een huizenbezitter. Het volgende is van toepassing:
- A (starter) koopt per 1-2-2013 een woning voor 200.000 euro en neemt voor dit bedrag een annuiteiten hypotheek. Per 1-2-2023 is de hypotheek nog 170.000 euro
- B, die bij A is ingetrokken, trouwt op 1-2-2023 met A.
Probleemgevallen
Volgens Weekers gebeurt er nu niets met de hypotheek van 170.000 euro. Deze wordt wel netjes gedeeld waardoor iedere partner een bedrag van 85.000 euro krijgt toegewezen. De renteaftrek is echter nog 20 jaar voor A en B. Stel B is doorstromer en heeft al tien jaar renteaftrek (periode 1-1-2001 tot 1-1-2011) genoten voor een bedrag van 100.000 euro. Hoe wordt deze situatie beoordeeld?
Het is duidelijk dat de gecreëerde verschillen tussen huiseigenaren en starters ervoor zorgen dat bepaalde situaties problemen opleveren. Dus moet Weekers de regeltjes niet tussentijds wijzigen zonder daar een begindatum voor te hanteren.
Ik heb dan ook de VVD, AFM, het Ministerie van Financien en SP-kamerlid Bashir aangeschreven. Deze laatste heeft er in 2012 voor gezorgd dat De Jager antwoord gaf over de duur van de renteaftrek. Het woord is dus aan deze vier partijen. Ik ben zeer benieuwd wat eruit zal komen.