Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

ECP 2019

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
257 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Marco19
0
Lk-33
0
Uiteraard zou je graag willen dat de LTV van ECP wat lager is, want stel dat de rente gaat stijgen. Stel.... de afgelopen jaren is er meerdere keren een aanloop genomen naar een stijgende rente maar het is nog steeds niet het geval.

ECP kan altijd nog het ontvangen van stockdividend stimuleren door dit aantrekkelijker te maken. Dat maakt de LTV lager zonder winkelcentra te hoeven verkopen of aandelen te moeten uitgeven. Kortom er zijn nog genoeg knoppen om aan te draaien en de rentestijging is nog niet een feit "as we speak".
junkyard
1
@LK-33

Risico van hoge LTV is vooral gelegen in grotere afhankelijkheid van marktwaarde ontwikkeling. Als marktwaarden dalen, dan nadert de LTV een gevaarlijke zone waarbij vastgoed verkocht moet worden. Investeerders anticiperen op een daling van marktwaarden (retail vastgoed), en in een markt met dalende marktwaarden is het moeilijk vastgoed verkopen (zoals nu), waardoor de hoge ECP LTV reden tot zorg is. URW zit op een LTV van 37% (9% lager!) en is veel vastgoed aan het verkopen om de LTV te verlagen tot onderin de 30%. Reden hiervoor is dat investeerders hebben aangegeven risicoverlaging als prioriteit te zien voor retail vastgoedfondsen, er heerst angst dat boekwaarden (marktwaarden) zullen dalen en het verhuren van winkelmeters in Europa lastiger zal worden.

Kijk maar eens bij Intu Properties (UK) wat er gebeurt als boekwaarden dalen en de LTV stijgt, de koers is vorig jaar keihard onderuit gegaan. En Intu heeft best redelijke kwaliteit in portefeuille, de UK retail markt heeft grote tikken ontvangen.

Stockdividend kan tegen lage conversiekoers (ruim beneden boekwaarde) in de markt worden gezet, maar leidt tot verwatering van aandeelhouderswaarde (verlaagde boekwaarde). Zo'n actie kan worden gezien als een verkapte emissie, wat niet in belang van aandeelhouders is.

Ben bij ECP bang dat het dividend track record wat zwaar weegt op management beslissingen. Onder druk van de Woluwe aankoop met extreem lage yield (+ verkopen van winkelcentra met hogere yields) moest de LTV worden verhoogd (tbv hefboom effect) om het directe resultaat op peil te kunnen houden. Daarmee is er een verhoogd exposure op markt(waarde)ontwikkelingen voor aandeelhouders gecreëerd.

Risico en rendement gaan hand in hand. Dit alles zit verweven in de ECP beurskoers. Nu extra aankopen vanwege de hoge discount, middeling, of op basis van complot theorieën lijkt mij niet de goede afweging.

Er moet groot vertrouwen zijn in de hardheid van boekwaarden, (huur)groei van de ECP winkelmeters en gunstige(re) economische ontwikkelingen (Zweden, Italië, België, Frankrijk) dan de markt inschat om nu in te stappen.
Happy One
1
Bij URW zit er ook ongeveer 25 euro per aandeel aan goodwill in die lage LTV van 37%, vandaar die verkopen….
Marco19
0
Leeser1959
0
Net mijn eerste aandelen Eurocommercial Properties gekocht a 25,32.

Had al (in het buitenland); Beaulieu, Diegem, Hembla, Kojamo, Suomen Hovatilat, Triodos Vastgoedfonds (Nederland), Vonovia, Woluwe, en Zenobe.
Lk-33
0
@junkyard, ik neem je onderbouwing zeer ter harte en ik kan er geen speld tussen krijgen. Dank daarvoor.

De vraag is of ECP de tijd en gelegenheid krijgt zijn transitie door te voeren conform plan. Als dat zo blijkt te zijn dan denk ik dat ECP op dit soort niveaus zeer koopwaardig is. Het is bijzonder dat een fonds als deze wegglijdt naar waarderingen waar we anderhalf jaar geleden Wereldhave nog voor zouden kopen.

Ik denk dat ECP toch echt niet onder deze categorie valt.
junkyard
0
Mee eens en dank @Lk-33 en Happy One

URW agressieve goodwill waardering en hybrid debt (niet in LTV) na Westfield overname zullen beleggers hebben gemotiveerd om LTV (risico) verlaging te eisen.

ECP blijft het slecht doen. Management dacht met extra notering in België de koers te kunnen steunen, maar dit heeft geen positief effect gehad. Management accepteert de hoge LTV, wacht met verkopen (ivm gebrek aan markt interesse?) en gokt erop dat de markt in de tussentijd niet verslechterd.
Marco19
0
Lk33, waarom zou Ecp niet de tijd krijgen? Bedoel je dat ze vanwege de lage koers vatbaar zijn voor delisting. Vind ik ook niet gek met een beurskoers van 42% onder de NAV.

Bij een premie van 70% op de huidige koers zit je nog niet op NAV.
Zou Lewis niet een keer toe zijn aan een nieuwe uitdaging. Na 20 jaar ben je wellicht toe aan een nieuwe uitdaging...?

Lk-33
0
@Marco19 waar JY voor waarschuwt is een value trap. Daar kun je jezelf uitmanoeuvreren maar een negatief sentiment is daarin niet bevorderlijk. En dat is in het algemeen zo. ECP staat qua discount niet zo ontzettend veel lager dan URW of Klepierre.

Ik vind overigens niet dat het ECP management het slecht doet. Ik vind dat ze goed anticiperen op de omstandigheden. De bezetting is nog steeds bijna 100 procent en dat zegt wel iets. Ik vind 20 jaar ervaring een pre in de huidige markt. Zeker als je zeer consistent bent geweest in je beleid.

Alleen is een vastgoedfonds niet zo wendbaar als je soms misschien zou willen, om ook je beleid impact te geven. Vandaar dat de factor tijd belangrijk is.
Shelby
0
ECP nadert een interessante waardering, absoluut. Maar is dit 'het' entry point?
Ik denk het niet. Het dividendrendement is erg hoog. maar de bezettingsgraad van de winkelcentra's ook. Getuigt van kwalitatief vastgoed, maar weinig upside op dit front. De discount is fors. Maar persoonlijk verwacht ik de komende 3 jaar eerder wat afwaarderingen op de NAV dan opwaarderingen.

Reeds in porto zou ik ze nu vasthouden. Voor de rest volgt er denk ik nog wel een betere gelegenheid.

Makita
0
Dat hele LTV los je in een keer op door ECP als grotere club te kopen. Waanzinnige korting nu.
Leeser1959
0
quote:

Shelby schreef op 5 mrt 2019 om 21:11:


ECP nadert een interessante waardering, absoluut. Maar is dit 'het' entry point?
Ik denk het niet. Het dividendrendement is erg hoog. maar de bezettingsgraad van de winkelcentra's ook. Getuigt van kwalitatief vastgoed, maar weinig upside op dit front. De discount is fors. Maar persoonlijk verwacht ik de komende 3 jaar eerder wat afwaarderingen op de NAV dan opwaarderingen.

Reeds in porto zou ik ze nu vasthouden. Voor de rest volgt er denk ik nog wel een betere gelegenheid.




Gestaffeld naar beneden kopen, er gaat nu eenmaal geen bel op de laagste koers.

Nu is Retail vastgoed niet gewenst door de beleggers, dat was met kantoren een paar jaar geleden ook zo (en zie het herstel daarna), ook Retail vastgoed zal op enig moment weer in de belangstelling komen.
Endless
0
EC staat nu laag genoteerd Ik heb ze al langere in porto en ik sta onderwater hiermee. Dividend is hoog op deze koers 8% ruim dus ik heb wat bijgekocht Want de koers staat ruim onder de Nav
Gunther
0
Het management kijkt gelukkig over de periode heen waar de markt nu twijfels heeft over retail vastgoed. Rentes blijven voorlopig laag en wat de waardering van de panden tijdelijk is, dat is allemaal indirect resultaat. Ben blij dat ECP zich niet laat leiden door de paniekreacties van beleggers.
Lk-33
0
quote:

Lk-33 schreef op 4 mrt 2019 om 19:15:


Uiteraard zou je graag willen dat de LTV van ECP wat lager is, want stel dat de rente gaat stijgen. Stel.... de afgelopen jaren is er meerdere keren een aanloop genomen naar een stijgende rente maar het is nog steeds niet het geval.

ECP kan altijd nog het ontvangen van stockdividend stimuleren door dit aantrekkelijker te maken. Dat maakt de LTV lager zonder winkelcentra te hoeven verkopen of aandelen te moeten uitgeven. Kortom er zijn nog genoeg knoppen om aan te draaien en de rentestijging is nog niet een feit "as we speak".

Ik had de Draghi factor niet zo ingeschat. Dit helpt in ieder geval de koersen van retailvastgoedfondsen te stutten.
piethein1994
0
20% van mijn portefeuille is nu ECP, ik ga uit van bijna 9% dividend. En als de koers plots omhoog schiet kan ik altijd nog verkopen.
JJMM
0
Marco19
0
Elke stijging wordt in de kiem gesmoord lijkt het. Nu instappen tegen 8,5% dividend.
Het wachten is op de verkoop van een winkelcentrum voor verbetering van de ltv.

257 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Eurocommercial Properties Meer »

Koers 25,020   Verschil -0,48 (-1,88%)
Laag 25,020   Volume 77.091
Hoog 25,500   Gem. Volume 49.192
17-mei-19 17:35
label premium

Prima kwartaal Eurocommercial

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium