CV-meter: 61 plus

Met het MPC Capital Fonds 61 investeert u in drie kantoren in Amersfoort, Ede en Haarlem. Doen of niet doen? Ik beoordeel weer aan de hand van mijn gebruikelijke punten of dit op papier een interessante investering kan zijn.

MPC Capital is een dochteronderneming van het gelijknamige Duitse beursgenoteerde bedrijf, dat één van de grootste aanbieders is van besloten beleggingsfondsen in Europa. De groep heeft ruim 210 titels met een geïnvesteerd vermogen van 11,4 miljard euro.

Daarvan is 4,2 miljard euro is geïnvesteerd in commercieel onroerend goed. Het leeuwendeel daarvan zit in Nederlandse gebouwen. De grote portefeuille heeft net als de markt te kampen met leegstand.

Hierdoor presteert maar 71% van de Nederlandse vastgoedfondsen gelijk of beter dan de prognose. Door de ruime ervaring van MPC Capital geef ik op dit onderdeel een 7,6.

Investering
De totale fondsinvestering bedraagt 43,9 miljoen euro, waarvan 60% met een hypothecaire lening is gefinancierd. Deze relatief lage leverage (hefboom) verhouding vergroot de stabiliteit van het fonds. Na het verschijnen van het prospectus heeft MPC Capital de rente voor zeven jaar vastgezet op 4,25% per jaar.

Hiermee stijgt het geprognosticeerde exploitatierendement naar 10,2% per jaar. De rendementsuitkering start met 7% en loopt in de loop van de jaren op naar in totaal 10%. Over de gehele looptijd wordt gemiddeld 8% per jaar uitgekeerd. Het Internal Rate of Return (IRR) rendement (inclusief verkoopwinst) bedraagt 9,5%.

De perfomance fee van 25% wordt transparant berekend en is marktconform. MPC geeft in het prospectus geen inzicht in de mogelijke verkoopopbrengsten. De conservatieve uitgangspunten van het fonds zoals de lage leverage en de lang gefixeerde rente geven een ruime voldoende van 7,2 op dit onderdeel.

Objecten
De aankoopprijzen van de drie objecten liggen op het niveau van de getaxeerde waarden en hebben een gemiddelde aankoopfactor van 13,1 maal de huur. De huurprijzen liggen iets boven de markthuren. De gebouwen zijn nieuw of recentelijk gebouwd en met name het pand in Amersfoort staat bij het station en kent uitstekende parkeergelegenheid.

Daarbij zijn de vijftien huurders van goede kwaliteit. De duur van de huurcontracten is met gemiddeld 6,7 jaar in de huidige kantorenmarkt redelijk lang. De gebruikelijke gunstige financieringsverhouding van MPC Capital (leverage van 60%) en de lage gefixeerde rente van 4,25% zorgen voor een lage break-even huuropbrengst van slechts 52%.

Hiermee kan het fonds zich een leegstand van 48% veroorloven om toch nog break-even te draaien (0% exploitatierendement). Sterke punten van het fonds op dit onderdeel zijn: goede locaties, spreiding in aantal huurders en een lage break-even huuropbrengst. Mijn cijfer op dit onderdeel is daarom 7,0.

Exploitatie
Door reële uitgangspunten voor de exploitatieprognose, zoals inflatie-, onderhoud- en renteverwachtingen, is het exploitatierendement nagenoeg gelijk aan het rendement volgens de Fundview norm. Dit impliceert een reële voorstelling van zaken. Bovendien wordt een aanzienlijke liquiditeitsreserve aangehouden.

In de exploitatieprognose wordt ook rekening gehouden met één jaar huurderving bij de huurcontracten die op korte termijn expireren. Door de reële exploitatieprognose en de conservatieve uitgangspunten (leegstands- en liquiditeitsreserve) scoort het fonds wat mij betreft goed op het gebied van volatiliteit.

Bij een conservatief scenario, met onder andere een veronderstelde leegstand gedurende de gehele looptijd van 20%, is een geprognosticeerd exploitatierendement van 5% haalbaar. Als gevolg van de voorzichtige opzet van het fonds is opwaartse potentie in het rendement beperkt. Mijn cijfer op dit onderdeel komt uit op 7,6.

Oordeel
Met dit vastgoedfonds heeft MPC Capital als ervaren partij wederom een conservatief en stabiel fonds geïntroduceerd. De risico's zijn beperkt door:

De goede locaties,

De spreiding in het aantal huurders,

De lage leverage en daarmee gepaard gaande lage break-even huuropbrengst,

Een lange rentevast periode,

Het rekening houden met huurderving bij de op korte termijn expirerende huurcontracten.

Als gevolg van de conservatieve opzet van het fonds is het geprognosticeerde IRR rendement wel iets lager dan de benchmark. Als eindoordeel geef ik het fonds een cijfer van 7,4.

Beoordeling	Cijfer	Benchmark
A. Initiator en structuur	7,6	6,4
B. Investering	7,2	6,8
C. Vastgoed	7,0	7,7
D. Exploitatie	7,6	4,7
Totaal	7,4	6,5

CV-meter Klik hier voor CV-meter met een beoordeling van alle cv's Klik hier om te reageren en te discussiëren

---

Edwin Melchior is initiatiefnemer en oprichter van FundView, een organisatie die zich specialiseert in het analyseren en beoordelen van vastgoedfondsen en scheepsfondsen. De beoordelingen worden door FundView gebruikt als onafhankelijk cliëntenremisier om relaties te begeleiden. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies. Raadpleeg een advseur voor u in vastgoed-cv's belegt. Reageren? Mail naar melchior@iex.nl.