Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Nieuwe hypotheekregels vanaf 2024

Nieuwe hypotheekregels vanaf 2024

Vanaf 2024 zijn er enkele nieuwe hypotheekregels. De vraag is altijd of nieuwe regels een toegevoegde waarde hebben.

De NHG-grens voor hypotheken met NHG is verhoogd naar €435.000 (is in 2023 €405.000). De borgtochtprovisie blijft 0,6% over het hypotheekbedrag. Voor NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend. Indien het laagste bedrag van die twee dus lager of gelijk aan de kostengrens van €435.000 is NHG mogelijk. Het is algemeen bekend dat er veel met deze waardes “gerommeld” wordt.

Koopsom woning €450.000
Taxatiewaarde €435.000
Hypotheek met NHG is mogelijk
 
Koopsom woning €435.000
Taxatiewaarde €450.000
Hypotheek met NHG is mogelijk


Energielabel

Vanaf 2024 gaat ook het energielabel belangrijk worden. Afhankelijk van het energielabel mag een bepaald bedrag namelijk buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de maximale hypotheek, zie hieronder de tabel.

Energielabel woning Hypotheekbedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten
E, F, G €0
C, D €5000
A, B €10.000
A+, A++ €20.000
A+++ €30.000
A++++ €40.000
A++++ met energieprestatiegarantie voor minimaal 10 jaar € 50.000


Uit het bovenstaande valt af te leiden dat de maximale leencapaciteit / hypotheek hoger wordt als het energielabel beter is.

Het is helaas niet mogelijk om het bedrag dat buiten beschouwing mag worden gelaten bij de maximale hypotheek op te tellen. De vrijstellingsbedragen worden namelijk omgerekend naar een annuïteit. Deze annuïteit wordt opgeteld bij de maximale toegestane maandlast van een huizenbezitter.

Vooral huizenbezitters die een nieuwbouwwoning willen kopen, kunnen meer hypotheek krijgen. Afhankelijk van de A+ gaat het hier over een bedrag van €20.000 tot €50.000. Bij energielabel E, F en G wordt de maximale hypotheek niets hoger.

Vooral bij deze koopwoningen is juist extra geld nodig om te verduurzamen. Hiervoor is een tabel in het leven geroepen voor extra uitgaven voor energiebesparende voorzieningen, zie hieronder.

Energielabel woning Bedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten voor energiebesparende middelen
E, F, G €20.000
C, D €15.000
A, B €10.000
A+, A++, A+++ €10.000
A++++ €0
A++++ met energieprestatiegarantie voor minimaal 10 jaar €0


Hoe slechter het energielabel, hoe hoger het bedrag aan energiebesparende middelen er mee kan worden genomen in de maximale hypotheek.

Studieschuld

Een flinke verandering gaat plaatsvinden bij de studieschulden die mee moeten worden genomen voor de berekening van de maximale hypotheek.

Zoals bekend worden studieschulden (DUO) niet vermeld bij het BKR. Huizenzoekers die een studieschuld hebben, moeten dat wel doorgeven aan de bank waar de hypotheek wordt afgesloten.

Vanaf 2024 wordt de werkelijke maandlast van de studielening bepalend voor de maximale hypotheek. Om de berekening leuker te maken, is er sprake van een opslag. Deze opslag is afhankelijk van de hypotheekrente, en hieronder vindt u weer de tabel.

Hypotheekrente Opslag op maandlast DUO-lening
<2,0% 1,05
2,0%-<2,5% 1,10
2,5%-<3% 1,15
3,0%-<3,5% 1,20
3,5%-<4% 1,20
4,0%-<4,5% 1,25
4,5%-<5% 1,30
5,0%-<5,5% 1,30
5,5%-<6% 1,35
≥ 6,0% 1,40


Hoe hoger de hypotheekrente, hoe hoger de opslag op het maandbedrag die betaald wordt voor de studieschuld. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

Studieschuld   €20.000
Maandbedrag   €100
Hoogte hypotheekrente   4,7%
Bruto maandlast inclusief opslag wordt (100 x 1,30) €130


De hypotheekadviseur moet nu met een maandelijkse last van €130 rekening houden bij het berekenen van de maximale hypotheek. Hieronder een rekenvoorbeeld om aan te tonen wat de gevolgen zijn:

Inkomen €40.000  
Inkomen €30.000  
DUO-maandbedrag €100 (inclusief opslag €130)
Toetsrente 4,7%  
Maximale hypotheek zonder DUO €320.551  
Maximale hypotheek met DUO €295.486  


De berekening lijkt simpel. Helaas verwacht ik toch een probleem, namelijk voor huizenbezitters die een studieschuld hebben waar nog niet op afgelost wordt. Deze personen overleggen een maandbedrag van €0 aan de bank.

Iedere bank zal vanwege zijn zorgplicht een maandbedrag in rekening gaan brengen voor de studieschuld. De vraag is nu: met welk bedrag moeten de hypotheekadviseurs rekening gaan houden. Als de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet wordt gevolgd, dan gaan de banken rekening houden met het termijnbedrag dat na het verstrijken van de studietijd van toepassing wordt! Dit gaat een leuke discussie worden.

Bovendien is het niet verstandig om een hoger maandbedrag voor de aflossing van de studieschuld te kiezen. Dit zorgt namelijk voor een lagere maximale hypotheek. Stel, deze huizenbezitter betaalt €300 per maand (in plaats van €100) aan zijn studieschuld, dan is het volgende van toepassing voor zijn maximale hypotheek:

Inkomen €40.000  
Inkomen €30.000  
DUO-maandbedrag €300 (inclusief opslag €390)
Toetsrente 4,7%  
Maximale hypotheek zonder DUO €320.551  
Maximale hypotheek met DUO €245.354  


De maximale hypotheek wordt nu €50.000 lager! Een hoger maandbedrag voor de aflossing van de studieschuld is dus alleen raadzaam als de hypotheek eerst is afgesloten.

Huizenprijzen

Tot slot wordt de vrijstelling overdrachtsbelasting 0% in 2024 verhoogd naar een koopsom van €510.000 (geldt voor leeftijd 18 t/m 34 jaar).

In ieder geval is duidelijk dat de maximale hypotheek in 2024 hoger wordt door bedragen buiten beschouwing te laten. De kans is groot dat de huizenprijzen meestijgen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 16 feb Hypotheekrenteaftrek verder beperkt in de afgelopen jaren 15
  2. 03 feb Pas op met berekenen maximale hypotheek
  3. 19 jan Voorkom bereidstellingsprovisie 1

Gerelateerd

Reacties

2 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 4 StoplossBurner 24 november 2023 14:24
    Als ze nu de normen alleen verruimde voor nieuwbouwwoningen had ik dat nog begrepen onder het mom van stimuleren van het vergroten van de woningvoorraad. Dit is vooral het wéér verder oppompen van de prijs van een product waar de overheid schaarste in heeft gecreëerd. Krankzinnig beleid
2 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links