Wie huurt mijn huis?

Ik kom eerst nog even terug op mijn column van vorige week Ik doe niet meer mee, over de verkiezing van Independer. Onder deze column heeft Independer maandag een uitgebreide reactie geplaatst. Hierna hebben wij elkaar gesproken. In dit gesprek heb ik nogmaals aangegeven niet meer op hun website te willen staan.

Tot mijn verbazing kreeg ik te horen dat zij mij niet gaan verwijderen omdat zij het recht hebben om mijn toko te vermelden. Dezelfde dag plaatste Amweb een artikel. Een paar uur later was het Independer die reageerde door een bericht te plaatsen op hun website. Dit bericht hadden zij beter bij de beoordelingen kunnen zetten omdat dan meer mensen dit lezen.

De afgelopen dagen heb ik nog diverse personen van diverse instanties gesproken. Bovendien zit ik nog te wachten op enkele reacties. Volgende week meer nadat de awards door Independer zijn uitgereikt (op 31 oktober). Dan kunt u direct de beoordeling lezen van deze topadviseurs.

Huis verhuren
Terug naar vandaag. De verkooptijd van veel woningen wordt steeds langer. Een paar jaar is geen uitzondering. Het is dan ook niet verwonderlijk dat veel mensen, die al een andere woning hebben gekocht, in financiële problemen komen. Een oplossing om de maandlasten te verlagen is de koopwoning te verhuren.

Voor (tijdelijke) verhuur van de woning is altijd toestemming nodig van de geldgever. Zonder toestemming heeft de geldgever het recht om direct de hypotheek op te eisen. In de voorwaarden (kleine lettertjes) staat heel duidelijk dat verhuur (zonder toestemming) niet wordt geaccepteerd. Bij verhuur is de betaalde hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar.

De hypotheekschuld verhuist namelijk van box 1 naar box 3. De huurinkomsten zijn wel onbelast en de verhuurder hoeft geen eigenwoningforfait te betalen. Op het ogenblik is er ook een tijdelijke regeling van toepassing waardoor de bijleenregeling niet om de hoek komt kijken. Ik heb een voorbeeld uitgewerkt van de standaard – en tijdelijke regeling waarbij de volgende gegevens van toepassing zijn.

Helaas tijdelijk
De waarde van de “oude” woning wordt bepaald door een taxatierapport. Het bedrag van de eigenwoningreserve wordt nu berekend door deze waarde te verminderen met de oude eigenwoningschuld (= EWS). De hypotheekrente over deze oude eigenwoningschuld van 100.000 euro is niet meer fiscaal aftrekbaar (verhuist naar box 3).

Ditzelfde geldt voor het bedrag van 150.000 euro (is eigenwoningreserve = EWR) in de nieuwe hypotheek, waardoor de box 3 schuld totaal 250.000 euro wordt. Bij tijdelijk verhuur wordt de EWR niet verrekend met de nieuwe hypotheek. De koopsom plus kosten koper van de nieuwe woning worden dan de nieuwe EWS. Bij de verhuurde woning gaat de EWS naar box 3.

Nadeel is wel dat de tijdelijke verhuurregeling tot 1 januari 2013 is. Wie zijn woning te koop heeft staan, heeft renteaftrek het jaar uit plus twee jaar. Het kabinet heeft ook deze regeling tijdelijk verhoogd naar drie jaar tot 1 januari 2013. Wie echt zijn huis niet verkocht krijgt, moet slim zijn en beide situaties combineren.