Login
 

Aflossingsvrij word vogelvrij, deel 2

Door Jos Koets op 6 mei 2016 om 09:45 | Views: 10.803 | Categorie: Overig | Onderwerpen: aflossingsvrije hypotheek, hypotheek

Aflossingsvrij word vogelvrij, deel 2

Op 11 maart kon u lezen in Aflossingsvrij wordt vogelvrij dat steeds meer banken hun klanten aanschrijven met het verzoek hun lopende aflossingsvrije hypotheek af te gaan lossen. Het zal nog een jaartje duren en dan hebben alle banken in Nederland hun klanten wel een mooie brief gestuurd.

Bij veel huiseigenaren zal deze brief tot lichte paniek leiden. Logisch want in de brief staat duidelijk dat na (meestal) dertig jaar het aflossingsvrije hypotheekbedrag ineens moet worden terugbetaald. In werkelijkheid zullen banken dit niet doen, maar je weet nooit of dit verandert in de toekomst.

Voor hypotheekadviseurs is het belangrijk dit standpunt van de banken mee te nemen als een huiseigenaar (doorstromer} gaat verhuizen. Ik heb het hier dan over huizenbezitters die voor 31 december 2012 al een koopwoning in hun bezit hadden en gaan verhuizen.

Wél meenemen

Zij mogen namelijk hun oude lopende hypotheek meenemen naar hun volgende koopwoning. Natuurlijk moeten zij aan bepaalde eisen voldoen. Het is in ieder geval wel mogelijk voor deze doelgroep om nog een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten waarbij de betaalde hypotheekrente nog fiscaal aftrekbaar is.

Ter verduidelijking een voorbeeld, waarbij het volgende van toepassing is:

  • Spaarhypotheek: 100.000 euro (ingangsdatum 1-7-2008)
  • Aflossingsvrije hypotheek: 100.000 euro (ingangsdatum 1-7-2008)
  • Verkoop woning voor 200.000 euro op 1-7-2016 

Als deze huizenbezitter een duurdere woning koopt van 300.000 euro (per 1-7-2016) dan heeft hij de volgende mogelijkheden als er een hypotheek wordt afgesloten van 300.000 euro.

Mogelijkheid 1

  • Spaarhypotheek: 100.000 euro (fiscaal voortzetten met einddatum 1-7-2038)
  • Aflossingsvrije hypotheek: 100.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)
  • Annuiteiten of lineaire hypotheek van 100.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2046)

In de eerste mogelijkheid wordt de spaarhypotheek van 100.000 euro fiscaal voortgezet en moet de einddatum niet gewijzigd worden. Het grote voordeel van deze fiscale voortzetting is dat er gegarandeerd 100.000 euro wordt uitgekeerd op 1 juli 2038 (na 22 jaar).

Beperkte renteaftrek

Het nadeel is dat steeds meer banken geen spaarhypotheek of bankspaarrekening meer aanbieden. Er is dus een beperkte keuze voor de huiseigenaar en dit zal in de toekomst steeds minder worden.

Bovendien mag de aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro mee worden genomen. Hiervoor kan een nieuwe periode van dertig jaar worden afgesloten. De renteaftrek is echter beperkt tot 1 juli 2038.

Voor het hogere bedrag kan alleen gekozen worden voor de annuïteiten of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten. Het is ook mogelijk (is niet verstandig) om de spaarhypotheek niet fiscaal voort te zetten. Dit betekent dat die wordt afgekocht.

Deze huiseigenaar kan dan de volgende hypotheekconstructie afsluiten.

Mogelijkheid 2

  • Aflossingsvrije hypotheek: 150.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)
  • Annuiteiten of lineaire hypotheek van 150.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038 over 50.000 euro en renteaftrek tot 1-7-2046 over 100.000 euro)

Het oude hypotheekbedrag bedraagt 200.000 euro. Dit mag worden meegenomen. Echter de spaarhypotheek wordt afgekocht. Het is dan toch mogelijk om dit bedrag mee te nemen als de aflossingsvrije hypotheek niet hoger is dan 50% van de waarde van de woning.

De maximale verstrekking bij een aflossingsvrije hypotheek is namelijk 50% van de waarde van de woning. In dit voorbeeld is de waarde van de woning 300.000 euro. De maximale aflossingsvrije hypotheek wordt hierdoor 150.000 euro.

Het is wel mogelijk een looptijd van dertig jaar af te sluiten voor de aflossingsvrije hypotheek.

Goedkopere woning

Het is natuurlijk ook mogelijk dat er een goedkopere woning wordt gekocht. In mijn tweede voorbeeld wordt er een andere woning gekocht voor 150.000 euro (is ook het hypotheekbedrag). Deze huizenbezitter heeft dan de volgende mogelijkheid:

Mogelijkheid 1

  • Spaarhypotheek: 100.000 euro (fiscaal voortzetten met einddatum 1-7-2038)
  • Aflossingsvrije hypotheek: 50.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)

Of

  • Spaarhypotheek 75.000 euro (fiscaal voortzetten met einddatum 1-7-2038)
  • Aflossingsvrije hypotheek 75.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)

Het is natuurlijk in dit geval verstandig om de spaarhypotheek volledig fiscaal voort te zetten. In 2038 wordt dan tweederde van de hypotheek gegarandeerd uitgekeerd.

Het is ook mogelijk (is niet verstandig) om de spaarhypotheek niet fiscaal voort te zetten. Dit betekent dat die wordt afgekocht. Deze huizenbezitter kan dan de volgende hypotheekconstructie afsluiten.

Mogelijkheid 2

  • Aflossingsvrije hypotheek: 75.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)
  • Annuiteiten of lineaire hypotheek van 75.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)

De aflossingsvrije hypotheek is nu weer (maximaal) 50% van de waarde van de woning. Het overige bedrag ook 75.000 euro wordt dan afgesloten door middel van een annuïteiten of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten.

Onterechte angst

Uit deze twee voorbeelden blijkt dat het nog heel goed mogelijk is om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Echter door de brieven van de diverse banken is er een soort angst ontstaan bij huizenbezitters.

Dit is onterecht en de hypotheekadviseurs hebben zeker als taak om goed uit te leggen aan hun klanten waarom aflossingsvrij gewoon nog afgesloten kan worden. Natuurlijk zullen zij dit in hun financiële rapport goed moeten onderbouwen.

Er zijn echter nog genoeg huizenbezitters waarbij de aflossingsvrije hypotheek goed in het plaatje past.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

aflossingsvrije hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
7 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
EricPijper
0
Hallo Jos,

Op basis van deel 1 van uw colum heb ik mijn hypotheekakte er eens bijgepakt. Mijn hypotheekverstrekker is AEGON. Ik weet niet of je alleen banken bedoelt of ook verzekeraars bij wie de termijn van 30 jaar zou gelden. Bij mij in de akte staat dat mijn aflossingsvrije hypotheek ingelost moet worden bij 100 jarige leeftijd van mij als hypotheekgever. Geen idee of AEGON een uitzondering is maar de waarschuwing/ bangmakerij is dus niet voor iedereen van toepassing.
Eventus docebit
0
Klopt die mogelijkheid 2 bij de duurdere woning? Je mag volgens mij de oude hypotheekregels toepassen op de waarde van oorspronkelijke hypotheek. Dus je mag max 50% van €200k=€100k aflossingsvrij aftrekbaar gebruiken. En anders is dit zo'n geval waarvan ik denk: het lijkt me niet de bedoeling, dus als die €150k aflossingsvrij wél mag, dan komt er over een aantal jaar een aanpassing van de regels waardoor het niet meer mag.

Reden waarom ik denk dat het niet de bedoeling is: stel je hebt in 2000 een hypotheek van €200k afgesloten, 100% ALV. Zaken gaan goed, dus in 2016 verkoop je je huis voor €300k en koopt een nieuw huis van €550k (dus je moet €450k financieren). Volgens jouw redenering zou je €225k ALV mogen doen, meer dan de hele waarde van de oorspronkelijke hypotheek. De bedoeling van het stoppen met de aftrek van ALV-hypotheken is om a) het risico voor de hypotheekgever te beperken en b) oneigenlijk gebruik van de aftrek met negatieve gevolgen voor de schatkist te beperken. Met a) heb je hier een probleem omdat je in plaats van een verschuldigd eindbedrag van €100k een verschuldigd eindbedrag van €225k zou hebben. Met b) heb je een probleem omdat je in plaats van de rente over €200k de rente over €225k zou mogen aftrekken.

Kortom: ik zou voorzichtig zijn met het adviseren van methode 2 aan cliënten.
Jos Koets
0
quote:

Eventus docebit schreef op 6 mei 2016 om 11:34:


Klopt die mogelijkheid 2 bij de duurdere woning? Je mag volgens mij de oude hypotheekregels toepassen op de waarde van oorspronkelijke hypotheek. Dus je mag max 50% van €200k=€100k aflossingsvrij aftrekbaar gebruiken. En anders is dit zo'n geval waarvan ik denk: het lijkt me niet de bedoeling, dus als die €150k aflossingsvrij wél mag, dan komt er over een aantal jaar een aanpassing van de regels waardoor het niet meer mag.

Reden waarom ik denk dat het niet de bedoeling is: stel je hebt in 2000 een hypotheek van €200k afgesloten, 100% ALV. Zaken gaan goed, dus in 2016 verkoop je je huis voor €300k en koopt een nieuw huis van €550k (dus je moet €450k financieren). Volgens jouw redenering zou je €225k ALV mogen doen, meer dan de hele waarde van de oorspronkelijke hypotheek. De bedoeling van het stoppen met de aftrek van ALV-hypotheken is om a) het risico voor de hypotheekgever te beperken en b) oneigenlijk gebruik van de aftrek met negatieve gevolgen voor de schatkist te beperken. Met a) heb je hier een probleem omdat je in plaats van een verschuldigd eindbedrag van €100k een verschuldigd eindbedrag van €225k zou hebben. Met b) heb je een probleem omdat je in plaats van de rente over €200k de rente over €225k zou mogen aftrekken.

Kortom: ik zou voorzichtig zijn met het adviseren van methode 2 aan cliënten.


Mogelijkheid 2 levert totaal geen problemen op. December 2012 heeft Weekers in voorbeelden dit al aangekaart. Bovendien heeft de Kennisgroep dit ook bevestigd. Iedere hypotheekadviseur weet dat dit mogelijk is.

Gr. Jos Koets
Jos Koets
0
quote:

Pokerface schreef op 6 mei 2016 om 12:59:


Pas ff de titel aan. Staat wel erg slordig...


Algemeen bekend dat IEX de titel verzint.

Gr. Jos Koets
knax63
0

Uit deze twee voorbeelden blijkt dat het nog heel goed mogelijk is om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Echter door de brieven van de diverse banken is er een soort angst ontstaan bij huizenbezitters.
De brief van de bank of andere hypotheekgever zijn vooral om de belangen van de bank te behartigen. En wat hun binnen de regels het beste uitkomt is dat wat ze adviseren.

Hypotheken moeten vooral bij pensioen fondsen worden ondergebracht die hebben daar de op langere termijn ook de zelfde belangen. De banken zijn de oorzaak van aflossingsvrije hypotheek. Omdat ze dan meer kunnen verdienen. Je leent het geld 2x zolang als bij traditioneel aflossen. . Nu prijzen niet meer ongebreideld stijgen is er een probleem mogelijk dat onderpand niet genoeg is voor aflossing als huis verkocht word. De 50% aflossen en 50 afbetalen is tussen oplossing.

Schijnbaar heeft iemand bedacht dat huisprijs max 50% kan dalen. Dan betekent dat 50% van kapitaal niet of nauwelijks risico loopt maar de andere helft wel.
Risico verzekeringen houden daar teweinig rekening mee.
Deze issue is toch wel aardig complex en vaak onvoldoende uitgelegd en inzichtelijk gemaakt wat er allemaal speelt. Uiteindelijk ligt alle risk bij klant en de bank neemt alleen die risk uit handen waar ze genoeg aan kunnen verdienen of denken te gaan verdienen.
Wat werkelijke resultaat word is vaak niet inzichtelijk voor klant en banken delen die kennis niet, dat geeft ze voorkennis. Waar ze gebruik van maken.
Eventus docebit
0
quote:

Jos Koets schreef op 6 mei 2016 om 19:31:


[...]

Mogelijkheid 2 levert totaal geen problemen op. December 2012 heeft Weekers in voorbeelden dit al aangekaart. Bovendien heeft de Kennisgroep dit ook bevestigd. Iedere hypotheekadviseur weet dat dit mogelijk is.

Gr. Jos Koets

Okee, dan ben ik benieuwd wanneer de wijziging komt dat het niet meer mag :-)
7 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)