Login
 

Weekers rommelt met bijleenregeling

Door Jos Koets op 14 dec 2012 om 10:00 | Views: 11.059 | Categorie: Overig | Onderwerpen: Frans Weekers, huizenmarkt, Jan Kees de Jager

Beetje bij beetje wordt duidelijk wat de gevolgen zijn als de verplichte aflossing voor startende huizenkopers een feit wordt na 1 januari 2013. Op 23 november kon u in O, oh, nieuwe renteaftrekplannen Weekers lezen, hoe Weekers eerdere uitspraken over de duur van de renteaftrek niet van toepassing verklaarde.

Natuurlijk heb ik het Ministerie van Financiën om uitleg gevraagd. Het wordt een hypotheekchaos. Ik zal door met voorbeelden laten zien dat het voor veel adviseurs en ook de Belastingdienst onmogelijk wordt om bepaalde situaties in kaart te brengen. Vandaag een voorbeeld waarbij staatssecretaris Weekers de regeltjes weer eens tussentijds wijzigt. Het voorbeeld is als volgt:

Huis met een koopprijs van 250.000 euro

  • X heeft een annuïtaire aflossingshypotheek en een eigen woning van 200.000 euro.
  • Na vijf jaar verkoopt X de woning voor 220.000 euro. De eigenwoningschuld (EWS) bedraagt (vanwege de verplichte aflossingen) 180.000 euro.
  • Het bedrag van 180 000 euro (met nog 25 jaar looptijd te gaan) wordt vastgelegd als aflossingsstand.
  • De EWR bedraagt 220.000 – 180.000 = 40.000 euro.
  • X gaat in jaar zes een woning huren.
  • X koopt in jaar zeven een nieuwe woning voor 250.000 euro.
  • De EWS mag vanwege de bijleenregeling maximaal 250.000 - 40.000 = 210.000 euro zijn.
  • De schuld van 180.000 euro (stand nog 25 jaar) herleeft door toepassing van de aflossingsstand.
  • X gaat een nieuwe lening aan voor 30.000 euro (nieuw schema dus nog 30 jaar).

Gemeenschap van goederen
De verkoopwinst van 40.000 euro moet verrekend worden en de oude eigenwoningschuld van 180.000 euro loopt door omdat X een duurdere woning koopt. De vraag is nu wat er van toepassing is als Y met X gaan trouwen. Dit huwelijk vindt plaats in gemeenschap van goederen als X in de huurwoning woont (jaar zes).

Er is dus nog sprake van een eigenwoningreserve van X van 40.000 euro. De eigenwonngreserve verdwijnt namelijk pas na drie jaar. Alvorens het antwoord van Weekers te verklappen, laat ik u eerst zien hoe ex-minister De Jager en het Ministerie van Financiën deze casus zouden uitwerken.

 XDuur renteaftrek XYDuur renteaftrek Y
Koopsom woning125.000 euro  125.000  
Eigenwoningreserve40.000 euro  0  
Nieuwe eigenwoningschuld  85.000 euro25 jaar  

125.000

30 jaar

De uitleg is simpel; X heeft zijn eerdere woning met winst verkocht en zal deze winst met de volgende woning (binnen drie jaar) moeten verrekenen. Y heeft niets met de verkoopwinst van X te maken omdat Y geen eigenaar is geweest van de woning en het trouwen niet heeft plaatsgevonden toen X nog een koopwoning had.

Weekers denkt hier echter anders over en komt met de volgende uitleg:

Huwelijk in gemeenschap van goederen, koopprijs woning 250.000 euro

  • Door het huwelijk verkrijgt Y de economische gerechtigdheid tot de helft van de EWR van
    40.000, dus 20.000 euro en de helft van de aflossingsstand. Deze bedraagt nu voor elk 90.000 euro (met nog 25 jaar looptijd te gaan).
  • X en Y kopen samen in jaar 7 een nieuwe woning van 250.000 euro.
  • X en Y lenen samen de volledige aankoopprijs van de eigen woning (ieder 125.000 euro).
  • De EWS van X mag vanwege de bijleenregeling maximaal 125.000 - 20.000 = 105.000 euro zijn.
  • De schuld van 90.000 euro (stand nog 25 jaar) herleeft door toepassing van de aflossingsstand.
  • X gaat een nieuwe lening aan voor 15.000 euro (nieuw schema dus nog 30 jaar).
  • Voor Y geldt hetzelfde; schuld van 90.000 euro met een looptijd van 25 jaar en een schuld van 15.000 euro met een looptijd van 30 jaar.

Weekers legt de bijleenregeling anders en verkeerd uit. De bijleenregeling is van toepassing als er sprake is van een vervreemding. Bij trouwen is dit niet van toepassing. Bovendien vindt het trouwen plaats als beiden in een huurwoning wonen. Y krijgt volgens Weekers nu de helft van de verkoopwinst van X. Bovendien heeft Y nog 25 jaar renteaftrek terwijl Y starter is op de markt. En starters hebben een maximale duur aan renteaftrek van 30 jaar.

Doordat Y trouwt met X die eerder een koopwoning heeft gehad, zijn er ineens vijf jaar renteaftrek bij Y verdwenen. U begrijpt waar adviseurs nu op moeten gaan letten. Zij moeten aan hun klanten vragen wanneer het huwelijk heeft plaatsgevonden en of een persoon eerder een eigen woning heeft gehad! Ik plaats een zeer groot vraagteken of de belastingdienst dit kan bijhouden.

Buiten gemeenschap van goederen
Het is ook mogelijk om buiten gemeenschap van goederen te trouwen. Weekers heeft hier ook antwoord op gegeven en de uitwerking is dezelfde als die van ex-minister De Jager en het Ministerie van Financiën.

Huwelijk buiten gemeenschap van goederen, koopprijs woning 250.000 euro

  • Er zijn geen gevolgen van een huwelijk buiten gemeenschap van goederen.
  • X en Y kopen samen in jaar zeven een eigen woning van 250.000 euro.
  • X en Y lenen samen de volledige aankoopprijs van de eigen woning (ieder 125.000 euro).
  • De EWS van X mag vanwege de bijleenregeling maximaal 125.000 - 40.000 = 85.000 euro bedragen.
  • De schuld van 180.000 euro (stand nog 25 jaar) herleeft gedeeltelijk, namelijk voor een bedrag
    van 85.000 euro door toepassing van de aflossingsstand.
  • De aflossingsstand blijft behouden voor een bedrag van 95.000 euro (stand nog 25 jaar).
  • Y kan een nieuwe lening afsluiten voor 125.000 euro met een aflossingsschema van 30 jaar.

Uit de uitwerking blijkt dat de verkoopwinst volledig bij X blijft. Bovendien heeft Y wel 30 jaar renteaftrek over de helft van de hypotheek. Door te trouwen buiten de gemeenschap van goederen ontstaat er een hele andere situatie. Deze situatie is voor de renteaftrek veel voordeliger.

Alles door elkaar
Maar Weekers maakt er grote rommel van. Hij husselt met de duur van de renteaftrek, met de uitleg van de bijleenregeling en het moment en soort huwelijk wordt belangrijk. Ik weet zeker dat dit grote problemen op gaat leveren, want niet iedere adviseurs is hiervan op de hoogte.

Ik attendeer u erop dat het bovenstaande alleen geldt voor starters (aankopen na 1 januari 2013). Ik hoef u dus niets te vertellen wat er gaat gebeuren als een starter met een bestaande huizenbezitter gaat daten in de toekomst. Het lijkt mij dus verstandig dat datingbureaus hun vragen aanpassen. Is er namelijk sprake van iemand die al een koopwoning heeft gehad, dan is deze persoon minder interessant om in de toekomst mee te gaan trouwen.

Tot slot een vraag aan u als lezer. Stel X en Y zijn niet getrouwd en kopen in het zevende jaar samen de woning voor 250.000 euro. Wat is dan precies van toepassing? U mag dus even op de stoel van Weekers gaan zitten.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

Frans Weekers

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

huizenmarkt

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Jan Kees de Jager

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
23 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
bartvde
2
Als systemen dusdanig complex worden, is het tijd om ze te vereenvoudigen. Ik begrijp er als burger geen snars meer van.
[verwijderd]
0
quote:

bartvde schreef op 14 dec 2012 om 10:53:


Als systemen dusdanig complex worden, is het tijd om ze te vereenvoudigen. Ik begrijp er als burger geen snars meer van.


Onbegrijpelijk dat een partij als de VVD die zichzelf profileert als zijnde liberaal nu de woningmarkt aan voodoo onderwerpt. Inderdaad nauwelijks nog te volgen al die nieuwe regeltjes en goed dat Jos Koets dit blijft aankaarten.
Jos Koets
2
quote:

promoneymaker schreef op 14 dec 2012 om 12:16:


[...]

Onbegrijpelijk dat een partij als de VVD die zichzelf profileert als zijnde liberaal nu de woningmarkt aan voodoo onderwerpt. Inderdaad nauwelijks nog te volgen al die nieuwe regeltjes en goed dat Jos Koets dit blijft aankaarten.


Ben bezig om alle voorbeelden die Weekers kenbaar heeft gemaakt aan de kamerleden in kaart te brengen. Deze moet ik dan vergelijken met de huidige fiscale regels. Tal van regels gaan veranderen. Bovendien worden er nog steeds vragen gesteld aan Weekers door kamerleden. Deze worden pas in 2013 beantwoord. Het is dus niet mogelijk om alle situaties voor 2013 in kaart te hebben.

Mooie klus om tussen Kerst en Oud en Nieuw met een overzicht te komen van de voorbeelden die dan kenbaar zijn gemaakt.

Gr. Jos
NB: Pvda en VVD zijn nu noodsprongen aan het voorbereiden om de starter zover te krijgen om toch in 2013 een woning te kunnen kopen. Komende tijd verwacht ik dus nog meer regeltjes voor de starter hoe ze meer kunnen gaan lenen. Dit is tegenstrijdig als je bekijkt dat de kosten koper ieder jaar met 1% wordt verlaagd om deze nog te kunnen financieren. Een starter moet dus in 2013 al eigen middelen meenemen om te kunnen kopen.
mrC2
0
Nu wordt wel ineens duidelijk waarom een hypotheekadviseur nodig is.
:-)
Vroeger viel dit allemaal wel mee. Maar wat als de hypotheekadviseur nu een verkeerd advies geeft....
mrC2
0
Gewoon vanaf 2013 de aftrekbaarheid terug laten lopen en in 2043 aftrekbaarheid 0% maakt het wel een stuk eenvoudiger
mrC2
0
Ook leuk als je gaat scheiden en de ander moet uitkopen en dat dan niet meer met aftrek kan bijlenen...
theo1
0
Jos,

Ik heb een vraag voor je. Ik ga volgend jaar trouwen en mijn vraag is waar ik op moet letten als ik mijn hypotheekadviseur spreek. Ik vraag dus niet om een gratis hypotheekadvies, alleen naar een paar hints van wat belangrijk is om goed te bespreken in het kader van alle snel veranderende regels.

De situatie: ik heb een huis (ik ben geen starter). De hypotheek is deels spaar (loopt tot 2030) en deels aflossingsvrij. Op het aflossingsvrije deel los ik vrijwillig ieder jaar af. Beide delen zijn voor mij tot 2030 aftrekbaar. Beide delen zijn nog 5 jaar rentevast. Er zijn geen verhuis- of verbouwingsplannen. Het huis is meer waard dan de hypotheek.

Mijn toekomstige vrouw heeft nooit een eigen huis bezeten. Ze zit in een lager belastingtarief dan ik, dus het is voordelig om alles op mijn inkomen af te trekken.
Henk
0
Deze absurde situatie wordt m.i. veroorzaakt doordat een verkeerde benadering wordt gekozen bij het opstellen van de regels. De juiste benadering zou zijn als regels bedacht worden die redelijk lijken en eenvoudig zijn. Men gaat echter uit van bepaalde eisen v.w.b. hoeveel allerlei verschillende groepen er op voor- of achteruit mogen gaan, en gaat daar dan regels bij verzinnen.
Het zou m.i. veel beter zijn om schoon een paar simpele en goede regels op te stellen. Dat het voor sommigen dan misschien wat tegenvalt is dan jammer.
Jos Koets
0
quote:

theo1 schreef op 14 dec 2012 om 14:40:


Jos,

Ik heb een vraag voor je. Ik ga volgend jaar trouwen en mijn vraag is waar ik op moet letten als ik mijn hypotheekadviseur spreek. Ik vraag dus niet om een gratis hypotheekadvies, alleen naar een paar hints van wat belangrijk is om goed te bespreken in het kader van alle snel veranderende regels.

De situatie: ik heb een huis (ik ben geen starter). De hypotheek is deels spaar (loopt tot 2030) en deels aflossingsvrij. Op het aflossingsvrije deel los ik vrijwillig ieder jaar af. Beide delen zijn voor mij tot 2030 aftrekbaar. Beide delen zijn nog 5 jaar rentevast. Er zijn geen verhuis- of verbouwingsplannen. Het huis is meer waard dan de hypotheek.

Mijn toekomstige vrouw heeft nooit een eigen huis bezeten. Ze zit in een lager belastingtarief dan ik, dus het is voordelig om alles op mijn inkomen af te trekken.


Je kan me bellen onder nummer 010-4747647.

Gr. Jos
Jos Koets
1
quote:

Henk schreef op 14 dec 2012 om 14:41:


Deze absurde situatie wordt m.i. veroorzaakt doordat een verkeerde benadering wordt gekozen bij het opstellen van de regels. De juiste benadering zou zijn als regels bedacht worden die redelijk lijken en eenvoudig zijn. Men gaat echter uit van bepaalde eisen v.w.b. hoeveel allerlei verschillende groepen er op voor- of achteruit mogen gaan, en gaat daar dan regels bij verzinnen.
Het zou m.i. veel beter zijn om schoon een paar simpele en goede regels op te stellen. Dat het voor sommigen dan misschien wat tegenvalt is dan jammer.


Ik heb ze in juni al gewaarschuwd dat het onmogelijk wordt om alles fiscaal goed te regelen. Het is niet erg dat je iets fiscaal wijzigt, maar vermeld even duidelijk wanneer dit ingaat.

Je kan niet ineens verkondigen dat iedereen nu door rood licht mag rijden en dat door groen licht rijden altijd verboden is geweest.

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

mrC2 schreef op 14 dec 2012 om 14:14:


Nu wordt wel ineens duidelijk waarom een hypotheekadviseur nodig is.
:-)
Vroeger viel dit allemaal wel mee. Maar wat als de hypotheekadviseur nu een verkeerd advies geeft....


Er zijn nu al tal van adviseurs die de bijleenregeling verkeerd berekenen. Ik heb een test gedaan onder collegas waarin zij 10 casussen moesten uitwerken. Het resultaat was gemiddeld zes goed! Met deze nieuwe regels weet ik zeker dat dit aantal flink lager zal gaan worden. Echter de belastingdienst heeft aangegeven aan de kamerleden dat zij alles goed in kaart kunnen brengen. Het wordt dan verstandig om de belastingdienst te raadplegen. Hier heb ik ook geen vertouwen in, maar dat even terzijde.

Gr. Jos
theo1
0
quote:

Jos Koets schreef op 14 dec 2012 om 14:53:


[...]

Je kan me bellen onder nummer 010-4747647.

Gr. Jos

OK, zal ik doen. Hartelijk dank.
Jos Koets
0
quote:

theo1 schreef op 14 dec 2012 om 15:51:


[...]
OK, zal ik doen. Hartelijk dank.


Bel morgen of zondagmiddag even.

Gr. Jos
Jos Koets
0
Attentie voor mensen die tijdelijk gaan huren. Huidige huizenbezitters mogen hun lopende box 1 polissen meenemen bij een volgende koopwoning. Let op de volgende koopwoning moet wel binnen 1 jaar worden gekocht. Is deze periode langer dan val je onder de nieuwe regeling en moet je alles aflossen (annuitair) om nog renteaftrek te kunnen genieten.

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

mrC2 schreef op 14 dec 2012 om 14:16:


Ook leuk als je gaat scheiden en de ander moet uitkopen en dat dan niet meer met aftrek kan bijlenen...


Bij scheiden geldt voor het uitkoopdeel een nieuwe periode van 30 jaar. Echter dit moet je wel annuitair aflossen. Column volgt hier nog over.

Gr. Jos
[verwijderd]
0
quote:

Jos Koets schreef op 14 dec 2012 om 13:12:


[...]

NB: Pvda en VVD zijn nu noodsprongen aan het voorbereiden om de starter zover te krijgen om toch in 2013 een woning te kunnen kopen. Komende tijd verwacht ik dus nog meer regeltjes voor de starter hoe ze meer kunnen gaan lenen. Dit is tegenstrijdig als je bekijkt dat de kosten koper ieder jaar met 1% wordt verlaagd om deze nog te kunnen financieren. Een starter moet dus in 2013 al eigen middelen meenemen om te kunnen kopen.


Starters kunnen als gevolg van deze maatregel meer lenen omdat het aannemelijk wordt geacht dat er toekomstige loonstijging optreedt. Deze tactische maatregel ligt dus niet in lijn met de hoofdlijnen van het regeerakkoord die schuldreductie centraal stelt. Sterker nog, dit noodverband staat haaks op de ingeslagen weg van Rutte II.

Aannemen dat mensen meer gaan verdienen is in deze tijd van stijgende werkloosheid en netto loondeflatie onverantwoord. Onbegrijpelijk dat een regering tot dergelijke maatregelen komt.

Nieuwsbericht kabinet:
www.rijksoverheid.nl/ministeries/bzk/...
voda
0
Betere voorwaarden voor startershypotheek

Bewerkt door: redactie
14-12-12 - 18:08 bron: ANP

Jonge starters op de woningmarkt die ervan mogen uitgaan dat hun salaris de komende jaren flink gaat stijgen, mogen voortaan meteen al meer lenen voor een hypotheek. Dat heeft het kabinet vrijdag besloten op voorstel van de ministers Jeroen Dijsselbloem (Financiën) en Stef Blok (Wonen).

De ministers willen starters 'met een goed inkomensperspectief', zoals bijvoorbeeld een arts in opleiding, tegemoetkomen. De normen voor het afsluiten van hypotheken zijn volgens Dijsselbloem te streng en te krap geworden. 'Dat vinden we vanwege de positie van starters niet gewenst, dus we kijken of we hen tegemoet kunnen komen.'

Dat geldt in principe voor iedereen die nog potentie heeft om er flink in inkomen op vooruit te gaan, maar zal in de praktijk vooral voor starters met een veelbelovende studie of specifieke kwaliteiten gelden. Banken hielden daar in het verleden ook rekening mee, en krijgen daar nu weer meer de ruimte voor, aldus Dijsselbloem.

Nu is het nog zo dat iemand binnen 6 maanden een loonsverhoging moet krijgen om op basis van het nieuwe loon een hypotheek af te sluiten. Ook moet de werkgever dat op papier zetten. Die situatie komt echter weinig voor, terwijl starters wel vaak nog een spurt maken in hun loonontwikkeling.

Wat een redelijke termijn is voor de verwachte loonsverhoging, zal per geval moeten worden bepaald. Het kan gaan van enkele maanden tot enkele jaren. Het is aan de banken zelf om de kansen van een starter te beoordelen.

Het kabinet besloot ook om soepeler te zijn met de maximaal toegestane hypotheken als het extra bedrag wordt geïnvesteerd om de woning duurzamer en energiezuiniger te maken. Bij aankoop van een woning met een zeer zuinig A++ label en bij investeringen in energiebesparing mag maximaal 8000 euro extra worden geleend. De hogere maandlasten vallen weg tegen de lagere energierekening, heeft het Nibud berekend.


www.ad.nl/ad/nl/1012/Nederland/articl...
sparenbas
0
Jos, je doet net alsof Weekers dit zelf verzint. Dat is natuurlijk onzin: het komt allemaal uit de koker van MinFin en als de uitleg nu anders is dan voorheen, zijn ze klaarblijkelijk van mening veranderd... Los hiervan, is het woord rommel nog zacht uitgedrukt voor de chaos die nu gecreëerd wordt. Ook op andere belasting-gebieden zie je dat. Het wordt hoog tijd dat de bezem door MinFin gaat, want daar komt de meeste ellende vandaan. Of tenminste daar zitten te zwakke mensen om de politiek bij te sturen en te manen tot fatsoenlijke regelingen.
Pegasuspaard
1
Ik heb de reactie van bartvde aanbevolen. als systemen dermate complex worden, leuke columns opleveren maar verder meer een schijneconomie dienen wordt het tijd het hele stelsel op de schop te nemen en sterk te vereenvoudigen.

Kernvraag is wat we willen bereiken.

De column en voorgangers daarvan toont aan dat we elkaar aan het werk houden met bureaucratie en zinloos rondpompen van geld.

Koopman83
0
De kern van het probleem wordt niet aangepakt en dat is simpelweg een te hoge huizenprijs, niet meer en niet minder, allemaal mogelijk gemaakt door slinkse hypotheekvormen en de lage rente. Daarnaast werd er nog enorm bij-geleend hetzij voor verbouwing. Bij verkoop moest dit natuurlijk allemaal weer terugverdiend worden. Daarnaast is er nog een generatie gek gemaakt om overwaarde op te nemen of in die fantastische beleggingsinstrumenten te storten. Ook dit verlies werd linea recta doorberekend aan eventuele kopers.

De koek is echter nu een heel stuk kleiner geworden of in sommige gevallen al reeds op. De toekomstige financiële toekomst van vele gezinnen of potentiële huizenkopers is te onzeker om nu verdragende besluiten te nemen (lees nemen van hypotheek). Daarnaast wordt financiering moeilijker en vooral "duurder" (uiteindelijk na 30 jr vele malen goedkoper). Een ruimere financiering is het zelfde effect als met een proppenschieter op een olifant jagen en dit effect is dan ook negatief.
23 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)