Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Hypotheekrenteaftrek verder beperkt in de afgelopen jaren

Aftrek hypotheekrente fors beperkt en nieuwe maatregelen niet uitgesloten
Beeld: ANP

In mijn column van 24 november kon u lezen dat er vanaf 2024 weer wat veranderingen zijn doorgevoerd in de regels voor woningbezitters. Ik ben van mening dat een wijziging alleen moet plaatsvinden als deze een toegevoegde waarde heeft en voor meer duidelijkheid zorgt.

Hieronder een opsomming van alle wijzigingen die zijn doorgevoerd vanaf jaar 2000.

  • Dertig jaar renteaftrek voor iedere huizenbezitter vanaf 1-1-2001.
  • Invoering van de bijleenregeling vanaf 1-1-2004.
  • Invoering gedragscode per 1-1-2007 (vaste woonquotes, toetsrente naar tien jaar).
  • Invoering van het banksparen vanaf 1-1-2008.
  • Maximale aflossingsvrije hypotheek 50% van de waarde van de woning vanaf 1-8-2011 (nieuwe gedragscode hypothecaire financieringen).
  • Vervallen van de goedkoperwonenregeling vanaf 1-1-2010.
  • Invoering BGFO 2 vanaf 1-1-2010 (verbod bonusprovisie, provisie moet passend zijn)
  • Invoering van de verplichte aflossing voor starters vanaf 1-1-2013.
  • Beperking van de kosten koper naar 5% vanaf 2013, dit percentage wordt verder afgebouwd de komende jaren naar 0%.
  • Afschaffing van diverse subsidies voor starters vanaf 1-1-2013.
  • Beperking van lopende Box 1-polissen en rekeningen voor doorstromers vanaf 1-1-2013.
  • Fiscaliteit vanaf 1-1-2013 wordt zeer ingewikkeld doordat er twee groepen ontstaan (starters en doorstromers).
  • Per 1-1-2014 een verder beperking van de renteaftrek met 0,5% per jaar voor de hoge inkomens. De renteaftrek is nog 36,9% (was 52% in 2014).
  • Afschaffing provisie (adviseurs moeten op factuur gaan werken).
  • Studiefinanciering wordt als lening beoordeeld.
  • Introductie van Blokhypotheek wordt een fiasco
  • Nieuwe NHG-regels met betrekking tot het toetsen van de maximale hypotheek bij scheiding (werkelijke last-toets)
  • De hypotheekrenteaftrek wordt vanaf 2020 in extra stapjes verlaagd naar 36,9%
  • Verlaging van het Eigen Woning Forfait naar 0,35% (was 0,75%)
  • Afschaffen van de Wet-Hillen in 30 jaar
  • Private Lease wordt zwaarder beoordeeld
  • Hoge schenkingsvrijstelling voor het kopen van een huis
  • Tweede inkomen wordt 100% meegenomen voor toetsing maximale hypotheek
  • Nieuwe regels voor starter / doorstromer om hypotheekrenteaftrek te krijgen
  • Overdrachtsbelasting voor starters naar 0%
  • Verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggingspanden
  • Maximale hypotheek afhankelijk van energielabel
  • Hoogte energiebesparende middelen afhankelijk van energielabel
  • Afschaffing jubelton

Onduidelijke regels

Het bovenstaande rijtje is vrij lang, en het zal mij niet verbazen als ik diverse wijzigingen nog vergeten ben. Het gevolg van al deze veranderingen is dat het niet duidelijker is geworden voor de huizenbezitters. Vooral hoe de duur van de hypotheekrenteaftrek met daarbij de juiste hypotheekbedragen per persoon berekend moet worden, is in de afgelopen jaren diverse keren gewijzigd.

Vanwege de onduidelijkheid over de berekening hebben Den Haag en de Belastingdienst diverse keren antwoord moeten geven. Ik heb hier zelfs 19 columns over geschreven.

  1. Zestig jaar renteaftrek op 15 januari 2010
  2. Een vraag aan Den Haag op 2 november 2012
  3. Oh nieuwe renteaftrekplannen Weekers op 23 november 2012
  4. Weekers rommelt met bijleenregeling op 14 december 2012
  5. Koets wacht nog op antwoord op 31 mei 2013
  6. Acht kamervragen op 3 juni 2013
  7. Weekers geeft antwoord op 14 juni 2013
  8. Niemand weet het echt op 17 juni 2016
  9. Hypotheekrenteaftrek wordt verder beperkt op 23 december 2016
  10. Looptijd renteaftrek verandert weer met de beperkte gemeenschap van goederen bij trouwen op 16 juni 2017
  11. Belastingdienst weet het niet meer op 4 januari 2019
  12. Staatssecretaris Menno Snel geeft antwoord op 14 juni 2019
  13. Controleer uw hypotheekadviseur op 10 januari 2020
  14. Goede hypotheekadviseurs ontzorgen hun klanten op 4 december 2020
  15. Test uw hypotheekadviseur voordat u met hem in zee gaat! op 22 januari 2021
  16. Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs op 7 januari 2022
  17. Geen hypotheekrenteaftrek door fout staatssecretaris op 2 januari 2023
  18. Staatssecretaris geeft indirect antwoord op 19 mei 2023
  19. Belastingdienst helpt hypotheekadviseurs op 2 juni 2023

De volgende verandering: woning naar Box 3

De heren en dames in Den Haag zullen niet stilzitten. Ook de komende jaren zullen er wijzigen komen. De kenners (en ook De Nederlandsche Bank) willen de eigen woning graag naar Box 3. Deze Box 3 zal eerst op orde moeten worden gemaakt alvorens deze stap genomen kan worden.

DNB heeft al haar gelijk gekregen door de jubelton af te schaffen. Van de eigen woning willen zij de overwaarde in Box 3 gaan belasten. De hypotheekrenteaftrek en de bijtelling van het Eigen Woning Forfait worden afgeschaft. De huizenbezitter mag dan ieder jaar in Box 3 aftikken. Er komt wel een vrijstelling voor de eigen woning, maar dit bedrag kan ieder jaar worden aangepast.

Het grote nadeel van Box 3 is dat het aflossen (van een annuiteïten- en/of lineaire) hypotheek niet meer aantrekkelijk is. Bovendien is betaalde hypotheekrente niet meer belangrijk. Veel huizenbezitters zullen dan gaan kiezen voor de laagste (of lagere) hypotheekrente.

Dit betekent dat er vaker zal worden gekozen om de rente kort vast te zetten. De hypotheekrente bij een rentevaste periode van 5 jaar is namelijk lager dan bij bijvoorbeeld een rentevaste periode van 20 jaar.

Een alternatief voorstel

Kenners zien liever dat er een ander Box 3-voorstel wordt aangenomen. De hypotheekrenteaftrek en de bijtelling van het Eigen Woning Forfait worden afgeschaft. De koopprijs wordt nu als uitgangspunt genomen. Bij stijgende huizenprijzen wordt het verschil met de koopprijs als Box 3-vermogen gezien. Bovendien moet na verkoop van de woning ook worden afgetikt. Dit kan dan op verschillende manieren:

  • Verschil tussen de verkoopprijs en de koopprijs
  • Verschil tussen de verkoopprijs en de lopende hypotheek

De komende zeven jaar

Er wordt in ieder geval veel geroepen. Voorlopig is er nog geen nieuw kabinet. En het herstellen van Box 3 gaat nog tot 2027 duren. Als vanaf die datum de overheveling van de koopwoning naar Box 3 pas echt aan de orde komt, dan zijn we weer een paar jaar verder.

Vanaf 1 januari 2031 hebben veel huizenbezitters geen hypotheekrenteaftrek meer over hun lopende hypotheek. Zij hebben dan hun duur van 30 jaar verbruikt (ingangsdatum 1 januari 2001). 2031 kan wel eens het jaar worden van een grote wijziging betreffende de hypotheekrenteaftrek en de eigen woning.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 12 apr De gekte op de woningmarkt is terug 4
  2. 29 mrt Aflossingsvrije hypotheken op de helling 8
  3. 08 mrt Lager energielabel betekent lagere maximale hypotheek, maar er is een addertje 4

Gerelateerd

Reacties

15 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 4 StoplossBurner 16 februari 2024 10:31
    Kan de belastingdienst wel goed monitoren wie in 2031 (en later) nu zijn HRA periode 'verbruikt' heeft? Of wordt dat vergelijkbaar als de vrijstelling voor starters wat gewoon leeftijdsdiscriminatie was en criterium starter helemaal niet telde? Ik vermoed dat het helemaal niet goed getraceerd kan worden en het dus per 2031 wel eens helemaal naar 0 kan gaan die HRA vanwege onvermogen bij de uitvoerende instanties.
  2. Tiesiex 16 februari 2024 10:42
    Ik hoor nooit dat er een verschil is tussen overwaarde omdat de huizenprijzen zijn gestegen, en overwaarde omdat je braaf hebt afgelost, zoals de overheid wil (aflossingsblij noemen ze dat). Het zal toch niet waar zijn dat je straks belasting mag betalen over het deel van de overwaarde wat je eerst zelf met netto-salaris hebt afgelost? Of bij verkoopwinst de investeringen en verbouwingen niet worden meegewogen? Bizar dit.
  3. forum rang 5 Bulletje Rozenwater 16 februari 2024 10:45
    Eigen huis in box 3: gestoord. Dan heb je een huis in bezit en mag je alsnog huur aftikken aan de overheid.
    Een huis genereert ook geen vermogen, het geld wordt minder waard. En onderhoud wordt voor het gemak even vergeten.
    Huren wordt ook al ontmoedigd en daardoor wordt de overheid, die ook al vakkundig de huizenmarkt om zeep heeft geholpen door de grenzen open te houden en daarbij het woningaanbod door onzinnige regelgeving relatief te verkleinen, de grootste pandjesbaas van het land.

    En om het af te maken: die overheid heeft er dan belang bij de huizen prijzen kunstmatig hoog te houden, anders dalen de box 3 inkomsten. En daar zijn ze nog toe in staat ook.
  4. Bob Aandeelhouder 16 februari 2024 11:45
    Waarom is er in het verlengde van de hypotheekrenteaftrek er nooit een discussie over het in gelijke mate afbouwen van de huurtoeslag. Een huizenbezitter heeft op enig moment een financieel risico genomen waarvoor alleen hij/zij hoofdelijk aansprakelijk is en moet bij de jaarlijkse belastingaangifte ook nog eens een fictief inkomen op basis van de WOZ-waarde (eigenwoningforfait) opgeven als extra beperking van de hypotheekaftrek. Een huurder loopt daarentegen helemaal geen vermogensrisico (positief of negatief) en kan ook nog eens huurtoeslag ontvangen zonder daarover belasting te moeten betalen. Dus als de hypotheekaftrek uiteindelijk helemaal verdwijnt dan ook de huurtoeslag in gelijke mate afbouwen .
  5. Sshuffle 16 februari 2024 12:53
    Er moet eerst een besluit genomen worden over Box III. Wat gaat belast worden, gerealiseerd resultaat of de aanwas? Het blijft raar dat voor een eigen woning, die voor eigen rekening en risico wordt gekocht, jaarlijks betaald moet worden aan de staat zonder dat hier een tegenprestatie voor geleverd wordt. De ozb en riool aanslagen worden immers apart in rekeninggebracht.

    Aflossingsblij is ook niet altijd de oplossing. Want als extra is afgelost, moet in het box III voorstel meer belasting betaald worden. De intentie van extra aflossen was waarschijnlijk extra financiele ruimte voor de eigenaar, niet voor de overheid.

    Wie bepaald de waarde van de woningen? De overheid middels de woz waarde? In dat geval kan het zijn eigen inkomsten sturen. Dit lijkt mij onwenselijk.
  6. eddygoed 16 februari 2024 13:23
    Voor ons en de belastingdienst is het niet meer te volgen. De belastingdienst is nog net in staat om uit te leggen hoe het hele ratjetoe aan regels toegepast dienen te worden. Maar ze hebben de grootst mogelijke problemen met de uitvoering van deze regels. Ze hebben geen informatie over onze hypotheken en moeten maar geloven dat hetgeen wij invullen op onze aangifte correct is. Het enige wat ze kunnen doen is om bij twijfel gegevens op te vragen. Dit vereist handmatige inzet van belastinginspecteurs. Gelet op de huidige tekorten aan personeel voor de afwikkeling van de kindertoeslagendossiers en corona-schulden zal het ook hier mis gaan.

    - Dus de belastingdienst wil versimpelen.
    - Den Haag wil sleutelen aan vermogens- en inkomstenbelasting.
    - ECB en IMF willen af van de hoge hypotheekschuld in NL.

    Succes met de plannetjes.
    O ja, als we een plan hebben kan die pas op zijn vroegst in 2027 ingevoerd worden in de systemen van de belastingdienst.
  7. forum rang 5 Bulletje Rozenwater 16 februari 2024 13:26
    quote:

    Sshuffle schreef op 16 februari 2024 12:53:

    Wie bepaald de waarde van de woningen? De overheid middels de woz waarde? In dat geval kan het zijn eigen inkomsten sturen. Dit lijkt mij onwenselijk.
    De staat natuurlijk dmv de WOZ waarde. En de staat kan natuurlijk zijn eigen inkomsten sturen door tarieven.

    Ook zo een vreselijk oneerlijk systeem, die WOZ waarde. Vorig jaar een discussie gehad met een WOZ ambtenaar: Kafka. Kon er nog iets afpingelen door de dramatische staat van onderhoud van het pand. Maar die lui vertellen je gewoon met een strak gezicht dat een WOZ waarde een marktwaarde is. Het vervelende is dat een WOZ waarde dan weer bijna altijd lager is dan de marktwaarde, maar voor het ene pand ligt het op de marktwaarde, voor het andere kan het er gerust 30% onder liggen. Vooral net opgeknapte wat oudere huizen zitten ver onder de marktwaarde. Voelt erg oneerlijk. Mijn eigen huis heeft ook een veel te hoge WOZ. Maar het is net de marktprijs of zelfs boven de marktprijs, maar er zijn gewoon geen vergelijkbare panden die op de markt staan om dat aan te tonen. 2 straten verderop ligt de WOZ 30% weer lager want die huizen zijn wat ouder.
  8. Mugje 16 februari 2024 13:52
    Ik roep het hier al langere tijd. Er is maar één manier om uit de fiscale malaise wat betreft de eigen woning te komen. SCHAF AFWIKKELING EIGEN WONING EN BIJBEHORENDE SCHULD AF.

    Iedereen die roept dat het dan niet meer betaalbaar is, draaien de situatie om. De prijzen lopen o.a. zo mallotig hoog op omdat kopers door de renteaftrek extra veel kunnen lenen. Verkoper anticiperen daar ook op. Door de aftrek af te schaffen zal de prijs zakken of in elk geval niet of minder stijgen.
    Daarnaast zijn we in Nederland BOVEN ONZE STAND GAAN WONEN. De gezinnen zijn kleiner geworden maar de huizen worden alsmaar groter. Voor degenen die al jaren als woningbezitter gesetteld zijn, was dat vaak een logische stap. De rente-aftrek stimuleerde dat eigenlijk ook nog eens. Dat je er een zwembad bijnam maakte ook niet uit, ook dat mocht je als onroerend goed fiscaal bevoordeeld aanschaffen. Door de aftrek te blijven toekennen voor zaken die verder gaan dan de eerste levensbehoefte 'wonen', is er een woningmarkt gecreëerd die niet meer bij de realiteit van de huidige starter past. Huizen zijn te luxe of te groot voor het budget dat hij/zij te besteden heeft. Toch heeft de elite in Nederland daar jarenlang van kunnen profiteren met als gevolg dat er nu 'onbetaalbare' woningen op de markt zijn, zeker als de hypotheekrente aftrek wordt afgeschaft.
    Alle vormen van fiscale bevoordeling leiden uiteindelijk altijd tot scheefgetrokken marktsituaties. Ik memoreer de extra schenkingsvrijstelling van ouders aan kinderen mits besteed aan een eigen woning door het kind. De gedachte was dat het daardoor makkelijker zou worden om woningbezit te realiseren. In feite dreef het alleen de prijzen extra op en daar kwam bij dat lang niet elke ouder die extra vrijstelling kon benutten, daar had alleen de elite het geld voor op de plank liggen.
    Nu roepen dat half Nederland failliet gaat als renteaftrek wordt afgeschaft is flauwekul, dat roept men al jaren en al jaren wordt daardoor een noodzakelijke ingreep vooruit geschoven. Die eigen woning heeft een onhoudbare positie binnen ons belastingstelsel. Je mag de eigenwoning meerdere manieren voor heffing waarderen, voor sommige heffingen mag je hem zelfs helemaal buiten beschouwing laten (terwijl een ander die niet de eigen woning in bezit heeft maar wel de tegenwaarde op een spaarrekening, de volle mep moet betalen).
    Die eigen woning is niet alleen om in te wonen maar tevens een beleggingsobject. Waarom zou je een woning dan als beleggingsobject mogen financieren met een aftrekbare rente terwijl dat niet mag met andere soorten van beleggingen. Reëel zou dan zijn dat je de overwaarde die wordt gerealiseerd bij verkoop ook belast. Maar geen politieke partij die daar zijn vingers aan durft te branden want want wordt de elite van Nederland boos.

    ER IS MAAR 1 UITWEG;
    -de waarde van de woning -/- hypothecaire schuld afwikkelen in box 3
    -hypotheekrente aftrek per direct afschaffen
    -de fiscale bevoordeling van de eigen woning z.s.m. afschaffen. Voorlopig een heffing in het leven roepen voor mensen die verkoopwinst realiseren (en decennia van die bevoordeling gebruik hebben mogen maken) en vanuit dat potje starters gaan faciliteren (kopersubsidie).
    -onnodig grote/luxe woningen bouwen zal dan nadrukkelijk afnemen, dat wordt minder betaalbaar. Dat heeft als voordeel dat bouwondernemers ook weer blij zijn als ze kleine woningen mogen bouwen (en niet alleen maar de grote krenten uit de pap mogen halen).
    -de woningwaarde jaarlijks aanpassen aan inflatie eo andere omstandigheden.
    -door aftrekfaciliteit af te schaffen is er vanzelf een motivatie om schuld af te lossen.

    Bijkomend groot voordeel is ook dat de tweedeling in de samenleving verdwijnt wat betreft welvaartniveau waarvoor je in aanmerking kan komen. De afgelopen decennia hebben er toe geleid dat sommige eigen woningbezitters alle wind mee bleken te hebben. Ze leven nu in zeer grote welvaart omdat ze nagenoeg geen woonlasten hebben. Op zich heb ik daar geen problemen mee, ze hebben op het juiste moment de juiste stap kunnen nemen. En daar zit een groot probleem; het blijkt al jaren elitair om überhaupt een eigen woning te kunnen kopen. Je moet al rijke ouders hebben of 2 werkende partners om je op de kopersmarkt te manifesteren. Ben je alleenstaande met een gemiddelde baan dan ben je goed genoeg om maandelijks € 1.250 aan huur op te hoesten, de poging om voor die maandlast een eigen woning te verwerven stranden vaal al bij de bank die je de lening daartoe zou moeten geven. Daar komt nog bij dat het woningaanbod te klein is en niet passend (kleine starterswoningen zijn er niet en worden ook liever maar niet gebouwd).

    Het meest verstandige is dus dat er een politieke wil ontstaat die de woning met de hypothecaire schuld zsm naar box 3 verplaatst. Eigenlijk hetzelfde als rond de eeuwwisseling al eens aan de orde was. Bij invoering van het boxenstelsel zou de eigenwoning in box 3 komen. Toenmalig staatshoofd Wim Kok besloot echter kort voor invoering dat het toch box1 werd. Ik heb me altijd afgevraagd of het commissariaat dat hij later bij ING kreeg daarop was geïnspireerd.
  9. Backfire 16 februari 2024 14:06
    quote:

    Bob Aandeelhouder schreef op 16 februari 2024 11:45:

    Waarom is er in het verlengde van de hypotheekrenteaftrek er nooit een discussie over het in gelijke mate afbouwen van de huurtoeslag.
    Het een heeft niets met het ander te maken.
    Huurtoeslag wordt aan armoezaaiers gegeven. In 2023 minder dan € 32.500 verdienen anders geen recht op huurtoeslag. Als je dit afschaft dan moet je of weer ergens anders inkomensmaatregelen nemen of je moet accepteren dan er ineens honderdduizenden zwervers bij komen.
    Hypotheekrente aftrek was ooit bedoeld om het eigenwoning bezit te bevorderen maar doet dit helemaal niet (meermaals via onderzoek bewezen). Het drijft wel de prijzen op. Je betaald dan meer voor hetzelfde. Wie heeft daar wat aan? De leningverstrekker. Meer inkomen voor hetzelfde. Kortom, prima voor de mensen die ING of ABN in porto hebben.
    (p.s. Huurtoeslag totaal is ook nog eens 1/5 van de totale jaarlijkse hypo aftrek)
  10. forum rang 4 StoplossBurner 16 februari 2024 14:06
    quote:

    Mugje schreef op 16 februari 2024 13:52:

    Ik roep het hier al langere tijd. Er is maar één manier om uit de fiscale malaise wat betreft de eigen woning te komen. SCHAF AFWIKKELING EIGEN WONING EN BIJBEHORENDE SCHULD AF.

    .. lang verhaal ..
    Helaas zal met dit idee de nieuwbouwproductie zo ongeveer naar 0 gaan. De huizenprijzen zullen inderdaad wel op korte termijn iets zakken.
15 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links