Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Test uw hypotheekadviseur voordat u met hem in zee gaat!

Test uw hypotheekadviseur voordat u met hem in zee gaat!

Begin december kreeg ik een telefoontje van een IEX-lezer die een andere woning had gekocht. Ik merkte al snel dat er sprake was van een verkeerd advies van de hypotheekadviseur.

De lezer had mij gebeld omdat hij mijn column Belastingdienst weet het niet meer van 4 januari 2019 had gelezen. Op 14 juni 2019 kwam het antwoord van Staatssecretaris Menno Snel over de onduidelijkheid bij de berekening van het Eigen-Woningverleden die ik op 4 januari had beschreven.

Toepassing Wettelijke Regeling

Vanaf die datum is er 100% duidelijkheid over hoe de Wettelijke Regeling moet worden toegepast als een doorstromer en een starter samen een woning kopen.

De opleidingsinstituten hebben direct hun opleiding/cursus met betrekking tot deze materie aangepast zodat zij alle hypotheekadviseurs in Nederland goed kunnen informeren. Een mooi voorbeeld is de SEH waar Erkend Financieel Adviseurs jaarlijks "verplicht" cursussen moeten volgen, waaronder ook het vaststellen van Aandeel Eigenwoningschuld. In het kort komt het erop neer dat iedere hypotheekadviseur deze materie wel een keer in een klas uitgelegd heeft gekregen.

De wens

Ik hoef u niet te vertellen dat het zeer vaak voorkomt (1 op de 3 klanten) dat een starter en een doorstromer een huis kopen, dus hypotheekadviseurs hebben daar regelmatig mee te maken.

Deze IEX-lezer wilde een zo hoog mogelijke box 3-hypotheek creëren omdat hij een niet onaardig bedrag aan vermogen achter de hand had. De woning van de doorstromer werd met flinke winst verkocht. Deze winst werd niet volledig ingebracht in de nieuwe hypotheek, waardoor er een box 3-hypotheek ontstond.

De hypotheekadviseur had een berekening gemaakt van het Goedkeurend Besluit en de Draagplicht Overeenkomst. De standaardberekening van de Wettelijke Regeling was niet gemaakt. Hij adviseerde aan de IEX-lezer om het Goedkeurend Besluit te nemen en had hier ook de leningsdelen in de hypotheek aan aangepast.

De wet

Even voor u als lezer wat extra informatie:

Wettelijke Regeling
Bij de Wettelijke Regeling gaat de ontstane verkoopwinst van de doorstromer voor 50% (fictief) over naar de starter. Hierdoor ontstaat er voor de starter een box 3-hypotheek. Deze berekening wordt door de opleidingsinstituten niet uitgebreid uitgelegd, omdat zij een box 1-schuld belangrijker vinden vanwege de betaalde hypotheekrente die fiscaal kan worden opgegeven.

Goedkeurend Besluit
Bij het Goedkeurend Besluit gaat 50% van het Eigen Woning Schuld-verleden over naar de andere persoon en andersom. Met het Goedkeurend Besluit voorkom je (zoveel mogelijk) box 3-hypotheken. Nadeel is dat de starter 50% van het renteaftrekverleden van de doorstromer krijgt.

Draagplicht Overeenkomst
Bij een Draagplicht Overeenkomst wordt er persoonlijk naar de hoogte van de hypotheek gekeken. De verkoopwinst van de woning van de doorstromer wordt dan ook bij zijn gedeelte van de nieuwe hypotheek doorberekend.
Veel hypotheekadviseurs adviseren een Draagplicht Overeenkomst bij doorstromer + starter en stellen deze ook op. Zij bevinden zich op glad ijs door dit te doen. Het is beter de klant door te verwijzen naar een specialist. Hierna zal de notaris alles nog moeten rond maken. Er zijn trouwens niet zoveel notarissen die goed op de hoogte zijn van de Draagplicht Overeenkomst of die graag opstellen.

Voor alle duidelijkheid: de drie berekeningen moeten vooraf worden gemaakt. Ik bedoel hiermee: de hypotheekadviseur maakt de drie berekeningen en legt die goed uit. Hierna kunt u kiezen welke van het drie u gaat nemen. Na uw keuze wordt dan de hypotheekofferte (rente-aanbieding) aangevraagd met daarbij de juiste hypotheekvormen en hypotheekbedragen. Het is namelijk (bijna) niet mogelijk om later de hypotheek nog te corrigeren.

Het advies

Deze hypotheekadviseur heeft een advies gegeven (met eraan aangepaste leningsdelen) dat juist het laagste box 3-bedrag opleverde.

Ik heb deze IEX-lezer doorverwezen naar Paul Muskens. Met hem samen heb ik de materie onderzocht. Paul heeft in korte tijd de cijfers van de IEX-lezer uitgewerkt en kwam tot de volgende conclusie.

Het box 3-bedrag bij de Wettelijke Regeling was (schrik niet) €140.000 hoger dan bij het Goedkeurend Besluit en de Draagplicht Overeenkomst. Bovendien waren de berekeningen van de hypotheekadviseur niet goed.

Met toestemming van Paul heeft de IEX-lezer diens berekeningen doorgestuurd naar de adviseur. Die kon niet anders dan volmondig toegeven dat zijn berekeningen en advies niet juist waren. Een fout maken is menselijk, maar in dit geval was de hypotheekadviseur gewoon de volledige Wettelijke Berekening vergeten.

Het vervolg

De advieskosten voor het gehele hypotheekadvies waren €4.000. Ik vind dit een flink bedrag. Ik had voor het regelen en afsluiten van de hypotheek €3.000 advieskosten in rekening gebracht.

Er werd nu onderling afgesproken dat de advieskosten van €4.000 verlaagd zouden worden naar €2.000 - een korting die deze IEX-lezer grotendeels kwijt is aan Paul Muskens. Als ik in de situatie van mijn collega-hypotheekadviseur had gezeten had ik mijn klant geen factuur gestuurd en had ik de kosten die Paul Muskens in rekening brengt, vergoed. De klant had in dit geval niets hoeven te betalen.

Bovendien zou ik wel even contact opnemen met Paul om uitleg te vragen over zijn uitwerking, zodat ik me even flink in de materie kon verdiepen om zo mijn volgende klanten goed te kunnen adviseren. Paul heeft van deze hypotheekadviseur niets gehoord.

De Wettelijke Regeling berekenen

Deze hypotheekadviseur komt in ieder geval heel goed weg. De IEX-lezer had ook een klacht kunnen indienen bij het Kifid. Deze had dan zeker de IEX-lezer gelijk gegeven want de uitwerking van Paul was zeer duidelijk. De IEX-lezer heeft toestemming gegeven om deze column te plaatsen. Hij wil namelijk voorkomen dat andere doorstromer-startercombinaties een verkeerd advies krijgen van hun hypotheekadviseur.

Ik ben blij dat ik zijn situatie als voorbeeld heb mogen beschrijven. Ik weet namelijk dat veel hypotheekadviseurs de Wettelijke Regeling niet goed kunnen berekenen. Ik hoef u dan ook niet uit te leggen dat veel huizenbezitters een verkeerd advies krijgen van hun hypotheekadviseurs.

De doelgroepen doorstromer plus starter en twee doorstromers die eerder een andere koopwoning/partner hebben gehad doen er verstandig aan om hun hypotheekadviseur te vragen ook de Wettelijke Regeling te berekenen. De kans is dan (zeer) groot dat ze te horen krijgen dat dat niet nodig is. Wat natuurlijk een smoesje is, omdat de adviseur de berekening niet kan maken. Twijfelt u alsnog over de berekeningen, laat ze dan controleren.

Uit het bovenstaande blijkt dat het verstandig is om vooraf uw huiswerk goed te doen. U voorkomt daarmee dat u met een ondeskundige hypotheekadviseur in zee gaat. Gewoon dus even de vraag stellen aan de adviseur of deze de berekening van de Wettelijke Regeling kan maken. Blijf het lang stil, dan weet u voldoende.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 22 okt Nieuwbouwhuis kopen: 10 aandachtspunten 4
  2. 08 okt Kopen zonder ontbindende voorwaarden 6
  3. 24 sep Boeterente kan hoger uitpakken dan verwacht. Hoe kan dat?

Gerelateerd

Reacties

6 Posts
| Omlaag ↓
  1. knax63 22 januari 2021 15:58
    Als een hypotheek adviseur die genoemde berekening niet kan maken. Is hij dan wel geschikt om adviseur te zijn. Of gaat het hem er alleen maar om dat hij commissie vangt.
    De adviseur die fouten maakt en de klant veel geld kosten. Daar huur je hem. Toch voor in? Om werk te doen wat jezelf niet ken. Blijkbaar mag iedereen zich adviseur hypotheken.
    Iedere hypotheek advies zou moeten worden vastgelegd en later beoordeeld moeten worden en bij regelmatige fouten. Een rankinglijst van maken. De slechte vallen. Dan. Makkelijker af en de goeden blijven over.
  2. forum rang 5 aandeeltje! 24 januari 2021 20:12
    Ik vind het een behoorlijk bedrag 4.000 aan hypotheek advies. Zal ook nog wel ex btw zijn?
    Begrijp ook dat het ingewikkeld kan zijn, zeker als je bv met verschillende partners een huis hebt gehad.

    Gelukkig geen ingewikkelde situaties zelf gehad,, de koopovereenkomsten etc zelf opgesteld, en die waren zeker niet zomaar standaard. Wel eens gebruik gemaakt van makelaar, maar de laatste 3x niet, ook niet de verkopers en kopers.

    De notaris vond ze goed in elkaar zitten, er zaten heel wat meer bepalingen in dan de standaard, met vele bijlagen. Dat heb je soms als er allerlei constructen aan zitten.

  3. Jos Koets 26 januari 2021 15:22
    quote:

    gerard66 schreef op 25 januari 2021 15:06:


    Het is voor de gemiddelde hypotheekklant al niet meer te doen om zijn woon-en hypotheekverleden vanaf 2001 aan te leveren. Hoe goed je het dan ook kunt en wilt berekenen het is RuiRuo (Rubbish in = Rubibish out) .


    Het aanleveren van stukken heeft niets te maken met de kennis van een hypotheekadviseur. Iedere hypotheekadviseur zegt dat hij / zij deskundig is. Het tegendeel blijkt waar te zijn. Vooral betreffende de fiscaliteit kunnen heel veel hypotheekadviseurs bepaalde berekeningen niet maken. Het is dan eerlijk om dit ook aan je klanten te vertellen. Die kunnen dan een andere adviseur zoeken. Hypotheekadviseurs moeten zich niet verschuilen dat de fiscaliteit te ingewikkeld is. Dan moeten ze een ander beroep gaan kiezen.

    Een mooi voorbeeld vind ik de automonteurs. Nu er steeds meer elektrische auto's komen, zullen de monteurs toch moeten omscholen / kennis krijgen hoe zij deze auto's moeten controleren / repareren etc...

    Gr. Jos
6 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links