Van beleggers
voor beleggers
desktop iconOne Monitor

Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Koopwoning schreeuwend duur. Of niet?

Koopwoning schreeuwend duur. Of niet?

Vorige week werd bekend dat in het eerste kwartaal van 2021 de huizenprijzen met 15% zijn gestegen. Dat is natuurlijk een absurde stijging. Wie een bestaande koopwoning wil kopen, moet nu gemiddeld €385.000 betalen.

In juni 2013 – op het laagste punt tijdens de kredietcrisis - was de gemiddelde huizenprijs nog iets meer dan €206.000. In ruim zeven jaar is de stijging dus bijna €180.000!

Lage hypotheekrente

Door deze stijging kunnen volgens de experts steeds minder mensen een koopwoning kopen. Er is echter wel een groot voordeel voor de mensen die nu kopen en dat is de lage hypotheekrente. Halverwege 2011 was de laagste rente (10 jaar rentevast, hypotheek zonder NHG, bestaande koopwoning) nog 5,6%. Op het ogenblik is de laagste hypotheekrente voor een dergelijke hypotheek nog maar 1,38%. Dat is een daling van 4,22%!

De daling van de hypotheekrentes heeft een enorm effect op de maandlasten en ook op de berekening van de maximale hypotheek. Houd je rekening met deze rentedaling, is dan de stijging van de huizenprijzen minder extreem.

Cijfers afgelopen tien jaar

Ik heb in onderstaande tabel een aantal cijfers over de afgelopen 10 jaar verzameld:

  • de gemiddelde huizenprijs over het betreffende jaar,
  • de laagste hypotheekrente die halverwege het jaar gold (hypotheken zonder NHG met een rentevaste periode van 10 jaar) en
  • de bruto maandlasten voor een 100% annuïteitenhypotheek.
Jaar Gemiddelde huizenprijs (€) Hypotheekrente
10 jaar vast
Bruto per maand (€) Annuïteitenhypotheek
2011 240.059 5,60% 1.378
2012 226.661 5,10% 1.231
2013 213.353 4,39% 1.067
2014 222.218 4,04% 1.066
2015 230.194 2,84% 951
2016 243.837 2,44% 956
2017 263.295 2,13% 990
2018 287.267 2,10% 1.076
2019 307.978 1,88% 1.120
2020 334.488 1,60% 1.171
Maart 2021 385.000 1,38% 1.307

Wie nu een 'gemiddeld' huis koopt voor €385.000 betaalt bruto €1.307. Dit bruto maandbedrag is lager dan voor de huizenkoper in 2011 (bruto €1.378 voor een volledige annuïteitenhypotheek). Hierbij merk ik wel op dat huizenbezitters in 2011 meestal een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek afsloten om zo hun maandlasten te verlagen.

In ieder geval was de huizenprijs destijds een stuk lager, maar de hypotheekrente was met 5,6% een stuk hoger. Om aan dezelfde maandlast van €1.378 te komen, kan de koopprijs van een woning €406.000 bedragen met een hypotheekrente van 1,38%! Dit betekent nog een stijging van bijna 10% vanaf heden.

Ik acht de kans trouwens zeer groot dat dit jaar (over een paar maanden) die stijging al gaat plaatsvinden.

Maximale hypotheek

Ik heb ook nog even doorberekend wat de maximale hypotheek was en is voor twee personen met een modaal inkomen. Natuurlijk ben ik ook nu weer van de hypotheekrentes uitgegaan van de desbetreffende jaren.

Jaar Gemiddelde
huizenprijs (€)
Hypotheek-
rente
Modaal (€) Max. hypotheek
2x modaal (€)
2011 240.059 5,60% 33.000 298.914
2012 226.661 5,10% 33.000 303.896
2013 213.353 4,39% 32.500 297.815
2014 222.218 4,04% 33.000 303.820
2015 230.194 2,84% 33.000 299.619
2016 243.837 2,44% 33.500 299.101
2017 263.295 2,13% 34.000 323.892
2018 287.267 2,10% 34.500 345.331
2019 307.978 1,88% 35.000 344.885
2020 334.488 1,60% 36.000 377.209
April 2021 385.000 1,38% 36.500 376.407

In de periode 2011 tot en met 2016 is de maximale hypotheek vrij constant gebleven. Vanaf 2017 is de maximale hypotheek flink gestegen. Vanaf heden (2021) zijn de gemiddelde huizenprijzen hoger dan de maximale hypotheek op twee keer modaal. Dat betekent dat steeds minder mensen een woning kunnen kopen.

Gemiddelde huizenprijs versus NHG-grens

Ik heb ook nog een overzicht gemaakt waarbij ik de gemiddelde huizenprijs heb vergeleken met de grens van NHG. In de jaren 2011 tot en met 2016 was de NHG-grens hoger dan de gemiddelde huizenprijs. Sinds 2017 is het andersom. Dat betekent dat er steeds minder huizenkopers een hypotheek met NHG kunnen afsluiten. NHG heeft het dit jaar heel rustig.

Wel merk ik nog op dat de taxatiewaarde leidend is en niet de koopsom. In 2021 zullen veel woningen op €325.000 worden getaxeerd terwijl de koopprijs hoger is.

Jaar Gemiddelde
huizenprijs (€)
 NHG-grens (€)  Verschil (€)
2011 240.059 350.000 109.941
2012 226.661 350.000 123.339
2013 213.353 320.000 106.647
2014 222.218 290.000 67.782
2015 230.194 265.000 34.806
2016 243.837 245.000 1.163
2017 263.295 245.000 -18.295
2018 287.267 245.000 -42.267
2019 307.978 290.000 -17.978
2020 334.488 310.000 -24.488
April 2021 385.000 325.000 -60.000

Kijkend naar bovenstaande cijfers vind ik de stijging van de huizenprijzen niet eens zo extreem, omgerekend naar de bruto maandlasten. Vanaf 2021 gaat de stijging echter wel heel erg snel. Gevolg is dat steeds minder mensen een huis kunnen kopen.

De krapte op de woningmarkt zie je ook terug bij veel makelaars. Zij hebben vaak nog maar een paar huizen te koop staan. Er gaat een moment komen dat diverse makelaars helemaal geen aanbod meer hebben.

Wijzigingen in taxaties

Tot slot nog de opmerking dat er wat gaat veranderen met betrekking tot de taxatie. De kans is namelijk zeer groot dat vanaf 1 juli 2021 er geen taxatie van het huis ter plekke meer nodig is als de hypotheek lager is dan 90% van de waarde van de woning.

Ik hoef u niet uit te leggen dat taxateurs daar niet blij mee zijn. Er is dan ook een leuke 'strijd' gaande. Als deze desk-taxatie een succes wordt (en waarom zou dat niet zo zijn), dan verwacht ik dat het in de toekomst voor alle taxaties gaat gelden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 07 mei Hoeveel zou u een makelaar betalen? 25
  2. 23 apr Koopwoning schreeuwend duur. Of niet? 47
  3. 09 apr Zorgplicht hypotheekadviseur 4

Gerelateerd

Reacties

47 Posts
Pagina: 1 2 3 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. StoplossBurner 23 april 2021 13:25
    Mooi overzicht Jos. Voor de volledigheid zou een toevoeging van bijvoorbeeld een anderhalf keer modaal eenverdiener een mooie aanvulling zijn. Dat is de groep die qua financierbaarheid van een koopwoning de grootste klappen heeft gehad de afgelopen 5 jaar. Dat is de groep die bijvoorbeeld met een iets beneden modaal inkomen is gestart, leuke carriere heeft gemaakt en nu als eind twintiger al anderhalf keer modaal verdient, maar daar eigenlijk nog steeds geen woning mee kan kopen. Dit omdat de woningprijzen nog harder zijn gestegen dan de financiele mogelijkheden.

    Los daarvan zou je bij eenzelfde netto hypotheeklast altijd liever een groter deel rentelast willen hebben dan aflossingsdeel; dan kun je nu profiteren van een lagere rente bij doorstroming en kan je anders makkelijker je lasten dempen door af te lossen. Bij een lage rente levert dat eigenlijk niks op. En waarom reken je overigens met bruto? Uiteindelijk betaal je je hypotheek toch gewoon netto.
  2. forum rang 7 drooglegging 23 april 2021 13:42
    De huizenmarkt is een soort van obligatiemarkt geworden: steeds lagere rente, steeds hogere prijzen onder invloed van politiek, ECB en regelgeving, een uiterst trieste zaak.

    Een jong huishouden heeft nu twee heel behoorlijke inkomens nodig, minimaal 2x +modaal om wat aan de onderkant van de huizenmarkt te kunnen kopen.

    De invoering van "koopsubsidie" voor jonge instappers, zeg 80-100k euro toeslag bij de eerste aankoop om speculanten voor te blijven? geld is immers gratis en fictief.
  3. forum rang 7 drooglegging 23 april 2021 13:54
    Ze zijn er echt hoor! huiseigenaren die hun huis verkopen en de massale overwaarde echt te gelde maken.
    Weg uit de dure steden(Randstad), soms het land verlaten, ze beeindigen het spel waar ze tientallen jaren aan hebben meegedaan en uiteindelijk is het klaar.

    3-4 ton euro vrij besteedbaar, dit is pas echte rijkdom, je hebt de winst die immers slechts tussen de oren zat nu daadwerkelijk verzilverd.

    Bijkomend nadeel: de bank gaat moeilijk doen, er staan meer centjes op de rekening dan gemiddeld geeft het algoritme aan, ook andere indicatoren gaan uitslaan.

    Een van de duizenden data analisten gaat er mee aan de haal, ze blokkeren de rekening, gaan rare vragen stellen, transacties gaan on hold, het gaat onprettig worden, ze werken met omgekeerde bewijslast zoals bij de fiscus, gaat soms weken duren.

    Ze willen je kwijt als klant, je hebt het lopende spel immers verlaten, je bent toeschouwer geworden in plaats van speler.

    Mijn gedachte: wat zal er gebeuren als een groot percentage huiseigenaren dit spel gaat verlaten?
  4. Minderheidsbelang 23 april 2021 16:11
    Een daling van de rente van 5,6% naar 1,38% is een daling van ruim 75% ofwel 4,22 procentpunt. Dus niet 4,22% zoals de auteur van dit stukje schrijft. Een veelgemaakte fout... Verder een interessant stuk, te meer omdat sinds 2011 de inkomens zich ook nog eens hebben ontwikkeld.
  5. Mugje 24 april 2021 00:25
    Jos, ik had toch echt een reële benadering verwacht die ook daadwerkelijk bij de door je gekozen titel past. Jij laat lijken dat het wel mee valt met de gestegen prijzen en die conclusie trek je door dan de annuïteit te tonen over een reeks van jaren die bij de gemiddelde prijs en renteniveau hoort. Dan hebben we het niet over het feit of de prijs van het object al dan niet hoog is maar over de financieringslast. Alle mensen die zich nu door je benadering laten geruststellen zullen van een koude kermis thuis komen als ze over 10 jaar de bij renteverlenging tegen een beduidend hogere last aanlopen omdat de rente bijvoorbeeld weer rond de 5-6% zou koersen.

    Of dat gaat gebeuren kan ik ook niet vertellen, maar uitsluiten kan ook niemand dat scenario. En mocht dat scenario plaatsvinden dan roepen al dit huizenkopers t.z.t. dat ze verkeerd zijn voorgelicht en dat niemand ze heeft verteld dat ze maandlast dan met 75% zou stijgen.

    Fairder is te stellen dat de rente fors is gedaald, dat de kopers die potentiële rentewinst weer weggeven door elkaar te overbieden (wat logisch is in deze krapte die trouwens 10 jaar geleden al werd voorspeld bij ongewijzigd beleid) en dat de verkopers momenteel garen spinnen. De prijzen zijn wél enorm gestegen en ik hoop toch echt dat mensen de rente gewoon 30 jaar vast zetten, dan blijft in elk geval je annuïteit gelijk en kan je het feit dat het rentebestanddeel steeds kleiner wordt in de tijd wel opvangen (voor zover de aftrek blijft bestaan). Als je dan niet tussentijds gaat verhuizen/herfinancieren en niet tegen een echtscheiding aanloopt klopt je titel toch. Maar ik zie wel enkele beren op de weg die dat in het honderd kunnen sturen.
  6. Jos Koets 24 april 2021 17:18
    quote:

    Mugje schreef op 24 april 2021 00:25:


    Jos, ik had toch echt een reële benadering verwacht die ook daadwerkelijk bij de door je gekozen titel past. Jij laat lijken dat het wel mee valt met de gestegen prijzen en die conclusie trek je door dan de annuïteit te tonen over een reeks van jaren die bij de gemiddelde prijs en renteniveau hoort. Dan hebben we het niet over het feit of de prijs van het object al dan niet hoog is maar over de financieringslast. Alle mensen die zich nu door je benadering laten geruststellen zullen van een koude kermis thuis komen als ze over 10 jaar de bij renteverlenging tegen een beduidend hogere last aanlopen omdat de rente bijvoorbeeld weer rond de 5-6% zou koersen.

    Of dat gaat gebeuren kan ik ook niet vertellen, maar uitsluiten kan ook niemand dat scenario. En mocht dat scenario plaatsvinden dan roepen al dit huizenkopers t.z.t. dat ze verkeerd zijn voorgelicht en dat niemand ze heeft verteld dat ze maandlast dan met 75% zou stijgen.

    Fairder is te stellen dat de rente fors is gedaald, dat de kopers die potentiële rentewinst weer weggeven door elkaar te overbieden (wat logisch is in deze krapte die trouwens 10 jaar geleden al werd voorspeld bij ongewijzigd beleid) en dat de verkopers momenteel garen spinnen. De prijzen zijn wél enorm gestegen en ik hoop toch echt dat mensen de rente gewoon 30 jaar vast zetten, dan blijft in elk geval je annuïteit gelijk en kan je het feit dat het rentebestanddeel steeds kleiner wordt in de tijd wel opvangen (voor zover de aftrek blijft bestaan). Als je dan niet tussentijds gaat verhuizen/herfinancieren en niet tegen een echtscheiding aanloopt klopt je titel toch. Maar ik zie wel enkele beren op de weg die dat in het honderd kunnen sturen.


    De meeste huizenbezitters die nu een woning kopen, zetten de hypotheekrente voor minimaal 20 jaar vast. Die eventuele stijging naar 5% komt dan pas over 20 jaar om de hoek kijken. En dan is trouwens de hypotheekrenteaftrek al verdwenen.

    Gr. Jos
  7. Atari 25 april 2021 12:43
    Als belegger vind ik de prijsstijging wel jammer en vind ik dat de overheid ook voor beleggers meer mag doen. Het wordt een steeds grotere uitdaging om een woning aan te kopen. Ik beleg veel in rand gemeentes omdat de grote steden waaronder ook de mindere wijken onbetaalbaar zijn. Gelukkig lukt het me nog steeds, maar ik heb als doelstelling om dit jaar nog minimaal 4 panden aan te kopen en zit elke dag iedere minuut op de markt en men verkoopt nu alles voor de hoofdprijs. Veel aankopen zijn voor de particulieren onverantwoord maar zullen hun over een paar jaar het hards huilen als ze er vanaf willen.
  8. forum rang 7 drooglegging 25 april 2021 12:49
    Zal ik hier wat vertellen! Chinees geld stroomt nu de NL huizenmarkt binnen, de speculant in verbazing achterlatend.

    Klagende speculanten begrijp ik uit bovenstaande, we gaan naar een next level.

    Complete woonblokken die in Chinese handen komen, dit is natuurlijk ook vrije marktwerking, waarin een klein land groot kan zijn(Nederland) en waarin een groot land klein kan zijn(China)
  9. Wazza 25 april 2021 13:02
    Ik vind dat je niet zomaar kunt zeggen dat huizenprijzen duur zijn. Daar is naar mijn mening nog altijd sterk afhankelijk van regio en soort woning. Zelf heb ik een maand geleden een woning gekocht op één inkomen. Betreft een 2-onder-een-kapper buiten de randstad. Als je een redelijk potje eigen geld hebt opgebouwd (+/- 25k of meer) dan is dat voor een eenverdiener met iets boven modaal nog redelijk betaalbaar hier in de regio. Bij ons in de regio vind ik appartementen in verhouding wel erg duur. Voor een klein appartementje betaal je soms meer dan voor een nette 2-onder-een-kapper.

    Daarnaast zorgen de huizenprijzen in combinatie met de lage rente helemaal niet voor hoge maandlasten. De huurprijzen vind ik juist absurd hoog. Zelf heb ik 10 jaar rentevast omdat ik verwacht de woning snel af te kunnen lossen. Met huren zou ik voor een woning die ik nu heb het dubbele kwijt zijn dan wat ik nu aan hypotheek betaal.
    Ik weet wel dat ik ook een beetje geluk heb gehad met mijn woning. Ik heb de woning kunnen kopen voor ongeveer de WOZ van 1-1-2020. De reële marktwaarde van de woning zal dus waarschijnlijk wat hoger liggen.
  10. forum rang 5 Kees1 25 april 2021 13:06
    quote:

    drooglegging schreef op 25 april 2021 12:49:


    Zal ik hier wat vertellen! Chinees geld stroomt nu de NL huizenmarkt binnen, de speculant in verbazing achterlatend.

    Klagende speculanten begrijp ik uit bovenstaande, we gaan naar een next level.

    Complete woonblokken die in Chinese handen komen, dit is natuurlijk ook vrije marktwerking, waarin een klein land groot kan zijn(Nederland) en waarin een groot land klein kan zijn(China)


    Ja, dat heb ik ook gehoord, speelt al een tijdje met name ook in Rotterdam. Chinezen willen weg uit Hong Kong en in ieder geval hun geld zoveel mogelijk buiten Hong Kong stallen.
    De Nederlandse vastgoedmarkt vinden zij heel aantrekkelijk.
    Wat heel aantrekkelijk is voor deze beleggers is dat er in Nederland bijna niet meer gebouwd kan worden door alle wet- en regelgeving. Dat houdt de waarde op peil. De Omgevingswet zal de bouw nog veel meer vertragen.
  11. forum rang 8 josti5 25 april 2021 13:09
    quote:

    info_124 schreef op 23 april 2021 17:44:


    En dan gaan rentenieren in een klimatologisch gezien wat beter land, naast legere kosten van levensonderhoud, en vooral: woningen: Portugal bij voorbeeld. We zien op de Astra 19,2 de NLe programma's, + heel veel Free-to-air enz.


    Ja, daarover hebben wij óók nagedacht, toen wij ons te groot geworden huis in 2012 verkochten: lekker naar Portugal!
    Maar als je dan zo je oor te luisteren legt, is dat toch vooral voorbehouden aan stellen zonder (contact met) kinderen, familie, kennissen.
    Wat bij de vele honderden mensen, die wij inmiddels gesproken hebben, uiteindelijk toch het meest bevalt, is de zomer doorbrengen in Nederland, en de winter in Spanje/Portugal en verder, met een korte overkomst naar Nederland rond kerst/nieuwjaar.
    De zomers willen in het zuiden nog wel eens veel te warm én veel te druk zijn, en da's óók geen pretje.
    En als je vroeger of later een nare (hart)kwaal oploopt, is een Nederlandse specialist, alleen al qua taal, tóch wel prettig.
    Nederlands sprekende huisartsen, zoals dokter van Dijk in Albufeira, zijn er gelukkig ruim voldoende, want ook zij hebben na een aantal jaren praktijk in Nederland wel gezien...
    Dan nog: water. Altijd maar weer uit die plastic flessen...
    Of steeds weer bijvullen bij de Monchique-bron, natuurlijk.
    Als die tenminste nog loopt, want... droogte...
    Al valt dat dit jaar wel weer mee.
  12. forum rang 5 Kees1 25 april 2021 13:09
    quote:

    objectief schreef op 25 april 2021 13:06:


    [...]

    Leuk voor die Nederlanders, die ene goede prijs ontvangen voor hun woning.


    Nee, dat is helemaal niet leuk. Het nieuwe huis dat je koopt is namelijk eveneens in prijs gestegen. De woningbezitter die van het ene huis naar het andere gaat heeft hier helemaal niets aan.
  13. Atari 25 april 2021 13:18
    Opkopers uit het buitenland met investeringsfondsen kopen hard in. Ook in de mindere wijken kopen ze alles wat los en vast zit. In Rotterdam kopen ze wild in zonder financieringsvoorbehouden. Zelfs onverkoopbare woningen van 5 jaar geleden halen ze gewoon op zonder verder onderzoek of wat dan ook.
  14. forum rang 8 josti5 25 april 2021 13:34
    @Jos, wij spraken elkaar onlangs over rentemiddeling.
    Voor iemand met voldoende cash is dit een uitstekende kans, om de 'spaarcentjes' goed te laten renderen.
    Zelf heb ik 5 jaar geleden nog een 30-jarige aflossingsvrije hypotheek af kunnen sluiten (SNS) met een 10-jaars rente van 2,2% - 5 jaar geleden nog geweldig, als je ooit, in 1975, bent begonnen met 9,25%, vervolgens afzakte naar 6-7, 5...
    Maar nu is 2,2% alweer 'hoog'.
    Afijn: met nog 5 jaar te gaan was de boeterente inclusief administratiekosten 4300 euro, direct over te maken, in ruil voor een direct ingaande rente, weer 10 jaar vast, van 1,22% (inclusief 0,2% opslag voor aflossingsvrij).
    Waarbij SNS zo vriendelijk was, de dit jaar toegestane 20% aflossing van de boete af te trekken.
    Besparing de komende 5 jaar: 5390 - boete 4300 = totaal 25% rendement op mijn 'investering' en ja: hoe de rente over 5 jaar is??? Voor mij dan in ieder geval nog 5 jaar 1,22%.
    Wellicht allemaal 'peanuts', maar in deze tijd van ultralage rente c.q. boete op je spaargeld tóch leuk!
    En de 3% die anders afgelost zou worden, gaat nu extra vanuit de warme hand naar de (klein)kinderen :-)

    Idee oor anderen in soortgelijke situatie!?
  15. forum rang 7 Branco P 25 april 2021 19:04
    Netto maandlasten zijn relevant (dus na hypotheekrenteaftrek) en niet de bruto maandlasten. Pas het overzicht daarop aan en je krijgt een ander plaatje! Economisch herstel staat voor de deur, met inflatie en stijgende rente. En dus: dalende huizenprijzen. Heb je je rente 20 jaar vastgezet? Dan niet meteen een probleem, maar je hypotheek staat wel onder water dus niet scheiden of zonder baan komen te zitten, want dan zijn de rapen gaar!
47 Posts
Pagina: 1 2 3 »» | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

 

Trending

    Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
    #/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare