In mijn column van 24 november kon u lezen dat er vanaf 2024 weer wat veranderingen zijn doorgevoerd in de regels voor woningbezitters. Ik ben van mening dat een wijziging alleen moet plaatsvinden als deze een toegevoegde waarde heeft en voor meer duidelijkheid zorgt.
Hieronder een opsomming van alle wijzigingen die zijn doorgevoerd vanaf jaar 2000.
- Dertig jaar renteaftrek voor iedere huizenbezitter vanaf 1-1-2001.
- Invoering van de bijleenregeling vanaf 1-1-2004.
- Invoering gedragscode per 1-1-2007 (vaste woonquotes, toetsrente naar tien jaar).
- Invoering van het banksparen vanaf 1-1-2008.
- Maximale aflossingsvrije hypotheek 50% van de waarde van de woning vanaf 1-8-2011 (nieuwe gedragscode hypothecaire financieringen).
- Vervallen van de goedkoperwonenregeling vanaf 1-1-2010.
- Invoering BGFO 2 vanaf 1-1-2010 (verbod bonusprovisie, provisie moet passend zijn)
- Invoering van de verplichte aflossing voor starters vanaf 1-1-2013.
- Beperking van de kosten koper naar 5% vanaf 2013, dit percentage wordt verder afgebouwd de komende jaren naar 0%.
- Afschaffing van diverse subsidies voor starters vanaf 1-1-2013.
- Beperking van lopende Box 1-polissen en rekeningen voor doorstromers vanaf 1-1-2013.
- Fiscaliteit vanaf 1-1-2013 wordt zeer ingewikkeld doordat er twee groepen ontstaan (starters en doorstromers).
- Per 1-1-2014 een verder beperking van de renteaftrek met 0,5% per jaar voor de hoge inkomens. De renteaftrek is nog 36,9% (was 52% in 2014).
- Afschaffing provisie (adviseurs moeten op factuur gaan werken).
- Studiefinanciering wordt als lening beoordeeld.
- Introductie van Blokhypotheek wordt een fiasco
- Nieuwe NHG-regels met betrekking tot het toetsen van de maximale hypotheek bij scheiding (werkelijke last-toets)
- De hypotheekrenteaftrek wordt vanaf 2020 in extra stapjes verlaagd naar 36,9%
- Verlaging van het Eigen Woning Forfait naar 0,35% (was 0,75%)
- Afschaffen van de Wet-Hillen in 30 jaar
- Private Lease wordt zwaarder beoordeeld
- Hoge schenkingsvrijstelling voor het kopen van een huis
- Tweede inkomen wordt 100% meegenomen voor toetsing maximale hypotheek
- Nieuwe regels voor starter / doorstromer om hypotheekrenteaftrek te krijgen
- Overdrachtsbelasting voor starters naar 0%
- Verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggingspanden
- Maximale hypotheek afhankelijk van energielabel
- Hoogte energiebesparende middelen afhankelijk van energielabel
- Afschaffing jubelton
Onduidelijke regels
Het bovenstaande rijtje is vrij lang, en het zal mij niet verbazen als ik diverse wijzigingen nog vergeten ben. Het gevolg van al deze veranderingen is dat het niet duidelijker is geworden voor de huizenbezitters. Vooral hoe de duur van de hypotheekrenteaftrek met daarbij de juiste hypotheekbedragen per persoon berekend moet worden, is in de afgelopen jaren diverse keren gewijzigd.
Vanwege de onduidelijkheid over de berekening hebben Den Haag en de Belastingdienst diverse keren antwoord moeten geven. Ik heb hier zelfs 19 columns over geschreven.
- Zestig jaar renteaftrek op 15 januari 2010
- Een vraag aan Den Haag op 2 november 2012
- Oh nieuwe renteaftrekplannen Weekers op 23 november 2012
- Weekers rommelt met bijleenregeling op 14 december 2012
- Koets wacht nog op antwoord op 31 mei 2013
- Acht kamervragen op 3 juni 2013
- Weekers geeft antwoord op 14 juni 2013
- Niemand weet het echt op 17 juni 2016
- Hypotheekrenteaftrek wordt verder beperkt op 23 december 2016
- Looptijd renteaftrek verandert weer met de beperkte gemeenschap van goederen bij trouwen op 16 juni 2017
- Belastingdienst weet het niet meer op 4 januari 2019
- Staatssecretaris Menno Snel geeft antwoord op 14 juni 2019
- Controleer uw hypotheekadviseur op 10 januari 2020
- Goede hypotheekadviseurs ontzorgen hun klanten op 4 december 2020
- Test uw hypotheekadviseur voordat u met hem in zee gaat! op 22 januari 2021
- Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs op 7 januari 2022
- Geen hypotheekrenteaftrek door fout staatssecretaris op 2 januari 2023
- Staatssecretaris geeft indirect antwoord op 19 mei 2023
- Belastingdienst helpt hypotheekadviseurs op 2 juni 2023
De volgende verandering: woning naar Box 3
De heren en dames in Den Haag zullen niet stilzitten. Ook de komende jaren zullen er wijzigen komen. De kenners (en ook De Nederlandsche Bank) willen de eigen woning graag naar Box 3. Deze Box 3 zal eerst op orde moeten worden gemaakt alvorens deze stap genomen kan worden.
DNB heeft al haar gelijk gekregen door de jubelton af te schaffen. Van de eigen woning willen zij de overwaarde in Box 3 gaan belasten. De hypotheekrenteaftrek en de bijtelling van het Eigen Woning Forfait worden afgeschaft. De huizenbezitter mag dan ieder jaar in Box 3 aftikken. Er komt wel een vrijstelling voor de eigen woning, maar dit bedrag kan ieder jaar worden aangepast.
Het grote nadeel van Box 3 is dat het aflossen (van een annuiteïten- en/of lineaire) hypotheek niet meer aantrekkelijk is. Bovendien is betaalde hypotheekrente niet meer belangrijk. Veel huizenbezitters zullen dan gaan kiezen voor de laagste (of lagere) hypotheekrente.
Dit betekent dat er vaker zal worden gekozen om de rente kort vast te zetten. De hypotheekrente bij een rentevaste periode van 5 jaar is namelijk lager dan bij bijvoorbeeld een rentevaste periode van 20 jaar.
Een alternatief voorstel
Kenners zien liever dat er een ander Box 3-voorstel wordt aangenomen. De hypotheekrenteaftrek en de bijtelling van het Eigen Woning Forfait worden afgeschaft. De koopprijs wordt nu als uitgangspunt genomen. Bij stijgende huizenprijzen wordt het verschil met de koopprijs als Box 3-vermogen gezien. Bovendien moet na verkoop van de woning ook worden afgetikt. Dit kan dan op verschillende manieren:
- Verschil tussen de verkoopprijs en de koopprijs
- Verschil tussen de verkoopprijs en de lopende hypotheek
De komende zeven jaar
Er wordt in ieder geval veel geroepen. Voorlopig is er nog geen nieuw kabinet. En het herstellen van Box 3 gaat nog tot 2027 duren. Als vanaf die datum de overheveling van de koopwoning naar Box 3 pas echt aan de orde komt, dan zijn we weer een paar jaar verder.
Vanaf 1 januari 2031 hebben veel huizenbezitters geen hypotheekrenteaftrek meer over hun lopende hypotheek. Zij hebben dan hun duur van 30 jaar verbruikt (ingangsdatum 1 januari 2001). 2031 kan wel eens het jaar worden van een grote wijziging betreffende de hypotheekrenteaftrek en de eigen woning.