Lamsrust schreef op 27 augustus 2020 13:46:
[...]
URW heeft twee typen winkelvastgoed:
- de flagships van A kwaliteit;
- de regionals van B kwaliteit en lager.
Tenzij het wijkwinkelcentra betreft met een supermarkt zal de druk op de huren en de bezetting in de regionals het grootst zijn. Hier is de grootste huurdaling en waardedaling te verwachten. Deze centra passen ook niet in de strategie van URW. Deze centra kun je echter niet verkopen aan institutionele partijen, doch moet je verkopen aan ontwikkelende beleggers die deze centra omturnen in een mixed use of het slopen en iets geheels nieuws opzetten.
Opdat de beschikbare capex/mankracht beter ingezet kan worden in de flagships, zou het mijn advies zijn deze centra nu proberen te slijten in de markt. De verkoopopbrengsten zullen fors onder boekwaarde liggen, doch het risico profiel van URW daalt hierdoor en het genereert cash om de LTV te verlagen c.q. partiele ombouw flagships te financieren.
De flagships verkopen is een ander verhaal aangezien er eigenlijk geen partijen in de markt zijn die deze centra meer winstgevend operationeel kunnen beheren dan URW zelf, i.e. URW financeert zich zeer goedkoop, kan betere deals sluiten met huurders door de diverse locaties en heeft enorme inhouse kennis. De enige manier waarop dit lukt is eigenlijk zoals bij de 5 Franse centra, i.e. de winkelcentra onder brengen in een door URW te managen JV waarin institutionelen instappen. Een andere mogelijkheid is een private placement bij institutionelen zodat deze in 1x een groot belang kunnen nemen in URW dat ze op de beurs lastig kunnen opbouwen.