Heeft u een aankoopmakelaar en hypotheekadviseur nodig? Vraag altijd naar de opdracht tot dienstverlening en lees deze goed door.
Het gaat wat minder op de huizenmarkt in vergelijking met een paar jaar geleden. Huizen staan langer te koop en het aantal huizenzoekers is flink verminderd. Dit is ook logisch want de hogere hypotheekrente zorgt voor hogere bruto- en netto-maandlasten. Huizenzoekers nemen meer tijd om een geschikte koopwoning te kopen.
Voor de renteverhogingen was het nog dringen op de markt. Veel koopwoningen werden verkocht boven de vraagprijs. Aankoopmakelaars werden opgedrongen, anders hadden huizenzoekers geen kans om een koopwoning te kopen.
Aankoopmakelaar is niet verplicht
Zoals bekend is het inschakelen van een aankoopmakelaar niet verplicht als u een huis wilt kopen. U kunt als koper ook zelf (zonder makelaar) huizen bezichtigen en bieden op een woning.
Wie toch een aankoopmakelaar in de hand wil nemen, zal vooraf goed zijn/haar huiswerk moeten doen. Het is verstandig om altijd naar de opdracht tot dienstverlening te vragen. Hierin moeten de werkzaamheden en de verdienste van de aankoopmakelaar duidelijk staan vermeld. Helaas blijkt in veel gevallen dat er onduidelijkheden zijn. Hieronder twee dienstverleningen van aankoopmakelaars die twee klanten naar mij mailden:
Dienstverlening 1
Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn de opdrachtgever en het NVM-lid het volgende overeengekomen: €2.295.- inclusief BTW voor woningen met een vraagprijs tot €390.000,- Na iedere aankoopbezichtiging zal er een factuur worden verzonden van €99,- incl. BTW. Bij een succesvolle aankoop zullen maximaal drie facturen worden verrekend met de courtage.
Uit het bovenstaande kan ik in ieder geval concluderen dat deze aankoopmakelaar mee gaat naar de te koop staande woning. Na de bezichtiging wordt er een factuur gestuurd van €99. Hierna ben ik zeer benieuwd wat deze aankoopmakelaar nog meer gaat doen voor werkzaamheden.
Er zijn namelijk nog wel wat werkzaamheden te doen buiten het bekijken van de woning om, zoals:
- Bieden op de woning en onderhandelen
- Koopakte doorlezen en controleren
- Taxatie regelen
- Afrekening notaris controleren
- Bouwkundig rapport regelen
Het bieden en onderhandelen zal zeker door deze aankoopmakelaar worden gedaan. Er wordt niet voor niets een bedrag van €2.295 afgesproken die de huizenzoeker moet gaan betalen. Wat betreft de andere werkzaamheden weten we niet of deze aankoopmakelaar deze gaat verrichten. Ik vind het vreemd dat er geen goede opsomming van de werkzaamheden in deze opdracht tot dienstverlening staan vermeld.
Dienstverlening 2
Gelukkig kan het ook anders. In de tweede opdracht tot dienstverlening staat wel netjes een opsomming van alle werkzaamheden:
- het bezichtigen van de woning
- prijsadvies
- juridisch advies
- bouwkundig advies
- onderhandelen met verkopende makelaar
- koopovereenkomst doornemen
- contact met de hypotheekadviseur onderhouden
- contact met de notaris onderhouden
- laatste inspectie van de woning doen
- bepalen en bespreken strategie
Het bovenstaande pakket kost €2.950. Bij intrekking van de aankoopopdracht betaalt de klant €500 voor de bewezen diensten.
Uit de bovenstaande opsomming blijkt dat deze aankoop makelaar zijn klant van A tot Z begeleidt. De huizenzoeker weet precies welke werkzaamheden de aankoopmakelaar doet. Hier kan geen discussie over bestaan.
Wat wel opvalt, is dat niets vermeld wordt over het aantal woningen. In dit geval kan de huizenzoeker er dus vanuit gaan dat dit aantal onbeperkt is. Als een huizenzoeker veel bezichtigingen (bijvoorbeeld meer dan tien) doet met deze aankoopmakelaar en daarna (tussentijds) de opdracht tot dienstverlening opzegt, dan heeft deze aankoopmakelaar niet veel verdiend namelijk €500 inclusief BTW!
Lees de tekst goed door
Het is in ieder geval zeer verstandig om een opdracht tot dienstverlening eerst goed door te lezen. En om bij twijfel over diverse werkzaamheden dit na te vragen (en zwart op wit te laten zetten) bij de aankopende makelaar.
... ook bij hypotheekadvies
Huizenzoekers die hun hypotheek laten regelen via een hypotheekadviseur moeten ook even vragen wat de hypotheekadviseur allemaal doet voor werkzaamheden.
Diverse werkzaamheden van de makelaar worden meestal ook al gedaan door een hypotheekadviseur. U moet dan denken aan:
- doorlezen van de koopakte
- regelen van de taxatie
- doorlezen van de afrekening van de notaris
- regelen van een bouwkundige expert
Een hypotheekadviseur die de hypotheek regelt zal altijd de koopakte doorlezen. In deze koopakte staat namelijk de passeerdatum en de datum van de ontbindende voorwaarden en de bankgarantie. De hypotheekadviseur moet namelijk precies weten hoeveel tijd hij/zij heeft om de hypotheek te regelen cq af te sluiten.
Meestal regelt de hypotheekadviseur ook de taxatie. Hoe sneller de woning is getaxeerd hoe sneller het renteaanbod (hypotheekdossier) beoordeeld kan worden door de bank.
Besparen op de taxatie
Op de taxatie kan tegenwoordig aardig bespaard worden omdat in veel situaties een desktoptaxatie voldoende is (zie mijn eerdere column over de voor- en nadelen van desktoptaxaties. Waarom €900 betalen terwijl dit ook voor €95 kan?
Er zijn ook hypotheekadviseurs die de huizenzoekers helpen met het bieden op de woning. Ik ga er vanuit dat deze hypotheekadviseurs dit belangeloos erbij doen. Indien zij hier toch kosten / courtage voor in rekening brengen, dan moet dit apart worden vermeld op de factuur. Een aparte factuur maken is nog beter omdat de courtage niet eenmalig fiscaal aftrekbaar is en de advieskosten voor het afsluiten van de hypotheek wel.
Er zijn nog steeds huizenzoekers die van mening zijn dat een aankoopmakelaar en hypotheekadviseur verplicht is. Dat is in beide gevallen niet zo. Iedere huizenzoeker kan zelf op de te koop staande woning bieden en kan zelf ook een hypotheek afsluiten. Wie vooraf zijn huiswerk goed doet, kan heel wat geld besparen? Dus vraag altijd goed wat de werkzaamheden van de makelaar en hypotheekadviseur precies zijn.