Na 5 gouden jaren waarin ik appartementen in Amsterdam kocht om ze vervolgens gemeubileerd aan bedrijven te verhuren, werd het me de laatste maanden steeds duidelijker dat de jaren van waardestijgingen van meer dan 10% voorlopig voorgoed voorbij zijn. De Amsterdamse appartementenmarkt steeg de afgelopen periode zelfs met 20-30 % per jaar.
Beleggers in onroerend goed zijn de laatste tien jaar enorm beloond. Volgens de Economist stegen alleen in Ierland de huizenprijzen harder. Dat de constante woningnood in Nederland dalingen van huizenprijzen niet hoeft te voorkomen bewijst Tokio. Na een vergelijkbare speculatiegolf in de jaren tachtig daalden de prijzen van appartementen sinds 1990 met 40-50%. Omdat vastgoed meestal voor het grootste gedeelte is gefinancierd is met leningen, is er sprake van een enorme hefboomwerking. Dalende prijzen kunnen een vastgoedbelegger binnen korte tijd ruineren.
De ernstigste groeivertraging in de wereldeconomie sinds de jaren dertig heeft nu ook in de Amsterdamse markt de nodige sporen nagelaten. De luxe verhuurmarkt, met huren tussen de 1000-4000 euro, viel na de dotcom-crash vrijwel volledig stil. Ook de verkoopmarkt verslechtert snel. Werden topappartementen eind jaren negentig nog binnen een week tegen vraagprijs verkocht, nu duurt het vaak meer dan 6 maanden. Steeds vaker moet de eigenaar in prijs zakken om snel zaken te kunnen doen.
Volgens de NVM daalde de gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam in het eerste kwartaal van 2002.
In de kantorenmarkt gebeurt hetzelfde. Was er in 2000 vrijwel geen kantoorruimte te vinden, inmiddels is de leegstand in de regio Amsterdam in één jaar opgelopen van 2 naar 8%. Ook beginnen de huren licht te dalen. Tijd om winst te nemen.
Wie zoekt naar de laatste bodem in de huizenmarkt moet ongeveer 20 jaar terug. Begin jaren tachtig wilde bijna niemand onroerend goed kopen. De waanzinnige rendementen die beleggers sinds die jaren hebben gemaakt, laten weer eens zien dat contrair gedrag het rendement kan verhogen.
Op zoek naar nieuwe beleggingsmogelijkheden begon ik me te verdiepen naar markten die een vergelijkbaar patroon vertoonden. Zoals ik ook al in mijn column Gouden tip? schreef, heeft de goudmarkt alle tekenen in zich die wijzen op een wederopstanding na jaren van neergang. Na een bearmarkt van ruim 20 jaar, maakte goud in het midden van vorig jaar een dubbele bodem van ongeveer 260 dollar.
In september 2001, kort voor de aanslagen in de VS, kocht ik een eerste positie in het gespecialiseerde beleggingsfonds Mercury Gold & Mining van Merrill Lynch. De goudprijs was toen 270 dollar. Inmiddels staat het fonds 78 % hoger terwijl het goud maar 10 % is gestegen. De stijging is vooral te danken aan de plotselinge belangstelling voor goudaandelen, na een opvallende stijging van de goudprijs in januari van 280 naar 300 dollar.
Deze werd veroorzaakt door een beginnende goldrush onder nerveuze Japanse beleggers die na 10 jaar van dalende koersen nu ook de Yen sterk in waarde zagen dalen. Met een belegging in fysiek goud beleggen ze feitelijk in dollars en lopen ze geen risico als banken omvallen. Een reële mogelijkheid met de miljarden aan “slechte leningen “op de balans.
In de column van 25 februari noemde ik het beleggen in goud nog riskant en adviseerde eventueel te wachten tot het goud de belangrijke oude toppen van 308 dollar zou doorbreken. Eerdere stijgingen van de goudprijs het afgelopen jaar werden vaak gevolgd door even snelle dalingen.
Analisten zien de doorbraak van de 308 dollar als het begin van een periode van verdere stijgingen. Na eerdere, mislukte pogingen doorbrak goud vrijdagavond in de avondhandel in New York eindelijk door de belangrijke grens. Een opvallende rush bracht de goudprijs van 306 naar 312 dollar met een slot op het hoogste punt. Vooral de verzwakking van de dollar de afgelopen dagen versterkte de aandacht voor het goud.
Wie de afgelopen maanden wel het risico nam werd rijkelijk beloond. Vooral de genoemde goudaandelen stegen enorm. Posities sinds begin februari, bij een goudprijs van 288 dollar, staan inmiddels op grote winst.
| Rendement
vanaf 25-2 |
tot 28-4 |
| goudprijs |
+ 8 % |
| Mercury
Gold fonds |
+
23 % |
| Newmont
Mining (NEM) |
+
28 % |
| Goldfields
(GOLD) |
+
65 % |
| Harmony
(HGMCY) |
+ 62 % |
| Durban
Deep (DROOY) |
+
64 % |
|
|
Goudanalisten houden rekening met een verdubbeling van de goudprijs de komende jaren. De eenvoudigste manier op hierop in te spelen is door de aanschaf van het Mercury Gold-fonds via Fundix. De genoemde goudaandelen zijn relatief goedkoop te kopen via Alex, Binck
Willem Middelkoop is journalist. Middelkoop schrijft zijn columns op persoonlijke titel. Op moment van publicatie is hij privé long in alle genoemde fondsen. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom op
middelkoop@iex.nl.