marcnic schreef op 3 februari 2017 19:14:
'Huren van winkels gaan zeker niet spectaculair stijgen'Vorig jaar begon voor vastgoedfonds Wereldhave met een hausse aan failliete huurders en eindigde met een forse reorganisatie waarbij 25 banen verloren gingen. ‘Het was echt een lastig jaar’ zegt Dirk Anbeek, ceo van het bedrijf. Toch kijkt hij tevreden terug. Veel van de panden die winkelketens als V&D, Scapino en Dolcis leeg achterlieten zijn weer opgevuld. De winst per aandeel is in 2016 met 7% gestegen.
Dirk Anbeek
De huurinkomsten stegen met 11% afgelopen jaar, vooral dankzij de aankoop van negen Nederlandse winkelcentra in 2015. Wereldhave belegt in middelgrote winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen, naast Nederland ook in België, Frankrijk en Finland.
De detailhandel klimt uit het dal, signaleert Anbeek. ‘Als een winkel nu leeg komt, worden we zelf door nieuwe huurders gebeld. Maar huren gaan zeker niet spectaculair stijgen. Winkeliers hebben jarenlang een negatieve omzet gedraaid, we moeten huurders ook de kans geven die slechte jaren achter zich te laten. Er is wel meer evenwicht gekomen tussen huurder en verhuurder. Door de vele faillissementen hadden winkeliers die op zoek waren naar winkelruimte de afgelopen jaren de macht in handen.’
U gaat geen grote portefeuilles kopen de komende tijd. Als de huren ook niet groeien, waar moet de groei vandaan komen?
‘We gaan de bezettingsgraad verder omhoog brengen. Die is nu 95,5%. Dat moet de komende twee jaar naar 97% a 98%. We gaan de komende twee tot drie jaar voor zo’n €200 mln aan vastgoed verkopen. Dat geld investeren we in de ontwikkeling van zo’n 10.000 a 15.000 nieuwe winkelmeters voor supermarkten. Die investeringen leveren een hoger rendement op dan de panden die we verkopen. En we voeren een pijnlijke maar noodzakelijke reorganisatie door. Dat leidt tot een kostenbesparing van zo’n € 2 mln per jaar vanaf 2018.’
Waarom was die reorganisatie noodzakelijk?
‘We hebben de afgelopen jaren grote portefeuilles met vastgoed gekocht en verkocht. De komende jaren gaan we extern veel minder hard groeien. We richten ons meer op verbetering van het vastgoed dat we hebben. Dat betekent dat er bij de afdeling aan- en verkoop minder te doen is. Onze Nederlandse portefeuille is bijna verdubbeld, in de eerste instantie de werknemers ook. Maar nu gaan we naar anderhalf keer zoveel mensen. Dus ook bij het operationele management van de winkelcentra verdwijnen er mensen. Dat is heel vervelend voor de betreffende personen maar noodzakelijk om slagvaardig en wendbaar te blijven.’
Waarom doen jullie geen grote nieuwe aankopen meer?
De koers staat lager dan onze net asset value, dat is de waarde van het vastgoed min de schulden. Dat is een duidelijk signaal dat we onze tijd en energie moeten steken in het optimaliseren van ons vastgoed. Voor grote aankopen moeten we bovendien nieuwe aandelen uitgeven worden omdat we onze schuldgraad niet te hoog willen laten oplopen. Dat is nadelig als de koers op zo’n €41 per aandeel staat, terwijl de intrinsieke waarde zo’n €51 per aandeel is.
Waarom denkt u dat de koers zo laag staat?
‘Internationale investeerders hadden de afgelopen jaren weinig houvast in de Nederlandse retailmarkt. Maar modewinkels klimmen uit het dal en retailers investeren weer. Wij laten in Nederland nu een lichte autonome huurgroei zien van 0,4% en de bezettingsgraad stijgt licht. Ik hoop dat daarmee ook het vertrouwen terugkomt dat in deze markt prima geld te verdienen valt.’
Beleggers hebben ook een forse nettoshortpositie opgebouwd van zo’n 6%. Ze voorzien dus een daling.
‘Wij hebben daar geen specifieke verklaring voor. Ik spreek zeer regelmatig met investeerders en heb geen specifieke aanwijzing dat ze bij de huidige koers nog een forse daling aanzien komen. Ik heb er vertrouwen in dat we een stabiel tot licht stijgend resultaat gaan boeken.’