Ja, ook onder hypotheekadviseurs zijn mindere goden die graag snel hun euro’s verdienen. Klanten zelf zijn er medeplichtig aan dat de branche in een slecht daglicht komt te staan, door geen vragen te stellen. Een hypotheek kiezen is meer dan uw salaris intoesten op een internetpagina
Bij onduidelijkheden houden zij hun mond, zodat zij niet weten welke hypotheek zij afsluiten. Toch moet de adviseur zijn kennis overbrengen. Hij moet de kenmerken van de verschillende hypotheken laten zien, de kostenstructuur en natuurlijk de voor- en nadelen.
Deze uitleg is tijdrovend en kan hij beter in twee avonden geven, waardoor zijn verhaal beter overkomt. De uiteindelijke beslissing moet de adviseur altijd aan de klant laten.
Probleem
Na het afsluiten van de hypotheek komt de nazorg om de hoek kijken en dat schiet er vaak bij in. De bank moet de eventuele polis op tijd afgeven en in de toekomst moet de adviseur zijn klant op de hoogte houden van alle wijzigingen. Dit betekent dat hij een goede administratie moet bijhouden, zodat hij altijd kan inspringen op een veranderde situatie.
Als er spaarpolissen zijn waarbij belegd wordt, moet hij de koersen en de rendementen in de gaten houden. Een goede adviseur volgt daarom de beurs en vooral beleggingsfondsen. Regelmatig - zeg, eens per kwartaal - informatie geven aan zijn klanten over die fondsen is een vereiste.
Hij is daarom niet klaar, nadat de klant zijn handtekening zet onder de hypotheekofferte. Kortom:
Laat u goed voorlichten,
Stel de juiste vragen,
Zorg dat u op de hoogte wordt gehouden.
Provisie
Dit lijkt veel werk, maar vergeet niet dat een adviseur gemiddeld 2% provisie ontvangt over het hypotheekbedrag inclusief voluit de gekoppelde polis. Rekent u maar mee: bij een hypotheek van 200.000 euro gaat het dan om 4000 euro. Deze provisie is afhankelijk van de soort hypotheek.
Hieronder ziet u een opsomming wat de gemiddelden zijn:
Aflossingsvrije hypotheek: 0,75% over het hypotheekbedrag,
Spaarhypotheek: 2% over het hypotheekbedrag,
Leven/beleggingshypotheek: 0,75% over het hypotheekbedrag plus gemiddeld 1% over de polis,
Effectenhypotheek: 0,75 tot 2,5% over het hypotheekbedrag, afhankelijk van de gekozen rente.
Nationale Hypotheek Garantie
Na deze introductie over de adviseur geef ik u graag uitleg over de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die enkele jaren geleden in de plaats is gekomen van de gemeentegarantie. Een plaats bepaalde toen zelf of iemand in aanmerking kwam voor de garantie. Dat leidde tot vreemde situaties.
De gemeente Rotterdam verstrekte bijvoorbeeld deze garantie niet. Om iedereen in Nederland gelijke rechten te geven, is de Nationale Hypotheek Garantie ingesteld. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen geeft deze garantie. Zij staat borg voor de terugbetaling van de hypotheeklasten aan de verstrekker.
Als iemand zijn woning moet verkopen en de opbrengst is minder dan de hypotheek groot is, ontstaat er een restantschuld. Het waarborgfonds betaalt dit aan de verstrekker. Het is zelfs mogelijk dat gewezen huizenbezitter de restantschuld niet hoeft terug te betalen, als het waarborgfonds vindt dat hij geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop.
Inkomenstoets
Om in aanmerking te komen van NHG, moet u aan bepaalde voorwaarden voldoen. Het voordeel is dat de hypotheekverstrekker een lagere rente rekent voor de hypotheek. Dit voordeel kan oplopen tot 0,4%. In 2003 kunt u NHG krijgen, als de koopsom van een bestaande woning niet hoger is dan 200.892 euro en bij een nieuwbouwwoning 208.333 euro.
Het maximaal te verstrekken bedrag is dan 225.000 euro. Hierin zijn dan de hoogste kosten koper van 12% inbegrepen bij bestaande bouw en 8% bij nieuwbouw. NHG is landelijk en daarom hanteert iedere verstrekker dezelfde voorwaarden. In de tabel ziet u een inkomenstoets in vergelijking met de maximale hypotheek met en zonder NHG bij een rente van 6%:
|
Inkomen
|
Maximale
Hypotheek (NHG)
|
Globale
maximale hypotheek zonder (NHG)
|
| 25.000 |
105.950
|
111.150
|
| 30.000 |
127.150
|
137.600
|
| 35.000 |
152.250
|
160.500
|
| 40.000 |
179.550
|
200.100
|
| 47.000 |
225.000
|
244.250
|
Executiewaarde
De kosten voor NHG bedraagt 0,3% van het hypotheekbedrag en wordt borgtochtprovisie genoemd. Heeft u een vaste baan? Dan is uw huidige inkomen volgens de werkgeversverklaring bepalend. Zonder vast werk moet uw werkgever een intentieverklaring afgeven dat als zo blijft functioneren als u nu doet, de arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt.
Uw persoonlijke gegevens worden altijd getoetst bij de Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel. Bij deze stichting zijn al uw verplichtingen geregistreerd, zoals persoonlijke leningen, doorlopende kredieten en credit cards. Bij hypotheken zonder NHG kunt u maximaal 125% van de executiewaarde lenen.
Deze waarde is gemiddeld 85 - 90% van de vrije verkoopwaarde van een woning, die de bank denkt te ontvangen, als zij de woning gedwongen moet verkopen. In het taxatierapport wordt de executiewaarde en vrije verkoopwaarde vermeld. Ter verduidelijking een voorbeeld:
Vrije verkoopwaarde 200.000 euro,
Executiewaarde bij taxatie blijkt 90% van de verkoopwaarde te zijn: 180.000 euro
Maximale hypotheek zonder NHG is 125% van 180.000 = 225.000 euro,
Maximale hypotheek met NHG is vrije verkoopwaarde plus 12% = 224.000 euro.
Alle hypotheken met een koopsom van boven de 200.892 euro worden zonder NHG gesloten.
Jos Koets is hypotheekadviseur van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen assurantiekantoor Groenoord. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl