CV-meter: Nieuw van Neddex

Door de korte looptijd van de tot nu toe geïnitieerde vastgoedfondsen zijn de prestaties nog niet goed te beoordelen.

Dat Neddex nog klein is kan als nadeel hebben dat er slechts beperkte schaalvoordelen in de inkoop en het beheer van de vastgoedobjecten aanwezig zijn. Daar staat tegenover dat het management een lange staat van dienst heeft in de vastgoedmarkt.

Door de korte historie en het volume van de bestaande fondsen kan ik op het onderdeel "initiator en structuur" geen hoger cijfer geven dan 5,8.

Investering en financiering
De totale fondsinvestering bedraagt 7,5 miljoen euro. Daarvan is 70% met een hypothecaire lening gefinancierd. Deze hoge leverage heeft weliswaar een verhogend effect op het rendement, maar vergroot tevens het risico van het fonds.

De rente van de hypotheek is een betrouwbare factor. Deze is voor een lange periode van 9 jaar gefixeerd, waardoor het renterisico is geëlimineerd. Het fonds kent een gedurende de looptijd gelijkblijvend per kwartaal uit te keren rendement van 7% per jaar.

Deze winstuitkering van 7% is in vergelijking met andere fondsen aan de lage kant. Dankzij de hoge leverage van 70% is het exploitatierendement van 12% en het IRR rendement van 10,6% (inclusief verkoopwinst) juist relatief hoog.

De performance fee voor de initiatiefnemer wordt, in tegenstelling tot wat gebruikelijk is in de markt, niet alleen over de verkoopwinst, maar ook over het exploitatierendement berekend. Indien de feitelijke performance fee wordt uitgedrukt in een percentage van de verkoopwinst is deze hoger dan 25%.

Het hoge (IRR) rendement kan de aanwezige minpunten, zoals de hoge leverage, de lage winstuitkering en de afwijkende berekeningsmethode van de performance fee niet voldoende compenseren. Het cijfer op dit onderdeel is 6,3.

Het vastgoed
Neddex V investeert in één distributiecentrum op het bedrijventerrein Dombosch in Raamsdonkveer. De aankoopprijs van het object is nagenoeg gelijk aan de taxatiewaarde. Het distributiecentrum is verhuurd aan één huurder, te weten meubel- en interieurhandel Leen Bakker.

De duur van de huurovereenkomst is 10 jaar en de huurprijs ligt circa 10% onder de markthuur. Door die opzet is de volledige geprognosticeerde huuropbrengst voor de volle tien jaar vastgelegd. Dat is een groot voordeel.

Daartegenover staat echter ook een groot nadeel, want met één object en één huurder is het risico totaal niet gespreid. Door de hoge leverage en de hoge aflossing op de hypotheek heeft het fonds ook nog eens een hoge en ongunstige 'break-even' huuropbrengst van 74%.

Dat wil zeggen dat het fonds zich een huurderving van slechts 26% kan veroorloven om break-even te blijven presteren. De afwezigheid van spreiding in objecten en huurders vergroot het risico op zo'n scenario verder. Deze risico's leiden tot een matig cijfer van 5,7 op het onderdeel "vastgoed".

Fondsoordeel
Ik kan niet anders dan dit fonds beoordelen als matig. Het fonds combineert een risicovolle financieringsstructuur met weinig tot geen spreiding in objecten en huurders.

Het hoge geprognosticeerde exploitatierendement van gemiddeld 12% per jaar en het hoge IRR rendement compenseren de negatieve punten enigszins, maar toch onvoldoende. Daarnaast hanteert de initiatiefnemer een afwijkende berekening van de performance fee.

Het fonds heeft een goede en betrouwbare huurder. Investeerders die willen investeren in dit fonds moeten ook dan overtuigd zijn van de kwaliteit van de huurder en de huurpotentie over 10 jaar. Verlaging van de huuropbrengst is namelijk funest voor het fonds.

Mijn eindcijfer voor deze cv is 6,1.