Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Desktoptaxaties zijn in trek - en terecht

Voor- en nadelen van desktoptaxaties

Desktoptaxaties zijn goedkoper dan fysieke en niet minder betrouwbaar.

Vorig jaar kon u in mijn column Taxatiestrijd: de desktoptaxatie wordt in de toekomst de standaard lezen dat ik verwachtte dat de desktoptaxatie de standaard zou gaan worden in de toekomst.

Opmars van desktoptaxaties

We zijn nu een jaar verder en kunnen concluderen dat 90% van de banken in Nederland een desktoptaxatie aanbiedt: ING, Rabobank, Abn Amro, Aegon, Allianz, Argenta, ASR, Attens, Bunq, Centraal Beheer, Florius, Groene Hart Hyp, Hypinvest, Lloyds, Lot, Moneyou, Munt, NIBC, Obvion, Syntrus, Triodos, Tulp, Woonfonds, Regiobank, ASN Bank, BLG, SNS, en ASN bank

Vorig jaar waren er 11 banken die een desktoptaxatie aanboden. Op het ogenblik zijn dit er al 28. Nationale Nederlanden is een opvallende afwezige maar schijnt er intern mee bezig te zijn.

Goedkoop en snel

Het voordeel van een desktoptaxatie is de veel lagere prijs in vergelijking met een gewone taxatie en de snelle doorlooptijd. De desktoptaxatie kost rond de €85 en heeft u binnen vier uur in uw mailbox. Bij een gewone taxatie mag u tussen de €700 en €1000 aftikken.

Een ander voordeel van de desktoptaxatie is dat u deze zelf online kan regelen. Er komt geen taxateur bij u langs.

Wanneer is een destoptaxatie mogelijk?

De desktoptaxatie is mogelijk in de volgende situaties:

  • de aankoop van een woning
  • een overbruggingshypotheek
  • oversluiten van de hypotheek
  • een tweede hypotheek voor bijvoorbeeld verbouwing
  • een tweede hypotheek voor bijvoorbeeld consumptieve opname
  • rentekorting krijgen voor hypotheken zonder NHG

Uw woning of hypotheek moet wel aan bepaalde eisen voldoen. Die verschillen per bank, maar denk bijvoorbeeld aan:

  • Het hypotheekbedrag mag in de meeste gevallen niet hoger zijn dan 90% van de marktwaarde van de woning
  • De waarde van de woning mag niet boven een bepaald bedrag liggen (bijvoorbeeld €750.000 of €1.000.000)

Of een woning in aanmerking komt voor een desktoptaxatie, is binnen een paar minuten duidelijk. Is het antwoord positief, dan kun je de aanvraag afrekenen en heb je binnen vier uur het rapport in je mailbox. Mocht het worden afgekeurd door de taxateur, dan ontvang je het aankoopbedrag terug.

Snelle hypotheekaanvraag

Vooral hypotheekadviseurs zijn blij met de snelheid. Zij kunnen de aanvraag nu ook voor hun klanten doen en afrekenen, en hebben zo sneller hun dossier compleet zodat het beoordeeld kan worden.

Een groot voordeel is dat ook Nationale Hypotheek Garantie de desktoptaxatie accepteert.

Zelfs bij een verbouwing is een desktoptaxatie mogelijk. Hierbij moet wel aan bepaalde eisen voldaan worden: de som van de gevraagde financiering (inclusief de som van verbouwing) mag bijvoorbeeld niet hoger zijn dan de kostengrens en niet hoger zijn dan 90% van de marktwaarde uit de desktoptaxatie.

Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

Lopende hypotheek €250.000
Verbouwing in depot €50.000
Totaal hypotheekbedrag €300.000
Minimale taxatiewaarde
€334.000
(90% van €334.000 is €300.600)


Weerstand van brancheorganisaties

Waarom bijna €1000 betalen als je voor €85 al klaar kan zijn? De brancheorganisaties (NVM, VBO en NRVT) denken daar het hunne van. Zij zijn tegen de desktoptaxatie en willen dat er alleen nog gewone taxaties als standaard worden genomen. Dat betekent dat iedereen voor een taxatie minimaal €700 zou gaan betalen.

Voor alle duidelijkheid: in 2020 heeft het NWWI 505.000 fysieke taxaties geregistreerd. In 2021 waren dit er zelfs 530.000 (per dag 1.452 taxaties). Bij een prijs van €800 gaat het hier dus om een omzet van €424 miljoen!

Uit de branche hoorde ik dat steeds meer makelaars alleen nog maar taxaties doen. Nu begrijp ik waarom. Het gaat om een enorm bedrag.

Wat is beter?

Is een fysieke taxatie veel beter dan een desktoptaxatie? In Den Haag zijn er diverse vragen gesteld over de twee manieren van taxeren. Hierbij werd ook het onderzoek van DNB in 2019 over fysieke taxaties aangehaald:

Uit onderzoek van DNB in 2019 bleek dat taxateurs in 60% van de gevallen een waarde bepaalden die hoger was dan de koopsom (gemiddeld ruim 5%), en in een derde van de gevallen exact op de koopsom uitkwamen. Dit heeft een prijsopdrijvend effect, doordat prijsstijgingen niet worden geremd via de taxatiewaarde.

In 2019 heeft de werkgroep gericht op fysieke taxaties een inventarisatie gemaakt van de mogelijkheden om het taxatieproces anders in te richten met als doel het verder versterken van de onafhankelijke positie van de taxateur. Het meest kansrijk werd geacht de maatregel om de koopsom als bovengrens te stellen voor de maximale hoogte van de hypotheeklening wanneer de taxatiewaarde hoger is dan de koopsom.

Nu kunnen consumenten bij een taxatiewaarde die hoger is dan de koopsom dit verschil lenen om bijvoorbeeld de kosten koper (deels) te financieren. Dit ondermijnt de LTV-limiet en werkt bij een onnauwkeurige taxatie kwetsbaarheid voor huizenkopers (voornamelijk starters) en hypotheekverstrekkers in de hand.

De maatregel waarbij de koopsom als bovengrens wordt gehanteerd vermindert het risico van overwaardering voor huizenkopers en hypotheekverstrekkers. Tegelijk is niet met zekerheid te zeggen dat deze maatregel ook leidt tot een hogere kwaliteit van taxaties en blijft er een prikkel voor de taxateur bestaan om ten minste de koopsom te taxeren.

Fysieke taxatie is niet betrouwbaarder en soms overbodig

Het bovenstaande zegt voldoende. Er kan 'gemakkelijk' gerommeld worden met de taxatiewaarde van een woning. Hieruit blijkt dat een fysieke taxatie niet betrouwbaarder is dan een desktoptaxatie.

Bovendien is in veel situaties - zoals een kleine verbouwing waarbij sprake is van een flinke overwaarde op de woning - de fysieke taxatie totaal overbodig en zonde van het geld. Een voorbeeld ter verduidelijking:

Waarde woning €500.000
Lopende hypotheek €200.000
Verbouwingsbedrag €50.000
Voor de verbouwing is nu een tweede hypotheek van €50.000 nodig


Ik blijf bij mijn mening dat de desktoptaxaties de standaard moeten en gaan worden. Bovendien vind ik dat een fysieke taxatie moet worden geregeld door de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd. Dit voorkomt dat er afspraken worden gemaakt over de 'benodigde' taxatiewaarde.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 20 jan Uw te koop staande woning verhuren: dit zijn de mogelijkheden 10
  2. 06 jan Geen hypotheekrenteaftrek door fout staatssecretaris 18
  3. 30 dec Hypotheekadviseurs spelen makelaar 3

Gerelateerd

Reacties

8 Posts
| Omlaag ↓
  1. Backfire 25 november 2022 12:22
    Helemaal mee eens. Ik wilde onlangs een risicoklasse verlaging aanvragen. Of dat met een desktoptaxatie mocht. Natuurlijk niet want de hypotheekverstrekker wil een zo hoog mogelijke drempel opwerpen. 700 euro betalen om bij de verstrekker net iets meer aan baten te realiseren door een lager hypotheek bedrag. Tot op heden dus niet gedaan......
  2. spb 25 november 2022 13:37
    Tja, als taxateur ben ik het er niet helemaal mee eens. En dat is niet alleen wegens concurrentie. Leuk om met de cijfers van 2019 iets over de huidige markt te zeggen. Om maar iets over de LTV te zeggen; bij ons in de buurt gingen tussenwoning tot circa maart 2022 voor rond de 325 tot 350 over de toonbank. Echter dit zijn woningen die in het starters segment vallen.... Nu de rente is gestegen tot rond de 4,5% kan de starter die woning niet meer betalen. Dus gaan ze nu voor rond de 285 over de toonbank. Als ik een taxatie uitbreng en referentiewoningen gebruik die begin dit jaar zijn verkocht moet ik me verdedigen bij de instanties waarom ik een lagere waarde hanteer, dan de waarde die de referenties zouden kunnen onderbouwen. Maar blijkbaar betaald de koper op dit moment niet meer voor dit soort woningen ofwel kan het niet meer betalen. Dus is de lagere waarde de juiste. Vraag nu eens een desktoptaxatie aan... Dan is de waarde zeker ruim boven de 3 ton. Dan klopt de LTV in mijn ogen ook niet meer. Maar daar hoor ik niemand over. Over de kosten van een taxatie ben ik het wel eens die zijn aan de hoge kant. Ik zelf reken fors minder dan 700 euro. Dan nog een ander dingetje m.b.t. desktoptaxaties; volgens de Europese regels mag het helmaal niet. Een rapport waar een hypotheek aan wordt opgehangen moet zijn opgemaakt door een taxateur die fysiek de woning heeft gezien. Want een desktoptaxatie zegt natuurlijk helemaal niets over het onderhoud.
  3. forum rang 5 theo1 25 november 2022 15:41
    Het risico is natuurlijk dat de taxatie helemaal gaat loszingen van de realiteit omdat er nooit eens iemand echt naar dat huis kijkt. De huizen in de omgeving kunnen voor een bepaalde prijscategorie verkopen, maar als het dak lekt en er is sinds 1970 niks meer veranderd, dan heeft dat toch wel consequenties voor de waarde van dit specifieke huis.

    Je kan je er beter op concentreren fysieke taxaties betaalbaar en eerlijk te houden. Uit ervaring weet ik dat er wel de nodige prutsers rondlopen.
  4. Jos Koets 25 november 2022 15:44
    quote:

    spb schreef op 25 november 2022 13:37:

    Tja, als taxateur ben ik het er niet helemaal mee eens. En dat is niet alleen wegens concurrentie. Leuk om met de cijfers van 2019 iets over de huidige markt te zeggen. Om maar iets over de LTV te zeggen; bij ons in de buurt gingen tussenwoning tot circa maart 2022 voor rond de 325 tot 350 over de toonbank. Echter dit zijn woningen die in het starters segment vallen.... Nu de rente is gestegen tot rond de 4,5% kan de starter die woning niet meer betalen. Dus gaan ze nu voor rond de 285 over de toonbank. Als ik een taxatie uitbreng en referentiewoningen gebruik die begin dit jaar zijn verkocht moet ik me verdedigen bij de instanties waarom ik een lagere waarde hanteer, dan de waarde die de referenties zouden kunnen onderbouwen. Maar blijkbaar betaald de koper op dit moment niet meer voor dit soort woningen ofwel kan het niet meer betalen. Dus is de lagere waarde de juiste. Vraag nu eens een desktoptaxatie aan... Dan is de waarde zeker ruim boven de 3 ton. Dan klopt de LTV in mijn ogen ook niet meer. Maar daar hoor ik niemand over. Over de kosten van een taxatie ben ik het wel eens die zijn aan de hoge kant. Ik zelf reken fors minder dan 700 euro. Dan nog een ander dingetje m.b.t. desktoptaxaties; volgens de Europese regels mag het helmaal niet. Een rapport waar een hypotheek aan wordt opgehangen moet zijn opgemaakt door een taxateur die fysiek de woning heeft gezien. Want een desktoptaxatie zegt natuurlijk helemaal niets over het onderhoud.
    Bedankt voor je reactie.
    Je geeft in je voorbeeld aan dat jouw mening is dat de desktoptaxatie te hoog is. Vorig jaar (toen de huizenprijzen nog stegen) kwam ik regelmatig tegen dat de desktoptaxatie te laag was (volgens de taxateurs). Vooral in situaties dat een huis flink boven de vraagprijs werd gekocht, kwam ook de taxatiewaarde vaak flink boven de vraagprijs. Vorige week nog een blog over dit onderwerp geschreven. Daarin komt ook jouw voorbeeld naar boven
    www.homefinance.nl/nieuws-blog/blogbe...

    Gr. Jos
  5. Jos Koets 25 november 2022 16:12
    quote:

    spb schreef op 25 november 2022 13:37:

    Tja, als taxateur ben ik het er niet helemaal mee eens. En dat is niet alleen wegens concurrentie. Leuk om met de cijfers van 2019 iets over de huidige markt te zeggen. Om maar iets over de LTV te zeggen; bij ons in de buurt gingen tussenwoning tot circa maart 2022 voor rond de 325 tot 350 over de toonbank. Echter dit zijn woningen die in het starters segment vallen.... Nu de rente is gestegen tot rond de 4,5% kan de starter die woning niet meer betalen. Dus gaan ze nu voor rond de 285 over de toonbank. Als ik een taxatie uitbreng en referentiewoningen gebruik die begin dit jaar zijn verkocht moet ik me verdedigen bij de instanties waarom ik een lagere waarde hanteer, dan de waarde die de referenties zouden kunnen onderbouwen. Maar blijkbaar betaald de koper op dit moment niet meer voor dit soort woningen ofwel kan het niet meer betalen. Dus is de lagere waarde de juiste. Vraag nu eens een desktoptaxatie aan... Dan is de waarde zeker ruim boven de 3 ton. Dan klopt de LTV in mijn ogen ook niet meer. Maar daar hoor ik niemand over. Over de kosten van een taxatie ben ik het wel eens die zijn aan de hoge kant. Ik zelf reken fors minder dan 700 euro. Dan nog een ander dingetje m.b.t. desktoptaxaties; volgens de Europese regels mag het helmaal niet. Een rapport waar een hypotheek aan wordt opgehangen moet zijn opgemaakt door een taxateur die fysiek de woning heeft gezien. Want een desktoptaxatie zegt natuurlijk helemaal niets over het onderhoud.
    Ik kreeg deze info nog over fysieke taxaties!
    Dat volgens Europese regels een taxatierapport moet zijn opgemaakt door een taxateur die fysiek de woning heeft gezien is niet juist. De betreffende EBA richtlijn legt in artikel 210 uit dat “in afwijking van het bepaalde in punt 209 kan, met het oog op de waardering van niet-zakelijk onroerend goed in goed ontwikkelde en volwassen onroerendgoedmarkten, de waarde worden beoordeeld aan de hand van een door een interne of externe taxateur uitgevoerde en door middel van geavanceerde statistische modellen ondersteunde taxatie op afstand.”
    www.eba.europa.eu/sites/default/docum...

    Gr. Jos Koets
  6. gerard66 27 november 2022 13:21
    De voorbeelden geven aan dat een taxatie van de marktwaarde eigenlijk heel snel zijn waarde kan verliezen. Dus wat is dan de waarde ervan? Een koper heeft in veel gevallen veel meer aan een bouwkundig rapport om het risico van zijn koop in te schatten, dan aan een taxatie. Maar ja, een taxatie is nodig voor de hypotheek en dus wordt die wel gedaan (en het bouwkundig rapport niet) en zo wordt de koper op kosten gejaagd.

    Ik blijf van mening dat de taxatie voor een hypotheek gedaan moet worden door de geldverstrekker. dat hoeft dan ook lang niet zo duur te zijn omdat dat geen rapport van 80 kantjes hoeft te zijn Vind deze het risico groot, dan laat hij/zij het pand taxeren (en baseert daar de hypotheek op). Is het risico laag, dan kan het hele circus achterwege laten. Verder zou een geldverstrekker wel een bouwkundig rapport moeten kunnen eisen van de koper in voorkomende gevallen (bv huizen ouder dan 30 jaar en andere risicogroepen).
  7. spb 6 december 2022 16:12
    Beste Jos, blijkbaar vinden de geldverstrekkers het geen probleem. Echter als taxateur ben ik gebonden aan bepaalde regels waaronder de regels vanuit Europa. Deze zijn verwoord in de EVS voorwaarden (Europese taxatiestandaarden) wat weer uiteen is gezet in het boekwerk van TEGoVA, The European Group of Valuers' Associations.
    Als ik een taxatie uitvoer dan dien ik deze uit te voeren volgens de regels van EVS, hierin staat heel duidelijk dat de taxateur het object fysiek moet hebben bezocht.
    Bij modelmatige rapporten gaat het EVS er meer vanuit dat deze bedoeld zijn om bijv een hele portefeuille door te rekenen voor o.a. risicobeheersing maar niet voor hypotheekverstrekking.
    De regels liggen dus wat modelmatige rapporten betreft niet op een lijn.

    Mvg Simon
8 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links