Branco P schreef op 16 april 2022 14:13:
Nee er zal niet meteen een cash-flow probleem ontstaan, temeer ook omdat wanneer je niet genoeg geld hebt om een verbouwing te betalen je simpelweg moet wachten met het verlenen van de opdracht totdat je weer wel genoeg geld hebt. Kwestie van financiële planning.
EensEr gaat dus nog wat geld beschikbaar komen uit de verkoop van de twee resterende Franse objecten. Dan moet het a) wel lukken om die te verkopen waarbij b) er genoeg geld opgehaald wordt. In het recente verleden heeft WHA objecten in Nederland en Frankrijk verkocht tegen onfatsoenlijk grote discounts. Zo onfatsoenlijk groot dat er, onder andere door ondergetekende, vraagteken bij gezet zijn. Omdat die verkopen simpelweg niet zakelijk waren. Als er daarbij geen sprake is geweest van vuil spel, dan is er nog altijd sprake van extreem slechte timing en het nemen van foute managementbeslissingen door tegen zulke lage prijzen überhaupt te verkopen. Dat doe je niet.
Te vaak al besproken, herhaling En voor de duidelijkheid: als je de revolving credit facility aanspreekt om de verbouwingen te financieren, dan vergroot je je uitstaande schulden en dat heeft een negatieve invloed op je LTV. Die gaat uiteraard omhoog. En dat is nu juist niet de bedoeling want we horen Storm zeggen: LTV moet verder naar beneden en moet ergens tussen 35% en 40% uitkomen.
Duidelijk/ vanzelfsprekend. Omdat het gefaseerd plaatsvindt zie ik hier geen risico's(kunt altijd schakelen). Hij heeft in een eerder interview aangegeven dat, obv imput taxateurs en resultaten eerdere uitrol FSC, na Capex met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid een waardeverhogend effect zal optreden(yieldcompressie dus).Dan blijft er eigenlijk nog maar 1 hoop over en dat is dat die geplande verbouwingen waardeverhogend zullen zijn. Dus door te investeren in verbouwingen van bestaande winkelcentra waarbij nieuwe huurders worden aangetrokken die minder huur betalen dan de oude (fashion) huurders zullen de objecten desalniettemin meer waard moeten worden. Dan kan het negatieve effect op de LTV uitblijven.
Zitten alle peers tevens in min of meerdere mate mee. Ik heb een positief gevoel bij de toekomst van fysieke retail en denk dat we het dal hebben gezien. Daarnaast is er sprake van een aardige potentie resi, inflatie is weer terug en de contracten zijn geindexeerd plus functioneren de nog resterende shorters als bodem onder de koers. Tevens; sluit niet uit dat er nwe huurdersgroepen opstaan/ dat de vraag toeneemt(zoals bijv EV-aanbieders)Het is nogal wat. Eigenlijk is dan dus de voorwaarde dat de omgebouwde winkelcentra qua waardering tegen veel lagere yields gewaardeerd zullen moeten gaan worden in de toekomst. De huren gaan daarbij al omlaag dus de yields moeten dan verhoudingsgewijs nóg harden omlaag gaan. Dan zouden de winkelcentra dus uiteindelijk gewaardeerd moeten gaan worden tegen yields die volgens NLvalue én Storm nu juist te laag zijn. Want de rest van de sector zou de objecten thans immers tegen te lage yields om de balans hebben staan.
Zelfs jij zei in een eerder bericht dat WH teveel heeft afgewaardeerd en dat de yields te hoog zijn voor de locaties.
Ik denk dat er nog potentie zit tot waardestijging.Overigens is de bewering van Storm dat Wereldhave de enige speler is die winkelcentra ombouwt onjuist. Bedrijven als Carmila, Mercialys, IGD en Eurocommercial hebben sowieso al winkelcentra die veel meer op dagelijkse boodschappen en aanvullende dienstverlening gericht zijn. En ook daar zie je een trend van méér horeca, zorgfuncties, dienstverlening, sportfaciliteiten, et cetera. Het enige verschil met Wereldhave is dat bij al die andere bedrijven de transformaties niet gepaard gaan met flink lagere huurniveaus. En dan komen we weer terug uit bij de basis: Wereldhave heeft destijds de left-overs gekocht van Corio en Unibail en die winkelcentra waren oververhuurd. Terugval in huren was sindsdien onvermijdelijk en de FSC-strategie wordt door Wereldhave handig gebruikt om dat te verbloemen.
Sanering heeft nu(muv laatste 2 franse objecten waarvoor 2 jaar wordt genomen om een redelijke prijs te krijgen) plaatsgevonden. Bijna alle peers(incl URW) richten zich meer op mixed-use dan voorheen. Vervolgens moet je het beestje een naam geven. 'Life-Central' kan ik goed mee leven. Ik zie dat het mgt actief is (PR, nwe partners zoals Storeshippers, contacten en samenwerking met locale overheid en andere stakeholders).