Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Is een box 3 hypotheek mogelijk?

Is een box 3 hypotheek mogelijk?

De afgelopen maanden krijg ik steeds meer vragen van huizenbezitters of het mogelijk is om een volledige box 3 hypotheek af te sluiten. Deze huizenbezitters hebben een leuk box 3 vermogen achter de hand waarmee zij beleggen.

Hun jaarlijkse rendementen op de beurs zijn (meestal) hoger dan de betaalde hypotheekrente. Het voordeel van een box 3 hypotheek is dat dit bedrag mag worden verrekend met de box 3 vermogen. Is een volledige box 3 hypotheek mogelijk?

Zeldzaam

Persoonlijk heb ik nog nooit een volledige box 3 hypotheek (100% van de marktwaarde van de koopwoning) afgesloten. Volgens de normen van de bank mag een bestaande huizenbezitter die een hypotheek had lopen van voor 1 januari 2013 dit hypotheekbedrag volledig aflossingsvrij meenemen naar zijn volgende koopwoning. Hierbij hanteren banken wel de norm dat de aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50% van de waarde van de woning.

Ik ga er dan even vanuit dat de koopsom van de woning gelijk is aan de taxatiewaarde van de woning. Twee rekenvoorbeelden ter verduidelijking van de maximale aflossingsvrije hypotheek.

Rekenvoorbeeld 1

  • Totale hypotheek voor 1-1-2013 €300.000
  • Koopsom nieuwe woning €400.000 
  • Maximale aflossingsvrije hypotheek €200.000 (50% van de koopsom / taxatiewaarde)

Rekenvoorbeeld 2

  • Totale hypotheek voor 1-1-2013 €200.000
  • Koopsom nieuwe woning €500.000
  • Maximale aflossingsvrije hypotheek €200.000 (nooit hoger dan hypotheekbedrag per 1-1-2013)

Opmerking: Indien er na 2013 aflossingen zijn gedaan dan geldt de hoogte van het hypotheekbedrag van het jaar daarvoor.

50%-50%

Uit de rekenvoorbeelden blijkt dat er sprake is van een doorstromer die vanaf 2013 een koopwoning heeft. Starters op de huizenmarkt kunnen geen gebruik maken van de aflossingsvrije hypotheek. Toch zijn er banken in Nederland die de aflossingsvrije hypotheek tot 50% van de koopprijs/taxatiewaarde accepteren. Deze aflossingsvrije hypotheek komt dan in box 3 terecht.

We hebben dan nog te maken met de andere 50% die niet voor de banken als aflossingsvrij kan worden afgesloten. Banken zullen hier eisen dat dit hypotheekbedrag wordt afgelost door middel van een lineaire en/of annuïteitenhypotheek.

De maximale duur voor banken is dan 30 jaar, waardoor deze hypotheekvorm voldoet aan de norm van een box 1 schuld en dus renteaftrek vanuit de fiscus gezien. Dit laatste willen we echter niet. Is het mogelijk om annuïteitenhypotheek die voldoet aan de normen van een box 1 schuld toch in box 3 te plaatsen.

Wat zegt de serviceprovider?

Ik heb contact gehad met een serviceprovider. Bij hun kunnen hypotheekadviseurs hypotheken afsluiten tegen een vergoeding. Vooral adviseurs die niet vaak hypotheken afsluiten bij dezelfde bank kunnen toch bij deze bank terecht.

Ik zal door middel van een rekenvoorbeeld laten zien wat de mogelijkheden zijn voor twee starters die een volledige box 3 hypotheek wensen.

  • Koopsom woning €200.000
  • Annuïteitenhypotheek €100.000 (box 3)
  • Aflossingsvrije hypotheek €100.000 (box 3)

Het is trouwens ook mogelijk om de aflossingsvrije hypotheek helemaal weg te laten en een volledige annuïteitenhypotheek te nemen van 200.000 euro. De hypotheekadviseur moet expliciet aangeven dat er sprake is van een box 3 hypotheek. Bovendien moet hij toetsen of de hypotheek mogelijk is.

Een box 3 bedrag zorgt voor een lagere maximale hypotheek. Ik zal ook dit aantonen door middel van een rekenvoorbeeld.

  • Inkomen man €30.000
  • Inkomen vrouw €30.000
  • Toetsrente 2,5%
  • Maximale hypotheek (box 1) €272.000
  • Maximale hypotheek (box 3) €234.000

Ik vind het verschil enorm meevallen. Een box 3 lening (bijvoorbeeld een Doorlopend Krediet) zorgt voor een meer lagere maximale hypotheek dan een volledige box 3 hypotheek.

Conclusie

Na de aanvraag van de hypotheekadviseur moet de renteaanbieding ook goed worden afgegeven. Hierin moet duidelijk staan dat er sprake is van een box 3 hypotheek. Als alles in orde is, moet de administratie zijn werk gaan doen.

Banken moeten jaarlijks aan de fiscus de gegevens van hun klanten doorgeven. Als daadwerkelijk in de aanvraag, de financieringsopzet van de hypotheekadviseur en de bindende overeenkomst de box 3 hypotheek duidelijk staat vermeld, dan zal de bank dit ook zo doorgeven aan de fiscus.

Dit antwoord heb ik van de serviceprovider gekregen die navraag heeft gedaan. Zij hebben ook een opsomming gegeven van de banken die willen meewerken aan de box 3 hypotheek.

  • Centraal Beheer
  • ASR
  • Hypotrust Comfort
  • Hypotrust Elan Plus
  • Lloyds (tot 90% MW)
  • MUNT (tot 80% MW)
  • NIBC
  • Woonfonds

Zoals eerder vermeld, heb ik nog geen volledige box 3 hypotheek (tot 100% van de marktwaarde van de koopwoning) afgesloten. Ik kan dus ook niet aangeven of alles daadwerkelijk gladjes verloopt.

In ieder geval zijn er mogelijkheden. Ik verwacht zeker dat diverse huizenbezitters gaan kiezen voor een volledige box 3 hypotheek.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

box 3

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
29 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Woudsehoeve
0
Jammer dat in de voorbeelden geen berekening is opgenomen van de voordelen van de box3 hypotheek tov een box1 hypotheek bij als het box 3 vermogen -schuld net boven de vrijstelling uit komt.
Ik ga er vanuit dat de WOZ waarde niet in box3 terecht komt omdat het de eigen woning betreft.
The-Dude
2
Het is bij nagenoeg iedere geldverstrekker mogelijk om een consumptieve lening op te nemen waarbij de eigen woning (met overwaarde) als onderpand kan dienen. Dit kan vaak tot 80% van de waarde van de eigen woning.

Hetgeen in dit artikel staat vermeld is dan ook niet volledig. Daarbij is de lijst met aanbieders veelste summier.
slalommer
1
Volgens mij is het ook zo dat wanneer de hypotheek aan de box 1 voorwaarden voldoet je als belastingplichtige geen keuze hebt. Dan is box 3 niet mogelijk. tip zou dan zijn de hypotheek zo opstellen dat deze juist niet aan de box 1 voorwaarden voldoet. BV looptijd annuïteit geen 30 jaar maar 30,5 jaar.
RT2014
1
Wat is het nut van deze exercitie?
Uiteindelijk draait het om de vraag wat (fiscaal gezien) het meest aantrekkelijk is en op die vraag gaat de auteur niet in.
Uit het artikel blijkt ook niet expliciet wat nu de bedoeling is van de lening. Wil men gewoon een lening afsluiten om te steken in beleggingen (effectenkrediet dus) of gaat het toch om de financiering van een woning?

Stapelaar
0
Mijn ervaring in de afgelopen jaren was dat aanbieders een box 3 hypotheek wel willen verstrekken maar dan in 15 jaar annuïtair willen laten aflossen. Ook al wil je met het geld gaan beleggen toch blijft men het zien als consumptieve besteding.
B-rood belegger
1
quote:

RT2014 schreef op 1 feb 2019 om 11:17:


Wat is het nut van deze exercitie?
Uiteindelijk draait het om de vraag wat (fiscaal gezien) het meest aantrekkelijk is en op die vraag gaat de auteur niet in.
Uit het artikel blijkt ook niet expliciet wat nu de bedoeling is van de lening. Wil men gewoon een lening afsluiten om te steken in beleggingen (effectenkrediet dus) of gaat het toch om de financiering van een woning?


Het zal de bank een rotzorg zijn of je de hypotheek neemt om mee te beleggen of niet, zolang je woning maar als onderpand dient...

Voor het gemak aangenomen dat je volledige hypotheek in box 3 de vermogenslast volledig verlaagd (kortom; je hebt meer vermogen dan je hypotheek + 25k p.p.)"bespaar" je 0,58% over de eerste 102k en 1.34% over het meerdere tot 1mio (afgerond, geldt voor 2019).
Bij 300k hypotheek heb je dan een gemiddelde heffing van 1.09%.

Verdien je >68.5k per jaar dan is je HRA max 49%, dus moet je hypotheekrente grofweg lager dan 2.2% zijn om dit aantrekkelijk te maken.
Verdien je minder dan heb je maar 38% HRA en wordt het interessanter. De rente moet dan onder de 2.9% liggen, dit gaat voor veel meer mensen op.

Dus omzetting naar box 3 is voor de nog meer vermogende Nederlander best interessant :)

Ja, de vlotte doorrekening is wat kort door de bocht. geen forfait, WOZ etc. maar is puur ter indicatie.
RT2014
0
quote:

B-rood belegger schreef op 1 feb 2019 om 13:27:


[...]

Het zal de bank een rotzorg zijn of je de hypotheek neemt om mee te beleggen of niet, zolang je woning maar als onderpand dient...

Voor het gemak aangenomen dat je volledige hypotheek in box 3 de vermogenslast volledig verlaagd (kortom; je hebt meer vermogen dan je hypotheek + 25k p.p.)"bespaar" je 0,58% over de eerste 102k en 1.34% over het meerdere tot 1mio (afgerond, geldt voor 2019).
Bij 300k hypotheek heb je dan een gemiddelde heffing van 1.09%.

Verdien je >68.5k per jaar dan is je HRA max 49%, dus moet je hypotheekrente grofweg lager dan 2.2% zijn om dit aantrekkelijk te maken.
Verdien je minder dan heb je maar 38% HRA en wordt het interessanter. De rente moet dan onder de 2.9% liggen, dit gaat voor veel meer mensen op.

Dus omzetting naar box 3 is voor de nog meer vermogende Nederlander best interessant :)

Ja, de vlotte doorrekening is wat kort door de bocht. geen forfait, WOZ etc. maar is puur ter indicatie.



Kijk! Hier hebben we wat aan. Ab!
RolfRr
0
materetjo
0
quote:

Stapelaar schreef op 1 feb 2019 om 11:26:


Mijn ervaring in de afgelopen jaren was dat aanbieders een box 3 hypotheek wel willen verstrekken maar dan in 15 jaar annuïtair willen laten aflossen. Ook al wil je met het geld gaan beleggen toch blijft men het zien als consumptieve besteding.



Bij heel wat banken geldt die regel niet meer en kan het vaak ook (gedeeltelijk) aflossingsvrij. Dat is afhankelijk van de marktwaarde en de huidige hypotheek (en uiteraard van het inkomen). Er zijn banken die tot 100% marktwaarde aan consumptieve (box 3) financiering doen.
barondehuile
2
Artikel is absoluut ONVOLLEDIG. Hier heeft niemand echt iets aan. Gelukkig gaat B-rood wat dieper in op de materie.
Ik begrijp niet dat dit soort slechte artikelen worden geplaatst. IEX en hr. Koets schaam je!!!! Daarom voorlopig weer geen premium. Kwaliteit artikelen moet omhoog.
Karel55
0
1) Dit artikel lijkt in te druisen in tegen de rangorde van de boxen (artikel 2.14 WIB-2001): indien een hypotheek voor de eigen woning kwalificeert voor Box 1 dan moet deze in Box 1. Kan auteur uitleggen hoe de serviceprovider deze rangorde omzeilt?

2) Fiscaal gezien komt een annuiteit na 2013 inderdaad in Box 3 met een aflosschema langer dan 360 maanden. Maar:

a) Volgens de GHF code (artikel 6.8) moet voor tenminste 50% van de marktwaarde een aflosschema binnen 360 maanden worden overeengekomen.

b) Hebben jullie ondanks GHF code een lijstje met verstrekkers die 100% LTV > 360 maanden aflosschema verstrekken?
Karel55
0
RNHB en Domivest verstrekken beleggingshypotheken. Deze column gaat over de eigen woning.
josti5
0
Bij SNS kon ik goed terecht, geheel aflossingsvrij, looptijd 30 jaar, rente 10 jaar vast 2,2% (2015).
Totale hypotheek is nog geen 30% van aanschaf (dus rest is eigen geld), en dat doet deuren openen...

Slechte ervaring (zeg maar gerust grote aanvaring) met van Lanschot.
Jos Koets
0
quote:

Stapelaar schreef op 1 feb 2019 om 11:26:


Mijn ervaring in de afgelopen jaren was dat aanbieders een box 3 hypotheek wel willen verstrekken maar dan in 15 jaar annuïtair willen laten aflossen. Ook al wil je met het geld gaan beleggen toch blijft men het zien als consumptieve besteding.




Bij Florius is dit van toepassing. Zij willen weten waarvoor het box 3 bedrag wordt gebruikt. Is dit voor een opname om te beleggen dan moet je in 15 jaar aflossen. Gebruik je bijv. de opname voor aankoop voor een recreatie woning dan hanteren zij een looptijd van 30 jaar.

Jos Koets
0
quote:

barondehuile schreef op 2 feb 2019 om 05:11:


Artikel is absoluut ONVOLLEDIG. Hier heeft niemand echt iets aan. Gelukkig gaat B-rood wat dieper in op de materie.
Ik begrijp niet dat dit soort slechte artikelen worden geplaatst. IEX en hr. Koets schaam je!!!! Daarom voorlopig weer geen premium. Kwaliteit artikelen moet omhoog.


Kunt u opsommen wat niet volledig is aan mijn artikel. Mijn artikel is niet geschreven om box 3 met box 1 te vergelijken namelijk. Ik som alleen op dat een box 3 mogelijk is. Hierbij hebben diverse banken wel eisen zoals bijv. Florius. Ook deze eisen heb ik niet vermeld in mijn column. Gezien de reacties kan ik niet anders concluderen dat iedereen goed op de hoogte is van de box 3 hypotheek (en ook de eisen die de banken daaraan stellen). Excuses voor plaatsing voor deze onzinnige column.

Gr. Jos Koets
jonas
1

Excuses aanvaard Jos. Het is me wel een portie ingewikkeld geworden. Krijg je rare zaken zoals huis niet plaatsen in box 1 met hypotheekaftrek, maar naar box 3 om vermogensheffing naar beneden te brengen.

Mijn volgende appartement ga ik kopen in een fiscaal warm oord en de hypotheek neem ik dan ook weer in een nog fiscaal vriendelijker oord etc etc.

Ja ja, je wordt er toch gestoord van? Kan de politiek niet eens een fatsoenlijk belastingsysteem bedenken en kunnen ze niet eens hun eigen belastingdienst op peil houden?

Meneer verantwoordelijke Wiebes is nu bezig met klimaat. Nou alle hens aan dek voordat hij weer gaat zitten klojo-en.


Groet, Jonas
Met Effekt
0
Iedereen met een Box3 probleem (te veel belasting betalen) zal geen problemen hebben als de maximale hypotheek 10% minder is.

Met de huidige lage rente is Box3 heel interessant. Kort door de bocht betaal je 1,34% VRH. In Box1 kun je best case de rente voor 49% aftrekken. Maar na eigenwoning forfait (en een duurder huis) wordt dat een stuk minder, zeg 40%. Dan is Box3 interessant als je minder dan 1,34/0,4 = 3,35% rente betaalt.
Mijn mening
0
De vraag was of een box 3 hypotheek mogelijk is. Het antwoord is Ja. In 2017 heeft een klant zjn hypotheek in box 1 afgelost uit eigen middelen en daarna een nieuwe hypotheek (101%) opgenomen. Zijn hypotheek is hierdoor in box 3 terecht gekomen. Zijn hypotheekverstrekker (Syntrus Achmea) heeft nooit gevraagd of het een box 1 of box 3 hypotheek werd. Is niet interessant voor een hypotheekverstrekker. 50% van zijn hypotheek is aflossingsvrij
Box 3 hypotheek is met name interessant als er een hoog box 3 vermogen is. Ook bij dure huizen die onder de villatax vallen is verplaatsen naar box 3 dankzij de wet Hillen erg gunstig

Mijn mening
0
Wat gebeurt er in 2032 als de hypotheekrente van heel veel hypotheken niet meer aftrekbaar zijn. Blijven dit dan box 1 hypotheken zonder renteaftrek of komen ze dan automatisch in box 3 alwaar de hypotheekschuld in mindering kan worden gebracht op het box vermogen.
En mocht het in box 1 blijven, hoe wordt de wet Hillen dan toegepast
Ben benieuwd wat de ideeën hierover zijn
Mousje
0
quote:

B-rood belegger schreef op 1 feb 2019 om 13:27:


[...]

Het zal de bank een rotzorg zijn of je de hypotheek neemt om mee te beleggen of niet, zolang je woning maar als onderpand dient...

Voor het gemak aangenomen dat je volledige hypotheek in box 3 de vermogenslast volledig verlaagd (kortom; je hebt meer vermogen dan je hypotheek + 25k p.p.)"bespaar" je 0,58% over de eerste 102k en 1.34% over het meerdere tot 1mio (afgerond, geldt voor 2019).
Bij 300k hypotheek heb je dan een gemiddelde heffing van 1.09%.

Verdien je >68.5k per jaar dan is je HRA max 49%, dus moet je hypotheekrente grofweg lager dan 2.2% zijn om dit aantrekkelijk te maken.
Verdien je minder dan heb je maar 38% HRA en wordt het interessanter. De rente moet dan onder de 2.9% liggen, dit gaat voor veel meer mensen op.

Dus omzetting naar box 3 is voor de nog meer vermogende Nederlander best interessant :)

Ja, de vlotte doorrekening is wat kort door de bocht. geen forfait, WOZ etc. maar is puur ter indicatie.



Kijk, dit geeft de essentie van de Box 3 (t.o.v. Box 1) hypotheek duidelijk weer. Komt nog wel de drempel voor een Box 3 schuld bij kijken, maar inderdaad kan voor mensen met een vermogen >> hypotheekschuld, dit scenario duidelijk voordeel opleveren. Punt is dat door de afschaffing van de Wet Hillen, op den duur de EWF bijtelling weer gaat aantikken.

Wat betreft het openingsartikel van Jos Koets: valt weer in de categorie "inkt en papier" zonder enige relevante inhoud. Misschien kan Jos Koets zijn schrijverslicentie voor deze rubriek overdragen aan bB-rood belegger. Hebben we meer aan.
29 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: box 3, hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 15 feb Den Haag wil hypotheekrenteaftre... 23
  2. 01 feb Is een box 3 hypotheek mogelijk? 29
  3. 18 jan Schenken? Twee keer nadenken 28
Gesponsorde links