Van beleggers
voor beleggers
desktop iconOne Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Beleggingsfonds Eurocommercial Properties AEX:ECMPA, NL0000288876

  • 22,480 11 jun 2021 17:35
  • -0,420 (-1,83%) Dagrange 22,120 - 23,000
  • 149.058 Gem. (3M) 117,8K

Inhoudelijk draadje om makkelijk terug te lezen

32 Posts
Pagina: «« 1 2 | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 6 NLvalue 27 maart 2021 09:01
    . Plus

    - ik heb gehoord dat vG verwacht dat OCR weer terug gaat naar pre pandemic level - huurverhogingen verwachten die harder stijgen dat retail sales is dromenland. Lage OCRs zijn een noodzaak voor ECP.

    - Mills een flapdrol is zonder de sterke man Lewis. Dat verhaal over Woluwe slaat natuurlijk nergens op. Als je zegt dat een centrum tegen 5% gewaardeerd wordt na een 100milj CAPEX project in 2022-2023 ( wat er tegen een yields on cost van 6% voor nodig is om die 6 miljoen huur die hij belooft binnen te halen )..En Taxateurs hebben een ‘conservatief bedrag” opgenomen - stel die 10-15 van jou - dat heeft een marginaal effect op NIY (4,2 v 4,3). Dan is

    Wat Mills vertelt dat die 20% afboeking op Woluwe er gewoon gaat komen - maar dat je door uitbreiding CAPEX gemaskeerd gaat zien worden. Het beste centrum van Brussel staat straks voor 5% in de boeken..

    - ontwijkende antwoorden op de vragen over de 75% collection rate in J/F, en over de effecten van van de derde lockdown.
    Zoals gezegd - kijk als eerste naar de cashflow statement .. dan weet je wat er echt aan de gang is:
    Operating cfl Sem 1: 62, sem 2: 14, Sem 3: ~75m

    75 is een normaal patroon zonder verstoring - dat vertelt je dat het daadwerkelijk effect van COVID 75 miljoen misgelopen cash is. Dat is een stuk meer dan wat jij denkt... een deel is verantwoord in lager direct resultaat. Een fors deel zit in die 58m debiteuren balans - die gezien hun J/ F collection rate verder aan het oplopen is.

    De liquiditeitssquueze is reeel - operating cashflow gaat zwak zijn als die debiteuren balans niet zakt - en Mills heeft weinig concreets te melden over die 100milj verkopen. In die context moet je kijken naar de 200m borrowings die dit jaar terugbetaald /verlengd moeten gaan worden.
  2. forum rang 6 !@#$!@! 24 april 2021 15:25
    Ik heb vanochtend de tijd genomen om het jaarverslag door te lezen. Noemenswaardig wat mij betreft:

    * In april 2021 zijn leningen geherfinancierd bij ABN Amro ter waarde van 100mio
    * Men geeft nu een overzicht van de top 20 grootste huurders (was altijd een top 10)
    * Op pagina 27 mooie uiteenzetting van de "transformaties" binnen de winkelcentra naar meer "full service centers". Kunnen ze bij WHA een puntje aan zuigen.
    * ECP gaat met Rituals naar Italië. Ik hoop dat ze in de Hypermarkt een unit pakken in Fiordaliso
    * Uitbreiding Woluwe vordert. Nieuwe kandidaat huurders in segmenten Food&Bevarage, Sport en Fashion. H1 2022 hopelijk de bouwvergunning.
    * De verkopen door Mercialys eind vorig jaar zijn kennelijk tegen een Yield van 4,2% gegaan. Mooie Yield. Mooi bedrijf ook, Mercialys ;-)

    Qua overige uitbreidingen (naast Woluwe) wordt er gesproken over:
    - Les Atlantes: vergunning voor uitbreiding met Retail Park is verleend. Begonnen wordt met de pre-letting (wat vreemd klink want daar zou je dan al bijna klaar mee moeten zijn m.i.). Gezien het feit dat er volgens ECP thans geen leegstand zou zijn behoort de bouw buiten dus tot het nieuwe project waarvoor nu een vergunning verleend is.
    - Val Thoiry: er loopt een vergunning voor een uitbreiding. Daartegen is nu bezwaar gemaakt.
    - Valbo: 1.200 m2
    - Elins Esplanad: 2.700 m2 (en elders 5.000 m2)

    * Op pagina 98 meen ik te constateren dat er bij Woluwe relatief veel lease incentives vergeven worden (in vergelijking met de overige landen). In Frankrijk juist relatief weinig.
    * Op pagina 99 een onderverdeling van de Capex
    * Pagina 129: Overzicht van Receivables: Rents Receivable 42mio t.o.v 27mio medio 2019
    * Op pagina 142 de berekening van de LTV

    * En het (mogelijke) venijn zit in het staartje: Etrembierres:
    - Pagina 141: Joint Venture Partner AXA heeft de optie om haar aandeel te verkopen aan ECP uitgeoefend en per 2 november 2021 gaat het 50% aandeel van AXA over op ECP. Te betalen door ECP: 45 miljoen. Waarde van het 50% aandeel volgens pagina 128 kennelijk 50mio.
    - Pagina 128: er zit kennelijk geen externe (hypothecaire) lening op Etrembierres
    Hopelijk een opmaat tot de verkoop van het object eind 2021 of in de loop van 2022.
  3. forum rang 6 !@#$!@! 24 april 2021 18:28
    Ik zit het jaarverslag te lezen van ECP en daarin komen de al bekende gegevens naar voren:

    Renewals and relettings, 12 months to
    31 December 2020
    Number of
    relettings and
    renewals
    Average rental
    uplift on relettings
    and renewals
    Percentage of
    leases relet and
    renewed (MGR)
    Overall 277 10.5% 15%
    Belgium 11 2.1% 8%
    France 32 6.0% 6%
    Italy 131 16.6% 18%
    Sweden 103 4.2% 23%

    Met andere woorden de huren stijgen gewoon flink door, zelfs in deze tijd.

    Het directe resultaat (per aandeel) is €2.22
    Dit bij een huurinning van 87%
    Ondertussen is 8% verkocht , waarvan de helft halverwege het jaar.

    Dan kom ik voor 2022 bij een volledig normaal jaar en bij gelijkblijvende huur (al zal die waarschijnlijk gewoon blijven stijgen) op een direct resultaat van 2.22/0.87*0.94 = €2.40
    Bij een uitkering van 90% is dat een dividend van €2.16

    Ook staat er in het verslag dat ze verdere verkopen "overwegen" om de LTV te verlagen. Maar is dus zeker niet zeker. Maar als deze beperkt blijven , terwijl de huren verder stijgen is dat dividend gewoon veilig. Men kan bv het dividend over 2021 deels weer in stock doen om de LTV te verlagen. Is daarmee ook opgelost.

    Ik zie dus niet in waarom ECP vanaf 2022 niet gewoon weer €2,16 dividend zal uitkeren.
    (ruim 10,5% op de huidige koers.)

    Dit jaar zal die zeker nog 7-8% of hoger zijn zoals je zegt, maar als 2022 bevestigd dat dividend , huren en waarde in orde zijn, zal dat snel weer zakken naar 6 tot wel 5% (als de economie niks geks doet natuurlijk. Mocht inflatie echt terugkeren dat zal het nog lager worden -> in de huidige waardering zitten lagere inflatieverwachtingen volgens het rapport -> is geschreven voor de huidige opleving in rentes en hogere inflatieverwachtingen) .
    Dan kom je op een koers van €36-€43 op basis van huidige aandelen.
  4. forum rang 6 !@#$!@! 7 mei 2021 19:56
    quote:

    !@#$!@! schreef op 7 mei 2021 12:36:


    Vooral die in Frankrijk. We hadden vorig jaar nml al geconstateerd dat huurverhogingen in Frankrijk moeilijk gingen worden (zie "inhoudelijke draad om makkelijk terug te lezen") doordat de huren daar al jaren harder stijgen dan de omzetten. Maar toch blijft men daar weer stijgen met 5% en dat in deze tijd. Bizar. In Zweden 22% vernieuwd met ruim 3% , ruim boven de inflatie , ook in moeilijke tijden.

    Direct investment result: €24.8 million (€0.50 per depositary receipt)
    The direct investment result for the three months to 31 March 2021 was €24.8 million, compared to €29.2
    million for the same period in 2020. The decline was due to COVID-19 related discounts granted and expected
    to be granted to retailers and bad debts. In Q1 2021, €3.5 million has been charged to the property expenses
    for Covid-19 rent concessions and €2.5 million for an impairment on rent receivable. Furthermore, €1.3 million
    was booked as amortisation of the rent concessions for the COVID-19 lockdown periods during 2020,
    reducing rental income.


    Dit betekent een direct resultaat van 32.1 miljoen !! zonder covid. Dat is gewoon bizar goed.
    Dat betekent nml 128.4 mln op jaarbasis en dat is bijna 7% meer tov 2019 toen het DI 120.2 mln was.
    In dat jaar werd een dividend uitgekeerd van €2.18
    Op basis van deze cijfers mogen we over volgend jaar (2022 dus) onder gelijkblijvende omstandigheden , maar dan zonder sluitingen door Covid een dividend verwachten van €2.33 !!

    Dat is zelfs op de huidige koers nog altijd ruim boven de 10% dividend rendement.
  5. forum rang 6 !@#$!@! 10 mei 2021 14:00
    Ik ga uit voor een DIR (direct investment result) verwachting die in 2022 verdiend zal worden en de daarmee samenhangend dividend en geëist dividendrendement vanuit de markt. (immers het dividend over 2021 zal vast weer voor een deel uit stock bestaan en wordt nog sterk beïnvloed door covid). Dus koersdoelen voor eind 2022 wanneer deze resultaten bevestigd zijn in de cijfers.

    Ik heb 6 scenario's. De meeste positieve gaat uit van goede economische omstandigheden en nog steeds lage rente (zeg ruim onder de 2% , misschien wel onder de 1%) en redelijke inflatie. (-> laag geëist div rend en hoog dividend)
    Dan scenario met goede economische omstandigheden en iets hogere rente, zeg tegen of rond de 2% en lage groei van DIR (immers 2/3% is langjarig gemm). (-> dus hoger geëist div rend)
    Scenario 3 is ook positief , maar nog met dreiging van online en dus weer hoger geëist div rend.
    Scenario 4 gaat uit van gelijkblijvende omstandigheden met dreiging van online.
    Scenario 5 gaat uit van een recessie en dus moeilijke omstandigheden
    Scenario 6 is meest negatieve scenario met een recessie, met faillissementen van retailers die geen vet meer op de botten hebben en gedwongen huurverlagingen (van zo'n 10%) en dus een hoog geëist div rend (van nog steeds 10%) .

    Dan krijg je naar mijn mening iets als:

    Kans/ dividend / geëist div. rend. / koersdoel

    10% kans op €2,35 met 4,5% wat een koersdoel geeft van €52
    40% kans op €2,30 met 5,5% wat een koersdoel geeft van €42 (basisscenario)
    20% kans op €2,30 met 6,5% wat een koersdoel geeft van €35
    10% kans op €2.28 met 7% wat een koersdoel geeft van €32.50
    10% kans op €2.21 met 8% wat een koersdoel geeft van €27.50
    10% kans op €2.05 met 10% wat een koersdoel geeft van €20.50

    Wat een uiteindelijke waardering geeft van €37 per aandeel .
  6. forum rang 6 !@#$!@! 10 mei 2021 14:37
    quote:

    Branco P schreef op 10 mei 2021 14:09:


    [...]

    Qua online-dreiging zullen we in de komende maanden zien wat daar nu daadwerkelijk van waar zou kunnen zijn. Ik verwacht volledig herstel van de omzetten in de fysieke winkels of misschien blijven we op 95% steken. Pak dat laatste eens als basisscenario. In dat geval blijven de OCR's gemiddeld onder 10% en zullen de positieve uitschieters in de portefeuille de negatieve uitschieters compenseren. Huurgroei zoals we die in het verleden hebben gezien gaan we denk ik niet snel meer zien en het online-verhaal zal ook gewoon boven die markt blijven hangen dus 7% dividenrendementseis zie ik als realistisch. Ook in de huidige markt met ultralage rentes. Het gaat immers om toekomstverwachting. 2 Euro dividendrendement zie ik wel weer terugkeren in een paar jaar dus dan zie ik het doel op de iets langere termijn wel op 28,50 Euro. De scenario's met 5,5% en 4,5% kun je wat mij betreft wel wegstrepen. Die zijn te optimistisch in mijn ogen.
  7. forum rang 6 !@#$!@! 25 mei 2021 17:46
    quote:

    !@#$!@! schreef op 8 mei 2021 13:24:


    [...]

    Ik was toch erg verbaasd over deze cijfers. Hoe kon ECP zulke groei laten zien in deze tijd ? Om eerlijk te zijn begrijp ik dat niet echt haha.
    Gezien ik nieuw ben in deze wereld heb ik even de oude jaarverslagen bekeken t/m 2012 om te zien hoe dat in het verleden ging.

    Gemiddeld liggen de huurverhogingen op de renewels op 10%-11% in 2019 op 9% , dus het huidige niveau van ruim 9% is een procentje onder het gemiddelde, maar eigenlijk gewoon een normaal niveau.

    Ik vroeg mij ook af hoe het kon dat het DIR (direct inv res) zo kon stijgen. Ook die stijging is in lijn met het verleden. Een DIR van €2.59 in 2021 zou 7% stijging zijn, over 2 jaar.

    Over de jaren '12-'15 laat deze amper groei zien (1-3%) , in de jaren erna wel opeens stabiel rond de 9%. Dit is vanaf 2016, dus sinds de afgelopen 5 jaar.
    Dus 7% is iets minder maar nog steeds in lijn met de afgelopen jaren.

    Dit vond ik vreemd. Immers het dividend groeit maar een paar procent per jaar. Blijkt dat men in de beginjaren tot 99% van het DIR uitkeerde. Vanaf 2016 zakte dit naar 95% van DIR tot zelfs 90% in de laatste 2 jaar.
    Geen idee waarom dat is. Cash nodig voor investeringen ? Door de waardedalingen ?

    Het DIR is nml 24% gestegen in die jaren en het dividend slechts 13.5%

    Nou is natuurlijk de vraag of men 90% blijft uitkeren of dat dat verder blijft dalen ?
    De resultaten zijn natuurlijk geweldig in deze omstandigheden en gezien de marktverwachtingen.
    Echter €2.33 is alleen reëel als met op 90% blijft, zakt men weer een procentje dan zal het €2.30 worden of zelfs €2.28
32 Posts
Pagina: «« 1 2 | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Eurocommercial Properties Meer »

Koers 22,480   Verschil -0,42 (-1,83%)
Laag 22,120   Volume 149.058
Hoog 23,000   Gem. Volume 117.826
11 jun 2021 17:35
label premium

Bemoedigende resultaten voor Eurocommercial Properties

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links