Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Annuiteiten- of lineaire hypotheek: wat is de beste keuze?

Annuiteiten- of lineaire hypotheek: wat is de beste keuze?

Hypotheken moeten gedurende de looptijd lineair worden afgelost. Maar welke kunt u beter nemen: een annuïteiten- of een lineaire hypotheek? Laten we ze eens naast elkaar zetten, aan de hand van enkele rekenvoorbeelden.

Zoals bekend moeten starters vanaf 1 januari 2013 een annuïteiten en / of lineaire hypotheek afsluiten om de betaalde hypotheekrente op te kunnen geven bij de Belastingdienst. Nu de hypotheekrente de afgelopen maanden flink is opgelopen, is het fiscale voordeel (teruggave van de betaalde hypotheekrente) belangrijker geworden.

Annuïteitenhypotheek is het populairst onder starters

De meeste starters kiezen een annuïteitenhypotheek. De reden is meestal de lagere bruto/netto maandlasten in de eerste jaren.

Het nadeel van een annuïteitenhypotheek is dat de netto maandlasten maandelijks stijgen. Maar vooral bij jonge starters zal het inkomen nog stijgen, waardoor een oplopende netto maandlast opgevangen kan worden. Aan de andere kant is de kans op gezinsuitbreiding groter en kan een van beiden hierdoor minder gaan werken.

... maar is dat ook de beste keuze?

In de toekomst kijken kan (helaas) niemand. Hierdoor kan pas achteraf geconcludeerd worden welke hypotheekvorm het beste was geweest.

Het is daarom verstandig om de annuïteiten- en de lineaire hypotheek eens naar elkaar te leggen. Ik ben van mening dat cijfers vaak meer zeggen dan woorden.

Rekenvoorbeeld 1

Uitgangpunt: hypotheek met NHG, rente 10 jaar vast

  • Hypotheekrente: 3,5%
  • Hypotheekbedrag: €300.000
  • WOZ-waarde: €300.000
Annuïteiten
Jaar Bruto Netto Hypotheekbedrag
1 €1.347 €1.063 €294.243
5 €1.347 €1.090 €269.091
10 €1.347 €1.129 €232.281
11 €1.347 €1.137 €224.115
12 €1.347 €1.146 €215.658
13 €1.347 €1.156   €206.901
14 €1.347 €1.165 €197.832
15 €1.347 €1.175 €188.441
20 €1.347 €1.230 €136.231

 

Lineair
Jaar Bruto Netto Hypotheekbedrag
1 €1.695 €1.413 €290.000
5 €1.578 €1.339 €250.000
10 €1.432 €1.248 €200.000
11 €1.403 €1.229 €190.000
12 €1.374 €1.211 €180.000
13 €1.345 €1.193 €170.000
14 €1.316 €1.174 €160.000
15 €1.287 €1.156 €150.000
20 €1.141 €1.064 €100.000

 

De bovenstaande cijfers laten duidelijk zien dat de bruto maandlasten bij een lineaire hypotheek in het begin (flink) hoger zijn dan bij de annuïteiten hypotheek. Dit is ook de reden waarom veel starters kiezen voor een annuïteitenhypotheek. Pas in het dertiende jaar zijn de bruto maandlasten gelijk. Voor de netto maandlasten is dit zelfs in het veertiende jaar.

Als we kijken naar de hoogte van de hypotheek dan is de jaarlijkse aflossing bij de lineaire hypotheek hoger dan bij de annuïteitenhypotheek. Aan het einde van het dertiende jaar is er bijna €37.000 (€206.901 versus €170.000) meer afgelost bij de lineaire hypotheek in vergelijking met de annuiteitenhypotheek.

Alleen kijken naar de bruto en netto maandlasten is dus eigenlijk te kortzichtig.

Rekenvoorbeeld 2: lage hypotheekrente

De hoogte van de hypotheekrente is bij de annuïteiten- en lineaire hypotheek een zeer belangrijk punt. Hoe lager de hypotheekrente, hoe lager de bruto / netto maandlasten.

Als ik even terug kijk naar de lage hypotheekrentes van eind 2021, dan was voor dezelfde hypotheek het volgende van toepassing (hypotheekrente 1% bij rentevaste periode van 10 jaar).

Uitgangpunt: hypotheek met NHG, rente 10 jaar vast

  • Hypotheekrente: 1,0%
  • Hypotheekbedrag: €300.000
  • WOZ-waarde: €300.000
Annuïteiten
Jaar Bruto Netto Hypotheekbedrag
1 €965 €911 €291.382
5 €965 €921 €256.033
10 €965 €936 €209.813 
11 €965 €939 €200.289
12 €965 €942 €190.669
13 €965 €945 €180.952
14 €965 €948 €171.173
15 €965 €951 €161.224
20 €965 €966 €110.145

 

Lineair
Jaar Bruto Netto Hypotheekbedrag
1 €1.080 €1.025 €290.000
5 €1.046 €1.004 €250.000
10 €1.005 €978 €200.000
11 €996 €968 €190.000
12 €988 €1.211 €180.000
13 980 €962 €170.000
14 €971 €957 €160.000
15 €963 €952 €150.000
20 €921 €925 €100.000

 

De lage hypotheekrente van 1% (in vergelijking met 3,5%) laat duidelijk het verschil zien in bruto- / netto maandlasten. Opvallend is ook dat bij een lagere hypotheekrente de aflossing van de annuïteitenhypotheek niet veel minder is dan bij de lineaire hypotheek.

Wel duurt het langer (tot het vijftiende jaar) voordat de bruto- en netto maandlasten gelijk zijn van beide hypotheekvormen. Het verschil tussen de bruto maandlasten is bij een lagere hypotheekrente flink minder.

Rekenvoorbeeld 3: combinatie annuiteiten- en lineaire hypotheek

Starters die een 100% lineaire hypotheek te duur vinden, moeten eens kijken naar een combinatie van de twee hypotheekvormen. Hieronder de uitwerking waarbij er gekozen is voor een 50% annuïteiten- en 50% lineaire hypotheek.

50% Annuiteiten/Lineair (rente 1%)
Jaar Bruto Netto Hypotheekbedrag
1 €1.022 €968 €290.691
5 €1.006 €963 €253.017
10 €985 €957 €204.907
11 €981 €956 €195.144
12 €976 €955 €185.334
13 €972 €953 €175.476
14 €968 €952 €165.569
15 €964 €951 €155.612
20 €943 €945 €105.073

 

50% Annuiteiten/Lineair (rente 3,5%)
Jaar Bruto Netto Hypotheekbedrag
1 €1.521 €1.238 €292.121
5 €1.463 €1.215 €259.546
10 €1.390   €1.188 €216.140
11 €1.375 €1.183 €207.057
12 €1.361  €1.179 €197.829
13 €1.346 €1.174 €188.451
14 €1.331 €1.170 €178.916
15 €1.317  €1.165 €169.221
20 €1.244 1.147 €118.116


Het voordeel van een combinatie van de lineaire- en annuïteitenhypotheek is dat het mogelijk is om de netto maandlasten over de looptijd gelijk te houden. Starters die goed hun huiswerk doen, zullen constateren dat er meer mogelijk is dan direct te kiezen voor een annuïteitenhypotheek.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 05 aug Annuiteiten- of lineaire hypotheek: wat is de beste keuze? 22
  2. 22 jul Ongelijke betaling bij aankoop huis? Pas op voor scheve gezichten bij scheiding 4
  3. 08 jul Profiteer van de verhuisregeling, nu de hypotheekrente stijgt 2

Gerelateerd

Reacties

22 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. LLinssen 5 augustus 2022 12:02
    Hoewel de verschillen in rente vormen duidelijk zijn bij deze twee hypotheken is de keuze nog iets complexer, maar misschien ook wel voor de hand liggender. De huidige hypotheekrenteaftrek wordt steeds magerder en bij een stijgende WOZ is dit helemaal het geval.
    Wat een belangrijke afweging is, is of je verwacht dat je woning in waarde toenoeemt en of je extra kunt aflossen. Met de waarde stijging van de afgelopen jaren is terugbrenen van de schuld marktwaarde richting de 60% goed mogelijk geweest, een impact op de rente die je vooral bij een lineaire hypotheek merkt. Hierdoor ligt de omslag van bruto lasten niet meer op 15 jaar, maar is al veel eerder.

    Daarnaast is de rente verwachting natuurlijk een interessante, bij een hoge huidige rente en de verwachting dat deze weer gaat dalen is het wellicht beter om een kortlopende annuitaire hypotheek te nemen.

    Hoe dan ook, scheelt het onderaan de streep behoorlijk om wat extra af te lossen in de eerste jaren.
  2. Atlantis 5 augustus 2022 12:07
    Er wordt geen rekening gehouden met inflatie en dat je maandelijkse inleg daardoor minder waard word t.o.v. je salaris. Inflatie is een component waar de meeste salarissen op gecompenseerd word.
    In dat geval is een €965 (annuïteiten voorbeeld 1) na 14 jaar misschien wel € 534 (gerekend bij 4% inflatie, 12 perioden per jaar) waard.

    Daarbij komt dat schoolverlaters de eerste jaren de grootste loonsprongen maken en in die jaren het geld het hardst nodig hebben. Dan zou mijn voorkeur gaan naar een annuïteiten.
  3. forum rang 4 StoplossBurner 5 augustus 2022 12:20
    Van de annuiteiten hypotheek kan je handmatig toch nog altijd een lineaire maken als je daar trek in hebt (door extra af te lossen), of snap ik het nu niet? Wat mij betreft weer een non-keuze die alleen maar opgeworpen wordt door het ondoorzichtiger te maken. En ondoorzichtigheid kost de klant doorgaans geld (je hebt echt advies nodig over welke vorm te kiezen!!! Echt niet).
  4. Jambo72 5 augustus 2022 12:24
    Beste LLinsen,

    Er is in deze voorbeelden uit gegaan van NHG (tarief). Daarbij heeft de schuld - marktwaarde geen enkele invloed op de te betalen rente. Zonder NHG heb je inderdaad wel gelijk.

    Er zijn helaas maar weinig banken die rentes aanbieden die lager zijn dan NHG tarief. Sommigen gaan nog wel verder omlaag dan de 70% schuld - marktwaarde (waarmee je NHG kunt vergelijken qua rente). Dan is het zeker raadzaam om eens goed te bepalen wat gunstiger uit kan pakken over de totale looptijd. Helaas dient dit wel zonder inflatie correctie/ stijgende marktwaarde berekent te worden. Echter met een lineaire aflossing zit je dan al snel op een gelijkwaardige of zelfs lagere rente en je hebt geen kosten t.b.v. de garantie. Andere nadelen zijn er ook uiteraard zoals de verruimde leennorm onder NHG bij relatiebreuk. Niet alle banken volgen dan deze zelfde norm.

    Gelukkig wordt er steeds vaker reclame gemaakt voor execution only hypotheken, in wiens belang dit is blijft mij een groot raadsel voor dit soort zeer complexe producten.
  5. forum rang 4 StoplossBurner 5 augustus 2022 12:28
    quote:

    Jambo72 schreef op 5 augustus 2022 12:24:

    Gelukkig wordt er steeds vaker reclame gemaakt voor execution only hypotheken, in wiens belang dit is blijft mij een groot raadsel voor dit soort zeer complexe producten.
    Zouden er juist meer moeten komen voor starters voor wie dit product juist erg simpel is. Voor die groep is het zo moeilijk allemaal niet en kan je met een enquetelijstje 95% afdekken. Dat is vaak al meer dan in een gesprek met de gemiddelde hypotheekadviseur die niet het beste advies geeft, maar vaak alleen maar belang bij heeft het beste gevoel, met daarbij de keuze van de klant, bij de klant te creëren (wat niet het beste advies hoeft te zijn), want dan heeft die het minste werk bij eenzelfde vergoeding.
  6. LLinssen 5 augustus 2022 12:41
    quote:

    Jambo72 schreef op 5 augustus 2022 12:24:

    Beste LLinsen,

    Er is in deze voorbeelden uit gegaan van NHG (tarief). Daarbij heeft de schuld - marktwaarde geen enkele invloed op de te betalen rente. Zonder NHG heb je inderdaad wel gelijk.

    Daar heb je inderdaad helemaal gelijk in, maar in een markt waar de NHG grens is opgetrokken naar drie en een halve ton, terwijl de gemiddelde transactie intussen rond de vier een halve ton ligt weerspiegelt het voorbeeld nog maar een klein aandeel van de markt.
    Overigens geven banken vaak toch een korting tot 55-60% van de schuld/markt waarde.
  7. forum rang 4 KooptNederlandscheWaar 5 augustus 2022 12:48
    quote:

    StoplossBurner schreef op 5 augustus 2022 12:20:

    Van de annuiteiten hypotheek kan je handmatig toch nog altijd een lineaire maken als je daar trek in hebt (door extra af te lossen), of snap ik het nu niet? Wat mij betreft weer een non-keuze die alleen maar opgeworpen wordt door het ondoorzichtiger te maken. En ondoorzichtigheid kost de klant doorgaans geld (je hebt echt advies nodig over welke vorm te kiezen!!! Echt niet).
    Helemaal juist, je kunt altijd extra aflossen.

    Eem annuïteiten hypotheek is alleen iets voor diegenen die het salaris opmaken elke maand en behoefte hebben aan vaste maandlasten.
    Dus bij voldoende middelen altijd een lineaire hypotheek, tenzij het toekomstige inkomen onzeker is, dan is een annuïteiten hypotheek ook een alternatief met extra aflossingen in het begin. Daar moet je dan wel de discipline voor hebben.
    Mix hypotheken zijn alleen maar onnodig ingewikkeld.
  8. Ikvraaghetmaar 5 augustus 2022 14:53
    Het maken van een goede berekening is erg moeilijk omdat de toekomst niet te voorspellen valt.
    Je zou zeker rekening moet houden de de verwachte inflatie/inkomensstijging zoals hiervoor gezegd, want een bedrag nu of een bedrag over 20 jaar is niet hetzelfde.
    Ook een mogelijke huizenprijsdaling gaat invloed hebben want banken gaan denkelijk een hogere rente rekenen als het huis onder water komt te staan.
    Een verdubbeling van de annuïteiten rente ( waar nog geen sprake van is) betekent een halvering van wat iemand maximaal kan lenen en waarschijnlijk dito daling van de huizenprijs.
  9. Jambo72 5 augustus 2022 15:05
    quote:

    StoplossBurner schreef op 5 augustus 2022 12:28:

    [...]

    Zouden er juist meer moeten komen voor starters voor wie dit product juist erg simpel is. Voor die groep is het zo moeilijk allemaal niet en kan je met een enquetelijstje 95% afdekken. Dat is vaak al meer dan in een gesprek met de gemiddelde hypotheekadviseur die niet het beste advies geeft, maar vaak alleen maar belang bij heeft het beste gevoel, met daarbij de keuze van de klant, bij de klant te creëren (wat niet het beste advies hoeft te zijn), want dan heeft die het minste werk bij eenzelfde vergoeding.
    Er zijn meer dan genoeg producten voor starters. Alleen ze “durfen” niet 100% alleen de hypotheek te doen. En dan gaan ze op zoek naar de goedkoopste adviseur want die creëer volgens jouw zeggen het beste gevoel. Tja typisch Hollands. Voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten. Gelukkig zijn er ook meer dan voldoende hypotheekadviseurs die er wel zijn om de klant voor nu en in de toekomst te begeleiden met het juiste advies en geen verkooppraatje hebben. Kost wellicht iets meer en levert uiteindelijk ook wel wat meer op. Wil je dat niet dan ga je gewoon naar de bank toe, hoef je niet te kiezen en krijg je de gewenste product verkoper tegenover je voor weinig geld.
  10. Da Freeze 5 augustus 2022 16:12
    Ik heb gekozen voor lineair. De maandlasten zijn inderdaad hoger, maar uiteindelijk breng ik het minste geld naar de bank. En zodra de maandlasten dalen, is het mogelijk om extra af te lossen waardoor de maandlasten nog sneller dalen.
    Ik heb in 6 jaar al meer dan een kwart van mijn hypotheek afgelost.
  11. forum rang 4 StoplossBurner 5 augustus 2022 16:38
    quote:

    Da Freeze schreef op 5 augustus 2022 16:12:

    Ik heb gekozen voor lineair. De maandlasten zijn inderdaad hoger, maar uiteindelijk breng ik het minste geld naar de bank. En zodra de maandlasten dalen, is het mogelijk om extra af te lossen waardoor de maandlasten nog sneller dalen.
    Ik heb in 6 jaar al meer dan een kwart van mijn hypotheek afgelost.

    Waarom koos je er niet voor om dit zelf te doen door extra aflossing van een annuiteiten hypotheek? Mocht je een jaar wat tegenvallers hebben dan kun je wat extra buffer nemen door dat jaar niet extra af te lossen. Die mogelijkheid heb je niet bij lineair. Lineaire hypotheek = een minder flexibele annuiteitenhypotheek waarbij je je al vastlegt hogere maandlasten in het eerste deel van de looptijd te moeten accepteren.
  12. Da Freeze 6 augustus 2022 10:47
    quote:

    StoplossBurner schreef op 5 augustus 2022 16:38:

    [...]

    Waarom koos je er niet voor om dit zelf te doen door extra aflossing van een annuiteiten hypotheek? Mocht je een jaar wat tegenvallers hebben dan kun je wat extra buffer nemen door dat jaar niet extra af te lossen. Die mogelijkheid heb je niet bij lineair. Lineaire hypotheek = een minder flexibele annuiteitenhypotheek waarbij je je al vastlegt hogere maandlasten in het eerste deel van de looptijd te moeten accepteren.
    Daar heb ik 2 redenen voor, ten eerste wil ik zo weinig mogelijk geld (lees: rente) naar de bank brengen. Bij annuïteiten betaal je feitelijk voor "comfort". Ten tweede kan ik het me ook permitteren en er goed van leven. Daarnaast vind ik het een heerlijk gevoel dat ik elke maand minder hoef te betalen.
  13. forum rang 6 marique 6 augustus 2022 11:37
    Ik mis in de bijdragen iets over de levensverzekering die is inbegrepen bij de annuïteiten en bij liniair misschien afzonderlijk kan worden afgesloten. Dat laatste zou dan een interessante mogelijkheid bieden als je kan volstaan met een pure overlijdensrisicoverzekering.
    Kan Jos, of iemand anders, daarover iets meer vertellen bij vergelijking tussen liniair en annuïteiten?

    NB
    Ben al geruime tijd verlost van hypotheeklasten maar volg de markt nog steeds met belangstelling. Al is het maar om klankbord te zijn voor de kinderen, indien gevraagd. Desondanks is mijn kennis niet meer 100% up to date.
  14. forum rang 6 marique 7 augustus 2022 14:20
    quote:

    venelmptstraat schreef op 6 augustus 2022 19:44:

    Ik verwacht van een beetje belegger een aflossing vrije hypotheek. Fuck de aftrek. Los af vd beleggingsopbrengst. Drukt meteen de spaartax..
    aflossing vrije hypotheek
    Ja, heb ik ook altijd gehad. Maar helaas is die optie niet altijd beschikbaar. Dus word je geknipt en geschoren als dat niet nodig is.
    Heb ook een vraag gesteld over de ingebouwde levensverzekering. Ik weet niet hoe de regels nu zijn, maar ik heb meegemaakt (niet voor mijzelf) dat een alleenstaande zonder directe erfgenamen toch verplicht was de bijgesloten levensverzekering te accepteren. Had misschien iets te maken met de NHG, maar i.i.g. is dat van de zotte.
22 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links