Vorige week besprak ik de nieuwe, verlaagde normen van de Nationale Hypotheek Garantie (
NHG) in
NHG denkt met u mee (not). Vandaag kijk ik naar de verschillende meningen van de mensen die bij NHG moeten beoordelen of iemand daar wel of niet recht op heeft.
Als iemand een bestaande woning koopt en NHG wil hebben, kan hij of zij maximaal 12% boven de koopsom als kosten koper in zijn hypotheek meenemen. Deze 12% is hoger dan de daadwerkelijke kosten, waardoor er een bedrag overblijft om vrij te besteden.
De notaris maakt dit over. Om fiscale renteaftrek te hebben voor een duur van dertig jaar moet de klant dit bedrag gebruiken ter verbetering van de woning (box 1). Een leuke vakantie leidt direct tot een schuld in box 3 en geen renteaftrek in de toekomst.
Renteverlies
Bij een nieuwbouwwoning mag maximaal 8% in de hypotheek worden meegenomen. De onzekere factor hier is het renteverlies tijdens de bouw. In deze tijden is het onduidelijk hoe lang een aannemer nodig heeft om een huis daadwerkelijk te bouwen. Deze onzekerheid kan een klant veel geld kosten.
Als berekening voor renteverlies tijdens de bouw wordt meestal 1% van het hypotheekbedrag voor drie maanden als uitgangspunt genomen. Als de bouw twaalf maanden duurt, is dat gemiddeld 4% van het hypotheekbedrag. Deze som - als het is meegefinancierd in de hypotheek - wordt als consumptief krediet (box 3) gezien.
Ter verduidelijking geef ik een voorbeeld van iemand die een nieuwbouwwoning van 200.000 euro (vrij op naam) koopt:
Koopsom (aanneemsom): 200.000 euro,
Renteverlies tijdens de bouw: 8000 euro,
Kosten hypotheekakte: 700 euro,
NHG: 605 euro,
Afsluitkosten: 2160 euro,
Totale kosten: 211.465 euro,
Vrij beschikbaar: 4535 euro,
Totaal hypotheekbedrag: 216.000 euro.
Twee mogelijkheden
Het hypotheekbedrag van 216.000 euro wordt in een depot gestort. Na het overleggen van nota’s van de aannemer worden er bedragen hieruit aan hem overgemaakt. Een klant krijgt rente vergoed over het bedrag in depot, dat even hoog is als zijn betaalde hypotheekrente. Op het ogenblik zijn er echter veel geldgevers die extra lage rentes (kortingen) aanbieden.
Zij vergoeden over dat depot dan echter niet de betaalde rente, maar rekenen 1% lager. Een hypotheekadviseur moet goed aantonen aan zijn klant dat dit toch uiteindelijk een voordeel is vanwege de lagere hypotheekrente. Het vrij beschikbare bedrag staat ook in depot. Als de bouw klaar is, wordt dit bedrag teruggestort in de hypotheek.
Het hypotheekbedrag wordt hierdoor lager - in bovengenoemd voorbeeld 211.465 euro. Hoe kan een klant dit extra bedrag toch tot zijn beschikking krijgen? Volgens de regels van NHG is dit niet mogelijk. Echter, de diverse werknemers bij NHG denken hier anders over. Na diverse gesprekken waren er twee mogelijkheden:
Een bedrag tot 2500 euro wordt zonder nota overgemaakt aan de klant,
Een nota te overleggen van bijvoorbeeld de aanschaf van een keuken.
De laatste is niet in de hypotheekofferte meegenomen, maar bij wordt bij een niet zo strikte controle gewoon uitbetaald aan de klant of keukenleverancier. Dit laatste is natuurlijk geen probleem, omdat die keuken voor een hogere waarde voor de woning zorgt. Al met al worden de regels niet strikt nageleefd en kan een klant daarvan profiteren.
Het blijft wel vreemd dat er verschillende werkwijzen worden gehanteerd bij bestaande en nieuwbouwwoningen.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaart Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl