Login
 

Prijsafspraken en toetsrentes

Lezers vragen zich af of er prijsafspraken zijn tussen de banken over de hoogte van de hypotheekrente. In 2010 heeft de Nederlande Mededingings Autoriteit een onderzoek gedaan en geconcludeerd dat er geen afspraken zijn tussen banken onderling. Volgens Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (in een artikel van het AD) zijn deze afspraken er wel en hebben de banken tijdens het onderzoek van de NMA de hypotheekrentes verlaagd.

Na het onderzoek zijn de rentes in 2011 weer verhoogd. U begrijpt dat we hier te maken hebben met een zeer moeilijk onderwerp. In 2007 is de gedragscode ingevoerd. Voor hypotheken met een rente vastperiode korter dan tien jaar wordt de maximale hypotheek niet berekend met de aangeboden rente, maar met een minimale toetsrente.

Deze toetsrente wordt door het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) berekend. Dit gebeurt door de rente van tienjarige staatsleningen te verhogen met een door het CHF zelf vast te stellen opslag. In het eerste kwartaal van 2007 was de toetsrente 4,9%. Deze was samengesteld uit de tienjaarsrente van 3,9% met een opslag van 1%.

Niet meer bekend gemaakt
Het klinkt misschien vreemd, maar sinds 2008 worden de peildatum van de te hanteren rente van de tienjarige staatslening en de opslag niet meer bekend gemaakt. Alleen de totale toetsrente wordt bekendgemaakt. In onderstaande tabel kunt u de hoogte van de tienjaarsstaatsrente en de hoogte van de toetsrente aflezen.

In de grafiek is te zien dat de verschillen tussen beiden steeds groter worden. In ieder geval is het verschil beduidend hoger dan de 1% die bij aanvang van toepassing was. In het laatste kwartaal van 2012 was het verschil zelfs 3,75%! In 2010 (tijdens het onderzoek van de NMA) werd het verschil 1% minder (van globaal 3% naar 2%).

Uit de grafiek kunnen we concluderen dat er geen sprake is van een vaste opslag. De opslag wordt dus zomaar bepaald. De vraag is nu of de banken eventueel iets met de opslag te maken hebben. In ieder geval is bekend dat het CHF is opgericht door de Nederlandse Vereniging van Banken. De vraag kunnen we dus bevestigend beantwoorden.

Onverklaarbaar verschil
De hoogte van de toetsrente wordt dus bepaald door de banken. Deze toetsrente geldt voor het komend kwartaal. Zo is de toetsrente voor het eerste kwartaal van 2013 bepaald in december 2012. De vraag is nu of de toetsrente als leidraad kan worden genomen voor de hoogtes van de rentes. Anders gezegd: zouden de banken de toetsrente gebruiken om de hoogtes van hun rentes daarop aan te passen.

Om hier antwoord op te krijgen is het belangrijk om te weten of de toetsrente gecontroleerd wordt door toezichthouders. Ik heb de AFM, DNB en de NMA daarover gebeld. Zij hebben mij te kennen gegeven dat zij deze toetsrente niet controleren. Dit betekent dat er dus geen controle is over de hoogte van de toetsrente. Dit is natuurlijk vreemd.

Het wordt nog vreemder, want in de Staatscourant, in artikel 2, wordt een toetsrente genoemd van 4,7% door de Wet bevordering eigenwoningbezit. Op het ogenblik is de toetsrente 5,3%. Het verschil van 0,6% kan ik niet verklaren. Bovendien kunnen de banken met de toetsrente als het ware hun klanten dwingen om de hypotheekrente voor minimaal tien jaar vast te zetten.

Fundingprobleem
Vanaf tien jaar vast wordt met de werkelijke rente de maximale hypotheek berekend. Hieronder een fictief voorbeeld als het verschil 1% is.

Inkomen 40.000 euro

  • Tien jaar vast 4,5%, maximale hypotheek 180.000 euro
  • Toetsrente 5,5%, maximale hypotheek 167.000 euro

Tot slot de NVB. Zij verklaren de hogere rente door de gestegen liquiditeitsopslag. Hierbij worden geen getallen of percentages genoemd. Het is zonde dat de NVB hier geen openheid over geeft. Natuurlijk heb ik enkele banken gesproken. Het meest gehoorde argument is het funding-probleem.

Bovendien moeten banken bij een hypotheek nu voor 30 jaar reserveren terwijl bijvoorbeeld de rente slechts voor vijf jaar wordt vastgezet. Dit laatste was enkele jaren niet zo. Ik blijf het vreemd vinden dat de toetsrente niet gecontroleerd wordt en dat deze door de banken wordt bepaald. Of er daadwerkelijk prijsafspraken zijn tussen banken, is niet aan te tonen. Echter ik mis transparantie, waardoor het ook niet mogelijk is om prijsafspraken 100% uit te sluiten.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

huizenmarkt

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Nederlandse Mededingingsautoriteit

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Nederlandse Vereniging van Banken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

rekenrente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

rente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Vereniging Eigen Huis

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
30 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
andre68
0
Geen transparantie.......bij mij krijgen banken en verzekeraars altijd het NADEEL van de twijfel*

*tot ik signalen krijg dat deze woekeraars en afromers niet meer alléén maar gaan voor eigen winst en bonus over de ruggen van hun eigen klanten (hypotheek-en premieVEE).
1979mts
0
De Nederlandse hypotheekmarkt wordt beheerst door 4 grote partijen, waarvan er 3 staatssteun hebben gehad. Deze drie mogen van de Europese Commissie geen concurrerende hypotheekrentes in de markt zetten. Ze hebben immers het voordeel van de staatssteun.
De enige, grote, overgebleven hypotheekverstrekker, Rabobank, (met al ruim 60% van de hypotheekmarkt in bezit) kan daarom zelf de hypotheekrente bepalen en de anderen hebben maar te volgen.
De NMa kan zeggen dat er geen prijsafspraken zijn, maar dit is toch wel wat daar direct na komt.
Insider01
0
quote:

1979mts schreef op 25 jan 2013 om 11:58:


De Nederlandse hypotheekmarkt wordt beheerst door 4 grote partijen, waarvan er 3 staatssteun hebben gehad. Deze drie mogen van de Europese Commissie geen concurrerende hypotheekrentes in de markt zetten. Ze hebben immers het voordeel van de staatssteun.
De enige, grote, overgebleven hypotheekverstrekker, Rabobank, (met al ruim 60% van de hypotheekmarkt in bezit) kan daarom zelf de hypotheekrente bepalen en de anderen hebben maar te volgen.
De NMa kan zeggen dat er geen prijsafspraken zijn, maar dit is toch wel wat daar direct na komt.


oh, hoe kan het dan dat Rabo niet de goedkoopste is?
pafex
0
In Frankrijk zijn de hypotheekrentes procenten lager (google op mortgage rate france), terwijl hun 10 jaarsrente hoger is. Conclusie; natuurlijk zijn er prijsafspraken
1979mts
0
Sorry, mistyping, Rabobank heeft in 2010 30,2% van de hele markt in handen. ING, ABN en SNS samen 46,9%.
Waarom Rabobank niet de goedkoopste is? Waarom zouden ze dat willen zijn? Doordat de EC heeft besloten, dat de door de staat gesteunde banken geen concurrerende rentes in de markt mogen zetten, heeft de Rabobank een semi-monopoliepositie. Zij kunnen voor drie-kwart van de hypotheekmarkt de rente bepalen.
Insider01
0
quote:

pafex schreef op 25 jan 2013 om 12:42:


In Frankrijk zijn de hypotheekrentes procenten lager (google op mortgage rate france), terwijl hun 10 jaarsrente hoger is. Conclusie; natuurlijk zijn er prijsafspraken


Wat heeft de Franse en Nederlandse hypotheekrente nou in vredesnaam te maken met de staatsrente van deze landen? Heb jij een hypotheek van de Nederlandse staat? Mogen ze in Frankrijk net zoveel lenen tov het onderpand als in Nederland? Appels met peren vergelijken
Insider01
0
quote:

1979mts schreef op 25 jan 2013 om 12:45:


Sorry, mistyping, Rabobank heeft in 2010 30,2% van de hele markt in handen. ING, ABN en SNS samen 46,9%.
Waarom Rabobank niet de goedkoopste is? Waarom zouden ze dat willen zijn? Doordat de EC heeft besloten, dat de door de staat gesteunde banken geen concurrerende rentes in de markt mogen zetten, heeft de Rabobank een semi-monopoliepositie. Zij kunnen voor drie-kwart van de hypotheekmarkt de rente bepalen.


Jij zegt dat Rabobank de hypotheekrente bepaalt, dat is natuurlijk niet zo. Als Rabobank 10% hypotheekrente doorrekent met een flinke winstmarge dan is het niet zo dat banken met staatsteun dit ook moeten doen. Hiermee wordt bedoelt dat zij niet Nederlandse staatsleningentarieven als fundingtarief hanteren in hun kostprijs om de marktrente te bepalen. Dat is dus heel wat anders dan dat Rabobank de rente maar kan bepalen.
Burp
0
Grote bedrijven en dus ook banken concurreren liever niet op prijs met elkaar want dan maken ze hun eigen markt kapot. Concurreren doen ze op kwaliteit, service enz
cpeijk36
0
Geachte heer Koets,
Is er een relatie met de vergoeding van de spaarrente?
Volgens mij gaat tegenwoordig de hypotheekrente omhoog en de spaarrente omlaag.
Dat is toch tegenstrijdig nietwaar?
B_B_B
0
Het verbaast met niets. De core business van een bank is geld maken (met het geld van anderen). Net als in een oorlog zijn daarbij in principe "alle middelen toegestaan tenzij ze expliciet verboden zijn". Alles mag om het beoogde doel te bereiken, indien nodig worden wetten zelfs gewijzigd. De grenzen van het toelaatbare worden gezocht en zo mogelijk overschreden. Toezichthouders laten het ernstig afweten. Als ze het al snappen, dan moeten ze het "bewijs" ook nog hard maken. Ze lopen hopeloos achter de feiten aan. En in het uitzonderlijke geval dat overschreden grenzen aangetoond worden, dan bestaat de actie van de dader uit "we zullen het voortaan niet meer zo doen (had dan eerder expliciet gezegd dat dit niet mocht)", en wordt een alternatieve route gezocht. Straffen lopen dan meestal met een sisser af. De slachtoffers betalen de rekening.

En wij -burgers en consumenten- staan dit alles toe, roepen (via onze volksvertegenwoordiging) niemand ter verantwoording, en als we even kunnen profiteren we er van. Maar in het grote geheel zijn we natuurlijk niets meer dan druppels op een gloeiende plaat. Het is helaas niet anders. Wie wil er wat aan doen? Wie doet er wat aan?
zunniboi
0
Hypotheekrente en rente staatsleningen hebben inderdaad niets met elkaar te maken. Zoals al eerder gezegd: appels en peren. Hetzelfde geldt voor spaarrente en hypotheekrente. Als er door een bank geld wordt uitgeleend voor een periode van 30 jaar met een rentevaste periode van 10 jaar zal er gefinancierd moeten worden met ingekocht geld met een 'blijftijd' van 10 jaar. Een deel halen banken van de spaarmarkt door deposito's van tien jaar. Omdat er in Nederland minder spaargeld is dan de banken uitzetten moet een deel op de kapitaalmarkt worden ingekocht. Een mix van rentes voor tienjarige deposito's en de kapitaalmarktrente voor tienjarige leningen bepaalt de kostprijs en daarmee de hoogte van de hypotheekrente. Voor het laten bewaken van je geld door overheden betaal je tegenwoordig (negatieve rente). Om geldverschaffers zo gek te krijgen dat deze geld willen lenen aan banken moet diep in de buidel worden getast gezien het gebrek aan vertrouwen in banken. Daar komt nog bij dat er massa's regels en daarmee kosten en heffingen over banken worden uitgestort, die ook door de hypotheekverschaffers zullen moeten worden opgebracht. Zie hier de verklaring voor de hoog blijvende hypotheekrente terwijl de rente staatsleningen daalt.
Nee
0
Hoi jos, interessante invalsjoek heb je gekozen. Met deze insteek wordt aangetoond hoe schimmig en ondoorzichtig alles toch alles is. Een funding probleem de oorzaak noemen? Houd nou toch even snel op.

Dat verklaart nooit het verchil tussen de rentes in Argenta Belgie en Argenta Nederland voor min of meer identieke hypotheken! Nederland triple aaa en onze banken hoge kredietwaardigheidsstatus... en dan gelul over funding. Dat wordt verteld om je met een kluitje in het riet te sturen.

Thx in ieder geval voor de aandacht aan dit onderwerp.

De banken verdienen goudgeld aan deze crisis. Iedereen weet en ziet wat er gebeurt, maar niemand lijkt er écht want aan te doen.
Nee
0
Funding wordt als argument misbruikt om torenhoge woekerwinsten te maken. Ach, over 3 jaar zullen we wel weer een commissie krijgen die onderzoek gaat doen naar woekerbanken en het falende toezicht daarop.
Insider01
0
quote:

Nee schreef op 25 jan 2013 om 16:27:


Hoi jos, interessante invalsjoek heb je gekozen. Met deze insteek wordt aangetoond hoe schimmig en ondoorzichtig alles toch alles is. Een funding probleem de oorzaak noemen? Houd nou toch even snel op.

Dat verklaart nooit het verchil tussen de rentes in Argenta Belgie en Argenta Nederland voor min of meer identieke hypotheken! Nederland triple aaa en onze banken hoge kredietwaardigheidsstatus... en dan gelul over funding. Dat wordt verteld om je met een kluitje in het riet te sturen.

Thx in ieder geval voor de aandacht aan dit onderwerp.

De banken verdienen goudgeld aan deze crisis. Iedereen weet en ziet wat er gebeurt, maar niemand lijkt er écht want aan te doen.


Nou, dan nemen we Argenta als voorbeeld om aan te tonen dat het hier allemaal zo belachelijk is. Zet jij de spaarrente en hypotheekrente van Argenta in zowel NL als Belgie hier even neer. Zie jij wat ik zie?
Nee
0
quote:

Insider01 schreef op 25 jan 2013 om 16:49:


[...]

Nou, dan nemen we Argenta als voorbeeld om aan te tonen dat het hier allemaal zo belachelijk is. Zet jij de spaarrente en hypotheekrente van Argenta in zowel NL als Belgie hier even neer. Zie jij wat ik zie?


Ik begrijp wel wat je bedoelt en ik zie dat de geboden spaarrentes in NL hoger zijn dan in BE

Maar;
Waarom koppel jij de spaarrentes aan de hypotheekrentes? Dat is totaal onlogisch!

Voor ieder euro die een bank in kas heeft mag het (met de oude solvabiliteitseisen) een veelvoud uitlenen. Was geloof ik bijna factor 50 en wordt nu terug gebracht naar ik dacht 29 ofzo. Met andere woorden, de verhouding tussen geboden spaarrente vs rente uitgezet geld is totaal oninteressant.
EwR
0
ING tarieven in Duitsland:
www.ing-diba.de/baufinanzierung/neufi...

Financiering tot 60%, 15 jaar vast, 3,2% per jaar.

ING tarieven in Nederland:
www.ing.nl/particulier/hypotheken/tar...

Financiering tot 60%, 15 jaar vast, 5,8% per jaar.
Nee
0
quote:

EwR schreef op 25 jan 2013 om 17:37:


ING tarieven in Duitsland:
www.ing-diba.de/baufinanzierung/neufi...

Financiering tot 60%, 15 jaar vast, 3,2% per jaar.

ING tarieven in Nederland:
www.ing.nl/particulier/hypotheken/tar...

Financiering tot 60%, 15 jaar vast, 5,8% per jaar.



Tsja, heel de wereld globaliseert. Behalve de bankensector blijkbaar. Daar is het gewoon mogelijk dat voor exact dezelfde hypotheek (60%) met een exact dezelfde looptijd (15jr vast) bij exact dezelfde geldverstrekker (ING) toch verschillende tarieven worden gehanteerd. En dat nog wel voor buurlanden die dezelfde kredietwaardigheidsstatus hebben.

Schiet mij maar lek hoor!
Nee
0
quote:

Nee schreef op 25 jan 2013 om 17:26:


[...]

Ik begrijp wel wat je bedoelt en ik zie dat de geboden spaarrentes in NL hoger zijn dan in BE

Maar;
Waarom koppel jij de spaarrentes aan de hypotheekrentes? Dat is totaal onlogisch!

Voor ieder euro die een bank in kas heeft mag het (met de oude solvabiliteitseisen) een veelvoud uitlenen. Was geloof ik bijna factor 50 en wordt nu terug gebracht naar ik dacht 29 ofzo. Met andere woorden, de verhouding tussen geboden spaarrente vs rente uitgezet geld is totaal oninteressant.


of zie ik wat over het hoofd cq begrijp ik het allemaal weer verkeerd..? Dat is natuurlijk ook goed mogelijk..
30 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links