Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

(On)zin van het taxatierapport

(On)zin van het taxatierapport

Wie een bestaande woning koopt en een hypotheek nodig heeft, zal een taxatie moeten laten uitvoeren. De bank wil namelijk weten wat de waarde van de woning is.

Natuurlijk is een taxatie slechts een momentopname. Het is ook niet verwonderlijk dat als er meerdere taxateurs dezelfde woning taxeren, er verschillende waardes blijken te zijn. In de afgelopen tijd zijn de taxateurs niet zo positief in het nieuws gekomen. De vraag is dan ook of een taxatierapport nog waarde heeft voor een bank die de hypotheek verstrekt.

DNB: taxatie niet onafhankelijk

In maart deed De Nederlandsche Bank (DNB) harde uitspraken over taxaties. Hieronder een opsomming:

  • In bijna 60% van de gevallen is de taxatiewaarde hoger dan de koopsom
  • De gemiddelde overwaardering is 5%
  • De meest voorkomende overwaardering is 2,3%
  • In 33% van de gevallen is de taxatiewaarde exact gelijk aan de koopsom (tot de euro nauwkeurig)
  • In slechts 5% van de gevallen is de taxatiewaarde lager dan de koopsom

DNB is van mening dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk tot stand komt, maar gebaseerd is op de koopsom. De bank vindt dat zorgelijk, want de betrouwbaarheid van een taxatie is enorm belangrijk. DNB doet nog een uitspraak, waar ik het niet helemaal mee eens ben:

De overwaardering van huizen wordt in de hand gewerkt door ‘het systeem’, aldus DNB. ‘Betrokken partijen bij de aankoop van een huis – koper, verkoper, makelaar, adviseur en geldverstrekker – hebben er allemaal belang bij dat de transactie doorgaat. Daardoor komt de onafhankelijkheid van de taxateur onder druk te staan.’

In het kort komt het erop neer dat taxateurs teveel kijken naar de koopsom. In de praktijk zal een taxateur die de sleutel gaat halen bij de verkopende makelaar wel even vragen voor welke prijs de woning is verkocht. Even een collega helpen is dan aan de orde, want anders gaat de koop niet door. DNB schrijft dit ook:

Vaak treden dezelfde personen afwisselend op als makelaar en taxateur. DNB was vorig jaar al teleurgesteld in de pogingen van de sector tot zelfregulering. ‘Daarom is het tijd voor wettelijke normen voor woningtaxaties.’

Zorgplicht

DNB en de AFM schrijven al jaren dat er iets moet gebeuren. Ze hebben de makelaarsorganisaties de kans gegeven het zelf te regelen. Deze hebben hun leden echter niet in de hand.

Ik ben van mening dat iedere taxateur zijn werk goed en eerlijk moet doen. Dat betekent heel simpel: de juiste waarde taxeren van de woning. Ik ben nu benieuwd hoe lang het nog gaat duren alvorens DNB en AFM daadwerkelijk optreden.

Waarom moeten hypotheekadviseurs zich al jaren houden aan de zorgplicht en makelaars/taxateurs niet? Het wordt tijd dat de zorgplicht ook voor hen gaat gelden.

Belang voor de hypotheek

Als blijkt dat de taxatiewaarde lager is dan de koopsom dan is de kans groot dat kopers geen hypotheek krijgen. Verkopers zullen dan hun te koop staande woning voor een lagere prijs moeten verkopen, of kopers moeten meer eigen middelen inbrengen.

Hypotheekadviseurs hebben daarom ook een belangrijke taak. Zij moeten hun klanten vooraf goed inlichten dat de kans groot is dat de koopsom niet de taxatiewaarde is als de klant boven de vraagprijs een woning heeft gekocht.

Nationale Hypotheek Garantie

Opvallend is dat DNB niets vermeld over de NHG-truc. Het klinkt misschien vreemd maar taxateurs taxeren een woning “expres” lager dan deze in werkelijkheid waard is. Ik zie de vraagtekens al boven uw hoofd verschijnen. Waarom zou een taxateur dat doen? Wat is het voordeel voor een koper om met een lagere taxatiewaarde genoegen te nemen?

Het antwoord op deze laatste vraag is heel simpel: Op een lange rentevaste periode kan dit een huizenbezitter duizenden euro’s besparen.

Dit alles heeft te maken met de verschillen in de rentes van een hypotheek met NHG en zonder NHG. Deze verschillen tussen de hypotheekrentes zijn de afgelopen maanden flink minder geworden waardoor de NHG-truc minder interessant is geworden.

Laat ik een simpel rekenvoorbeeld geven. Er wordt een woning gekocht voor 295.000 euro. Als deze woning hoger wordt getaxeerd dan 290.000 euro dan is een hypotheek met NHG niet mogelijk (in 2019). NHG is mogelijk als de taxatiewaarde maximaal 290.000 euro is.

Natuurlijk is er ook een nadeel voor de koper. Deze moet namelijk 5.000 euro extra eigen middelen inbrengen.

Rekenvoorbeeld zonder NHG

Koopprijs en taxatiewaarde   295.000
Annuïteitenhypotheek   295.000
Hypotheekrente 20 jaar vast   2,15%
Bruto per maand   1.113

Rekenvoorbeeld met NHG

Koopprijs woning   295.000
Taxatiewaarde van de woning   290.000
Extra inbreng eigen middelen   5.000
Kosten NHG
(zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar)
  2.610
 Annuïteitenhypotheek    290.000
 Hypotheekrente 20 jaar vast    1,65%
 Bruto per maand    1.022

Bruto per maand is het voordeel met een hypotheek met NHG globaal 91 euro. Over 20 jaar gaat het hier over een bedrag van 21.840 euro. Dit bedrag wordt lager, want deze huizenbezitter heeft nog een renteaftrek.

Bij de hypotheek zonder NHG is de bruto maandlast wel hoger maar hoeft de huizenbezitter geen 5.000 euro extra eigen middelen in te brengen noch de kosten van NHG (2.610 euro), die eenmalig fiscaal aftrekbaar zijn (totaal 7.610 euro).

Wie deze 7.610 euro eigen middelen wel heeft, kan onderaan de streep toch nog een leuk bedrag verdienen door een hypotheek met NHG te nemen. Hierbij moet wel de taxateur meewerken om de woning op maximaal 290.000 euro te taxeren.

Uit de praktijk blijkt dat in deze situatie veel taxateurs de waarde vastleggen op 290.000 euro. In ieder geval lijkt het zo te zijn dat taxateurs zich laten beïnvloeden als het over de hoogte van de taxatie gaat.

Vergelijkbare woningen

De afgelopen tijd is er nog een ander probleem ontstaan voor taxateurs. Afhankelijk van het soort taxatie moeten taxateurs 3 tot 6 vergelijkbare woningen meenemen in hun taxatierapport. Vanwege de schaarste komt het steeds vaker voor dat ze niet aan deze voorwaarde kunnen voldoen, waardoor de taxatie eigenlijk niet kan worden uitgevoerd. Dat laatste is natuurlijk heel vreemd.

U als koper koopt een woning en uw bank eist een taxatierapport voor de benodigde hypotheek. Er is echter geen taxateur in Nederland die het kan leveren, daar het taxatierapport niet aan de eisen van het NWWI kan voldoen.

Schaf het af

Persoonlijk ben ik er voorstander van om het taxatierapport volledig af te schaffen. Er zijn bijvoorbeeld al organisaties (zoals Calcasa) die anders naar de waardebepaling van een woning kijken. Deze beoordelen de waarde van een koopwoning zonder invloed van derden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

taxatie

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
19 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
info_124
1
Men slaat er maar een slag naar.
Huis van de buren verkocht voor € 785k. Hun tuin is 53 m2 of 5,4% groter als de onze, hun huis 1.5m2 resp 3,5m3 groter, doch wij hebben een 195 m2 souterrain erbij. 2.3 mtr hoog incl 12 buitenramen, en separate buitentrap. De NVM-makelaar schatte ons huis op slechts € 565K. Anderen op € 945k. Wat een partij onkunde.
josti5
0
Flesje wijn voor de taxateur brengt z'n geld altijd op...
Het is één grote geld verslindende wassen neus.
flatliner
0
Als een huis voor 3 ton wordt verkocht, dan is dat toch ook de waarde van die woning op dat moment. Dat is waar de markt het huis immers op waardeert, anders was het niet voor dat bedrag verkocht.
Peak
4
Ik vroeg destijds bij aankoop om een werkelijke waarde opgaaf door de taxateur. Met andere woorden als de vraagprijs te hoog zou zijn dan zou ik er vrede mee hebben dat de koop niet door zou kunnen gaan.
Daar begrepen adviseur en taxateur niets van... Nog nooit meegemaakt... Ze vroegen; wil je de woning nou wel of niet kunnen kopen ? Ik denk dat nederlandse hypotheekbanken op een tijdbommetje zitten van veel te hoog gewaardeerd onderpand. Daarom de rush en push op extra aflossen, dan wordt de "pijn" wat meer bij de argeloze consument gelegd. In deze overgangsperiode wordt de schaarste nog even hoog gehouden door weinig nieuwbouw af te leveren en geen bouwgrond beschikbaar te stellen. Een grote orkestratie om de banken maar te pleasen. Je denkt dat je in een vrije land met marktwerking leeft. Forget about it !
ricenvic
0
nodig voor hypotheek: taxatie van een nog te bouwen huis = exact de grondprijs + aannemingssom
Jos Koets
1
quote:

info_124 schreef op 11 okt 2019 om 13:10:


Men slaat er maar een slag naar.
Huis van de buren verkocht voor € 785k. Hun tuin is 53 m2 of 5,4% groter als de onze, hun huis 1.5m2 resp 3,5m3 groter, doch wij hebben een 195 m2 souterrain erbij. 2.3 mtr hoog incl 12 buitenramen, en separate buitentrap. De NVM-makelaar schatte ons huis op slechts € 565K. Anderen op € 945k. Wat een partij onkunde.


Onkunde of trucje.
Zou die makelaar van 565.000 euro geen vriendje hebben gehad die jouw huis had willen kopen en daarna weer door verkopen (voor 945.000 euro). Gebeurt vaker namelijk, maar is moeilijk aan te tonen.
Leefloon
1
quote:

flatliner schreef op 11 okt 2019 om 13:36:

Als een huis voor 3 ton wordt verkocht, dan is dat toch ook de waarde van die woning op dat moment. Dat is waar de markt het huis immers op waardeert, anders was het niet voor dat bedrag verkocht.

Met zo'n redenering zijn te koop staande huizen waardeloos, "want er is niemand die er daadwerkelijk een cent voor geeft". De transactieprijs wordt wel als waarde gehanteerd, maar het is niet zo dat de ene koper de markt vertegenwoordigde. Daarom heeft men het ook over marktwaarde, en niet over waarde. Anders gesteld, je kunt als een koper een veelvoud van de waarde betalen voor gegarandeerd bijna waardeloze aandelen. Marktwaarde: veelvoud: Waarde: bijna €0,00. Het voorvoegsel, markt, geeft aan dat het niet over "de" waarde gaat en dat een grootste gek een rol kan spelen. Kan.

Je kunt er je voordeel mee proberen te doen door anoniem bij een veilinghuis met een fixed fee miljoenen, op papier van je partner geleend, te bieden op een geschikt kunstwerk van je partner. En dan maar hopen dat een persberichtje van het veilinghuis het internationale of nationale nieuws haalt, om zo de kunstwereld en kandidaat-kopers te overdonderen. Een Ans Markus, Damien Hurst maar ook dure flessen doorverkochte vieze wijn in een zware wijnfles zouden zomaar exponenten van dergelijke, iets anders uitgevoerde marketing kunnen zijn. Hoge marktwaarde, met de suggestie van een hoge waarde.
Ferdy_S
0
Jos, hoe zit dit met de waardering van commercieel vastgoed? Daar had de dnb toch hetzelfde oordeel over? Wat is jouw visie hierop?
Leefloon
0
Het zwakste punt van al dan niet commercieel vastgoed van beleggers (en dergelijke) is dat langdurige leegstand te weinig effect heeft op de boekwaarde. Zelfs bij woningen hoeft afboeken op een onverkoopbaar nieuw gedrocht niet, zodat dat jarenlang probleemloos leeg kan staan. De boekwaarde kan meestijgen met de markt, zonder dat de gelukkige eigenaar hoeft af te boeken via een lagere vraagprijs. Daar zal de grootste zeepbel zitten.
Jos Koets
0
quote:

Ferdy_S schreef op 12 okt 2019 om 05:05:


Jos, hoe zit dit met de waardering van commercieel vastgoed? Daar had de dnb toch hetzelfde oordeel over? Wat is jouw visie hierop?


Ik heb me daar nooit in verdiept.
StockScanner
0
De willekeur van taxaties en gaat ook op voor WOZ waardebepalingen. Dan is het de gemeente die creatief bezig is. Ons pand 1,2 mio en identiek pand van de buren 1,6 mio. Het failliet van het huidige waarderingssyteem is overduidelijk. Wat mij betreft het waarderingssysteem van taxateurs en gemeentes herzien en de factor markttendensen er uit halen. Meer op reëele onderliggende waardes taxeren.
GrandmasterC
0
Inderdaad de WOZ klopt ook niet veel van en hangt duidelijk af van de laatste verkoopprijs. Een recent verkocht huis tegenover ons heeft een veel hoger WOZ waarde dan ons huis, dat 20 jaar geleden werd gekocht, terwijl het, m.i. minder fraai is en niet meer te bieden heeft, eerder minder.
kuddedier
0
quote:

flatliner schreef op 11 okt 2019 om 13:36:


Als een huis voor 3 ton wordt verkocht, dan is dat toch ook de waarde van die woning op dat moment. Dat is waar de markt het huis immers op waardeert, anders was het niet voor dat bedrag verkocht.


Helemaal mee eens, een transactie waarde heeft veel meer waarde dan al die luchtfietserijen van zogenaamde experts. Vergelijk het met de aandelenmarkt, er zijn heel veel experts die een 'koersdoel' geven, maar uiteindelijk is wat er op het boord staat de waarde die telt..

En als banken zo graag een extra indicatie willen hebben voor de hypotheek om fraude te voorkomen kunnen ze gewoon de Woz waarde gebruiken met een marge van +/-15%
kuddedier
0
quote:

StockScanner schreef op 13 okt 2019 om 08:57:


De willekeur van taxaties en gaat ook op voor WOZ waardebepalingen. Dan is het de gemeente die creatief bezig is. Ons pand 1,2 mio en identiek pand van de buren 1,6 mio. Het failliet van het huidige waarderingssyteem is overduidelijk. Wat mij betreft het waarderingssysteem van taxateurs en gemeentes herzien en de factor markttendensen er uit halen. Meer op reëele onderliggende waardes taxeren.


De enige reëele onderliggende waarde van een huis is de waarde van de gerycelde grondstoffen die verkocht kunnnen worden op het moment dat het huis afgebroken wordt. Alle overige waarde is de waarde die de potentieele koper aan het huis toekend, dit is dus emotie.
Knight V
0
Polder model in NL.
Je kunt overal kritiek leveren.
Als je taxateurs weer onder de loep neemt, dan ben je subjectief bezig om de boel te chargeren.

Als DNB echt serieus wilt zijn, laten ze de studies analyseren van klimaat en stikstof kwesties.

Dit gaat de gemeenschap aan en het gaat miljarden kosten.

De vraag is of de berekeningen goed zijn en studie kloppen.


geobeo
0
quote:

schreef:

In 33% van de gevallen is de taxatiewaarde exact gelijk aan de koopsom (tot de euro nauwkeurig)


Is dat niet gewoon de enige juiste taxatie?

De waarde van een huis (of voor wat dan ook) is toch gewoon wat de gek er voor geeft (of wat de verkopende gek er voor wil hebben en krijgt bij verkoop)?!

Ik weet niets van de huizenmarkt, maar waarom zou dat daar niet zo werken?

Wat betekend "te" duur of "te" goedkoop op de huizenmarkt? De prijs van een huis heeft toch vrij weinig te maken met de intrinsieke waarde ervan? Hoe bepaal je dan de "juiste" waarde als dat niet is wat de gek ervoor geeft?!

Of om het anders te stellen: wat hadden banken dan in godesnaam verwacht van taxateurs?
B-rood belegger
0
taxatierapport... kosten EUR 500.
hypotheekadvies vd bank... kosten EUR 1,500
hypo adviseur... kosten EUR 3,500-4,000

Al deze kosten zijn bizar, maar ja, door aftrekbaarheid steken ze een meer dan gemiddeld tarief in hun zakken.

En wat krijg je ervoor terug?
Men neme een duim en breien zo'n 6 getallen aan elkaar die allemaal in de buurt van recent verkochte "vergelijkbare" woningen en komt ook altijd "toevallig" boven de (ver)koopprijs van de bewuste woning uit.

Huizen blijven bakstenen en men betaalt altijd veel meer dan de waarde van die bakstenen, al naar gelang het sentiment.

Taxateurs, hypotheekadviseurs en banken profiteren hier zo maximaal mogelijk in mee. Veelal is het een klein wereldje die elkaar maar wat graag in stand houdt.

Moraliteitscode(s) en zorgplicht etc. is een papieren "zekerheid" die de consument sowieso niet beschermd.

Een bank raadde mij aan mijn spaarhypo om te zetten in aflossingsvrij vanwege lagere maandlasten
Een hypo adviseur wilde me maar wat graag bij een zekere verzekeraar hebben vanwege de "bonusrente" (die omgerekend alsnog duurder was dan mijn huisbank)
Atari
0
Komt de DNB hier nu pas achter! Dat is vrij kansloos om te zien dat deze duur betaalde Toezichtsorgaan nu pas wakker wordt. Er wordt gewoon betaald voor hogere waardes. Zelfs consumenten met hoge publieke functies willen graag een sjoemelende taxateur die de woning luchtig kan taxeren omdat ze liever niet veel eigen geld willen inbrengen omdat ze teveel hebben betaald. Een aankoop makelaar dat een taxateur aanwijst kiest een bevriende partij. Klanten willen nu juist een zo hoog mogelijke waarde want ze willen maar 1 ding. Zoveel mogelijk financieren. Eerst gaan ze erop los bieden en erna gaan ze opzoek naar een corrupte taxateur. Dat is iets wat nu al jaren speelt. De markt is rot. De adviseur, de makelaar, de taxateur hebben allemaal een eigen belang. Een taxateur rent voor een paar tientjes heen en weer om pandjes te taxeren en die is wel gevoelig voor een envelopje of een dienst en wederdienst! Kortom iets wat nu al jaren speelt maar nu eens de media haalt omdat die duur betaalde ambtenaren wakker worden. Er wordt zoveel gefraudeerd in de markt met taxatiewaardes dat het allemaal bizar is. Klanten willen juist een taxateur die fraudeert. Hier wordt regelmatig naar gevraagd. Ze willen iemand hebben die hun aankoop weer recht kan taxeren haahhahahahhahhahahhahahahahha. En de banken mogen straks weer op de blaren zitten. Het systeem is niet waterdicht en iedereen denk aan zichzelf. De makelaar, de adviseur de klant en de taxateur ze graaien er allemaal op los. Goed bezig allemaal
Met Effekt
0
Je kunt je ook afvragen wat de gevolgen zijn van een verkeerde taxatie. Als die er niet zijn dan is het beter heel het circus af te schaffen. Uiteindelijk gaat het erom of iemand zijn hypotheek netjes kan betalen, de waarde van het onderpand is minder relevant. Vooral als je ziet hoe weinig gedwongen verkopen er waren tijdens de financiele crisis toen er veel huizen onder water stonden.
19 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek, taxatie

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 11 okt (On)zin van het taxatierapport 19
  2. 27 sep Dalende hypotheekrente: goed nie... 5
  3. 13 sep Box 3-vrijstelling: sigaar uit e... 85

Gesponsorde links