Het Amsterdamse
Annexum Invest BV is sinds vier jaar actief als initiatiefnemer van vastgoedfondsen en is inmiddels uitgegroeid tot één van de grotere aanbieders. Naast besloten vastgoed CV's biedt Annexum ook een
semi open end fonds met het Vastgoed Fundament Fonds.
Tot nu toe heeft Annexum acht vastgoedfondsen met een totaal geïnvesteerd vermogen van circa 330 miljoen euro geïnitieerd. Alle fondsen bestaan uit commercieel onroerend goed: kantoren, winkels, maar ook het casino in Amsterdam en het MECC in Maastricht.
Van de aangeboden fondsen presteert 83% gelijk of beter dan de voorafgestelde prognoses in het prospectus. De totale fondsinvestering in het nieuwe product, Annexum Crystalveste, bedraagt 21,8 miljoen euro.
Van dat bedrag is 70% met een hypotheek gefinancierd. Het cijfer op dit onderdeel is een mooie 6,9.
Rekenrente
Deze hoge leverage heeft een verhogend effect op het rendement, maar vergroot het risico van het fonds. Bij winkels is het niet ongebruikelijk om wat hoger te financieren. De rente van de hypotheek is variabel met een rentecap en -floor voor vijf jaar.
In deze periode kan de rente variëren tussen 3,0% en 4,25% per jaar. In de exploitatie is gerekend met een zeer lage gemiddelde rente van 3,13%. Deze lage rekenrente is een risico en een nadeel in het fonds. Een rente van 4,25% veroorzaakt een verlaging van het exploitatierendement met circa 1,5%.
Het fonds kent een stijgend uit te keren rendement, startend met 7% in het eerste jaar, met een gemiddelde van 7,9% per jaar. Het IRR-rendement (inclusief verkoopwinst) bedraagt 10,36% per jaar. De geprognosticeerde rendementcijfers zijn, zeker voor winkels, relatief hoog. Houdt u wel rekening met de zeer lage rekenrente.
Vanaf een halve ton
Deelname in het fonds is mogelijk vanaf 50.000 euro. Het cijfer op dit onderdeel is 7,1. Het fonds investeert in 12 winkels verspreid in de steden Den Haag, Rijswijk, Amsterdam en Gorinchem. De objecten zijn op goede locaties gelegen en kennen in het algemeen goede huurders zoals Vendex, ABN AMRO, Aldi en Footlocker.
Door het aantal winkels en huurders wordt er een goede spreiding gerealiseerd. De aankoopprijzen van de objecten zijn relatief hoog, maar voor winkels van deze kwaliteit is het aanvangsrendement van 6,2% marktconform. De totale aankoopprijs ligt dan ook nog iets onder de taxatiewaarde.
De huurprijzen in de winkels liggen onder het marktgemiddelde van de regio's. De huurcontracten lopen nog voor gemiddeld vier jaar. Dit is niet bijzonder lang, maar voor winkels niet ongebruikelijk. De relatief lage huurprijzen bevorderen tevens de verhuurbaarheid.
Cijfertjes
De break even huuropbrengst is 58%, een hogere rekenrente zou de break even huuropbrengst behoorlijk verhogen en ongunstiger maken. Het break even percentage betekent dat 42% van het object leeg mag staan om een rendement van 0% te realiseren.
De goede spreiding in objecten en huurders, de relatief lage huurprijzen en de goede huurders compenseren de kortere huurcontracten voldoende. De score op dit onderdeel is 7,4. De exploitatieprognose kent reële veronderstellingen zoals een inflatie van 2%.
Andere cijfers: leegstandsreserve van 3% en voldoende hoog gebudgetteerde vastgoedkosten. De exploitatieprognose is echter gebaseerd op één belangrijk minpunt in de vorm van de lage rekenrente van 3,13%. Deze rente is opgebouwd uit 3-maands Euribor + een opslag van 1%.
Ruim voldoende
Met het huidige Euribor-percentage van circa 2,18% is er geen ruimte in de prognose. Daarentegen zijn de geprognosticeerde rendementen bij het door FundView berekende conservatieve scenario (4,46%) en optimistische scenario (14,12%) behoorlijk goed. De positieve scenario's zijn mogelijk omdat andere veronderstellingen heel reëel gekozen zijn.
Hierdoor is het cijfer op dit punt ruim voldoende met een 7. Het eindoordeel van dit fonds is óók ruim voldoende. Het is één van de weinige fondsen op dit moment die een investering aanbiedt in aantrekkelijke winkels met goede huurders. Het risico op leegstand bij dit soort objecten is beperkt.
Daarbij wordt, voor een winkelinvestering, een relatief hoog exploitatierendement van 9,8% geprognosticeerd. De medaille heeft wel een keerzijde. Het hoge geprognosticeerde rendement wordt gerealiseerd door een zeer laag gehanteerde rekenrente. Dit is het grootste nadeel van het fonds.
7,0
Dit nadeel wordt deels goed gemaakt door de gehanteerde leegstandsreserve. Het fonds blijft daarom ook zeer de moeite waard om te bekijken. Potentiële beleggers doen er wel verstandig aan om rekening te houden met een hogere rente en daarmee lager exploitatie rendement. Het fonds krijgt een eindcijfer van 7,0.
|
Beoordeling
|
Cijfer
|
Benchmark
|
|
A.
Initiator en structuur
|
6,9
|
6,4
|
|
B.
Investering
|
7,1
|
6,8
|
|
C.
Vastgoed
|
7,4
|
7,7
|
|
D.
Exploitatie
|
6,2
|
4,7
|
|
Totaal
|
7,0
|
6,5
|
Edwin Melchior (1970) is initiatiefnemer en oprichter van FundView, een organisatie die zich specialiseert in het analyseren en beoordelen van vastgoedfondsen en scheepsfondsen. De beoordelingen worden door FundView gebruikt als onafhankelijk cliëntenremisier om relaties te begeleiden. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies. Raadpleeg een advseur voor u in vastgoed-cv's belegt. Reageren? Mail naar melchior@iex.nl.