Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Aandeel Eurocommercial Properties AEX:ECMPA.NL, NL0015000K93

  • 21,650 17 jun 2024 17:36
  • 0,000 (0,00%) Dagrange 21,650 - 22,050
  • 61.058 Gem. (3M) 47,7K

Eurocommercial Properties 2024

387 Posts
Pagina: «« 1 ... 3 4 5 6 7 ... 20 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. Hans 8 februari 2024 14:41
    quote:

    Branco P schreef op 7 februari 2024 09:37:

    Het is niet leuk dat bij ECP als 1 van de eersten de rentes nu stijgen, maar de rest zal vanzelf volgen wanneer de rentes niet meer veel gaan dalen. En ik vind de huidige rentes wel gezond dus ik ga er niet vanuit dat er veel rentedalingen komen (tenzij er een ernstige recessie komt oid). Door de stijgende rente kun je voordeliger eigenaar worden van een stukje ECP. Je krijgt dezelfde winkelcentra, maar dan voor minder geld. Uiteraard zijn er ook hogere rentelasten, maar als dat al in de koers verwerkt is, dan heb je hetzelfde dividendrendement tegen een lagere aankoopprijs, dus je betaalt ietsje minder per m2 winkelcentrum.
    Simpele uitleg maar geen speld tussen te krijgen. Lastig op mijn handen te blijven zitten maar ik wacht toch de cijfers even af.
    Komt ook omdat URW nog steeds mijn grootste positie is en die gaat lekker vandaag.
  2. forum rang 8 Branco P 9 februari 2024 16:41
    quote:

    DubbeltjeblijftDubbeltje schreef op 8 februari 2024 14:26:

    [...]

    In mijn houtje touwtje spreadsheet kwam ik ook op zoiets uit (ietsje hoger).
    Van welke jaarlijkse huurstijging ben je uitgegaan?
    dat is voor het dividend niet zo relevant want ECP kan schuiven met de pay out ratio.

    Maar ga op lange termijn eens uit van 3% huurstijging per jaar, dan zit je m.i. vrij conservatief.

    Wat had jij als huurstijging genomen?
  3. DubbeltjeblijftDubbeltje 9 februari 2024 16:57
    quote:

    Branco P schreef op 9 februari 2024 16:41:

    [...]

    dat is voor het dividend niet zo relevant want ECP kan schuiven met de pay out ratio.

    Maar ga op lange termijn eens uit van 3% huurstijging per jaar, dan zit je m.i. vrij conservatief.

    Wat had jij als huurstijging genomen?
    Ik was wat conservatiever. Ik liet het aflopen naar 2%.
    Maar ik denk dat we beiden er over eens zijn dat het cash dividend, minimaal gelijk kan blijven en wellicht met de inflatie kan meestijgen. En dat is dan gewoon lekker 8% dividend

    En af en toe natuurlijk hopen op een uitschieter van de koers als het sentiment weer eens draait.
  4. forum rang 6 !@#$!@! 12 februari 2024 14:53
    Ik had ECP een email gestuurd met wat vragen over de rentelasten. Een deel van het antwoord was:

    In ons persbericht van 3 november 2023 met onze derdekwartaalcijfers hebben we aangegeven dat de leningportefeuille voor 81% is afgedekt en de gemiddelde rente per 30 september 3,2% bedroeg. Hoewel ik nog niets kan zeggen over 2023 als geheel, aangezien we op 22 maart 2024 onze jaarcijfers publiceren, leidt u uit onze tot op heden gepubliceerde informatie voor de periode tot en met 30 september 2023 terecht af dat onze korte leningen relatief de duurste zijn. Dit heeft uiteraard te maken met de 1 en 3 maands markrente voor EUR en SEK, die veel hoger ligt dan de rente voor langere looptijden. Op dit moment zijn de meeste tarieven voor het niet afgedekte gedeelte van de leningen iets onder de 5%. Overigens is de (markt)verwachting dat die tarieven gaan dalen en die verwachting blijkt uit de nog altijd inverse rentecurve. Daarnaast ervaren wij tot op heden geen forse stijging van de pricing voor de bankfinanciering die wij zoeken.

    Ik wist niet dat de korte rente zo kort was :-) Maar die zal dus waarschijnlijk juist dalen komende 2 jaar.

    Tevens:
    maar de dekking van het renterisico is in een aantal gevallen voor een langere periode aanwezig dan de looptijd van de leningen. Dat levert een dempend effect op.

    Dat is dus al wat ik dacht. (@Branco ;-) Ik heb nog gereageerd met de vraag of hij de rentelasten zou willen geven als hij vandaag alle lange leningen zou moeten herfinancieren zonder hedge. Hopelijk kunnen we dan een beter beeld krijgen en beter onze sommetjes maken voor toekomstige DIR en dividend.
  5. forum rang 6 !@#$!@! 12 februari 2024 18:45
    Nou, nu al een antwoord. Toch een goede public relations van ECP wat dat betreft. Heb nu toch een beter, maar ook positiever beeld van de toekomstige rentelasten. Kunnen we snel weer ff nieuwe sommetjes maken ;-)

    In het theoretische geval dat we vandaag alle langlopende leningen zouden moeten herfinancieren ga ik voor het gemak uit van een herfinanciering met leningen met een looptijd van 5 jaar (die termijn wordt door de meeste banken, waarmee wij zaken doen, aangeboden, hoewel een looptijd van 7 jaar ook zou kunnen, maar dat is minder courant). De huidige 5 jaar spot swap rente ligt op ongeveer 2,6% en als ik daar een marge van bijvoorbeeld 1,5% aan toevoeg, komt dat neer op 4,1%.



    Zoals gezegd, dit is een theoretisch voorbeeld, want vele van onze lopende rentedekkingscontracten kennen uiteraard een lagere coupon, omdat die zijn afgesloten in de periode waarin de marktrentes veel lager waren. Die hedges lopen gewoon door bij een herfinanciering en nemen we dus mee bij de herfinanciering (die immers vanwege ons financieringsbeleid een variabele rente kent). Ook hebben we nog zeer langlopende leningen met een vaste rente (dus inclusief marge) van net boven de 2%.



    Op dit moment bestaat onze treasury activiteit voornamelijk aan het continu aflossen van kortlopende leningen in het geval we over niet direct benodigde liquide middelen beschikken. Mocht er een capex uitgave nodig zijn en beschikken we niet over voldoende middelen, dan trekken we weer onder de (goedkoopste) korte lening. Daarmee verdienen we (besparen we) het meeste geld, aangezien de kortlopende leningen op dit moment nu eenmaal het duurste zijn vanwege de hoge marktrente voor kort geld. Het uitzetten van gelden op deposito is voor ons op dit moment niet interessant.


    Nu is de korte rente dus even duur en duurder. Maar normaal gesproken is de korte rente lager natuurlijk. Dus dit zal tijdelijk zijn. Begrijp nu iig goed hoe het werkt dat REITS zo rentegevoelig zijn. Het werkt door in de waarderingen en is een belangrijk deel van de kosten. Dubbel dus.
  6. forum rang 6 !@#$!@! 12 februari 2024 19:11
    quote:

    !@#$!@! schreef op 28 januari 2024 18:30:

    [...]

    Ja, is dat echt hoe het werkt? Dacht dat ze dat weer nodig hadden voor nieuwe capex om de waarde van de huidige bezittingen op peil te houden.
    Maar stel 25% wordt gebruikt om af te lossen dan hebben ze na 5 jaar 10% minder schuld.

    Bij een rente van 4%

    2022
    200 huurinkomen - 37 rente - 32 kosten - 12 kosten = 119 mln DIR = €2.25 p/a
    2023 €2.35 per aandeel? (bovenkant voorspeld range)
    2027
    240 huurinkomen - 62-6=56 rente - 37 kosten - 14 kosten = 127 133 mln DIR = €2.40 2.51 p/a
    Denk dat dit dan het basisscenario is op basis van de huidige marktomstandigheden. 5 jaars rente kan hoger kan lager, lastig in te schatten op dit moment. Normaal zou ik zeggen lager, gezien alle schulden. Maar daar staat een op dit moment structureel krappe arbeidsmarkt tegenover.

    De lange rente zal iets boven de 4% liggen, maar de korte eronder (waarschijnlijk), dus lijkt mij 4% een mooi uitgangspunt.
    In de vorige berekening had ik alleen geen rekening gehouden met de toename van het aantal uitstaande aandelen door stockdividend.

    Als we een DIR van 133mln delen door 56.34mln aandelen komen we uit op €2.36 per aandeel.
    Dat zal ongeveer gelijk of paar centen boven 2023 liggen.
    Maakt bij een pay-out van dan 85% een verwacht dividend van €2 per aandeel.
    Toch nog steeds 10% op de huidige koers.

    Dit is trouwens een conservatieve schatting. Immers er lopen nog hedges die de rentelasten verlagen de komende 5 jaar en die nog lange lopende leningen tegen 2%.
  7. forum rang 7 MOEdig Voorwaarts 13 februari 2024 08:18
    @Apestaartje

    Bedankt voor je inzet, interessant!

    Ben je er overigens al uit waar de discrepantie ligt tussen uitspraken als (voorbeeld, ken de exacte cijfers niet uit mijn hoofd) "average maturity 4 jaar en average interest rate 1,8%, 95% gehedged" en dat dan dat vervolgens in een paar kwartalen de lucht in schiet qua gemiddeld rentepercentage? Is daar dan geen rekening gehouden met lopende hedges en valt de totaalsom financiële lasten dan toch mee of hoe zit dat echt?

    Verder natuurlijk de hoogste tijd dat dit aandeel zelf een herwaardering krijgt, maar als dat nog even moet duren dan toch liefst eerst nog even een dipje van 5-10% (ik ga namelijk niet elk dubbeltje lager bijkopen, maar kan er op zich nog wel wat bij hebben) ;-)
  8. forum rang 8 Branco P 13 februari 2024 16:19
    twee plukjes bijgekocht vandaag, op 19,94 en zojuist op 19,71

    MOEdig, die 1,8% is van een behoorlijke tijd geleden. Ondertussen zijn er leningen verlengd en die hebben een flink hogere rente van rond 5%. Het is daarbij denkbaar dat helaas de lening met de allerlaagste rente geherfinancierd is met nieuwe rentehedge.
  9. forum rang 6 !@#$!@! 13 februari 2024 23:43
    quote:

    MOEdig Voorwaarts schreef op 13 februari 2024 08:18:

    Ben je er overigens al uit waar de discrepantie ligt tussen uitspraken als (voorbeeld, ken de exacte cijfers niet uit mijn hoofd) "average maturity 4 jaar en average interest rate 1,8%, 95% gehedged" en dat dan dat vervolgens in een paar kwartalen de lucht in schiet qua gemiddeld rentepercentage? Is daar dan geen rekening gehouden met lopende hedges en valt de totaalsom financiële lasten dan toch mee of hoe zit dat echt?
    Ik dacht eerst hetzelfde als Branco, maar als ik dan wat preciezer reken kom ik er toch niet uit idd. Ik wacht even het jaarverslag af volgende maand. Als we er dan nog niet uitkomen stuur ik wel nog een keer een email voor uitleg.
  10. Hans 14 februari 2024 01:03
    quote:

    !@#$!@! schreef op 13 februari 2024 23:43:

    [...]

    Ik dacht eerst hetzelfde als Branco, maar als ik dan wat preciezer reken kom ik er toch niet uit idd. Ik wacht even het jaarverslag af volgende maand. Als we er dan nog niet uitkomen stuur ik wel nog een keer een email voor uitleg.
    goed bezig @
387 Posts
Pagina: «« 1 ... 3 4 5 6 7 ... 20 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Premium

Eurocommercial Properties draait goed

Het laatste advies leest u als abonnee van IEX Premium

Inloggen Word Abonnee

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links