Avontuurlijke vastgoedbeleggers wenden tegenwoordig de steven richting opkomende markten, maar soms kan het wel zo prettig zijn om te weten dat het onreoerend goed in portefeuille op een ruim uurtje rijden ligt, binnen handbereik voor een onverwachte inspectie.
Beleggers kunnen tot en met 12 oktober inschrijven op de 7% Obligatie Heerenstede Vastgoed Mix I, die investeert in een drietal vastgoedobjecten in oer-Hollandse plaatsen als Groningen, Middelharnis en Zevenbergen. Hieronder de hele analyse, maar zoals gebruikelijk begin ik met mijn plus- en minpunten.
| Pluspunten |
Minpunten |
| +gunstige huursituatie vastgoed |
- initiële fondskosten bij plaatsing |
| +beperkte risico's |
- geen winstdeling voor beleggers |
| +goed exploitatierendement, lage exploitatiekosten |
- hoge aflossingen nadelig voor liquiditeitspositie |
| +conservatieve prognose voor indexering huuropbrengsten |
|
Aanbieder
De initiatiefnemer van het fonds is Heerenstede Vastgoed, dat onderdeel is van Wijs & Van Oostveen. Heerenstede Vastgoed is sinds 2005 actief met vastgoedbeleggingen in Nederland en Duitsland en heeft inmiddels 9 fondsen geplaatst. Alle fondsen lopen nog; ze ontwikkelen zich conform de prognoses. De aanbieder staat onder toezicht van de AFM.
Financiering en structuur
Heerenstede Vastgoed Mix I B.V. (het fonds) is in handen van Heerenstede Vastgoed B.V, waarvan Wijs & Van Oostveen (70%) en de directie de aandeelhouders zijn. Het fonds geeft een 7-jarige lening uit met een jaarlijkse coupon van 7,0% en een aflossing tegen 100%. De lening is echter twee jaar voor de afloopdatum vervroegd aflosbaar vanaf 14 oktober 2015.
In totaal worden er 4.500 obligaties van elk 1.000 euro nominaal uitgegeven, waarmee de omvang van de obligatielening 4,5 miljoen euro bedraagt. De minimale afname is 12 obligaties. De opbrengst wordt aangewend voor de aflossing van overbruggingsfinancieringen op een reeds aangekocht kantoorpand in Groningen, een bouwmarkt in Zevenbergen en de aankoop van een bouwmarkt in Middelharnis.
Van de totale aankoopsom van 10,5 miljoen euro wordt bijna 65% gefinancierd met een hypotheek. Het eigen vermogen, ingebracht door de initiatiefnemers bedraagt 18.000 euro, de obligatiehouders brengen het restant in. De obligaties zijn achtergesteld bij de hypothecaire financiering.
De vastgoedobjecten
De grootste investering betreft de aankoop voor 4,45 miljoen euro van een in aanbouw zijnde Gamma bouwmarkt in Middelharnis van 3.660 vierkante meter. Oplevering vindt plaats op uiterlijk 1 november 2010. Met de huurder Bricorama B.V is een 10-jarig huurcontract afgesloten. Het brutoaanvangsrendement bedraagt 7,3%, wat gunstig is voor een dergelijk nieuw object.
Het kantoorpand in Groningen is voor 3,56 miljoen euro aangekocht en onlangs gerenoveerd. Dit jaar is met de Stichting Reclassering Nederland een huurcontract afgesloten dat nog 11 jaar loopt. Echter, per 1 februari 2016 mag de huurovereenkomst tussentijds beëindigd worden. Het brutoaanvangsrendement ligt hier op 8%.
Het derde object is wederom een doe-het-zelf zaak, en wel een Formido bouwmarkt in Zevenbergen. Dit object uit 2000 is voor 2,05 miljoen euro aangekocht met een brutoaanvangsrendement van 7,7%. Het huurcontract met Formido Bouwmarkten B.V. loopt tot en met 30 september 2017.
Conclusie
Het fonds heeft enkele defensieve kenmerken. Zo zijn de objecten nieuw danwel recentelijk gerenoveerd en tegen een gunstige prijs verworven. De vrij lang lopende huurcontracten met solvabele partijen zijn bovendien geïndexeerd en marktconform voor de betreffende locaties. Hierdoor zit er naar mijn mening relatief weinig risico in het vastgoed.
Ook de spreiding over drie objecten komt het risicoprofiel ten goede. Een minpunt is dat de initiële fondskosten hoger zijn dan gebruikelijk, afgezien van de 3% emissiekosten. Daarentegen zijn de management- en beheervergoeding, exploitatiekosten en overige fondskosten weer relatief laag.
Hoewel het verwachte exploitatieresultaat voldoende is om aan de renteverplichtingen ten aanzien van de obligatiehouders te voldoen, is de kasstroom gedurende de looptijd negatief door vrij hoge aflossingen op de hypotheek. Daardoor is de liquiditeitspositie na 7 jaar gering. In een pessimistisch scenario kunnen de rentebetalingen aan de obligatiehouders in gevaar komen.
De geprognosticeerde exploitatierendementen zijn in mijn ogen echter realistisch, met een kostenstructuur die marktconform is. Dit risico is dan ook te overzien. De relatief hoge aflossingen compenseren bovendien het kleine renterisico dat in het fonds zit opgesloten. Tot slot bestaat de mogelijkheid dat Stichting Reclassering Nederland zijn break-optie in Groningen uitoefent.
Gezien de aanzienlijke investeringen van de huurder in de inrichting van het kantoorpand verwachten de initiatiefnemers echter niet dat het contract voortijdig wordt opgezegd. Al met al heeft Heerenstede Vastgoed een product in de markt gezet waarvan de risico's voor beleggers per saldo beperkt zijn.
Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.