Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

ECP 2019

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
1.376 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 ... 65 66 67 68 69 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Branco P
0
quote:

hjs64 schreef op 8 aug 2019 om 12:15:


@Branco P, ik weet niet hoe het bij de fondsen van HIG is, maar wellicht dat het voor jou interessant is om eens te kijken wat de uitstapcondities zijn. Ik kon er bij Synvest tegen intrinsiek uit, was dat 4 jaar geleden helemaal niet van plan, maar heb momenteel toch echt liever beursgenoteerde vastgoedfondsen gezien de forse discount tov intrinsiek.


Ik heb destijds ook naar Synvest gekeken, maar vond dat zij zo links en rechts vrij oude objecten aankochten. Wel echter steeds met een mooie supermarkt en ze hebben de projecten in het begin wel zeer scherp ingekocht (12x de jaarhuur of zelfs nog minder). Ik dacht dat dat een indicatie was dat zij de verkeerde projecten aankochten maar achteraf is dat reuze meegevallen en hebben zij het ook prima gedaan. Wel een goed moment overigens om nu uit te stappen, verstandig besluit me dunkt. De fondsen waarin bij HIG participeer (ingestapt 2012-2014) worden de komende paar jaar waarschijnlijk sowieso verkocht dus ik wacht even af wat dat oplevert. Ondertussen zit ik zwaar in ECP en sinds kort ook in URW en Kleppiere. Maar ik ben dus een beetje verliefd op mooie grote supermarkten, zoals uit mijn vorige bericht blijkt, dus kan een beetje last hebben van tunnelvisie :-)
junkyard
0
@Branco P, een supermarkt lijkt mij niet heilig voor commercieel vastgoed. Zo is het vastgoed in Parijs (PdH) van extreem hoge kwaliteit qua lokatie (en mixed-use, ook kantoren-parking-woningen), dat dit als zeer defensieve investering kan worden gezien, veel beter dan exposure op hypermarkten (een verouderd concept). Les Allées de Corneilles is eind 2018 al verkocht, dit was een retail park (geen traditioneel winkelcentrum). Grenoble en Moraberg zijn kleinere bezittingen, Grenoble bevat volgens mij deels studentenhuisvesting.

In de vergelijking met supermarktfondsen, ben ik benieuwd naar de beleningsgraad (LTV) van dit type fondsen, aangezien dit grotendeels het risico/rendement profiel voor de belegger bepaalt. Wat is de gemiddelde LTV van deze supermarktfondsen? En klopt het dat het huurrendement op supermarkten (15 tot max. 20x jaarhuur) hoger is dan het ECP vastgoed (boekwaarde december 2018 = circa 22x netto jaarhuur)?
Branco P
0
@Junkyard: Of een Hypermarkt een verouderd concept is zou ik niet meteen willen beweren. Sommige Hypermarkondernemingen (zoals Real in Duitsland) zijn kansloos verouderd, omdat ze niet meer hebben geïnvesteerd in hun formule, maar in Frankrijk of Italië ligt dit veel genuanceerder. Deze ondernemingen hebben ook "gewone supermarkt" formules en veelal ook een "discounter" formule dus zij zouden gemakkelijk kunnen downscalen of de units herindelen, maar kennelijk loont het nog om de grote Hypermarktformules in tact te laten. Als je een beetje googled dan zie je hele mooie plaatjes van bijvoorbeeld Carrefour voorbij komen. Daar zou ik wel eens mijn inkopen willen doen. En kijk eens naar een Walmart in de VS, het schoolvoorbeeld van een Hypermarkt, boekt ook nog steeds goede resultaten. Je moet hier een beetje oppassen dat je het fenomeen Hypermarkt niet te veel door een Nederlandse bril bekijkt. Nederlanders zijn niet gevoelig voor dit concept en doen liever hun boodschappen bij Appie en Jumbo om de hoek. Er zijn ook in Nederland in het verleden pogingen geweest om Hypermarkten te openen, maar die initiatieven liepen op niks uit. Fransen (en mogelijk ook Zweden en Italianen) vinden, net als Amerikanen, het wel een prettige manier van boodschappen doen. Heel veel producten tegen redelijke prijzen.

Wel stel ik vast dat de ondernemingen die zich specialiseren op Food (zoals een Jumbo of Albert Heijn en hun Europese collegae) of juist op Non-Food (Action) of Discount (Aldi/Lidl) in vergelijking het beter doen.

Hoe dan ook, mijn punt is dat er in vrijwel alle projecten van ECP een hele grote winkel aanwezig is waar je je dagelijkse boodschappen kunt doen: groente, fruit, vlees, vis, etcetera. Publiekstrekkers van formaat die niet of nauwelijks last hebben van online concurrenten. Dat die formules in de loop van de tijd iets van gedaante wisselen spreekt voor zich, Detailhandel is wandel, ook de supermarkten vernieuwen continue hun winkelformule. Albert Heijn nam Bol.com over. Amazon en Carrefour zijn een samenwerkingsverband aangegaan. Mijn indruk is dat de supermarktlocaties het blijven goed zullen doen.

De LTV bij de supermarktfondsen waarin ik beleg ligt op 55% tot 60% en er wordt 1% tot 1,5% per jaar op de hoofdsom van die leningen afgelost. Exploitatiekosten bij die supermarktobjecten bedragen zo'n 12% van de huur dus 15x tot 20x bruto jaarhuur is 16,5x tot 22x netto jaarhuur. Daarbij is wel relevant dat het meestal kleine plaatsjes zijn (<20.000 inwoners) waar die supermarkten liggen. Een mooie supermarkt in Keulen of München zit er dus niet tussen. ECP heeft objecten in Parijs, Milan etc.

Bij de huidige beurskoers van 22 euro zit je grofweg op 1,1 miljard en als ik het jaarverslag goed interpreteer dan is er 1,8 miljard bij banken geleend dus dat kopt neer op 2,9 miljard/171 mio netto huur = factor 17x netto jaarhuur. Nou, daarvoor zou ik ieder willekeurig winkelcentrum van ECP meteen willen kopen, maar voor die prijs zijn ze niet te koop. En terecht me dunkt.
junkyard
1
Mijn negatieve hypermarkt blik (o.a. Carrefour) komt o.a. door analisten rapporten die zeer negatief zijn over het Franse hypermarkt concept (i.v.m. online concurrentie) en berichten als:

www.distrifood.nl/buitenland/nieuws/2...
www.retaildetail.be/nl/news/food/carr...
www.nrc.nl/nieuws/2018/09/28/op-het-s...

Het supermarkt vastgoed bevat veelal minimaal 15 jarige huurcontracten begrijp ik. Vanuit de ECP winkelcentra worden vaak huurcontracten afgesloten met break-optie voor de huurder na 3 of 5 jaren, en in winkelcentra zullen meer huurders (fashion t.o.v. food) last ervaren van online concurrentie (hogere potentiële marge / omzet derving). Zie je het risicoprofiel van ECP vastgoed toch lager dan het supermarkt vastgoed, ofwel een hoger groei potentieel van ECP winkelcentra?
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 8 aug 2019 om 15:34:


Mijn negatieve hypermarkt blik (o.a. Carrefour) komt o.a. door analisten rapporten die zeer negatief zijn over het Franse hypermarkt concept (i.v.m. online concurrentie) en berichten als:

www.distrifood.nl/buitenland/nieuws/2...
www.retaildetail.be/nl/news/food/carr...
www.nrc.nl/nieuws/2018/09/28/op-het-s...

Het supermarkt vastgoed bevat veelal minimaal 15 jarige huurcontracten begrijp ik. Vanuit de ECP winkelcentra worden vaak huurcontracten afgesloten met break-optie voor de huurder na 3 of 5 jaren, en in winkelcentra zullen meer huurders (fashion t.o.v. food) last ervaren van online concurrentie (hogere potentiële marge / omzet derving). Zie je het risicoprofiel van ECP vastgoed toch lager dan het supermarkt vastgoed, ofwel een hoger groei potentieel van ECP winkelcentra?


Dank voor de interessante links! De eerste gaat over Carrefour in België. België begint steeds meer op Nederland te lijken, daar verliest Carrefour het nu inderdaad van Delhaize, Colruyt, Albert Heijn en Jumbo is ook al in België van start gegaan. Carrefour maakt een terugtrekkende beweging uit Belgie. Wereldhave heeft dit in twee winkelcentra aan den lijve ondervonden:

Genk: www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20190525_044...
Luik: www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/werel...

In Genk heeft Albert Heijn een groot deel van de unit overgenomen en als ik het goed begrijp uit de plattegrond heeft Action (al eerder) het andere deel overgenomen. In Luik heeft Carrefour circa 40% van de unit tegen een iets hogere huur per m2 behouden en wordt de overige 60% binnenkort door 5 andere winkels ingevuld. Of daar pijn voor Wereldhave uit ontstaat hangt helemaal af van de gewildheid van het winkelcentrum en of Wereldhave het met Carrefour goed uitonderhandeld heeft. Als een winkelcentrum echt goed loopt, dan kan het huurniveau ook omhoog. In Genk is het winkelcentrum nu met een mooie Appie en een Action in ieder geval beter af.

Of uiteindelijk ook Frankrijk en Italië van de Hypermarkt richting de kleinere Supermarkt die dan vervolgens wordt aangevuld met een Aldi/Lidl en/of een Biomarkt en/of een Action zullen gaan bewegen... ik denk uiteindelijk: Ja. Maar ik bekijk dit dus vanuit mijn Nederlandse bril. Als je de tijd neemt om even naar de Property Brochure van de ECP Centra te kijken dan zul je zien dan alle Hypermarkten heel eenvoudig kunnen worden heringedeeld.

Hoe beter je winkelcentra zijn, hoe langer de Hypermarkten zullen blijven huren, want in de beste winkelcentra zijn de Hypermarkten natuurlijk nog het langst winstgevend. Dat is dan de wet van de remmende voorsprong en dat zou ECP ooit nog parten kunnen spelen. Maar misschien blijven hypermarkten in de allerbeste winkelcentra wel gewoon altijd winstgevend, dat is zeker niet ondenkbaar. Ik weet vrij zeker dat het ECP Management gewoon in goed contact staat met al deze grote winkelbedrijven en als er ergens een signaal komt dat een Hypermarkt kleiner wil, dat ECP er dan bovenop zit.
Branco P
1
quote:

junkyard schreef op 8 aug 2019 om 15:34:


Het supermarkt vastgoed bevat veelal minimaal 15 jarige huurcontracten begrijp ik. Vanuit de ECP winkelcentra worden vaak huurcontracten afgesloten met break-optie voor de huurder na 3 of 5 jaren, en in winkelcentra zullen meer huurders (fashion t.o.v. food) last ervaren van online concurrentie (hogere potentiële marge / omzet derving). Zie je het risicoprofiel van ECP vastgoed toch lager dan het supermarkt vastgoed, ofwel een hoger groei potentieel van ECP winkelcentra?


15 jaar geldt voor zover ik weet alleen voor Duitsland en dan ook nog eens alleen voor de supermarkten. Daar is 15 jaar de standaard met 3 opties op verdere 5 jaren. In Nederland zit je standaard op 10 jaar bij een nieuw huurcontract voor een supermarkt, maar vervolgens ook altijd meerdere opties voor de huurder om het huurcontract te kunnen verlengen. "Normale" winkels in Nederland hebben doorgaans een huurcontract voor 5 jaar met minimaal 1 optie op nogmaals 5 jaar. Meestal echter meerdere opties.

Jij schrijft dat in ECP centra "vaak huurcontracten afgesloten worden met break-opties na 3 of 5 jaren". De vraag is, waar haal jij deze informatie dan vandaan? Voor kleine winkels kan een eerste looptijd van 3 of 5 jaar nog wel eens afgesproken worden, maar dan worden ook altijd nog verdere optieperiodes voorde huurder afgesproken. Grote winkelketens, en zeker de supermarkten, zullen altijd streven naar langlopende huurcontracten met in ieder geval meerdere optieperiodes. Deze ketens moeten immers in het begin fors investeren en die willen dan natuurlijk niet het risico lopen dat de verhuurder na 5 of 10 jaar de huur kan opzeggen.

Ik zie het risicoprofiel van ECP winkelcentra hoger dan van een mooie supermarkt, maar je moet weten dat supermarkten in Duitsland (en vermoedelijk ook in andere landen) vaak een beperkte huurverhoging in het huurcontract hebben afgesproken. Die huren kunnen dan bijvoorbeeld slechts met 50% of 60% van de inflatie (consumentenprijsindex) worden verhoogd. Er zit dus weinig upward potential in de huur. Juist vanwege de aanwezigheid van grote supermarkten in de ECP winkelcentra zou ik het risicoprofiel wel lager inschatten dan het risicoprofiel van winkelcentra waar helemaal geen (grote) supermarkten onderdeel zijn van het huurdersbestand. Maar ik ben verliefd op supermarkten, dus ik kan daar last hebben van tunnelvisie. Als je nou eens een goed winkelcentrum hebt, op een goede locatie, goed bereikbaar vanuit het verzorgingsgebied, met een mooie grote parkeergelegenheid voor de deur, en een huurdersmix met bijvoorbeeld een grote full service supermarkt én een discountsupermarkt én een Primark én een H&M én een Zara én een mooie sportzaak én heel veel aanvullende speciaalzaken, verswinkels en kleine modeboutiquejes én dan ook nog 15% tot 20% horecazaakjes (en daar mag ook heel graag een MacDonalds en een KFC bij zitten) dan heb je denk ik iets goeds in handen dat goed blijft. Er zullen winkelcentra zijn die het uiteindelijk niet zullen redden en er zullen winkelcentra zijn die zullen floreren en waar het aantal bezoekers en daarmee de omzet zal blijven toenemen.

hjs64
0
Interessante, inhoudelijke discussie heren, ik heb het met interesse gelezen, en zonder op de man te spelen. Ik zie dat helaas wel eens anders op diverse fora (of is het forums?). Het kan dus wel! Mijn waardering, zowel inhoudelijk als de manier waarop.
junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 8 aug 2019 om 19:54:


[...]

Jij schrijft dat in ECP centra "vaak huurcontracten afgesloten worden met break-opties na 3 of 5 jaren". De vraag is, waar haal jij deze informatie dan vandaan?



Zie pdf:

cms.law/nl/BEL/Publication/Overview-o...

o.a.

Belgium
The tenant is entitled to terminate the lease at the expiry of each three-year term, subject to six-months notice.

France
The tenant is entitled to terminate the lease at the expiry of each three-year period, subject to serving a sixmonths prior notice.

Chessplayer1992
0
Ik ga me er niet tussen mengen - maar eens, ook hier waardering voor deze discussie. Zie ik op weinig plekken helaas. Het had mooi geweest als ook bij andere fora eens goede analisten betrokken waren. Speciale fora voor specialisten is nog fijner, dan betreed ik alleen als mee-lezer ;)
Makita
0
quote:

junkyard schreef op 8 aug 2019 om 22:22:


[...]

Zie pdf:

cms.law/nl/BEL/Publication/Overview-o...

o.a.

Belgium
The tenant is entitled to terminate the lease at the expiry of each three-year term, subject to six-months notice.

France
The tenant is entitled to terminate the lease at the expiry of each three-year period, subject to serving a sixmonths prior notice.



Het voordeel is wel dat ze niet over de huurprijs kunnen zeiken op deze manier ;-)

Alleen opzeggen en de investering in de inrichting vd zaak afschrijven is een mogelijkheid.
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 8 aug 2019 om 22:22:


[...]
Zie pdf:

cms.law/nl/BEL/Publication/Overview-o...

o.a.

Belgium
The tenant is entitled to terminate the lease at the expiry of each three-year term, subject to six-months notice.

France
The tenant is entitled to terminate the lease at the expiry of each three-year period, subject to serving a sixmonths prior notice.



Een interessant document op zich, maar wel heel erg summier en daarom vrij gevaarlijk om er al te veel conclusies aan te verbinden. Je vergeet te vermelden dat in Frankrijk de standaard looptijd minimaal 9 jaar is en dat de huurder weliswaar break opties heeft na 3 en 6 jaar (wist ik ook niet) maar dat de huurder van deze break opties afstand kan doen door dit in het huurcontract vast te leggen. Sinds 2014 is daarbij een aanvullende voorwaarde dat de looptijd van het huurcontract dan wel minimaal 9 jaar moet zijn. Kortom in Frankrijk zijn ook huurovereenkomsten met een eerste looptijd langer dan 9 jaar mogelijk. Zie ook:

www.lexology.com/library/detail.aspx?...

Voor België geldt ook dat de standaard looptijd 9 jaar is met 3 opties voor de "handelshuurder" om met perioden van 9 jaar te verlengen. De handelshuurder heeft wel iedere 3 jaar een eenzijdig opzegrecht. En dat is dwingend recht waarvan niet mag worden afgeweken. Dus wat België betreft heb je gelijk. Met andere woorden: als de ondernemers in Woluwe de afgelopen jaren al veel last hadden van tegenvallende omzet dan hadden ze in grote getalen de huur op kunnen zeggen. Dit is tot op heden nog niet het geval. Ik zal wel de komende jaarcijfers eens extra goed kijken naar de prestaties van Woluwe :)





junkyard
0
Echt een summier document is het niet, met 76 pagina's. Ik beantwoordde de vraag waar ik de informatie vandaan haalde m.b.t. gangbare break-opties voor huurders, de andere hoofdstukken van het document (o.a. standaard looptijd huurcontracten) heb ik hier niet geplaatst t.b.v. de overzichtelijkheid van dit forum.

Afwijking van gangbaar huurrecht kan mogelijk zijn in individuele huurcontracten, maar dit is niet de standaard.
Branco P
0
Het is een document dat over het huurrecht gaat van 30 verschillende landen, dus al met al gaan maar zo’n 2 pagina’s over België en 2 over Frankrijk. Dat is summier. En toch liet jij in jouw bericht nog relevante informatie over Frankrijk weg! In Frankrijk kun je dus gewoon looptijden van >9 jaar afsluiten en reken er maar op dat dit bij de grote Hypermarkten dan de standaard is. In Italië is de looptijd van winkelhuurcontracten overigens minimaal 6 jaar. Dat staat ook nog in het document. Kortom voor grootschalige opzeggingen van de grootste huurders binnen de ECP objecten ben ik niet bang. Zoals ik al schreef is het eerder aannemelijk dat grote huurders als Carrefour gewoon door blijven huren omdat de winkels in de huidige vorm nog winstgevend zijn terwijl het misschien verstandiger zou zijn als ze in overleg met de verhuurder een gedeelte van de unit voortijdig mogen afstaan, zodat de winstgevendheid omhoog kan en een mooie nieuwe huurder (Action, Aldi, Etc.) erbij kan komen zodat de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum voor het winkelend publiek ook nog vergroot wordt
junkyard
0
Ojee, nou sorry dat ik niet meer uit het document heb gekopieerd, ik dacht dat je alleen een vraag had over de break optie.
Branco P
1
quote:

junkyard schreef op 9 aug 2019 om 15:15:


Ojee, nou sorry dat ik niet meer uit het document heb gekopieerd, ik dacht dat je alleen een vraag had over de break optie.


Klopt, maar jouw antwoord was onvolledig, je had iets meer moeten kopiëren en plakken! :)
JORVO
0
ECP:
Dividend: 10% en stockdividend
Koers tov NAV: 49% onderwaardering
LTV: 43%
Geografische risico's: 28% in Fr en 36% in Italië

Of

URW:
Dividend: 8,7% (cash)
Koers tov NAV: 43% onderwaardering
LTV: 38%
Geografische risico's: 9% in UK, 26% in US (als ik me niet vergis)

Rechtvaardigt het hogere dividendrendement en onderwaardering de hogere LTV van ECP tov URW? Welke geografische risico's vinden jullie hier het belangrijkst?
Is het stockdividend een grote factor?

Welk fonds krijgt de algemene voorkeur hier op het forum? Ik ben benieuwd.
Biobert
0
Het moet niet gekker worden: ECP zakt door de 22 euro en bereikt de laagste koers ooit.
Oorzaak: politieke onrust in Italie.
Marco19
0
Wat een afstraffing van het aandeel. Jammer dat het management niet eerder naar buiten komt met de jaarcijfers icm een aandeleninkoop om de koers te ondersteunen.
Gunther
1
Koers ondersteunen is geen taak van het management en eerder naar buiten komen met cijfers zal weinig invloed hebben want bij de verkoop van 50% van het pand in Parijs hebben ze al grotendeels aangekondigd hoe de cijfers zullen worden.
Marco19
0
Gunther; is ook geen taak van het management maar zou wellicht voor wat extra vertrouwen kunnen zorgen in ECP.
WPA/dividend is nog niet bekend en het bekendmaken van een aandeleninkoopprogramma zou wel positief opgepakt kunnen worden.
1.376 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 ... 65 66 67 68 69 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Eurocommercial Properties Meer »

Koers 25,420   Verschil -0,18 (-0,70%)
Laag 25,260   Volume 119.340
Hoog 25,700   Gem. Volume 106.048
10-dec-19 17:35
label premium

Eurocommercial: Hogere huurinkomsten

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium