Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Rommelen met maximale hypotheek

Rommelen met maximale hypotheek

De huizenprijzen blijven maar stijgen. Dit betekent voor de zoekende kopers dat zij steeds meer eigen middelen moeten inbrengen of hopen dat zij een hogere hypotheek kunnen krijgen.

In 2020 wordt het tweede inkomen voor 80% meegenomen (dat was 70%) voor de berekening van de maximale hypotheek. Het is logisch dat iedereen die een huis wil kopen, vooraf goed wil weten wat de maximale hypotheek is voor het (gezamenlijke) inkomen en wat daarbij de bruto / netto maandlasten zijn.

Kijk ook naar het uitgavenpatroon

Natuurlijk is het altijd verstandig om te kijken of de maandlasten betaalbaar zijn. De bank kan dan wel volgens de normen een hypotheek verstrekken, maar dat wil niet zeggen dat iemand dat kan betalen. Iedereen heeft een ander uitgavenpatroon, waar rekening mee gehouden moet worden.

Op internet zijn veel rekentools te vinden waarbij de maximale hypotheek kan worden berekend. Niet alle tools berekenen de maximale hypotheek echter 100% goed. In juli 2016 liet ik al zien in een column voor IEX Geld dat u moet oppassen. Ik ga ervanuit dat de tools nu veel beter zijn dan vier jaar terug.

Een hypotheekadviseur kan door middel van goed puzzelen duizenden euro’s hoger uitkomen voor de maximale hypotheek.

Voor de maximale hypotheek mag worden uitgegaan van de betaalde hypotheekrente als de rentevaste periode minimaal 10 jaar is. Bij een kortere periode is de toetsrente 5%. Hieronder diverse berekeningen met de volgende uitgangspunten:

Inkomen man   €30.000    
Inkomen vrouw   €25.000    
         
1 jaar vast 0,80% maximale hypotheek €226.255 (toetsrente 5%)
10 jaar vast 0,99% maximale hypotheek €249.730  
10 jaar vast 1,01% maximale hypotheek €270.362  
10 jaar vast 1,05% maximale hypotheek €268.824  
20 jaar vast 1,45% maximale hypotheek €254.090  
20 jaar vast 1,50% maximale hypotheek €252.328  
20 jaar vast 1,51% maximale hypotheek €265.239  
20 jaar vast 1,55% maximale hypotheek €263.770  

Woonquote

De maximale hypotheek is het hoogst bij een hypotheekrente van 1,01%, namelijk €270.362. Is de hypotheekrente 0,99% (slechts 2 punten lager), dan is de maximale hypotheek slechts €249.730 - een verschil van €20.632 euro, wat een flink bedrag is.

Dit verschil kan geen enkele hypotheekadviseur uitleggen aan zijn klanten; het ligt aan de woonquote. Ook bij een rentevaste periode van 20 jaar zijn de verschillen groot (€265.239 versus €252.328). Het verschil in hypotheekrente is dan slechts 1 punt.

Een slimme hypotheekadviseur

Stel deze klant heeft een woning gekocht voor €270.000. Dit is heel toevallig ook de taxatiewaarde. De klant wil een zo hoog mogelijke hypotheek nemen. Dit is mogelijk bij een hypotheekrente van 1,01%. De maximale hypotheek wordt dan €270.000. De hypotheekadviseur zal nu een bank moeten zoeken die een hypotheekrente van 1,01% heeft bij een minimale rentevaste periode van 10 jaar.

Is er geen bank die deze hypotheekrente heeft, dan is het zoeken naar een bank met een lagere hypotheekrente dan 1,01%.

Stel er is wel een bank met een rente van 0,99% dan is dit een mogelijkheid. De hypotheekrente moet wel (rond) 1,01% worden om aan €270.000 hypotheek te komen. Bij een hypotheekrente van 0,99% is de maximale hypotheek maar €249.730.

Deze hypotheekrente van 1,01% is mogelijk door voor een klein gedeelte van de hypotheek een kortere rentevast periode te nemen van 10 jaar. Hierdoor geldt over dit kleine hypotheekbedrag een toetsrente van 5%.

Hieronder de berekening waarbij slechts voor een hypotheekbedrag van €1.300 een rentevaste periode is genomen van 1 jaar vast (toetsrente 5%).

Hypotheekbedrag €268.700 à 0,99%
Hypotheekbedrag €1.300 à 5,00%
Gemiddelde hypotheekrente is nu 1,0093074% (over €270.000)
Maximale hypotheek €270.389

Een slimme hypotheekadviseur kan dus toch nog wat betekenen voor zijn klant.

Zelf maximale hypotheek berekenen

Starters die na 1 januari 2013 een annuïteiten- of lineaire hypotheek hebben afgesloten en in de komende jaren gaan verhuizen, moeten goed oppassen met het zelf berekenen van de maximale hypotheek op bijvoorbeeld internet. De lopende annuïteitenhypotheek moet namelijk doorlopen en mag niet verlengd worden.

Bij de berekening van de maximale hypotheek is er dus sprake van een kortere looptijd dan 30 jaar voor de toetsing. Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking waarbij er in 2024 een andere woning wordt gekocht:

Lopende annuïteitenhypotheek per 1-1-2014 €200.000
Hoogte annuïteitenhypotheek per 1-1-2024 €146.000
Verkoopwinst (EWR) (woning wordt verkocht voor €246.000) €100.000
   
Koopsom woning incl kosten per 1-1-2024 €500.000
Verkoopwinst (EWR) €100.000  -/-
Benodigde hypotheek €400.000
Annuïteitenhypotheek van €146.000 tot 1-1-2044
(ingangsdatum was 1-1-2014)

Annuiteitenhypotheek van €254.000 tot 1-1-2054

De gemiddelde looptijd voor deze hypotheek van €400.000 is nu 26 jaar en 4 maanden. Dit is dus ook de looptijd waarop getoetst moet worden voor de maximale hypotheek.

In ieder geval komt er dus iets meer kijken bij het berekenen van een maximale hypotheek. Wie “slim” is, kan heel wat meer hypotheek krijgen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

maximale hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
7 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
info_124
1
Ik heb in 2001 zo'n dame bij de Rabo getroffen. Ik durf nu te zeggen, dat zij een vermogenswinst van minimaal €500k mogelijk gemaakt heeft. Eentje, die kon rekenen EN denken.
guus1111
0
quote:

info_124 schreef op 13 maart 2020 12:49:


Ik heb in 2001 zo'n dame bij de Rabo getroffen. Ik durf nu te zeggen, dat zij een vermogenswinst van minimaal €500k mogelijk gemaakt heeft. Eentje, die kon rekenen EN denken.


Wat leuk om eens een spontane positieve reactie op een bericht te lezen, klagen is veel makkelijker. Van mij krijg je een ab.
Atari
0
Gewoon hypotheek in 30 jaar uitsmeren. Niemand die controleert of handhaaft. Lekker fiscaal aftrekken want de fiscus ligt op 1 oor. De overheid verkwanseld het geld toch. Verder willen klanten geen advies maar 3 dingen, frauderende taxateur, hypotheekadviseur die zoveel mogelijk hypotheek verstrekt, en als het kan een droom verbouwing Dit allemaal het liefst zonder inbreng van eigen geld. Het volk is compleet doorgeslagen dus geef ze wat ze willen! Domme volk wil geen goede adviseur. Daarnaast denken ze dat advies nog gratis is
knax63
0
De reken regels zijn complex en niet simpel. De huizenprijs is ook hoog door dat mensen teveel kunnen lenen en later in de problemen komen. Maak de verstrekker mede verantwoordelijk en bij mis gaan aansprakelijk , dan komen ze vanzelf met beter voorstel. Dan kunnen ze wel de goede rekensom geven.
Ze hebben meer kennis dan de consument over dit onderwerp en adviseren waar zij het meeste aan verdienen. Ik wilde in 1991 een 10 jarige lineaire hypotheek maar advies was bij 3 banken neem 30 jarige hypotheek das goedkoper 250 op 500 per maand. Maar toen ik alles om een totaal som opstelde bleek ik 50% meer rente te betalen over de gehele looptijd
Verplicht totaal bedragen per onderdeel te laten zien.
Eigenlijk zou je moeten uitgaan van 20 30 jaar lineair met inflatie correctie elk jaar.
PS ik heb geen hypotheek meer allang afbetaald.
Snugger
0
Rommelhypotheek, dat was de verklaring voor 2008/2009, nu is/wordt het Coronavirus als verklaring... Wat rationeel voor de hand ligt wordt 'm! Is veel te makkelijk gedacht...

Rommelen met maximale hypotheek heeft waarschijnlijk een andere lading, maar toch..
Dr. Bibber
0
Hele groepen straks aangewezen op een uitkering, dat moet toch invloed hebben op de huizen prijzen.
NewKidInTown
0
RTL-Z (18-03-2020): ABN/AMRO voorziet een HOGERE hypotheekrente. Niet zo raar met een aantrekkende geldmarkt- en kapitaalmarkt-rente de laatste dagen.

Rente en corona-crisis, schieten op de woningmarkt met een dubbelloops jachtgeweer.
7 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: maximale hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 03 apr Huizenpaniek 32
  2. 20 mrt Boeterente ontwijken (deel 2) 5
  3. 13 mrt Rommelen met maximale hypotheek 7
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by VWD Group Crypto data by Crypto Compare