Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Forum Vastned geopend

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
1.460 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 66 67 68 69 70 71 72 73 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Weis
0
De winkeliers in de winkels hebben er toe nu toe geen last van kijkers zijn niet altijd kopers, de toeristenstroom, in Amsterdam is minder er meren daar bijna geen cruiseschepen meer aan
junkyard
0
Vastned presteert matig afgelopen maanden, afgelopen 2 maanden (na dieptepunt +/- 25,00) slechts 10% omhoog. Fondsen als URW, ECP en zelfs WHV zijn afgelopen 2 maanden ruim 20% omhoog.

Iemand enig idee wat hiervan de oorzaak is? Normaal gesproken bewegen deze fondsen ongeveer in lijn.

Na beurs de kwartaalcijfers Vastned Belgium. Benieuwd naar ontwikkelingen (met name bezetting / verkopen), en of hier al eens wat meer over te melden is (nu bijna twee jaar leegstand, core city strategie lijkt te haperen in België):

Het pand gelegen te Veldstraat 81 in het historische centrum van Gent werd na het vertrek van de zittende huurder grondig gerenoveerd. Deze grondige renovatie omvatte onder meer het wegwerken van de niveauverschillen in de winkelruimte en het vervangen van het bestaande winkelpui door een stateof-the-art winkelpui met een mooie hoogte, waardoor de look en de visibiliteit van het pand aanzienlijk verbeterd werd. Met deze herontwikkeling gaat een investeringsbedrag van circa € 0,3 miljoen gepaard. De oplevering is voorzien in de loop van het tweede kwartaal van 2018 en het pand werd intussen reeds in de verhuur aangeboden.


Vastned volgt de 29 oktober. Ik hoop dat Vastned niet langer actief is met aankopen (belachelijk op dit koersniveau), en het is gelukt om vastgoed af te stoten tegen goede prijzen. Krimp (verkoop panden rond boekwaarde + aandeleninkoop) lijkt nu de enige wijze om waarde te creëren voor aandeelhouders.
Lk-33
0
Junkyard, ik denk dat er nog wordt gewacht op een bevestiging dat de leegstand in Parijs definitief is verholpen. Als dat terugkomt in de cijfers dan is dat wellicht een trigger om de koers hoger te zetten.

Verder wordt er nog steeds veel geschreven over de afname van de waarde van winkelpanden in de steden. Ik denk dat Vastned in de juiste steden zit en dat de afwaarderingen daar dus beperkt zullen zijn. Maar ook dat zal wellicht een bevestiging nodig hebben.

Ik denk dat Vastned zomaar eens een rally mee kan maken als ECP als het besef komt dat het aandeel te hard is afgestraft. En dan nog zal er voorlopig een forse onderwaardering resteren, is mijn mening.
Acheron
0
@junkyard. Wellicht door de totale afwezigheid van enig persbericht door Vastned wat muziek in de koers kon blazen. Ik nog heb even gegoogeld op Veldstraat 81. Het lijkt erop dat het pand verhuurd is. Het is in ieder geval niet meer in de verhuur bij CBRE en Cushman & Wakefield. Op de website van Vastned Belgium staat het pand ook niet meer als beschikbaar. Merkwaardig is dan weer wel dat op de eigen website nog een foto staat met de oude pui. Op de term state-of- the art winkelpui valt nogal wat af te dingen. Het is de zoveelste nietszeggende met natuursteen beplakte gevel. De historische uitstraling aan het pand teruggeven is pas state-of the-art. Ik denk dat het juist voor het management een mooie opgave is om de komende tijd eens goed op de winkel te passen door aan de bestaande portefeuille de volle aandacht te schenken. De meeste bestuurders willen echter niet het etiket opgeplakt krijgen dat ze op de winkel passen. Te dure acquisities zijn dan het gevolg.
junkyard
0
Ik verwacht niet dat er twijfel is over de verhuring in Parijs i.v.m. de aangekondigde overeenstemming met JD Sports, mogelijk dat deze stroperige verhuringen (en flinke huurverlagingen) wat nu ook de 'core city assets' raakt (wat eerder door beleggers / Vastned als meer waardevast werd beschouwd?), het algehele vertrouwen in de Vastned strategie raakt.

Overige vastgoedfondsen (met 20% stijging) hebben afgelopen maanden ook geen nieuws vermeld, er vinden zeer weinig transacties (verkoop winkelpanden / winkelcentra) plaats, interesse onder investeerders is nog steeds laag.

Belgische markt blijft verslechteren. Vastned Belgium wist wel de bezetting met 1% te verbeteren, door veel verhuurtransacties in Q3 (10 verhuurtransacties, 13% totale jaarhuur). Deze verhuringen a € 2,7 miljoen jaarhuur gingen tegen 'markthuur', wel een forse huurdaling van € 0,6 miljoen (18,2% !!) t.o.v. vorige huren. De markthuren vertonen dus een sterk dalende trend, wat ook tot uiting komt in de ontwikkeling van reële waarde van de vastgoedportefeuille (-€ 9,1 miljoen).

Ditzelfde beeld toont de C&W retail market snapshot Belgium:

www.cushmanwakefield.nl/nl-be/researc...

De daling in markt (huren/waarde) lijkt niet snel keerbaar, waarop de beurskoers nog steeds (teveel?) vooruitloopt.
DeZwarteRidder
0
Bezettingsgraad Vastned stijgt weer

Door ANP Producties

Amsterdam - Vastned heeft de bezettingsgraad van zijn vastgoedportefeuille in het derde kwartaal weer flink op zien lopen, na een eerdere daling. Topman Taco de Groot spreekt van "solide" resultaten ondanks moeilijke marktomstandigheden. Het beursgenoteerde bedrijf houdt vast zijn financiële verwachtingen voor heel 2019.

De bezettingsgraad van de portefeuille ging van 93,1 procent per eind juni naar 97,2 procent eind september. "Wij zijn erin geslaagd om huurders zoals Skechers en JD Sports aan te trekken voor onze winkelpanden in Parijs en daarnaast hebben wij in België huurcontracten vernieuwd met onder andere H&M, Zara en Armani", benadrukt De Groot. Hij is ondanks lagere huurniveaus voor enkele panden positief gestemd over de toekomst.

Ten opzichte van eind vorig jaar lag de bezettingsgraad nog wel lager. Deze kwam destijds uit op 98,6 procent. De daling komt voornamelijk door het faillissement van enkele winkelketens in Nederland en België eerder dit jaar. Vastned is in gesprek met verschillende geïnteresseerde huurders voor de vrijgekomen winkelpanden.

Het bedrijf had eerder al aangegeven dat het uitgaat van een direct resultaat per aandeel voor 2019 aan de onderkant van de bandbreedte van 2 euro tot 2,10 euro. Het verwachte dividendvoorstel voor dit jaar bedraagt 2,05 euro per aandeel.
junkyard
1
Nu snap ik dat H&M vertrok uit Rue de Rivoli, H&M betaalde € 3,1 miljoen jaarhuur, terwijl de nieuwe huurder JD Sports (na een jaar leegstand) dit pand zal betrekken tegen een jaarhuur van € 2,0 miljoen, een huurdaling van 35,5%. Vastned meldt dat JD Sports een markthuur betaalt, ik vermoed dat deze 'markthuur' in de loop van 2019 flink naar beneden is bijgesteld, toen bleek dat Vastned geen huurder wist te strikken dichtbij het oude huurniveau.

Resterende huurdaling nieuwe verhuringen komt vooral vanuit Belgium, waar vorige week al bleek dat nieuwe verhuringen in Q3 € 0,6 miljoen (18,2%) lager waren dan de aflopende huurcontracten.

Afgelopen kwartaal zijn wat moeilijke pandjes in plaatsen als Oosterhout, Deventer, Goes verkocht tegen een bodemprijzen, gelukkig geen nieuwe aankopen in Q3 naast Keizersgracht 233 (bij halfjaarcijfers al bekendgemaakt).

Op 30 september 2019 heeft Vastned een nieuwe lening van € 40,0 miljoen geplaatst bij Barings, met een looptijd van 5 jaar tegen een coupon van 1,71%. Opnieuw een hoog tarief, sectorgenoten betalen nu minder dan de helft bij het ophalen van 5-jarige financiering. Daarnaast geeft dit aan dat Vastned niet in staat is om langere termijn financiering op te halen tegen gunstige voorwaarden, een gemiste kans bij de huidige vlakke rentecurve (en lage credit spreads). De Vastned portefeuille is daarmee meer waard in de handen van grotere partijen.

Door zware huurverlagingen te accepteren blijft de bezettingsgraad wel op niveau. Deze forse krimp valt wat moeilijk te rijmen met uitspraken als:

De stabiele en voorspelbare resultaten van de portefeuille voor de lange termijn tezamen met mogelijke groei van het direct resultaat zorgen ervoor dat Vastned een dividendvoorstel voor 2019 zal doen van in totaal € 2,05 per aandeel.

Dit voorgestelde stabiele dividend van € 2,05 (wat nu al zonder twijfel over 2019 wordt aangekondigd) vind ik merkwaardig gegeven de uitspraak:

Vastned verwacht een direct resultaat voor 2019 aan de onderkant van de range van € 2,00 - € 2,10 per aandeel.

Ofwel, een dividend beneden het direct resultaat wordt door management geaccepteerd? Het indirect resultaat zal gegeven de huurverlagingen negatief zijn over 2019, wat een extra motivatie is om liever te kiezen voor een voorzichtiger dividend (lagere payout), en een forse dividend reset.

Tot zover mijn 'positief gekleurde' reactie op de Vastned kwartaalcijfers.
Acheron
1
Deze update stemt mij bepaald niet vrolijk. Afgezien van de verhuring aan JD Sports leveren de overige 57 nieuwe verhuringen in 2019 een gemiddelde huurdaling op van 8%. Voor toekomstige verhuringen kan dezelfde trend verwacht worden omdat de economie aan momentum begint te verliezen na een opgaande lijn van 10 jaar. De beperkte omvang van het fonds, een stijgende LTV, een beloning van CEO en CFO gezamenlijk die 2,0% van de verwachte jaaromzet 2019 uitmaakt en een dure dubbele beursnotering schetsen een weinig rooskleurig beeld. Door de te hoge overheadkosten leidt de som der delen hier niet tot een hoger resultaat. Uitponden of overname door een grote partij lijken betere opties.
NLvalue
0
quote:

Acheron schreef op 29 okt 2019 om 19:55:


Deze update stemt mij bepaald niet vrolijk. Afgezien van de verhuring aan JD Sports leveren de overige 57 nieuwe verhuringen in 2019 een gemiddelde huurdaling op van 8%. Voor toekomstige verhuringen kan dezelfde trend verwacht worden omdat de economie aan momentum begint te verliezen na een opgaande lijn van 10 jaar. De beperkte omvang van het fonds, een stijgende LTV, een beloning van CEO en CFO gezamenlijk die 2,0% van de verwachte jaaromzet 2019 uitmaakt en een dure dubbele beursnotering schetsen een weinig rooskleurig beeld. Door de te hoge overheadkosten leidt de som der delen hier niet tot een hoger resultaat. Uitponden of overname door een grote partij lijken betere opties.


Acheron, t is gewoon een kwartaal in een trend die al langer aan de gang is. JY kent mijn opinie; Vastned is al jaren bezig de operationele cashflow uit te hollen. Met kunst en vliegwerk kun je dat verbloemen, maar t schuurt steeds meer.

Nu is wel een business waar je vrij makkelijk additionele waarde kan vrijspelen. Dat gaat pas gebeuren als t ego van de CEO geknakt is. Morrende aandeelhouders, RvC, huurders. Dat soort werk.

Ga je een dividend voorstel zien = of > directe resultaat met de belofte dat t morgen beter wordt, dan weet je dat a) de RvC niet sterk genoeg is, en b) dat de koers langzaam blijft wegglijden naar onder de 25 (waar de waarde ligt zolang Taco aan t roer staat)

Vertrekt Taco, kan eensubstantieel hogere waarde vrijgespeeld worden. Hetgeen t ook een zeer risicovolle propositie maakt om t aandeel te shorten.

Disclaimer: geen positie, kan veranderen in long als de koers te laag komt te staan.



Adjan
0
Hoe bedoel je dat, 'operationele cashflow uithollen'

Ze hebben toch wel een redelijk duidelijke strategie, die ze best sterk uitvoeren?
junkyard
0
Ik vermoed dat NLvalue verwijst naar de daling van huurinkomsten, zie de ontwikkeling van bruto huurinkomsten:

2012 - € 133,5 miljoen
2013 - € 123,2 miljoen
2014 - € 96,4 miljoen
2015 - € 93,2 miljoen
2016 - € 89,5 miljoen
2017 - € 77,5 miljoen
2018 - € 77,1 miljoen
2019 (eerste halfjaar) - € 34,9 miljoen

Totale bruto huur zal in 2019 uitkomen op ongeveer € 70 miljoen. Het directe resultaat is (%) iets minder gedaald, vooral vanwege dalende financieringslasten en iets lagere personeelskosten (ivm minder winkelpanden te beheren). Management (CEO + CFO) vergoeding is in deze periode wel met 57,7% gestegen (van € 0,97 naar € 1,53 miljoen, van 0,7% van brutohuur in 2012 naar 2,2% van brutohuur in 2019), terwijl de portefeuille nu compacter en eenvoudiger te beheren is (veelal via verhuurmakelaars). Daarnaast wordt er in € bijna niets meer aangekocht/verkocht, en meldt management begin dit jaar 'Portfolio transformation completed', ofwel achterover leunen en de riante management vergoeding opstrijken (?).

De daling in bruto huren (en directe resultaat) komt voor een groot deel doordat winkelpanden van lagere kwaliteit (mindere lokatie), met een hoger (%) brutohuur rendement zijn ingeruild voor winkelpanden van hogere kwaliteit (meer centraal gelegen), met een flink lager (%) bruto huurrendement.

Vastned management veronderstelde dat bij de hogere kwaliteit panden (betere lokaties) met lagere bruto huurrendementen, de huurinkomsten stabieler zouden liggen. De huuropzeggingen en stroperige verhuringen in 2018 en 2019 tonen echter dat ook bij deze (core city) panden lange leegstand en moeizame verhuring (met flink lagere huren) goed mogelijk is.

De 'hogere kwaliteit' van core city assets (en daarmee Vastned strategie) kan door deze ontwikkeling ter discussie worden gesteld.
Adjan
0
Oke ja dat is inderdaad wel zo.

Maar nu zat ik te denken, er is toch maar een klein aantal 'core city assets' beschikbaar. Dus een mooie locatie in de binnenstad met veel traffic is altijd in trek en heeft meer pricing power dan iemand die een kantoorpand of opslag willekeurig ergens neergooit en op kostprijs concurreert.

Nadeel is wel dat als een pand een paar maanden leeg staat het flink in de kosten loopt.
am1993
0
Het valt me wel op, dat er de laatste dagen kopers in de markt zijn. Maar ja, wat wil je? € 2,00 dividend op een prijs van circa € 28,00. Dat is > 7%. Niet verkeerd als je bij je bank 0,02% krijgt:).
Ik hou mijn positie dus gewoon vast.
NLvalue
0
quote:

Adjan schreef op 5 nov 2019 om 10:28:


Oke ja dat is inderdaad wel zo.

Maar nu zat ik te denken, er is toch maar een klein aantal 'core city assets' beschikbaar. Dus een mooie locatie in de binnenstad met veel traffic is altijd in trek en heeft meer pricing power dan iemand die een kantoorpand of opslag willekeurig ergens neergooit en op kostprijs concurreert.

Nadeel is wel dat als een pand een paar maanden leeg staat het flink in de kosten loopt.


Sorry voor de late reactie - cijferseizoen.

Ik zie dat t zelfde, er zijn voldoende waarde creatie mogelijkheden , maar ook risico's

Taco "kan" vrij makkelijk hier en daar wat panden verkopen en steeds 20milj uit de markt halen, regelmatig aandelen terugkopen en daarmee een leuk modelletje creeeren (dalend resultaat, dalend aantal uitstaande aandelen, gelijk of stijgende wpa/dividend)

Of hij dat ook "wil" kan ik niet inschatten. Noch of de druk van aandeelhouders/RvC groot genoeg is om de performance naar een hoger plan te brengen. JY zit wat dichter op dat mgt. Vastned staat vooralsnog alleen als een potentieel idee op mijn radar

NLvalue
0
Voor de volledigheid, artikeltje uit Beleggers Belangen van afgelopen week.

"LAGERE MARKTHUREN EN WAARSCHIJNLIJK DALING WAARDE PANDEN
Bezettingsgraad Vastned omhoog
Vastned weet dankzij nieuwe huurders voor panden in Parijs en Bel- gië de bezettingsgraad sterk te verhogen. De winkelbelegger moet wel genoegen nemen met lagere markthuren.

De bezettingsgraad van de vast- goedportefeuille van Vastned lag eind september op 97,2%, tegen
93,1% eind juni. Zoals al eerder bekendgemaakt wist het bedrijf JD Sports aan
te trekken voor het leeggekomen groteWalt Disney
winkel0p0 and Rue de Rivoli 118-120 in Parijs. H&M trok hier vorig jaar de deuren achter zich dicht. Daarnaast zullen Skechers, een snelgroeiende schoenenketen, en UGG andere panden in de Franse hoofdstad betrekken

In België vond Vastned nieuwe huurders voor winkels in Brussel, Gent en Antwerpen. Hierdoor steeg de bezettingsgraad in België van 95,7% naar 97,4%. Ook werden huurcontracten vernieuwd met onder andere H&M, Zara en Armani. Daarentegen liep de bezetting van de Nederlandse winkels verder terug in het derde kwartaal, met 0,5%-punt naar 95,7%. Eind 2018 was er alleen nog frictieleegstand (onderhoud en verbouwing) van 1,5%. Faillissementen onder retailers zoals Intertoys en CoolCat veroorzaken tijdelijk leegstand. Naar verwachting zal Vastned snel weer nieuwe huurders vinden. Ook in België vallen retailers om. Mede door internetconcurrentie dalen de winstmarges van retailers. Hierdoor staan de markthuren onder druk.

Per saldo moest Vastned een huurdaling van €1,8 mln (-15%) incasseren op de nieuwe contracten met JD Sports
en voor de winkels in België. Dat komt vooral op het conto van JD Sports, dat een lagere huur betaalt dan H&M. Dit leidt waarschijnlijk tot een negatieve autonome huurgroei over 2019. Dankzij de veel betere bezetting kan er volgend jaar vermoedelijk weer een bescheiden toename gerealiseerd worden.

DIVIDEND
Vastned rekent ondanks de lagere huren voor enkele panden op stabiele en voorspelbare rendementen. Voor dit
jaar blijft de verwachting van een direct resultaat aan de onderkant van de range van €2,00-2,10 per aandeel staan. Vastned houdt ook vast aan een dividend van €2,05, wat een dividendrendement oplevert van 7,4%. Hoewel de fysieke retail voorlopig in zwaar weer verkeert en de winkelpanden waarschijnlijk licht in waarde zullen dalen, is het pessimisme bij een disagio van 40% te ver doorgeschoten. Mijn advies blijft ‘kopen’. <
tekst: Jeroen Boogaard"

Deze analist acht het dividend van WHA "niet houdbaar" (Verkopen). En acht het dividend van Vastned wel houdbaar (Kopen). Advies: zelf huiswerk doen.. de kans dat t dividend bij beide omlaag gaat is reeel aanwezig in mijn optiek. De kans dat er serieus meer-waarde gecreeerd wordt, ook.
Adjan
0
Dividend verlaging bij Vastned lijkt me erg onlogisch.
Huren trekken volgend jaar weer wat aan aangezien JD erin zit.
NLvalue
0
kristallen bol.. denk dat de 70 schatting van JY voor dit jaar vrij aardig in de buurt zal zijn. Dat betekent dat ze volgend jaar tussen de 77,1 en 70 gaan uitkomen. (met lagere huur JD, en start vanaf de lente als ik me niet vergis) .
Paar tegenvalllertjes aan de kostenkant (funderinkje in amsterdam vernieuwen?) en ze zitten weer in de 2,00-2,10 range voor direct resultaat. En dan is een dividend handhaving niet gegarandeerd.

Overigens vrij makkelijk te fixen door pandjesverkoop/aandeleninkoop - weet alleen niet of t ego v Taco die route gaat openhouden
junkyard
2
Directe resultaat in tweede halfjaar 2019 zal ongeveer € 1,06 zijn, wat hoger dan het eerste halfjaar 2019 (€ 0,96) door de grote 'derivaten wisseltruc' van Vastned waarbij derivaten met hogere rente zijn vroegtijdig afgekocht (ten laste van indirect resultaat) en derivaten met lagere rente zijn afgesloten (ivm lagere rente) waarna een lagere financieringslast in het direct resultaat wordt verantwoord. Creatief bedacht, om zo de huurderving van Rue de Rivoli in 2019 te camoufleren.

De € 1,06 voor een halfjaar, zou volgend jaar bij gelijke huuropbrengsten tot een direct resultaat van € 2,12 moeten leiden. Er zijn twee factoren die het directe resultaat in 2020 zullen verhogen:
1) verhuring Rue de Rivoli jaarhuur € 2,1 miljoen / 17,4 miljoen aandelen = € 0,12 per aandeel
2) Aflopende financiering ter hoogte van € 62,1 miljoen met een gemiddelde rente van 5,41% (zie blz. 190 jaarverslag 2018). In de huidige markt is herfinanciering mogelijk tegen 3,7% lagere kosten. Dit betekent een jaarbesparing van € 2,3 miljoen / 17,4 mijloen aandelen = € 0,13 per aandeel

De herfinanciering zal mogelijk niet begin 2020 plaatsvinden, maar midden 2020. Hiertoe moet het herfinancieringseffect worden gehalveerd.

Als de bezetting op hoog blijft, en huren (bestaande huurcontracten) ongeveer stabiel, dan is een jaarresultaat over 2020 van 2,20+ goed mogelijk zijn, en is het dividend in 2020 prima houdbaar.

Het gebrek aan groei (huurkrimp) maakt Vastned op de lange termijn minder sterk, beleggers zijn niet gek op aandelen met (huur/waarde)krimp perspectief. Vastned management heeft zichzelf aangeleerd om resultaten 'solide' en 'voorspelbaar' te noemen en de 'kracht van de goede locaties' te benadrukken. Dit blijkt niet uit de verhuur resultaten, wat op lange termijn bepalend is of het huidige dividend (en boekwaarde) houdbaar is.

Van al het retail vastgoed zie ik de grootste kansen om aandeelhouderswaarde te tonen bij Vastned, omdat er aardig wat panden in portefeuille zitten die goed verkoopbaar zijn dichtbij boekwaarde (waarna aandeleninkoop waarde vrijspeelt). Dit in tegenstelling tot een fonds als WHV, die met zo ongeveer onverkoopbaar vastgoed zit. Zorgelijk dat de CEO deze kans het afgelopen halfjaar niet grijpt, en zelfs (bij de huidige discount op boekwaarde) in 2019 doorgaat met aankopen van exclusieve postzegelwinkeltjes (zoals Keizersgracht 233) tegen boekwaarde (tegen zeer lage huurrendementen) + transactiekosten (waarvoor de belegger betaalt).
NLvalue
0
Goede post JY, AB. Zie ook wat risico's op de huurontwikkeling (met name de olievlek werking van het JD contract), vandaar ~ gelijke w p/a volgend jaar.

Bij Vastned is de meest logische route tot waarde creatie verkoop v panden. Bij WHA zie ik die route in ontmantelen van de organisatie..hoeven geen panden voor verkocht te worden..


1.460 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 66 67 68 69 70 71 72 73 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Vastned Meer »

Koers 25,100   Verschil -0,15 (-0,59%)
Laag 24,900   Volume 37.262
Hoog 25,350   Gem. Volume 28.799
20-jan-20 17:35
label premium

Vastned: Huurverlagingen

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Gerelateerde Video's