CV-Meter: Belissimmo

Ik leg de cv naast mijn vijf ijkpunten. Holland Immo Group is sinds vijf jaar actief als initiatiefnemer van vastgoedfondsen en heeft inmiddels elf fondsen geïnitieerd. Deze fondsen bestaan voornamelijk uit woning- en winkelbeleggingen.

Het investeringsvolume van de fondsen beslaat een bedrag van bijna 300 miljoen euro. Het trackrecord van de bestaande fondsen is goed. Slechts één van de elf fondsen presteert enigszins onder de prognose.

Holland Immo Group krijgt derhalve, ondanks haar relatief korte bestaan, op dit onderdeel een goede beoordeling met het cijfer 7,2.

Fondsinvestering
De totale fondsinvestering bedraagt 51.115.000 euro waarvan 71% met een hypothecaire geldlening is gefinancierd. Dit lijkt relatief hoog, maar voor woningen en ook voor winkels is het gebruikelijk en gerechtvaardigd om een hoge leverage te hanteren. De kans op leegstand bij (vooral) woningen en in mindere mate winkels is zeer gering.

De hypotheek bestaat uit twee delen. Eén deel is de financiering van de woningen, waarbij bij verkoop van elke woning een deel wordt afgelost. Het andere deel is voor de winkels, waarbij vanaf het tweede jaar 1,5% per jaar wordt afgelost. De rente is respectievelijk voor vijf en zeven jaar gefixeerd. De BAR bij aankoop van woningen is in het algemeen laag.

Hierdoor is het rendement in termen van uit te keren rendement en de Internal Rate of Return (IRR) lager dan bij kantoorbeleggingen. Het uit te keren rendement start met 6,8% en is gemiddeld 7,3% per jaar. Het IRR rendement, inclusief een geprognosticeerde verkoopwinst, is 8,7% per jaar. Het cijfer op dit onderdeel is 6,9.

Fondsobjecten
Het fonds investeert in de aankoop en exploitatie en verkoop van 149 woningen in Dordrecht en Heerlen en in 37 winkels en 5 bijbehorende kantoorunits verspreid in de steden Boxtel, Den Bosch, Dongen, Dordrecht, Driebergen, Eindhoven, Gennep, Hilvarenbeek, Kaatsheuvel, Malden, Rijen, Tegelen, Utrecht en Velp.

De totale aankoopprijs van de objecten ligt marginaal onder de getaxeerde waarde. De winkels bestaan niet allemaal uit A1-locaties, maar bieden door het grote aantal objecten en locaties wel een zeer goede risicospreiding. Daarbij komt dat tweederde van de winkels zijn verhuurd aan landelijke winkelketens en de huurcontracten redelijk lang zijn.

Uitgaande van het feit dat de woningen volledig verhuurd zijn, is 63% van de geprognosticeerde huuropbrengst gedurende de gehele looptijd vastgelegd met de bestaande huurcontracten. Ondanks de hoge leverage van de hypotheek is de hoge break even huuropbrengst met circa 55% goed te noemen.

Dit wordt veroorzaakt door de verkoop van woningen en de daarmee dalende rentelasten. Het break even percentage betekent dat 45% van de huuropbrengsten kan wegvallen om een rendement van 0% te realiseren. De zeer grote mate van risicospreiding en de lage break even huuropbrengst zorgen voor een cijfer op dit onderdeel van 7,5.

Fondsexploitatie
De meeste uitgangspunten voor de prognoseberekeningen zijn reëel gehanteerd. Het gehanteerde inflatiepercentage voor de huuropbrengsten van de winkels is met gemiddeld 2,3% iets boven de benchmark. Bij de winkels wordt een leegstandreserve van 1% aangehouden en bij de woning houdt men rekening met een mutatieleegstand van vier maanden na beëindiging van de huur.

Andere belangrijke veronderstellingen in de exploitatie en verkoop van de woningen zijn een jaarlijkse stijging van de verkoopprijs van de woningen met 2,5% en een mutatiesnelheid van 7% per jaar. Dit laatste betekent dat men verwacht 7% van de hoeveelheid woningen per jaar te verkopen. In vergelijking met lopende fondsen is dit een reële veronderstelling.

Daarbij wordt een mutatiesnelheid van 9 tot 10% per jaar gerealiseerd. In de exploitatie wordt een relatief hoge liquiditeitsreserve aangehouden. Door de gunstige break even huuropbrengst is bij een zeer conservatief berekend scenario het rendement nog steeds ruim 4,5% per jaar. Het cijfer voor dit onderdeel is 7,3.

Fondsoordeel
Het fonds, dat een goed alternatief vormt voor de kantoor- CV’s, krijgt een goede beoordeling. De zeer grote spreiding naar aantal objecten en huurders komt weinig voor in de markt en biedt een grote mate van risicospreiding. Er wordt in het fonds met normale kosten en fees gewerkt.

D euitgangspunten voor de rendementsberekening zijn ook reëel gehanteerd. Omdat circa 30% van de huuropbrengsten uit woningen komt en bij tussentijdse verkoop van de woningen er wordt afgelost op de hypotheek is de hogere leverage van de hypotheek geen nadeel. Het eindoordeel van het fonds resulteert in een 7,3.