Sagittariusis het eerste fonds dat
Beheersmaatschappij
Floris exploiteert, een vastgoed- en investeringsmaatschappij
uit Den Bosch. Het fonds investeert in aankoop en exploitatie van zeventien kleine
en eenvoudige winkelcentra in Duitsland.
Een bekende supermarkt fungeert als trekker aangevuld met één of twee andere
winkels. In het totaal gaat het om 33 winkels/huurcontracten en zeventien huurders.
De grootste is supermarktketen Plus, dat een jaaromzet heeft
van 27 miljard euro.
Omdat het om het eerste project gaat, kan ik geen oordeel vellen over het trackrecord. Het ontbreken hiervan wordt goed gemaakt door het bieden van garanties op inleg en rendement.
Deze garantie worden kracht bij gezet door het, ten opzichte van andere aanbieders, relatief hoge eigen vermogen van Beheersmaatschappij Floris van circa 22 miljoen euro.
Structuur en rendement
Tevens is een instandhoudingsverklaring afgegeven waarin de aanbieder verklaart het eigen vermogen minimaal op het niveau te houden van de afgegeven garanties in het huidige en toekomstige fondsen. Dit resulteert voor een nieuwe initiatiefnemer in een redelijk tot goed cijfer van mij op dit onderdeel van 6,4.
De totale fondsinvestering bedraagt 28.622.471 euro, waarvan het opmerkelijk
hoge deel van 84% met een hypothecaire geldlening is gefinancierd. Deze hoge
leverage (hefboom) verhouding vergroot het risico. De initiatiefnemer
heeft wel de hypotheekrente gemaximaliseerd op 80% tijdens de gehele looptijd
en er zijn alleen lange huurcontracten.
Daarbij is het risico van de hoge leverage voor de investeerder minder van
belang door de garanties op inleg en rendement. De gegarandeerde opbrengst is
7,5% per jaar en wordt per halfjaar uitgekeerd. Daarbovenop
wordt bij beëindiging van de obligatie (uiterlijk na zeven jaar) een uitbetaling
van 105% van de inleg gegarandeerd.
Objecten
Hiermee komt het Internal Rate of Return (IRR) rendement bij een looptijd van
zeven jaar uit op 7,68% per jaar. Mede door de aanwezige
garanties, afgedekt door het eigen vermogen van initiatiefnemer Beheersmaatschappij
Floris, krijgt het vastgoedfonds op dit onderdeel van mij een cijfer van 7,1.
Zoals gezegd investeert het fonds in de aankoop en exploitatie van winkelcentra verspreid over Duitsland. Groot voordeel van het fonds is de kwaliteit van de huurders en de lange huurcontracten. De gemiddelde looptijd is elf jaar en 99% van de huurcontracten hebben een langer duur dan het fonds.
Dit alles resulteert in een deelcijfer van 8,2.
De kwaliteit van de fondsexploitatie is niet van belang, omdat de initiatiefnemer de uitkeringen uit het exploitatierendement garandeert. Toch is het prettig dat de exploitatie deugdelijk is opgebouwd, waardoor voldoende opbrengst en marge mogelijk is om het gegarandeerde rendement te kunnen blijven uitkeren.
Exploitatie en eindoordeel
In de exploitatie valt de hoge inflatie van 2,5% op, maar vergeet niet dat de geldontwaarding in Duitsland hoger is dan die in Nederland. De variabele rekenrente is voor het grootste deel gehedged (beschermd) en gemaximaliseerd op 4,8%. De initiatiefnemer loopt derhalve een beperkt renterisico. Het onderhoud is met 3% ook reëel ingeschat.
Al met al mag kan het fonds een huurderving tijdens de looptijd hebben van circa 46% om break-even te draaien. Bij circa 30% verlies heeft het nog voldoende inkomsten om de uitkering van 7,5% per jaar te blijven voldoen. Met de lange huurcontracten en solvabele huurders is het onwaarschijnlijk dat de opbrengsten onder dit niveau komen: een 7,2.
Het fonds kent een goede spreiding in aantal locaties en huurders, die van uitstekende kwaliteit zijn en de looptijd van de huurcontracten is met gemiddeld elf jaar lang te noemen. De geboden garanties op de inleg en het rendement zijn relatief hard door de afgegeven instandhoudingverklaring voor het eigen vermogen van de initiatiefnemer.
Dit eigen vermogen is met 22 miljoen euro relatief hoog in de branche. Gezien de garanties en de maximale looptijd van zeven jaar is het IRR rendement van 7,68% per jaar aantrekkelijk. Als eindcijfer krijgt het fonds een 7,2.
|
Beoordeling
|
Cijfer
|
Benchmark
|
|
A.
Initiator en structuur
|
6,4
|
6,4
|
|
B.
Investering
|
7,1
|
6,8
|
|
C.
Vastgoed
|
8,2
|
7,7
|
|
D.
Exploitatie
|
7,2
|
4,7
|
|
Totaal
|
7,2
|
6,5
|
| CV-meter |
| Klik hier
voor CV-meter met een beoordeling van alle cv's |
| Klik hier om te reageren en te discussiëren |
|
|
|
Edwin Melchior is initiatiefnemer en oprichter van FundView, een organisatie die zich specialiseert in het analyseren en beoordelen van vastgoedfondsen en scheepsfondsen. De beoordelingen worden door FundView gebruikt als onafhankelijk cliëntenremisier om relaties te begeleiden. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies. Raadpleeg een advseur voor u in vastgoed-cv's belegt. Reageren? Mail naar melchior@iex.nl.