Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs

Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs

Allereerst wens ik iedereen vooral een zeer gezond 2022 toe.

Het is weer zover: in Den Haag heeft de Staatssecretaris van Financiën de vraag beantwoord hoe hypotheekadviseurs vanaf 1 januari 2022 voor bepaalde doelgroepen / huizenbezitters de hypotheekbedragen met daarbij de duur van de hypotheekrenteaftrek moeten gaan berekenen.

Niet schrikken, maar dit antwoord van de Staatssecretaris heeft vier jaar op zich laten wachten! Ik sta hier niet van te kijken. Lezers die mij vanaf het begin volgen (2003) weten ook dat ik over dit onderwerp al jaren schrijf.

Het betreft hier de situatie waarbij een starter met een doorstromer een woning koopt of twee doorstromers een woning kopen.

Wettelijke Regeling en Goedkeurend Besluit

In december 2018 had ik een uitgebreid gesprek met kamerlid Pieter Omtzigt. Hij was al vijf jaar bezig met de belastingdienst om duidelijkheid te krijgen over de renteaftrek en hypotheekbedragen voor deze huizenbezitters. Op 4 januari 2019 kon u in mijn column Belastingdienst weet het niet meer lezen wat er precies aan de hand was. In deze column ook een uitgebreide berekening.

Zeer opvallend is dat de opleidingsinstituten waar alle hypotheekadviseurs hun cursussen volgen ook niet op de hoogte waren van dit probleem. Dit betekent dat er vanaf 2013 verkeerde adviezen zijn gegeven.

Voor publicatie van de column heb ik met Paul Muskens dit onderwerp onderzocht. Als een starter met een doorstromer een woning kopen dan zijn er drie berekeningen mogelijk, namelijk:

  • volgens de Wettelijke Regeling

  • volgens het Goedkeurend Besluit: renteaftrekverleden gaat gedeeltelijk over naar andere partner

  • volgens de Draagplichtovereenkomst: ieder zijn eigen hypotheekbedrag

Pieter Omtzigt kon in vijf jaar geen duidelijkheid krijgen, maar opmerkelijk genoeg kreeg ik binnen een paar maanden antwoord. Op 14 juni 2019 kon u in mijn column het antwoord van staatssecretaris Snel lezen.

Doorstromer na 2013

De vraag is nu wat er precies gaat veranderen vanaf 2022.

De berekening van de Wettelijke Regeling wordt gemakkelijker in de situatie dat er een starter en een doorstromer is, waarbij de doorstromer eerder een koopwoning heeft gehad na 1 januari 2013. In dit geval kan in veel situaties een box 3-bedrag ontweken worden.

Veel hypotheekadviseurs zullen hier blij mee zijn. Zij vinden de berekening van de Wettelijke Regeling zoals die was erg ingewikkeld. Veel adviseurs konden deze ook niet goed maken waardoor klanten geen volledig goed advies kregen - en klanten konden dit natuurlijk niet goed controleren. Nu de berekening is versimpeld, zal dat beter worden.

Doorstromer voor 2013

De tweede wijziging is wat ingewikkelder. Het betreft hier ook de berekening voor de Wettelijke Regeling voor een starter en doorstromer, maar dan een met een hypotheek die voor 1 januari 2013 al was afgesloten.

In dit geval zijn er twee berekeningen mogelijk. De berekening van voor 1 januari 2022 waarbij wel rekening moet worden gehouden met de nieuwe regels die gelden voor de Eigen Woning Reserve en de Aflossingsstand, en de nieuwe berekening vanaf 1 januari 2022. Deze keuzemogelijkheid is omdat het renteaftrekverleden gedeeltelijk overgaat, waardoor dit voor de starter wel heel nadelig kan zijn.

Door de wijzigingen in de Wettelijke Regeling wordt de berekening voor het Goedkeurend Besluit afgeschaft. Anders gezegd: deze verdwijnt.

Dan blijft nog over de Draagplichtovereenkomst. Deze is alleen mogelijk voor mensen die onder huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd of samenwonenden. Indien samenwonenden een Draagplichtovereenkomst afsluiten, dan vervalt deze als zij gaan trouwen in (beperkte of volledige) gemeenschap van goederen.

Al met al hebben hypotheekadviseurs met minder berekeningen te maken. Hierdoor blijfven vanaf 2022 de volgende mogelijkheden over:

Doorstromer na 1 januari 2013

  • berekening van de Wettelijke Regeling vanaf 2022
  • berekening Draagplichtovereenkomst (alleen voor samenwoners of onder huwelijkse voorwaarden)

Doorstromer voor 1 januari 2013

  • berekening van de Wettelijke Regeling tot 2022 (EWR en Aflossingsstand vanaf 2022)
  • berekening van de Wettelijke Regeling vanaf 2022
  • berekening Draagplichtovereenkomst (alleen voor samenwoners of onder huwelijkse voorwaarden)

Voorbeeld

Hoe (simpel) de berekening is geworden zal ik laten zien in deze IEX Casus-berekening (PDF) waarin twee mensen een koopwoning kopen - iets dat dagelijks gebeurt.

In deze berekening is M een doorstromer die eerder (voor 2013) een koopwoning heeft gekocht en nu met winst heeft verkocht. V is starter en ze kopen samen een woning.

De verkoopwinst van M wordt netjes ingebracht in de nieuwe hypotheek, zodat deze lager wordt. M wil zijn lopende hypotheekvormen meenemen. Is dit mogelijk met behoud van volledige renteaftrek?

Om het verschil tussen de oude en nieuwe berekening duidelijk te laten zien heb ik de situatie als volgt uitgewerkt:

Berekening 1: Wettelijke regeling 2021 (is nu niet meer mogelijk)
Berekening 2: Wettelijke regeling 2021 geoptimaliseerd (is nu niet meer mogelijk)
Berekening 3: Wettelijke regeling vanaf 2022
Berekening 4: Wettelijke regeling vanaf 2022 geoptimaliseerd
Berekening 5: Wettelijke regeling vanaf 2022 (kan bepaling)
Berekening 6: Draagplichtovereenkomst (is mogelijk want er is sprake van semenwonenden)

Op cursus

Hypotheekadviseurs die roepen dat het nog te ingewikkeld is, hebben geen gelijk. Zij hebben de eerdere berekeningen de afgelopen jaren kunnen leren door cursussen te volgen. Iedereen heeft te maken met veranderingen in zijn eigen beroep. Wie zijn beroep wil blijven uitoefenen zal zich deze veranderingen eigen moeten maken.

Er is wel goed nieuws voor de hypotheekadviseurs, want diverse opleidingsinstituten bieden al cursussen over deze materie aan. Ook de vakbladen hebben al aandacht besteed aan wat er gaat veranderen. Iedere hypotheekadviseur in Nederland is dus op de hoogte van wat er gaat veranderen.

Wie (snel) een cursus gaat volgen zal een goed advies kunnen geven, en ik ben van mening dat dit ook zonder een cursus kan als je nu de oude berekeningen al goed kan maken. Wie dit niet doet, zal zijn klanten helaas moeten vertellen dat hij ze niet kan helpen?

Zomaar een advies geven zonder deze kennis is natuurlijk de klant in de maling nemen. Vergeet niet dat huizenbezitters rond de €3.000 (misschien wel €4.000) betalen voor een hypotheekadvies en het afsluiten van een hypotheek. Voor dit soort bedragen mag je wel verwachten dat het advies klopt.

Hebt u als klant twijfels, dan gewoon even goed doorvragen of de hypotheekadviseur daadwerkelijk de berekening van de Wettelijke Regeling kan maken.

Iedereen op de hoogte

Blijft over de vraag of de Belastingdienst en ook het klachteninstituut goed op de hoogte zijn van de berekeningen. Voor de Belastingdienst gaan we het zien in de IB-aangifte over 2022, die pas in 2023 gaat plaatsvinden. Ik verwacht echter dat zij 100% op de hoogte zijn en het ook achter de schermen goed bij kunnen houden per belastingplichtige. Het heeft niet voor niets 4 jaar geduurd voordat er antwoord kwam van de staatssecretaris.

Ook het Kifid heeft de kennis om te kunnen beoordelen of een hypotheekadviseur een berekening goed heeft gemaakt. Tot slot nog de huizenbezitter zelf. Wie deze column en de berekeningen in de PDF-bijlage heeft gelezen, is goed op de hoogte en zal zeker niet van een koude kermis thuiskomen. U bent in ieder geval gewaarschuwd: controleer uw hypotheekadviseur goed!


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 21 jan Oppassen met private lease 6
  2. 07 jan Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs 12
  3. 29 dec Rente en huizenprijzen in 2022: dit kunnen we verwachten 43

Gerelateerd

Reacties

12 Posts
| Omlaag ↓
  1. jansen&jansen 7 januari 2022 12:24
    En Jos,

    Uit jouw casus:
    "V heeft een schuld van €35.000 aan M" (uitgaande van het meest gunstige plaatje)
    Welke rente mag M in rekening brengen bij V. Moet V die rente zichtbaar aan M jaarlijks betalen? Als dit niet gebeurt (wat wellicht vaak het geval zal gaan zijn), moet bij verkoop/overlijden etc dan de 35.000,00 worden verhoogd met de niet betaalde rente. Wat als nooit betaald wordt, welke rente moet je dan aanhouden.

    Kun je daar nog wat over zeggen?


  2. gerard66 7 januari 2022 12:35
    Veel hypotheekadviseurs zullen hier blij mee zijn. Zij vinden de berekening van de Wettelijke Regeling zoals die was erg ingewikkeld. Veel adviseurs konden deze ook niet goed maken waardoor klanten geen volledig goed advies kregen - en klanten konden dit natuurlijk niet goed controleren


    Dat is toch eigenlijk te gek voor woorden en valt toch in de categorie; De notaris die een testament maken moeilijk vindt, de dakdekker die dakpannen leggen op een schuin dak moeilijk vindt, de loodgieter die een ketel hangen moeilijk vindt omdat er waterleidingen moeten worden aangesloten.... Bedenk dat een hypotheekadviseur 125-150 euro per uur krijgt.
  3. Jos Koets 7 januari 2022 13:44
    quote:

    gerard66 schreef op 7 januari 2022 12:35:


    Veel hypotheekadviseurs zullen hier blij mee zijn. Zij vinden de berekening van de Wettelijke Regeling zoals die was erg ingewikkeld. Veel adviseurs konden deze ook niet goed maken waardoor klanten geen volledig goed advies kregen - en klanten konden dit natuurlijk niet goed controleren


    Dat is toch eigenlijk te gek voor woorden en valt toch in de categorie; De notaris die een testament maken moeilijk vindt, de dakdekker die dakpannen leggen op een schuin dak moeilijk vindt, de loodgieter die een ketel hangen moeilijk vindt omdat er waterleidingen moeten worden aangesloten.... Bedenk dat een hypotheekadviseur 125-150 euro per uur krijgt.



    Klopt.Er zijn zelfs (veel) hypotheekadviseurs die daarom voorstander zijn om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. Wat is dan hun toegevoegde waarde nog als de afschaffing heeft plaatsgevonden? En wat gaan zij dan voor een bedrag facturen aan hun klanten. Is dat dan een paar honderd euro ipv een paar duizend?
  4. forum rang 6 mercurius-adept 7 januari 2022 14:12
    Wat een systeem weer eigenlijk...helemaal nu die aftrek uiteindelijk moet gaan verdwijnen
    Verder versimpelen lijkt me laaghangend fruit voor de burger&belastingbetaler, bv:

    Voor nieuwe gezamenlijke hypotheken zou het individuele aftrekverleden eigenlijk ALTIJD mee moeten tellen, omdat die nieuwe partner immers ook vruchtgebruik krijgt over de eerder opgebouwde overwaarde / belastingaftrek van de ander: gewoon het aftrekverleden + eerder gerealiseerde overwaarde van beide partners bij elkaar optellen en dan delen door 2....da's toch niet zo heel oneerlijk als je bedenkt dat we het alleen maar over belastingvoordeeltjes hebben?

  5. Jos Koets 7 januari 2022 15:08
    quote:

    jansen&jansen schreef op 7 januari 2022 12:24:


    En Jos,

    Uit jouw casus:
    "V heeft een schuld van €35.000 aan M" (uitgaande van het meest gunstige plaatje)
    Welke rente mag M in rekening brengen bij V. Moet V die rente zichtbaar aan M jaarlijks betalen? Als dit niet gebeurt (wat wellicht vaak het geval zal gaan zijn), moet bij verkoop/overlijden etc dan de 35.000,00 worden verhoogd met de niet betaalde rente. Wat als nooit betaald wordt, welke rente moet je dan aanhouden.

    Kun je daar nog wat over zeggen?




    Tijdens het samen zijn wordt er meestal niets met elkaar verrekend. Pas als stellen uit elkaar gaan wordt de schuld verrekend door middel van een uitkoop of verkoop van een woning.

    Gr. Jos
  6. jansen&jansen 7 januari 2022 15:36
    quote:

    Jos Koets schreef op 7 januari 2022 15:08:


    [...]
    Tijdens het samen zijn wordt er meestal niets met elkaar verrekend. Pas als stellen uit elkaar gaan wordt de schuld verrekend door middel van een uitkoop of verkoop van een woning.

    Gr. Jos


    Klopt maar dan moeten ze wel rente over dat deel berekenen, lijkt me. Zeker als ze uit elkaar gaan zal degene die dat deel heeft uitgeleend daarover wel rente willen hebben lijkt mij.
  7. gerard66 7 januari 2022 17:20
    Consumenten boeit het sowieso niet in veel gevallen en zij zijn vooral bij "dat het rond is" en "dat het geregeld (bemiddeld) wordt". Die lezen het hypotheekrapport amper en vullen gewoon alle hypotheekrente een jaar later in op de aangifte inkomstenbelasting. (Het erge is dan dat dat in de meerderheid van de gevallen ook nog goedgekeurd wordt omdat de belastingdienst het niet controleert). De politiek heeft door de complexiteit een soort bureaucratisch web geschapen waar iedereen elkaar bezig houdt en op kosten jaagt niemand meer uitkomt. De consument mag het systeem betalen. Bij pensioenen evenzo; dat hoeft niet zo ingewikkeld te zijn, maar dan zit een halve bedrijfstak zonder werk straks, dus maken we het nodeloos ingewikkeld.

    Jos, chapeau dat je blijft strijden voor het belang van een goed advies.
  8. Jos Koets 9 januari 2022 11:06
    quote:

    gerard66 schreef op 7 januari 2022 17:20:


    Consumenten boeit het sowieso niet in veel gevallen en zij zijn vooral bij "dat het rond is" en "dat het geregeld (bemiddeld) wordt". Die lezen het hypotheekrapport amper en vullen gewoon alle hypotheekrente een jaar later in op de aangifte inkomstenbelasting. (Het erge is dan dat dat in de meerderheid van de gevallen ook nog goedgekeurd wordt omdat de belastingdienst het niet controleert). De politiek heeft door de complexiteit een soort bureaucratisch web geschapen waar iedereen elkaar bezig houdt en op kosten jaagt niemand meer uitkomt. De consument mag het systeem betalen. Bij pensioenen evenzo; dat hoeft niet zo ingewikkeld te zijn, maar dan zit een halve bedrijfstak zonder werk straks, dus maken we het nodeloos ingewikkeld.

    Jos, chapeau dat je blijft strijden voor het belang van een goed advies.


    Nav de columns van 2019 hebben Paul en ik zelfs wat cursussen gegeven over deze materie. In deze cursussen expres praktijkvoorbeelden genomen die het meest voorkomen. Hypotheekadviseurs kunnen Paul altijd benaderen om een praktijkcasus te laten berekenen / controleren. Natuurlijk moeten zij daarvoor betalen maar door dit te doen leer je wel hoe je het zelf moet berekenen. Het is veel oefenen. Echter een starter en een doorstromer die een woning kopen, kom je wekelijks tegen als hypotheekadviseur.

    Veel hypotheekadviseurs hebben alleen het Goedkeurend Besluit leren berekenen. Deze is nu komen te vervallen en zit grotendeels in de berekening van de Wettelijke Regeling. Als je het verschil niet kan berekenen (WR en GB) dan ga je nu dus ook in de fout met de nieuwe berekeningen. Even snel een cursus volgen is leuk, maar dat is niet de oplossing. Je moet als hypotheekadviseur veel tijd in deze materie steken. Lukt het dan ben je wel een toegevoegde waarde voor je klant.

    Een Excel is ook de oplossing niet. Paul heeft die wel (voor 80% van de situaties), maar die moet volgens een bepaald stappenplan worden ingevuld. Als je de materie niet begrijpt, kan je ook de Excel niet invullen. Ik ben zeer benieuwd hoe dit gaat aflopen. Tzt misschien wel weer voor de klas staan om mijn collega's te helpen.
  9. forum rang 4 StoplossBurner 9 januari 2022 11:39
    quote:

    Jos Koets schreef op 9 januari 2022 11:06:


    [...]


    Een Excel is ook de oplossing niet. Paul heeft die wel (voor 80% van de situaties), maar die moet volgens een bepaald stappenplan worden ingevuld. Als je de materie niet begrijpt, kan je ook de Excel niet invullen. Ik ben zeer benieuwd hoe dit gaat aflopen. Tzt misschien wel weer voor de klas staan om mijn collega's te helpen.



    Een Excel met Flowchart met bij elke keuze een link naar de achterliggende info om tot die keuze te komen en je bent er toch? Of denk ik als werktuigbouwer nu te simpel? Kost, als je de materie al begrijpt, misschien 1 a 2 weken, maar ben je de rest vh jaar normaliter wel klaar en heb je iets wat je kan verkopen. Uiteindelijk valt elke casus hier in te plaatsen, maar door uitzonderingsgevallen wordt zo'n Excel/flowchart wel groot uiteraard.
  10. Jos Koets 9 januari 2022 23:23
    quote:

    StoplossBurner schreef op 9 januari 2022 11:39:


    [...]

    Een Excel met Flowchart met bij elke keuze een link naar de achterliggende info om tot die keuze te komen en je bent er toch? Of denk ik als werktuigbouwer nu te simpel? Kost, als je de materie al begrijpt, misschien 1 a 2 weken, maar ben je de rest vh jaar normaliter wel klaar en heb je iets wat je kan verkopen. Uiteindelijk valt elke casus hier in te plaatsen, maar door uitzonderingsgevallen wordt zo'n Excel/flowchart wel groot uiteraard.


    Diverse personen hebben het geprobeerd maar zij komen er niet uit. Dit heeft te maken dat voor een buitenstaander de materie helemaal moeilijk is. En we kunnen niet alle situaties kwijt in de Excel. We hebben nu 80% en kunnen er waarschijnlijk 90% van maken. Echter voor Paul is het niet noodzakelijk daar het zijn werk niet is (geen hypotheekadviseur). Ik heb het ook niet nodig. Ik werk niet graag met excels. Ik doe het liever direct handmatig (leuke oefeningen) als de klant erbij zit. Blijft over dat we het alleen voor de branche doen.
    Misschien zegt het voldoende dat de branche organisaties en slimme heren die werken bij opleidingsinstituten ook nog niet met een excel zijn gekomen.
  11. forum rang 4 Arie40 10 januari 2022 09:15
    quote:

    Jos Koets schreef op 9 januari 2022 23:23:


    [...]

    Diverse personen hebben het geprobeerd maar zij komen er niet uit. Dit heeft te maken dat voor een buitenstaander de materie helemaal moeilijk is. En we kunnen niet alle situaties kwijt in de Excel. We hebben nu 80% en kunnen er waarschijnlijk 90% van maken. Echter voor Paul is het niet noodzakelijk daar het zijn werk niet is (geen hypotheekadviseur). Ik heb het ook niet nodig. Ik werk niet graag met excels. Ik doe het liever direct handmatig (leuke oefeningen) als de klant erbij zit. Blijft over dat we het alleen voor de branche doen.
    Misschien zegt het voldoende dat de branche organisaties en slimme heren die werken bij opleidingsinstituten ook nog niet met een excel zijn gekomen.



    Misschien omdat branche organisaties gedeien bij problemen? Zo'n ( bijna) perfecte Excel is een bedreiging voor ze.
  12. Mugje 10 januari 2022 14:52
    Verder versimpelen door hele renteaftrek af te schaffen. Geef daarvoor een éénmalige subsidie (evt verspreid over 10 jaren) ALLEEN VOOR STARTERS (belastingbetalers die NOOIT hypotheekrenteaftrek hebben geclaimd of genoten) terug. Versnel voor bestaande situaties de afschaffing van de renteaftrek.

    In een tijd dat op de arbeidsmarkt veel vacatures niet meer ingevuld kunnen worden door gebrek aan personeel is het toch te zot voor woorden dat een een industrie (woninghypotheken, opleidingen in woninghypotheken etc etc) opgetuigd kan blijven waar de woningkoper (in)direct ook nog eens behoorlijk aan mee zal betalen.

    Een eenvoudig rekentooltje op het internet gekoppeld aan je laatste fiscale gegevens zou dan een groot deel van de huidige taken van de hypotheekadviseur over kunnen nemen. Uit mijn eigen kennissenkring heb ik meegekregen dat menig hedendaags adviseur 'geen thuis' geeft op het moment dat het wat complexer wordt.

    Enige fiscale onderscheid dat je dan mogelijk zou kunnen maken is een onderscheid tussen een 'zelf bewoonde woning' en een 'verhuurde woning'. Met name die laatste situatie moet behoorlijk minder aantrekkelijk worden gemaakt en ontvangen huren moeten eigenlijk gewoon in box 1 terecht komen.

    Wanneer komt er eens een politicus/politica met ballen.
12 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links