De mee- en tegenvallers van dit jaar

De laatste dagen van december worden traditioneel ingeruimd voor het terugkijken op de gebeurtenissen van het afgelopen jaar. Dan hebben we het niet alleen over de grootste huur- en beleggingstransactie en het aantal omgevallen vastgoedpartijen maar ook over spraak- en smaakmakende voorvallen die het noemen waard zijn. Kijkt u mee?

We hebben ze onderverdeeld in mee- en tegenvallers hoewel we er rekenschap van geven dat wat voor de één een meevaller is, dat niet voor de ander hoeft te zijn. Daar komt bij dat veel gebeurtenissen in elkaar grijpen waardoor de exacte oorzaken en gevolgen niet altijd even helder zijn te duiden. Dat laten we maar zo. Ongetwijfeld kunt u de lijsten makkelijk zelf aanvullen graag doen wij de eerste aanzet.

De tegenvallers van 2011

• De verergering van de problemen in zowel de bestaande – alsde nieuwbouwkoopwoningmarkt. Naar mijn mening is de aanhoudende onzekerheid over het behoud van de hypotheekrenteaftrek funest gebleken.
• Het omvallen van grote bouwers zoals Midreth, Heddes en Panagro. Bouwers die niet failliet gingen maar stevig moesten afslanken zoals bij de bouwpoot van BAM, Moes, Heja, Goldewijk en NAS Afbouw kunnen ook onder de tegenvallers worden geschaard.
• Het vrijwel opdrogen van de vastgoedfinancieringsmarkt, mede door het wegvallen van SNS Property Finance en door de verergering van de schuldencrisis in Europa. Banken lijken de voorkeur te hebben voor het ophogen van de eigen buffers dan voor het uitzetten van leningen. Dat banken geen zin hebben om uit te lenen – of ze vrezen verdere waardedalingen in het vastgoed – bleek wel recent toen Europese banken bijna €500 mrd leenden bij de ECB en vervolgens tweederde daarvan weer te stallen bij de centrale banken tegen zeer lage rente.  Over de gevolgen van het terughoudende financieringsbeleid hoeven we het niet eens te hebben.
• Probleem van herfinancieringen is verergerd, zie ook voorgaande punt. Als banken al financieren, dan betreft het grotendeels herfinancieringen die in vrijwel alle gevallen tegen verzwarende voorwaarden zijn afgesloten zoals hogere opslagen en lagere loan-to-value door meer aflossingen.
• De markt voor vastgoedparticipatiefondsen zoals vastgoedcv’s, maatschappen en –obligaties heeft zich nog niet hersteld. Weliswaar zijn er meer nieuwe vastgoedfondsen geplaatst bij particuliere beleggers dan in het rampjaar 2009 maar tientallen nog lopende fondsen hadden allang moeten zijn afgerond. Vele fondsen kampen met herfinancieringsproblemen en teruglopende huuropbrengsten. Bij fondsen met een open-end structuur dreigt een collaps doordat teveel beleggers willen uitstappen. Die problemen zullen zich in 2012 verergeren is mijn inschatting.
• De oplopende leegstand in de kantoren- en winkelmarkt, mede door de economische crisis waardoor meer hurende bedrijven het loodje hebben moeten leggen. Er werden wel meer oplossingen aangedragen, zowel vrijwillig (zoals het onttrekkingsfonds van Jones Lang LaSalle) of verplicht (boetes en gedwongen huurdersvoordracht in gemeenten Amsterdam) maar een doorbraak blijft uit. Die zal er ook in 2012 niet komen door gebrek aan regie.
• De meer dan ‘normaal’ dalende koersen bij de vastgoedfondsen en veel fondsen onder intrinsiek noteren. Hebben beleggers gelijk en is de intrinsieke waarde van de fondsen  te hoog?

De meevallers van 2011

• De Crisis- en Herstelwet wordt ook in 2012 permanent.
• De overdrachtsbelasting voor de bestaande koopwoningmarkt is prettig verlaagd van 6 naar 2% en zal ook voorlopig zo blijven. Helaas heeft dat nog weinig effect gesorteerd door de algehele economische malaise waardoor het consumentenvertrouwen tot een minimum is gedaald.
• Vrijstellingsgrens voor AFM-toezicht gaat omhoog van 50 naar 100 mille. Daarmee komen of meer vastgoedcv’s onder toezicht of alleen de echt vermogende particuliere beleggers die-weten-wat-zij-doen zullen voortaan in de cv’s stappen.
• Meer familiekapitaal van grote particuliere beleggers vinden hun weg in direct vastgoed. Zij hebben nauwelijks vreemd vermogen nodig.
• De ‘verduurzaming’ van de vastgoedsector stijgt met sprongen. De BREEAM-certificaten vliegen om de oren en zijn vaak een apart persbericht waard. Opgepast dient te worden dat duurzaamheid geen containerbegrip wordt. Maar wat is nu het meest duurzaam? Een oud gebouw slopen en een nieuw energiezuinig kantoor neerzetten of een bestaand gebouw geheel verduurzamen? Ook meer duidelijkheid gewenst in alle duurzaamheidlabels.

De beide lijsten zijn uiteraard niet compleet maar geven wel een duidelijke aanzet.

Graag wens ik u en uw dierbaren op deze plaats alvast een goed jaaruiteinde toe met nieuwe en nuttige inzichten voor het uitdagende jaar 2012!