Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Hoeveel overdrachtsbelasting gaat u betalen vanaf 2021?

Hoeveel overdrachtsbelasting gaat u betalen vanaf 2021?

Het tarief van de overdrachtsbelasting is per 1 januari 2021 veranderd. De hoogte van de overdrachtsbelasting (0%, 2% of 8%) is afhankelijk van hoe de gekochte woning wordt gebruikt en van de leeftijd van de koper(s).

De overdrachtsbelasting is 0% als voldaan wordt aan de volgende drie criteria:

  • De leeftijd van de verkrijger: het gaat alleen om kopers van 18 tot 35 jaar.
  • De vrijstelling is niet eerder toegepast.
  • De woning moet als hoofdverblijf worden gebruikt (anders dan tijdelijk).

Voor eigen gebruik

De clausule anders dan tijdelijk heeft extra uitleg nodig. De belastingdienst houdt hier een periode aan van minimaal een half jaar. Anders gezegd: als de woning minimaal een half jaar dient als hoofdverblijf, dan is in beginsel het verlaagde tarief van 2% of de startersvrijstelling van 0% van toepassing.

Er zijn situaties te bedenken dat de periode van een half jaar niet haalbaar is door bijvoorbeeld:

  • Teniet gaan van de woning door bijvoorbeeld een brand
  • Overlijden van een huizenbezitter
  • Een echtscheiding
  • Emigratie
  • Verlies van een baan waardoor de hypotheek niet meer betaalbaar is

De belastingdienst zal in bovenstaande situaties geen naheffingsaanslag overdrachtsbelasting doen. Persoonlijk zou ik het van sommige situaties wel dubieus achten als ze binnen zes maanden voorkomen.

Voorwaarden

De 0% overdrachtsbelasting is afhankelijk van de leeftijd van de huizenbezitter. Het maakt dus niet uit of er sprake is van een starter of een doorstromer op de huizenmarkt. Voor passeren bij de notaris (sleuteloverdracht van de woning) moet de huizenbezitter/koper van de woning de leeftijd hebben van 18 tot 35 jaar.

Bovendien is de vrijstelling per persoon en maar 1 keer mogelijk. Is een van de personen ouder dan 35 jaar, dan geldt voor die persoon gewoon de 2% overdrachtsbelasting. In de praktijk is dan het volgende van toepassing:

Man: 37 jaar
Vrouw: 33 jaar
Koopprijs eerste woning (voor eigen gebruik / hoofdverblijf): €200.000
Te betalen overdrachtsbelasting is nu €2.000

De vrouw is 33 jaar en hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen. De man valt niet onder de vrijstelling. Hij zal 2% overdrachtsbelasting moeten afdragen. Aangezien beiden 50% van de woning gaan bezitten, is de totale overdrachtsbelasting €2.000 (2% van €100.000).

Let op: vanaf 1 april 2021 wordt de maximale koopprijs voor de vrijstelling €400.000. In het eerste kwartaal van 2021 is er dus geen limiet. Wie na 1 april 2021 koopt voor meer dan €400.000 betaalt gewoon 2% overdrachtsbelasting.

Voor verhuur/niet voor eigen gebruik

Tot slot is er nog een tarief bijgekomen, namelijk de 8% overdrachtsbelasting. Het betreft hier koopwoningen die niet voor eigen gebruik worden gekocht zoals

  • Vakantiehuisje
  • Woning voor een kind
  • Parkeerplaats / garage die later wordt gekocht dan de koopwoning zelf
  • Winkel / kantoorpand
  • Verhuurde woningen (ook gedeeltelijke verhuur)

Bij verhuur wordt er wel gekeken welk gedeelte van de woning er wordt verhuurd. U betaalt namelijk alleen 8% overdrachtsbelasting over het verhuurde gedeelte (oppervlaktegebruik). Ik ben van mening dat een huizenbezitter met deze regel wat kan “rommelen”. Je kunt wachten met verhuur zodat de 2% overdrachtsbelasting (eerst) van toepassing is.

Belastingdienst

Kopers die gebruik willen maken van het verlaagde tarief van 2% of van de vrijstelling, moeten een verklaring afgeven waarin zij aangeven dat de woning - anders dan tijdelijk - hun hoofdverblijf wordt. Er komen twee standaardformulieren:

  • Een formulier voor het lage tarief (2%)
  • Een formulier voor de vrijstelling

De formulieren kunnen straks van de site van de Belastingdienst worden gedownload en huizenkopers dienen het betreffende formulier voor het passeren te ondertekenen en af te geven bij de notaris. De Belastingdienst verwacht de automatisering rond november 2021 gereed te hebben.

Voor wie meer informatie wil lezen over de overdrachtsbelasting: Vrijstelling overdrachtsbelasting woningkopers tot 35 jaar | Belastingplan 2021 | Rijksoverheid.nl

Een goed idee?

Zoals gewoonlijk is er weer iets verzonnen,waardoor er meer regeltjes (verschillende situaties) zijn bijgekomen. De vrijstelling van 0% overdrachtsbelasting voor jonge kopers zorgt er echt niet voor dat deze doelgroep meer kans heeft om een woning te kopen. Het maximale voordeel voor jonge kopers is €8.000 (koopsom woning €400.000). Dat is een zeer leuk bedrag dat ze niet meer zelf hoeven te betalen.

Beleggers die nu woningen opkopen om te verhuren, gaan 8% overdrachtsbelasting betalen (was 6%). Het meerdere dat ze moeten aftikken, zullen ze gewoon doorberekenen in de huurprijs. Aangezien veel mensen blij zijn dat ze een woning kunnen krijgen, zullen ze wel akkoord gaan met een hogere huurprijs.

Ik kan niet anders concluderen dan dat de nieuwe regels niets bijdragen aan verbetering van de huizenmarkt.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 10:05 Nieuwbouwhuis kopen: 10 aandachtspunten 4
  2. 08 okt Kopen zonder ontbindende voorwaarden 6
  3. 24 sep Boeterente kan hoger uitpakken dan verwacht. Hoe kan dat?

Reacties

14 Posts
| Omlaag ↓
  1. Floris013 8 januari 2021 11:11
    "Beleggers die nu woningen opkopen om te verhuren, gaan 8% overdrachtsbelasting betalen (was 6%)."

    Dit klopt niet, beleggers betaalden ook gewoon maar 2% (er was niet voor niets een run in december voor dit soort transacties), dus die krijgen nu 6% stijging voor de kiezen. Voor kleinere beleggers zal dat toch een verschil maken tussen wel of niet een woning er bij kopen.
    Het 6% bestond vorig jaar m.n. voor niet-woningen.
  2. AngelEye 8 januari 2021 13:09
    Dus als ik het goed begrijp kan ik nog steeds met 2% overdrachtsbelasting een beleggingspand kopen?

    Kopen, direct doorgeven als hoofdverblijf. Zet er een tafel, stoel en bed neer en laat de aannemer aan de slag gaan met een verbouwing. Eigen woning voor onrealistisch bedrag te koop zetten.

    Na half jaartje hoofdverblijf weer terug naar eigen woning en beleggingspand in de verhuur.
    Besparing 6%, kost wel half jaartje leegstand maar zou toch sowieso 1 a 2 maanden voor verbouwing nodig hebben. Kan dat dan wat rustiger aan doen.
  3. forum rang 4 mok 8 januari 2021 23:59
    Schandalig, dat pamperen van de jeugd. Nog 30 jaar de tijd om de hypotheek af te betalen, een welkome klant van de bank, en dan toch matsen. Een samenwonend stel zonder kinderen heeft ook in no-time die paar duizend euro gespaard, gaat dus nergens over. Maar schatkist loopt wel weer miljoenen mis. Maak het ook een keer wat simpeler en ga die hypotheekrente aftrek maar verder afbouwen, heb je op lange termijn meer aan.
  4. Atari 9 januari 2021 04:42
    Beleggers lachen iedereen uit en maken misbruik van de schaarste op de verhuur markt. Simpele appartementen van 160.000 euro in een achterstandswijk van Rotterdam zuid gaat gewoon voor minimaal 500 euro per kamer weg. Met 3 of 4 huurders boeit het hun niet of ze 2% of 8% betalen. Ze melken de woningen uit en lachen de woningzoekenden gewoon uit. Het krioelt van de beleggers alles wordt opgekocht, enkel glas, geen cv, gedateerde afwerking, het maakt allemaal niet uit. Alles verhuurt, genoeg Oost Europeanen die een dak boven het koppie willen.
  5. forum rang 5 aandeeltje! 9 januari 2021 15:11
    quote:

    AngelEye schreef op 8 januari 2021 13:09:


    Dus als ik het goed begrijp kan ik nog steeds met 2% overdrachtsbelasting een beleggingspand kopen?

    Kopen, direct doorgeven als hoofdverblijf. Zet er een tafel, stoel en bed neer en laat de aannemer aan de slag gaan met een verbouwing. Eigen woning voor onrealistisch bedrag te koop zetten.

    Na half jaartje hoofdverblijf weer terug naar eigen woning en beleggingspand in de verhuur.
    Besparing 6%, kost wel half jaartje leegstand maar zou toch sowieso 1 a 2 maanden voor verbouwing nodig hebben. Kan dat dan wat rustiger aan doen.


    Jaja en jij geloofd het zelf dat je deze casus kunt rondbreien.
    Geloof je het zelf en wat bij het volgende pandje?
    Vergeet je ook niet je adres bij de belastingdienst aan te passen en je in te schrijven bij een andere gemeente??
    Het loont dat de belastingdienst voor elke zaak die hier speelt een ambtenaar gewoon te laten langsrijden...
    Pakken ze gelijk he andere duistere zaakjes mee, want die zullen er wel zijn dan..
    S6
  6. forum rang 9 objectief 9 januari 2021 15:42
    quote:

    c_sb schreef op 8 januari 2021 11:47:


    Ik begrijp het niet: is het vrijstellen van overdrachtsbelasting voor 18-35 jarigen niet gewoon leeftijdsdiscriminatie (van niet 18-35 jarigen)? Dat is toch bij wet verboden?


    Het is wel belachelijk om elke jongeren met een minimaal inkomen aan een huis te willen helpen. Zo staat er wel een tekort. Er is al een officiele vrije schenking van 1 ton en daarnaast wordt er natuurlijk
    ook in natura nog verstrekt door de ouders.
    Die lage overdrachtsbelasting is totaal overbodig.
  7. JapieKrekel696 11 januari 2021 18:50
    Mag ik er op wijzen dat het tarief tot een aantal jaar geleden voor iedereen gewoon 6% was?
    Dat was een verhuisboete pur sang. De overheid draait af en toe aan een knopje of een wieltje en de inkomsten verschuiven van de ene kant naar de andere kant van de begroting. Het totaal aan overheidsinkomsten wordt alleen nooit minder.

    Het zij de 35-minners gegund, hoor. Maar waar de overheid echt zou kunnen helpen daar doet zij het niet: forceer nu bouwlocaties zoals bij de vinex wijken vroeger. En ga bouwen, bouwen, bouwen!
  8. StoplossBurner 13 januari 2021 17:57
    quote:

    Marcel$ schreef op 11 januari 2021 11:12:


    Wat mij betreft mag het artikel aangevuld worden met kopen van nieuwbouw. Dit maakt het vollediger. Nieuwbouw is vrij van overdrachtsbelasting. Enorm interessant voor de lange termijn belegger.


    Nieuwbouw wordt bijna niet meer mogelijk gemaakt zonder eigenbewoningsplicht + soms ook nog een anti-speculatiebeding.
  9. forum rang 4 Pitmans 17 januari 2021 19:23
    quote:

    JapieKrekel696 schreef op 11 januari 2021 18:50:


    Mag ik er op wijzen dat het tarief tot een aantal jaar geleden voor iedereen gewoon 6% was?
    Dat was een verhuisboete pur sang. De overheid draait af en toe aan een knopje of een wieltje en de inkomsten verschuiven van de ene kant naar de andere kant van de begroting. Het totaal aan overheidsinkomsten wordt alleen nooit minder.
    Dat laatste klopt in ieder geval voor de overdrachtsbelasting niet, want al die jaren heeft de staat dus 4% misgelopen. In hoeverre dat gecompenseerd is door hogere huizenprijzen is mij niet bekend, maar de grotere woonmobiliteit zal allicht ook deels door die verlaging zijn gekomen.
    Ander punt dat je vergeet : die 6% van vroeger mocht je meefinancieren en een eerste verbouwinkje ook. Niemand die er een probleem mee had dat de hypotheek per maand een paar euro hoger was, dat merkte je nauwelijks.

    Overigens wrang grappig om te zien dat de covid pandemie deels wel voor elkaar krijgt wat in vele jaren overheidsbeleid achterwege is gebleven : het stimuleren van vestigen van bedrijven buiten de overbevolkte Randstad en daarmee dus ook wonen. Was daar al jaren geleden beleidsmatig mee begonnen, dan hoefden die 16 Polen niet kamerdelend in beleggerspandjes te hokken en waren huizen waarschijnlijk heel wat betaalbaarder in het westen.
    Maar de PTT/KPN naar Groningen en CBS naar Heerlen hebben nooit veel handjes op elkaar gekregen bij de direct betrokkenen en een dergelijke oplossing zal nu dan ook niet zo snel gekozen worden.
    Maar het lokken van stroomslurpers als Google naar Eemshaven trekt ook niet bepaald veel mensen weg uit de drukte. Al zeggen ze zelf van wel, maar gezien de recente berichten over misbruik van die groene subsidies moeten ze wel, om zich te verantwoorden...
14 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links